Cour d’appel de Cayenne, le 16 juin 2025, n°23/00412
La Cour d’appel de Cayenne, 16 juin 2025, statue à la suite d’un litige né d’une opération de vente en l’état futur d’achèvement portant sur un ensemble immobilier. Après réception intervenue sans réserves apparentes, le syndicat des copropriétaires a saisi le juge des référés afin d’obtenir une expertise sur divers désordres et non-conformités. Le rapport a été déposé et une action a suivi contre le promoteur-vendeur et ses assureurs. Par jugement du 25 janvier 2021, le tribunal judiciaire a notamment retenu la responsabilité du promoteur-vendeur pour l’absence de certains équipements contractuellement promis et pour des désordres affectant les réseaux et ouvrages extérieurs, tout en statuant sur la mobilisation de garanties d’assurance. L’appel émanait du promoteur-vendeur, tandis que l’appel incident de l’assureur a été ultérieurement frappé d’irrecevabilité en raison de la caducité de son appel principal.
Le promoteur-vendeur contestait les condamnations relatives à l’absence de gouttières, d’un terrain de volley et d’interphones, ainsi qu’aux fissurations de la voie centrale et du mur d’enceinte. Le syndicat sollicitait la confirmation intégrale du jugement et l’actualisation des coûts. La question de droit portait d’abord sur l’autonomie de l’obligation de délivrance conforme en VEFA malgré une réception sans réserves, ainsi que sur l’articulation entre la responsabilité décennale, la responsabilité contractuelle de droit commun et la catégorie des dommages intermédiaires. La cour confirme le jugement en toutes ses dispositions, déclare l’appel incident de l’assureur irrecevable et ajoute une garantie au profit du promoteur-vendeur de la part d’un assureur au titre de deux postes précis. La solution repose sur plusieurs principes explicités par la Cour: «Il est admis que la réception des travaux prononcée sans réserve par le promoteur vendeur est sans effet sur l’obligation de ce vendeur à livrer un ouvrage conforme aux dispositions contractuelles.» La méthode retenue distingue les défauts de conformité contractuelle, l’élément d’équipement indispensable non apparent à la réception pouvant relever de la logique décennale, et les dommages intermédiaires soumis au droit commun.
I. Le sens de la décision: autonomie de la délivrance conforme et champ de la garantie légale
A. Délivrance conforme en VEFA et réception sans réserve
La cour rappelle d’abord l’indépendance de l’obligation de livraison conforme du vendeur en VEFA à l’égard de la réception. Elle cite un attendu de principe particulièrement clair: «Il est admis que la réception des travaux prononcée sans réserve par le promoteur vendeur est sans effet sur l’obligation de ce vendeur à livrer un ouvrage conforme aux dispositions contractuelles.» Cette affirmation gouverne le traitement des promesses contractuelles non tenues, telles que l’installation d’interphones ou l’aménagement d’un terrain de volley.
L’analyse des pièces contractuelles et des constatations techniques conduit la cour à qualifier ces manquements de défauts de conformité engageant la responsabilité contractuelle du vendeur sur le fondement de l’ancien article 1147. La cour souligne, à propos de la garantie de parfait achèvement, la spécificité du régime de la VEFA: «Il est admis que que le régime de la garantie de parfait achèvement n’est pas applicable à la vente en l’état futur d’achèvement.» Une telle précision écarte toute confusion entre les mécanismes propres au marché de travaux et l’obligation de délivrance d’un vendeur d’immeuble à construire. La solution est cohérente: la réception ne purge pas la non-conformité, et le vendeur demeure tenu d’exécuter ou d’indemniser.
B. L’élément d’équipement indispensable et la logique décennale
S’agissant des gouttières, la cour identifie un élément d’équipement non réalisé, pourtant nécessaire pour assurer l’assainissement et prévenir les inondations. Elle mobilise le critère d’indispensabilité pour rattacher le poste à la logique de la garantie légale: «Il est admis que les travaux non prévus à l’origine, mais qui auraient été indispensables pour éviter le dommage, doivent être pris en charge au titre de la garantie décennale.» L’absence n’était pas connue dans sa cause et ses conséquences à la réception, de sorte que le caractère apparent ne faisait pas obstacle.
Cette analyse marque une frontière nette entre la simple non-conformité et l’élément d’équipement rendant l’ouvrage impropre à sa destination. La cour exige que le vendeur se préoccupe de l’effectivité du dispositif prévu au cahier des charges, et sanctionne le défaut d’intégration de l’équipement indispensable. La démarche confirme une lecture finaliste de l’article 1792, attentive à l’aptitude fonctionnelle de l’ouvrage. Elle demeure mesurée, car la décision ne confond pas systématiquement défaut de conformité et impropriété, et réserve la décennale aux cas où l’absence d’un élément entraîne un véritable risque d’atteinte à la destination.
II. La portée de la solution: désordres de VRD et dommages intermédiaires
A. La voie centrale: inapplicabilité immédiate de la décennale et obligation de résultat
Pour la voie centrale, la cour écarte la décennale en raison de l’absence d’atteinte à la solidité ou d’impropriété immédiate. Elle l’énonce ainsi: «Au vu de ces éléments, le jugement déféré a exactement constaté que la solidité de l’ouvrage n’était pas mise en cause à court terme et que la fonction de la voie centrale demeurait préservée malgré les fissurations.» La réparation ordonnée vise des reprises localisées, ce que corrobore la synthèse technique. La conséquence juridique s’ensuit: le vendeur reste tenu d’une délivrance conforme, qui impose une voirie conforme aux stipulations et aux règles de l’art.
La cohérence d’ensemble tient à la hiérarchie des qualifications. À défaut de gravité décennale avérée, la voie contractuelle suffit pour indemniser le coût des remises en état. La cour maintient ainsi une gradation des régimes, proportionnée à la gravité et aux effets des désordres. La garantie ultérieure accordée par un assureur au profit du vendeur, limitée à ce poste, montre enfin que la répartition finale de la charge suit la chaîne des risques sans perturber la qualification initiale.
B. Le mur d’enceinte: désordre esthétique et responsabilité de droit commun
Le mur d’enceinte présente de nombreuses fissures, décrites sans équivoque: «En l’état les fissures représentent un désordre esthétique mais difficilement acceptable car les fissures sont nombreuses.» La cour rappelle la catégorie des dommages intermédiaires, qui ne relèvent ni de la solidité ni de l’impropriété: «Il est admis que les dommages n’affectant pas la solidité de l’ouvrage et ne rendant pas celui-ci impropre à sa destination, appelés dommages intermédiaires, sont soumis à la responsabilité contractuelle de droit commun.» Cette qualification exclut logiquement la garantie décennale, tout en justifiant une remise en état proportionnée.
L’option retenue est équilibrée. Elle oblige le vendeur à livrer un ouvrage conforme et correctement exécuté, sans pour autant étendre indûment la décennale à des atteintes esthétiques qui ne compromettent ni la solidité ni l’usage. L’indemnité demeure limitée et orientée vers des réparations ciblées, ce qui reflète la rigueur du contrôle judiciaire sur la proportionnalité des remèdes, en tenant compte de la destination effective de l’ouvrage.
Au total, la Cour d’appel de Cayenne renforce l’autonomie de l’obligation de délivrance en VEFA et ordonne une répartition nuancée des chefs de responsabilité selon la gravité des désordres. Elle clarifie les frontières entre non-conformité contractuelle, élément d’équipement indispensable relevant de la logique de l’article 1792, et dommages intermédiaires de droit commun, en fixant une méthode d’appréciation qui privilégie la fonction et les effets concrets des désordres sur la destination des ouvrages.
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Avocat Associé
Hassan Kohen
Avocat au Barreau de Paris • Droit Pénal & Droit du Travail
Maître Kohen, avocat à Paris en droit pénal et droit du travail, accompagne ses clients avec rigueur et discrétion dans toutes leurs démarches juridiques, qu'il s'agisse de procédures pénales ou de litiges liés au droit du travail.
La Cour d’appel de Cayenne, 16 juin 2025, statue à la suite d’un litige né d’une opération de vente en l’état futur d’achèvement portant sur un ensemble immobilier. Après réception intervenue sans réserves apparentes, le syndicat des copropriétaires a saisi le juge des référés afin d’obtenir une expertise sur divers désordres et non-conformités. Le rapport a été déposé et une action a suivi contre le promoteur-vendeur et ses assureurs. Par jugement du 25 janvier 2021, le tribunal judiciaire a notamment retenu la responsabilité du promoteur-vendeur pour l’absence de certains équipements contractuellement promis et pour des désordres affectant les réseaux et ouvrages extérieurs, tout en statuant sur la mobilisation de garanties d’assurance. L’appel émanait du promoteur-vendeur, tandis que l’appel incident de l’assureur a été ultérieurement frappé d’irrecevabilité en raison de la caducité de son appel principal.
Le promoteur-vendeur contestait les condamnations relatives à l’absence de gouttières, d’un terrain de volley et d’interphones, ainsi qu’aux fissurations de la voie centrale et du mur d’enceinte. Le syndicat sollicitait la confirmation intégrale du jugement et l’actualisation des coûts. La question de droit portait d’abord sur l’autonomie de l’obligation de délivrance conforme en VEFA malgré une réception sans réserves, ainsi que sur l’articulation entre la responsabilité décennale, la responsabilité contractuelle de droit commun et la catégorie des dommages intermédiaires. La cour confirme le jugement en toutes ses dispositions, déclare l’appel incident de l’assureur irrecevable et ajoute une garantie au profit du promoteur-vendeur de la part d’un assureur au titre de deux postes précis. La solution repose sur plusieurs principes explicités par la Cour: «Il est admis que la réception des travaux prononcée sans réserve par le promoteur vendeur est sans effet sur l’obligation de ce vendeur à livrer un ouvrage conforme aux dispositions contractuelles.» La méthode retenue distingue les défauts de conformité contractuelle, l’élément d’équipement indispensable non apparent à la réception pouvant relever de la logique décennale, et les dommages intermédiaires soumis au droit commun.
I. Le sens de la décision: autonomie de la délivrance conforme et champ de la garantie légale
A. Délivrance conforme en VEFA et réception sans réserve
La cour rappelle d’abord l’indépendance de l’obligation de livraison conforme du vendeur en VEFA à l’égard de la réception. Elle cite un attendu de principe particulièrement clair: «Il est admis que la réception des travaux prononcée sans réserve par le promoteur vendeur est sans effet sur l’obligation de ce vendeur à livrer un ouvrage conforme aux dispositions contractuelles.» Cette affirmation gouverne le traitement des promesses contractuelles non tenues, telles que l’installation d’interphones ou l’aménagement d’un terrain de volley.
L’analyse des pièces contractuelles et des constatations techniques conduit la cour à qualifier ces manquements de défauts de conformité engageant la responsabilité contractuelle du vendeur sur le fondement de l’ancien article 1147. La cour souligne, à propos de la garantie de parfait achèvement, la spécificité du régime de la VEFA: «Il est admis que que le régime de la garantie de parfait achèvement n’est pas applicable à la vente en l’état futur d’achèvement.» Une telle précision écarte toute confusion entre les mécanismes propres au marché de travaux et l’obligation de délivrance d’un vendeur d’immeuble à construire. La solution est cohérente: la réception ne purge pas la non-conformité, et le vendeur demeure tenu d’exécuter ou d’indemniser.
B. L’élément d’équipement indispensable et la logique décennale
S’agissant des gouttières, la cour identifie un élément d’équipement non réalisé, pourtant nécessaire pour assurer l’assainissement et prévenir les inondations. Elle mobilise le critère d’indispensabilité pour rattacher le poste à la logique de la garantie légale: «Il est admis que les travaux non prévus à l’origine, mais qui auraient été indispensables pour éviter le dommage, doivent être pris en charge au titre de la garantie décennale.» L’absence n’était pas connue dans sa cause et ses conséquences à la réception, de sorte que le caractère apparent ne faisait pas obstacle.
Cette analyse marque une frontière nette entre la simple non-conformité et l’élément d’équipement rendant l’ouvrage impropre à sa destination. La cour exige que le vendeur se préoccupe de l’effectivité du dispositif prévu au cahier des charges, et sanctionne le défaut d’intégration de l’équipement indispensable. La démarche confirme une lecture finaliste de l’article 1792, attentive à l’aptitude fonctionnelle de l’ouvrage. Elle demeure mesurée, car la décision ne confond pas systématiquement défaut de conformité et impropriété, et réserve la décennale aux cas où l’absence d’un élément entraîne un véritable risque d’atteinte à la destination.
II. La portée de la solution: désordres de VRD et dommages intermédiaires
A. La voie centrale: inapplicabilité immédiate de la décennale et obligation de résultat
Pour la voie centrale, la cour écarte la décennale en raison de l’absence d’atteinte à la solidité ou d’impropriété immédiate. Elle l’énonce ainsi: «Au vu de ces éléments, le jugement déféré a exactement constaté que la solidité de l’ouvrage n’était pas mise en cause à court terme et que la fonction de la voie centrale demeurait préservée malgré les fissurations.» La réparation ordonnée vise des reprises localisées, ce que corrobore la synthèse technique. La conséquence juridique s’ensuit: le vendeur reste tenu d’une délivrance conforme, qui impose une voirie conforme aux stipulations et aux règles de l’art.
La cohérence d’ensemble tient à la hiérarchie des qualifications. À défaut de gravité décennale avérée, la voie contractuelle suffit pour indemniser le coût des remises en état. La cour maintient ainsi une gradation des régimes, proportionnée à la gravité et aux effets des désordres. La garantie ultérieure accordée par un assureur au profit du vendeur, limitée à ce poste, montre enfin que la répartition finale de la charge suit la chaîne des risques sans perturber la qualification initiale.
B. Le mur d’enceinte: désordre esthétique et responsabilité de droit commun
Le mur d’enceinte présente de nombreuses fissures, décrites sans équivoque: «En l’état les fissures représentent un désordre esthétique mais difficilement acceptable car les fissures sont nombreuses.» La cour rappelle la catégorie des dommages intermédiaires, qui ne relèvent ni de la solidité ni de l’impropriété: «Il est admis que les dommages n’affectant pas la solidité de l’ouvrage et ne rendant pas celui-ci impropre à sa destination, appelés dommages intermédiaires, sont soumis à la responsabilité contractuelle de droit commun.» Cette qualification exclut logiquement la garantie décennale, tout en justifiant une remise en état proportionnée.
L’option retenue est équilibrée. Elle oblige le vendeur à livrer un ouvrage conforme et correctement exécuté, sans pour autant étendre indûment la décennale à des atteintes esthétiques qui ne compromettent ni la solidité ni l’usage. L’indemnité demeure limitée et orientée vers des réparations ciblées, ce qui reflète la rigueur du contrôle judiciaire sur la proportionnalité des remèdes, en tenant compte de la destination effective de l’ouvrage.
Au total, la Cour d’appel de Cayenne renforce l’autonomie de l’obligation de délivrance en VEFA et ordonne une répartition nuancée des chefs de responsabilité selon la gravité des désordres. Elle clarifie les frontières entre non-conformité contractuelle, élément d’équipement indispensable relevant de la logique de l’article 1792, et dommages intermédiaires de droit commun, en fixant une méthode d’appréciation qui privilégie la fonction et les effets concrets des désordres sur la destination des ouvrages.