Now using node v22.15.1 (npm v10.8.2) Utilisation de Node.js v20.19.4 et npm 10.8.2 Codex est déjà installé. Lancement de Codex… La Cour d’appel de Lyon, 18 juin 2025, statue sur un contentieux né de la découverte d’une infestation de mérule dans une maison anciennement rénovée. Après une vente intervenue en 2010, les acquéreurs confient une rénovation sous maîtrise d’œuvre à un architecte, avec l’intervention de plusieurs entreprises, puis découvrent en 2016 des désordres graves révélant l’atteinte des structures. Une expertise judiciaire est diligentée. En 2022, le tribunal judiciaire retient la responsabilité du vendeur sur le terrain décennal, ainsi que la responsabilité contractuelle de l’architecte et des entreprises, avec solidarité et indemnisation des travaux, du préjudice de jouissance et du préjudice moral. Les appelants contestent, principalement sur la recevabilité et le bien‑fondé de l’action en vices cachés, l’absence de faute de l’architecte, l’absence de lien causal des entreprises, et le quantum des préjudices. La cour confirme l’essentiel, réforme le préjudice de jouissance et recadre la contribution à la dette entre co‑responsables.
Le litige concentre deux séries de questions. D’abord, la recevabilité et le bien‑fondé de l’action en garantie des vices cachés contre le vendeur, ainsi que l’engagement de sa responsabilité décennale en qualité de constructeur‑vendeur. Ensuite, l’étendue des obligations de l’architecte et des entreprises quant au devoir de conseil, au contrôle de la conformité aux règles de l’art, au lien causal avec l’aggravation des désordres, et les conséquences indemnitaires et récursoires. La cour rappelle que « le délai quinquennal de l’article L 110-4 du code de commerce ne s’applique à l’action en garantie des vices cachés que dans l’hypothèse où le vendeur est commerçant », confirme la recevabilité au regard de l’article 2224, rejette la demande en vices cachés en présence d’une clause d’exclusion et d’une absence de connaissance du vice, retient la responsabilité décennale du vendeur pour « une atteinte à la solidité de l’ouvrage », et affirme les manquements de l’architecte et des entreprises dont « ces non‑conformités [ont] favorisé la prolifération du champignon ». Elle retient la solidarité, ajuste le préjudice de jouissance avec l’énoncé suivant: « A défaut de justification du bail, la cour retient que le préjudice de jouissance correspond à une privation d’occupation occasionnelle du bien », et fixe enfin la contribution à la dette à 40 % pour l’architecte et 20 % pour chacune des entreprises et leurs assureurs.
I. La solution rendue à l’égard du vendeur: recevabilité de l’action et engagement de la responsabilité décennale
A. La recevabilité de l’action en vices cachés et l’articulation des délais La cour opère une clarification utile sur le terrain de la prescription. Elle retient, contre une lecture extensive du délai commercial, que « le délai quinquennal de l’article L 110-4 du code de commerce ne s’applique à l’action en garantie des vices cachés que dans l’hypothèse où le vendeur est commerçant ». L’action est donc recevable dès lors qu’elle a été introduite dans le délai de deux ans après découverte du vice, et dans le délai de droit commun de l’article 2224, dont le point de départ est également la découverte, sous réserve du délai butoir.
Au fond, la clause d’exclusion de garantie stipulée à l’acte de vente demeure opposable entre profanes en l’absence de preuve d’une connaissance du vice par le vendeur. Le raisonnement se fonde sur l’absence d’indices probants d’une dissimulation intentionnelle. La démarche est conforme à la jurisprudence classique qui circonscrit l’éviction de la clause à la mauvaise foi ou à la connaissance avérée du vice au jour de la cession. La solution confirme une articulation désormais apaisée entre 1648 et 2224, tout en maintenant l’exigence probatoire rigoureuse attachée à la mauvaise foi du vendeur.
B. La qualification décennale du vendeur‑constructeur et le lien avec les désordres La cour retient l’engagement de la responsabilité décennale du vendeur ayant fait procéder à des travaux antérieurs. L’expertise a établi que l’ouvrage, ancien, humide et non ventilé, a offert un terrain favorable à la mérule, dont la propagation a été facilitée par la non‑occupation du bien. Le motif décisif tient au fait que « le caractère inoccupé, non chauffé et non ventilé de la maison a permis la propagation de la mérule préexistente », et que les structures porteuses ont été atteintes au point d’exiger un étaiement, d’où « une atteinte à la solidité de l’ouvrage ».
La qualification retient un rapport causal suffisant entre l’état de l’ouvrage après les travaux et l’impropriété à destination. Le vendeur, réputé constructeur, répond de plein droit, sauf cause étrangère. La cour écarte toute faute personnelle à ce stade, ce qui n’empêche pas l’application du régime de responsabilité objective. La portée est nette: l’absence de faute n’exonère pas, le régime décennal jouant dès l’atteinte à la solidité survenant dans le délai, quand bien même la cause matérielle des désordres s’ancre aussi dans des facteurs d’humidité et d’aération.
II. Les responsabilités des professionnels: devoirs de conseil, non‑conformités, solidarité et indemnisation
A. L’architecte: manquement au devoir de conseil et contrôle défaillant des travaux La cour constate, sur la base des constatations techniques, que l’architecte a manqué à plusieurs obligations. En amont, il devait recommander un diagnostic adapté au contexte de dégradations et d’infiltrations notoires. Le constat est ferme: « a manqué à son obligation de conseil ». En aval, dans la conduite des travaux, la cour relève que l’intéressé « n’a pas fait veiller à la finalisation de l’installation de la VMC », l’air vicié n’étant pas évacué hors de l’ouvrage, et que des choix erronés quant à l’aération et à l’étanchéité de la terrasse ont perduré, contrairement aux règles de l’art; ainsi, « ces non‑conformités [ont] favorisé la prolifération du champignon ».
Sur le lien de causalité, la cour adopte une approche réaliste et conforme au droit positif. Le manquement n’est pas la cause d’apparition du champignon, mais la cause de son aggravation et de l’extension des reprises nécessaires. Le rappel de principe est limpide: « Le fait de n’avoir contribué qu’à une partie du préjudice ne remet en cause ni le lien de causalité, ni la règle de solidarité. » Il en résulte une obligation à la dette intégrale envers les maîtres de l’ouvrage, le règlement des contributions se déplaçant au seul stade des recours entre co‑obligés.
B. Les entreprises: manquements aux règles de l’art, solidarité et mesure des préjudices La société chargée de la terrasse a mis en œuvre un revêtement imperméable inadapté, qui ne constitue pas une étanchéité, laissant perdurer les infiltrations au droit d’une zone structurante. Le professionnel en électricité a installé une VMC dont l’extraction ne sortait pas à l’extérieur, aggravant les conditions d’humidité. Le menuisier a consolidé et remplacé des éléments contaminés sans investigation causale préalable, méconnaissant son devoir de conseil. La cour rattache ces défaillances à l’aggravation des désordres et, partant, à l’étendue des travaux de reprise. Elle rappelle la conséquence procédurale classique: « les responsables et leurs assureurs sont condamnés solidairement au paiement de cette somme ».
La mesure des préjudices est précisée et nuancée. Les travaux de reprise sont alloués pour 134 007,37 € TTC. L’indexation est refusée, dès lors que la provision versée antérieurement permettait de réaliser les travaux. Le préjudice de jouissance est revu à la baisse en raison de l’absence de bail probant: « A défaut de justification du bail, la cour retient que le préjudice de jouissance correspond à une privation d’occupation occasionnelle du bien », et « La période concernée s’étale ainsi sur 52 mois. » La somme allouée atteint 33 800 €. Le préjudice moral est confirmé à 3 000 €. Les franchises contractuelles des assureurs des entreprises demeurent opposables dans les limites légales.
L’ultime apport concerne la contribution finale entre co‑responsables. La cour fixe une clé lisible, proportionnée aux fautes: 40 % pour l’architecte et son assureur; 20 % pour chacune des entreprises et leurs assureurs. Le vendeur est intégralement garanti par les professionnels. Cette répartition consacre la prééminence du devoir de conseil et du contrôle de conformité sur des chantiers de rénovation lourde, où la maîtrise de l’aération et de l’étanchéité conditionne la prévention des pathologies fongiques.
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Avocat Associé
Hassan Kohen
Avocat au Barreau de Paris • Droit Pénal & Droit du Travail
Maître Kohen, avocat à Paris en droit pénal et droit du travail, accompagne ses clients avec rigueur et discrétion dans toutes leurs démarches juridiques, qu'il s'agisse de procédures pénales ou de litiges liés au droit du travail.
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Codex est déjà installé.
Lancement de Codex…
La Cour d’appel de Lyon, 18 juin 2025, statue sur un contentieux né de la découverte d’une infestation de mérule dans une maison anciennement rénovée. Après une vente intervenue en 2010, les acquéreurs confient une rénovation sous maîtrise d’œuvre à un architecte, avec l’intervention de plusieurs entreprises, puis découvrent en 2016 des désordres graves révélant l’atteinte des structures. Une expertise judiciaire est diligentée. En 2022, le tribunal judiciaire retient la responsabilité du vendeur sur le terrain décennal, ainsi que la responsabilité contractuelle de l’architecte et des entreprises, avec solidarité et indemnisation des travaux, du préjudice de jouissance et du préjudice moral. Les appelants contestent, principalement sur la recevabilité et le bien‑fondé de l’action en vices cachés, l’absence de faute de l’architecte, l’absence de lien causal des entreprises, et le quantum des préjudices. La cour confirme l’essentiel, réforme le préjudice de jouissance et recadre la contribution à la dette entre co‑responsables.
Le litige concentre deux séries de questions. D’abord, la recevabilité et le bien‑fondé de l’action en garantie des vices cachés contre le vendeur, ainsi que l’engagement de sa responsabilité décennale en qualité de constructeur‑vendeur. Ensuite, l’étendue des obligations de l’architecte et des entreprises quant au devoir de conseil, au contrôle de la conformité aux règles de l’art, au lien causal avec l’aggravation des désordres, et les conséquences indemnitaires et récursoires. La cour rappelle que « le délai quinquennal de l’article L 110-4 du code de commerce ne s’applique à l’action en garantie des vices cachés que dans l’hypothèse où le vendeur est commerçant », confirme la recevabilité au regard de l’article 2224, rejette la demande en vices cachés en présence d’une clause d’exclusion et d’une absence de connaissance du vice, retient la responsabilité décennale du vendeur pour « une atteinte à la solidité de l’ouvrage », et affirme les manquements de l’architecte et des entreprises dont « ces non‑conformités [ont] favorisé la prolifération du champignon ». Elle retient la solidarité, ajuste le préjudice de jouissance avec l’énoncé suivant: « A défaut de justification du bail, la cour retient que le préjudice de jouissance correspond à une privation d’occupation occasionnelle du bien », et fixe enfin la contribution à la dette à 40 % pour l’architecte et 20 % pour chacune des entreprises et leurs assureurs.
I. La solution rendue à l’égard du vendeur: recevabilité de l’action et engagement de la responsabilité décennale
A. La recevabilité de l’action en vices cachés et l’articulation des délais
La cour opère une clarification utile sur le terrain de la prescription. Elle retient, contre une lecture extensive du délai commercial, que « le délai quinquennal de l’article L 110-4 du code de commerce ne s’applique à l’action en garantie des vices cachés que dans l’hypothèse où le vendeur est commerçant ». L’action est donc recevable dès lors qu’elle a été introduite dans le délai de deux ans après découverte du vice, et dans le délai de droit commun de l’article 2224, dont le point de départ est également la découverte, sous réserve du délai butoir.
Au fond, la clause d’exclusion de garantie stipulée à l’acte de vente demeure opposable entre profanes en l’absence de preuve d’une connaissance du vice par le vendeur. Le raisonnement se fonde sur l’absence d’indices probants d’une dissimulation intentionnelle. La démarche est conforme à la jurisprudence classique qui circonscrit l’éviction de la clause à la mauvaise foi ou à la connaissance avérée du vice au jour de la cession. La solution confirme une articulation désormais apaisée entre 1648 et 2224, tout en maintenant l’exigence probatoire rigoureuse attachée à la mauvaise foi du vendeur.
B. La qualification décennale du vendeur‑constructeur et le lien avec les désordres
La cour retient l’engagement de la responsabilité décennale du vendeur ayant fait procéder à des travaux antérieurs. L’expertise a établi que l’ouvrage, ancien, humide et non ventilé, a offert un terrain favorable à la mérule, dont la propagation a été facilitée par la non‑occupation du bien. Le motif décisif tient au fait que « le caractère inoccupé, non chauffé et non ventilé de la maison a permis la propagation de la mérule préexistente », et que les structures porteuses ont été atteintes au point d’exiger un étaiement, d’où « une atteinte à la solidité de l’ouvrage ».
La qualification retient un rapport causal suffisant entre l’état de l’ouvrage après les travaux et l’impropriété à destination. Le vendeur, réputé constructeur, répond de plein droit, sauf cause étrangère. La cour écarte toute faute personnelle à ce stade, ce qui n’empêche pas l’application du régime de responsabilité objective. La portée est nette: l’absence de faute n’exonère pas, le régime décennal jouant dès l’atteinte à la solidité survenant dans le délai, quand bien même la cause matérielle des désordres s’ancre aussi dans des facteurs d’humidité et d’aération.
II. Les responsabilités des professionnels: devoirs de conseil, non‑conformités, solidarité et indemnisation
A. L’architecte: manquement au devoir de conseil et contrôle défaillant des travaux
La cour constate, sur la base des constatations techniques, que l’architecte a manqué à plusieurs obligations. En amont, il devait recommander un diagnostic adapté au contexte de dégradations et d’infiltrations notoires. Le constat est ferme: « a manqué à son obligation de conseil ». En aval, dans la conduite des travaux, la cour relève que l’intéressé « n’a pas fait veiller à la finalisation de l’installation de la VMC », l’air vicié n’étant pas évacué hors de l’ouvrage, et que des choix erronés quant à l’aération et à l’étanchéité de la terrasse ont perduré, contrairement aux règles de l’art; ainsi, « ces non‑conformités [ont] favorisé la prolifération du champignon ».
Sur le lien de causalité, la cour adopte une approche réaliste et conforme au droit positif. Le manquement n’est pas la cause d’apparition du champignon, mais la cause de son aggravation et de l’extension des reprises nécessaires. Le rappel de principe est limpide: « Le fait de n’avoir contribué qu’à une partie du préjudice ne remet en cause ni le lien de causalité, ni la règle de solidarité. » Il en résulte une obligation à la dette intégrale envers les maîtres de l’ouvrage, le règlement des contributions se déplaçant au seul stade des recours entre co‑obligés.
B. Les entreprises: manquements aux règles de l’art, solidarité et mesure des préjudices
La société chargée de la terrasse a mis en œuvre un revêtement imperméable inadapté, qui ne constitue pas une étanchéité, laissant perdurer les infiltrations au droit d’une zone structurante. Le professionnel en électricité a installé une VMC dont l’extraction ne sortait pas à l’extérieur, aggravant les conditions d’humidité. Le menuisier a consolidé et remplacé des éléments contaminés sans investigation causale préalable, méconnaissant son devoir de conseil. La cour rattache ces défaillances à l’aggravation des désordres et, partant, à l’étendue des travaux de reprise. Elle rappelle la conséquence procédurale classique: « les responsables et leurs assureurs sont condamnés solidairement au paiement de cette somme ».
La mesure des préjudices est précisée et nuancée. Les travaux de reprise sont alloués pour 134 007,37 € TTC. L’indexation est refusée, dès lors que la provision versée antérieurement permettait de réaliser les travaux. Le préjudice de jouissance est revu à la baisse en raison de l’absence de bail probant: « A défaut de justification du bail, la cour retient que le préjudice de jouissance correspond à une privation d’occupation occasionnelle du bien », et « La période concernée s’étale ainsi sur 52 mois. » La somme allouée atteint 33 800 €. Le préjudice moral est confirmé à 3 000 €. Les franchises contractuelles des assureurs des entreprises demeurent opposables dans les limites légales.
L’ultime apport concerne la contribution finale entre co‑responsables. La cour fixe une clé lisible, proportionnée aux fautes: 40 % pour l’architecte et son assureur; 20 % pour chacune des entreprises et leurs assureurs. Le vendeur est intégralement garanti par les professionnels. Cette répartition consacre la prééminence du devoir de conseil et du contrôle de conformité sur des chantiers de rénovation lourde, où la maîtrise de l’aération et de l’étanchéité conditionne la prévention des pathologies fongiques.