Cour d’appel de Orléans, le 23 juillet 2025, n°22/00807
La Cour d’appel d’Orléans, 23 juillet 2025, statue sur le statut d’un chemin interne issu d’un partage successoral ancien. Un partage notarié de 1954 a divisé le domaine selon un axe est-ouest et a prévu le maintien en indivision d’un chemin desservant les nouveaux lots. Des actes de 2006 ont ensuite réparti des parcelles entre ayants droit et institué des échanges croisés. Un indivisaire a sollicité l’ouverture des opérations de comptes, liquidation et partage sur des sections cadastrales correspondant au chemin. Un autre indivisaire a opposé l’existence d’une indivision forcée et la présence d’un troisième intéressé.
Le Tribunal judiciaire de Tours, 30 décembre 2021, a débouté la demande d’ouverture des opérations de partage. L’appelant a persisté à soutenir le partage en nature, avec lots équivalents ou tirage au sort, et désignation d’un notaire et d’un géomètre. L’intimé a soulevé l’irrecevabilité tenant à l’absence d’un indivisaire et, subsidiairement, a invoqué l’indivision conventionnelle perpétuelle, sinon l’établissement de servitudes croisées.
La question posée à la cour portait sur la qualification juridique du chemin litigieux au regard du droit de l’indivision et des servitudes. S’agissait-il d’un bien commun relevant d’une indivision forcée et perpétuelle, échappant au partage unilatéral, ou d’assiettes susceptibles de partage entre copropriétaires avec compensation et servitudes de passage?
La cour confirme le refus de partager l’assiette du chemin, après avoir constaté que « ce chemin est affecté à titre d’accessoire indispensable à l’usage commun de plusieurs immeubles ». Elle en déduit la mise à l’écart du droit commun de l’indivision, énonce que « ce chemin échappe aux dispositions des articles 815-14 et 815-16 du code civil », puis ajoute qu’« il ne peut être mis fin à cette indivision que du consentement unanime de tous les indivisaires ».
I. L’affirmation d’une indivision forcée d’un accès commun
A. Une qualification tirée de l’accessoire indispensable
La cour retient d’abord un critère fonctionnel, centré sur l’affectation du bien litigieux à l’usage commun de plusieurs fonds. En déclarant que « ce chemin est affecté à titre d’accessoire indispensable à l’usage commun de plusieurs immeubles », elle caractérise un bien commun nécessaire, dont la vocation excède l’intérêt d’un seul propriétaire. L’accessoire indispensable, au sens de la jurisprudence civile, commande une communauté d’affectation pérenne, distincte d’une simple tolérance ou d’un passage précaire.
Cette qualification s’accorde avec l’économie du partage de 1954, qui a maintenu en indivision les voies internes en raison de la configuration des lieux. Les actes ultérieurs n’ont pas modifié la destination commune du chemin, dont l’utilité persiste pour plusieurs fonds. La présence d’un tiers indivisaire, relevée par les juges, confirme la pluralité des besoins desservis. Elle justifie qu’un partage partiel ne vienne pas compromettre la fonctionnalité d’ensemble.
B. La prévalence de la communauté d’assiette sur la logique des servitudes
Le raisonnement écarte la structuration par servitudes substitutives. La stipulation d’origine consacrait une indivision de l’assiette, et non un simple droit de passage. La cour en tire une conséquence nette, en visant les textes gouvernant l’indivision ordinaire et en décidant que « ce chemin échappe aux dispositions des articles 815-14 et 815-16 du code civil ». La voie commune relève d’un régime spécifique et pérenne, dont la finalité est l’usage commun des fonds.
La solution rejette donc la demande de partage en nature des sections cadastrales composant le chemin, même si un dispositif de servitudes réciproques était envisagé. La communauté d’assiette, instituée en considération de la destination du lieu, ne se résout pas en droits réels limités sans accord unanime. Le juge privilégie la cohérence fonctionnelle du réseau interne plutôt qu’une recomposition parcellaire artificielle.
II. La valeur de la solution et ses incidences pratiques
A. Conformité aux principes et articulation avec la jurisprudence
La cour adopte une position conforme aux lignes dégagées par la première chambre civile, qui rattache à l’indivision forcée les biens affectés nécessairement à l’usage commun des lots issus d’une division. La référence citée éclaire le cadre: l’indivision ainsi caractérisée échappe au droit commun de la sortie de l’indivision. La formule « il ne peut être mis fin à cette indivision que du consentement unanime de tous les indivisaires » consacre l’exception au principe de l’article 815.
Cette lecture distingue utilement deux techniques. La servitude organise un usage à titre accessoire d’un fonds par un autre. L’indivision forcée maintient au contraire une copropriété d’assiette au service de tous. Lorsque l’acte originaire a institué une indivision du chemin, la recomposition par servitudes ne se substitue pas unilatéralement à cette communauté. La cour valide donc la stabilité de l’instrument initial, en cohérence avec la destination du bien.
B. Portée opérationnelle: gouvernance, contentieux et sécurité des échanges
La solution appelle plusieurs conséquences pratiques. D’abord, la gestion du chemin obéit aux règles propres aux biens indivis nécessaires, avec décisions adaptées et contribution aux charges selon l’utilité. L’issue rappelle ensuite la nécessité d’appeler tous les indivisaires lorsque la demande affecte la consistance du bien commun. À défaut, le contentieux demeure incomplet et la prévention des contrariétés est compromise.
Enfin, les échanges et partages ultérieurs ne sauraient altérer l’assiette commune sans accord unanime, même s’ils sont régulièrement publiés. La sécurité juridique en sort renforcée: la destination du chemin prime sur les recompositions individuelles. La désignation d’un notaire ou d’un géomètre demeure utile à la délimitation et à l’entretien, non à la transformation du régime. La voie pertinente reste l’accord de tous, préalable à toute mutation de structure.
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Avocat Associé
Hassan Kohen
Avocat au Barreau de Paris • Droit Pénal & Droit du Travail
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La Cour d’appel d’Orléans, 23 juillet 2025, statue sur le statut d’un chemin interne issu d’un partage successoral ancien. Un partage notarié de 1954 a divisé le domaine selon un axe est-ouest et a prévu le maintien en indivision d’un chemin desservant les nouveaux lots. Des actes de 2006 ont ensuite réparti des parcelles entre ayants droit et institué des échanges croisés. Un indivisaire a sollicité l’ouverture des opérations de comptes, liquidation et partage sur des sections cadastrales correspondant au chemin. Un autre indivisaire a opposé l’existence d’une indivision forcée et la présence d’un troisième intéressé.
Le Tribunal judiciaire de Tours, 30 décembre 2021, a débouté la demande d’ouverture des opérations de partage. L’appelant a persisté à soutenir le partage en nature, avec lots équivalents ou tirage au sort, et désignation d’un notaire et d’un géomètre. L’intimé a soulevé l’irrecevabilité tenant à l’absence d’un indivisaire et, subsidiairement, a invoqué l’indivision conventionnelle perpétuelle, sinon l’établissement de servitudes croisées.
La question posée à la cour portait sur la qualification juridique du chemin litigieux au regard du droit de l’indivision et des servitudes. S’agissait-il d’un bien commun relevant d’une indivision forcée et perpétuelle, échappant au partage unilatéral, ou d’assiettes susceptibles de partage entre copropriétaires avec compensation et servitudes de passage?
La cour confirme le refus de partager l’assiette du chemin, après avoir constaté que « ce chemin est affecté à titre d’accessoire indispensable à l’usage commun de plusieurs immeubles ». Elle en déduit la mise à l’écart du droit commun de l’indivision, énonce que « ce chemin échappe aux dispositions des articles 815-14 et 815-16 du code civil », puis ajoute qu’« il ne peut être mis fin à cette indivision que du consentement unanime de tous les indivisaires ».
I. L’affirmation d’une indivision forcée d’un accès commun
A. Une qualification tirée de l’accessoire indispensable
La cour retient d’abord un critère fonctionnel, centré sur l’affectation du bien litigieux à l’usage commun de plusieurs fonds. En déclarant que « ce chemin est affecté à titre d’accessoire indispensable à l’usage commun de plusieurs immeubles », elle caractérise un bien commun nécessaire, dont la vocation excède l’intérêt d’un seul propriétaire. L’accessoire indispensable, au sens de la jurisprudence civile, commande une communauté d’affectation pérenne, distincte d’une simple tolérance ou d’un passage précaire.
Cette qualification s’accorde avec l’économie du partage de 1954, qui a maintenu en indivision les voies internes en raison de la configuration des lieux. Les actes ultérieurs n’ont pas modifié la destination commune du chemin, dont l’utilité persiste pour plusieurs fonds. La présence d’un tiers indivisaire, relevée par les juges, confirme la pluralité des besoins desservis. Elle justifie qu’un partage partiel ne vienne pas compromettre la fonctionnalité d’ensemble.
B. La prévalence de la communauté d’assiette sur la logique des servitudes
Le raisonnement écarte la structuration par servitudes substitutives. La stipulation d’origine consacrait une indivision de l’assiette, et non un simple droit de passage. La cour en tire une conséquence nette, en visant les textes gouvernant l’indivision ordinaire et en décidant que « ce chemin échappe aux dispositions des articles 815-14 et 815-16 du code civil ». La voie commune relève d’un régime spécifique et pérenne, dont la finalité est l’usage commun des fonds.
La solution rejette donc la demande de partage en nature des sections cadastrales composant le chemin, même si un dispositif de servitudes réciproques était envisagé. La communauté d’assiette, instituée en considération de la destination du lieu, ne se résout pas en droits réels limités sans accord unanime. Le juge privilégie la cohérence fonctionnelle du réseau interne plutôt qu’une recomposition parcellaire artificielle.
II. La valeur de la solution et ses incidences pratiques
A. Conformité aux principes et articulation avec la jurisprudence
La cour adopte une position conforme aux lignes dégagées par la première chambre civile, qui rattache à l’indivision forcée les biens affectés nécessairement à l’usage commun des lots issus d’une division. La référence citée éclaire le cadre: l’indivision ainsi caractérisée échappe au droit commun de la sortie de l’indivision. La formule « il ne peut être mis fin à cette indivision que du consentement unanime de tous les indivisaires » consacre l’exception au principe de l’article 815.
Cette lecture distingue utilement deux techniques. La servitude organise un usage à titre accessoire d’un fonds par un autre. L’indivision forcée maintient au contraire une copropriété d’assiette au service de tous. Lorsque l’acte originaire a institué une indivision du chemin, la recomposition par servitudes ne se substitue pas unilatéralement à cette communauté. La cour valide donc la stabilité de l’instrument initial, en cohérence avec la destination du bien.
B. Portée opérationnelle: gouvernance, contentieux et sécurité des échanges
La solution appelle plusieurs conséquences pratiques. D’abord, la gestion du chemin obéit aux règles propres aux biens indivis nécessaires, avec décisions adaptées et contribution aux charges selon l’utilité. L’issue rappelle ensuite la nécessité d’appeler tous les indivisaires lorsque la demande affecte la consistance du bien commun. À défaut, le contentieux demeure incomplet et la prévention des contrariétés est compromise.
Enfin, les échanges et partages ultérieurs ne sauraient altérer l’assiette commune sans accord unanime, même s’ils sont régulièrement publiés. La sécurité juridique en sort renforcée: la destination du chemin prime sur les recompositions individuelles. La désignation d’un notaire ou d’un géomètre demeure utile à la délimitation et à l’entretien, non à la transformation du régime. La voie pertinente reste l’accord de tous, préalable à toute mutation de structure.