Cour d’appel de Poitiers, le 1 juillet 2025, n°21/03273
Par un arrêt du 1er juillet 2025, la Cour d’appel de Poitiers confirme la résiliation d’un bail rural consenti en 1978, à la suite d’un contentieux né d’une prétendue cession intrafamiliale. Le preneur affirmait avoir cédé son droit au bail à son conjoint en 2015, par notification restée sans réponse, tandis que le bailleur, représenté par l’indivision, opposait l’absence d’agrément et la poursuite d’actes d’exploitation et de paiement du fermage au nom du preneur. Le tribunal paritaire avait prononcé la résiliation et condamné le preneur aux conséquences usuelles, décision frappée d’appel. L’enjeu présentait une dimension double: d’une part, l’opposabilité au bailleur d’une cession au conjoint non agréée ni autorisée; d’autre part, l’incidence des comportements postérieurs du preneur sur la subsistance de sa qualité et, partant, sur la sanction encourue. La cour statue en droit positif, rappelle la discipline d’ordre public des cessions et confirme la solution des premiers juges: la cession invoquée est inopposable en l’absence d’agrément ou d’autorisation, la qualité de preneur s’est maintenue, la résiliation s’impose au regard des manquements constatés.
I. La rigueur d’ordre public gouvernant les cessions intrafamiliales de bail rural
A. Le rappel de la règle et sa force obligatoire
La cour réinscrit le litige dans le cadre des articles L. 411-31 et L. 411-35 du code rural, tels qu’interprétés par une jurisprudence constante. Elle reproduit la clause normative centrale: « Sous réserve des dispositions particulières […] toute cession de bail est interdite, sauf si la cession est consentie, avec l’agrément du bailleur, […] A défaut d’agrément du bailleur, la cession peut être autorisée par le tribunal paritaire. » Elle souligne son caractère impératif en affirmant sans détour: « Ces dispositions sont d’ordre public. » L’autorisation du juge ou l’agrément exprès du bailleur constituent ainsi des conditions de validité-opposabilité, que le silence ne supplée pas, sauf hypothèse textuelle spéciale inexistante ici.
Ce rappel n’est pas purement théorique. Il commande la lecture de la clause résolutoire légale: « L’article L 411-31 II 1° dispose que le bailleur peut demander la résiliation du bail s’il justifie d’une contravention aux dispositions de l’article L 411-35. » La contravention consiste, en l’espèce, dans l’invocation d’une cession au conjoint non agréée et jamais autorisée par le tribunal, alors même que le preneur reconnaît ne pas avoir saisi la juridiction compétente. La norme d’ordre public se trouve ainsi articulée à la sanction, que le juge du fond retient avec mesure, au terme d’une appréciation concrète des faits versée dans le droit positif.
B. La qualification des faits et la subsistance de la qualité de preneur
La cour s’attache à la réalité des comportements, afin d’éviter qu’une notification unilatérale imparfaite ne désorganise l’économie contractuelle. Elle observe que, postérieurement à la date alléguée de cession, le fermage a été personnellement appelé et acquitté au nom du preneur jusqu’en 2018, que les échanges épistolaires révélaient la détention déclarée de droits à produire, et que l’intéressé est demeuré silencieux face à une interpellation précise sur une éventuelle cessation d’activité. Ces éléments, matériellement vérifiables, corroborent la fiction juridique de la continuité du bail au nom du preneur.
La cour rejette donc la défense tirée d’une cession non opposable et maintient, en conséquence, la possibilité de sanctionner les manquements du preneur demeuré titulaire. Le dispositif légal n’admet ni cession tacite ni agrément présumé en matière d’ordre public. Le raisonnement demeure sobre et pragmatique: l’absence d’agrément ou d’autorisation rend la cession inopposable; la poursuite d’actes significatifs d’exploitation et de paiement confirme la qualité de preneur; la résiliation peut être légalement prononcée sur le fondement légal adéquat.
II. La portée de la décision et son appréciation au regard du contentieux rural
A. Sécurité juridique du bailleur et cohérence du régime
La solution consolide la sécurité juridique des bailleurs face aux mutations intrafamiliales. Elle affirme que l’agrément, parce qu’« d’ordre public », ne se présume pas, et que le juge du fond ne peut l’inférer d’un silence, même prolongé, sans texte. Le rappel explicite de la clause résolutoire légale, combinée avec la contravention à l’interdiction des cessions non autorisées, conforte un régime cohérent, lisible et prévisible. La cour refuse tout contournement par notifications unilatérales déficientes et exige la voie procédurale appropriée, à savoir la saisine du tribunal paritaire en l’absence d’agrément.
Ce faisant, l’arrêt verrouille les tentatives d’externalisation du risque sur le bailleur, lorsque le preneur n’accomplit pas la diligence juridictionnelle nécessaire. La conclusion s’énonce avec clarté institutionnelle: « Le jugement sera donc confirmé en toutes ses dispositions. » La stabilité du droit positif trouve ici un nouvel ancrage, sans rigidité excessive, la voie de l’autorisation judiciaire demeurant ouverte aux projets de transmission familiale conformes aux exigences légales.
B. Limites pratiques et interrogations sur le silence et les usages
La décision laisse néanmoins subsister deux interrogations pratiques. La première tient au régime du silence du bailleur, souvent invoqué dans les relations rurales. L’arrêt, en privilégiant l’ordre public, écarte toute théorie de l’agrément tacite. Cette rigueur protège la stabilité contractuelle, mais elle impose une vigilance accrue aux preneurs, qui devront systématiquement saisir le tribunal paritaire en l’absence de réponse, sous peine de fragiliser la transmission intrafamiliale. La seconde concerne l’articulation avec les usages d’exploitation et les droits à produire. La cour, à juste titre, mobilise ces indices pour qualifier la réalité de la situation; leur prise en compte factuelle dissuade les stratégies de rupture artificielle, sans méconnaître les besoins d’adaptation des exploitations.
Sur le plan contentieux, l’arrêt clarifie la charge des diligences procédurales en cas de cession au conjoint et conforte l’économie du bail rural. En exigeant l’agrément ou l’autorisation, il aligne la sanction sur la gravité du manquement et rappelle la finalité protectrice du régime. L’ensemble présente une portée utile pour la pratique: prévenir les contentieux en structurant les transmissions autour d’actes réguliers, et, en cas de litige, fournir un cadre probatoire centré sur les comportements objectifs et la conformité aux prescriptions impératives.
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Avocat Associé
Hassan Kohen
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Par un arrêt du 1er juillet 2025, la Cour d’appel de Poitiers confirme la résiliation d’un bail rural consenti en 1978, à la suite d’un contentieux né d’une prétendue cession intrafamiliale. Le preneur affirmait avoir cédé son droit au bail à son conjoint en 2015, par notification restée sans réponse, tandis que le bailleur, représenté par l’indivision, opposait l’absence d’agrément et la poursuite d’actes d’exploitation et de paiement du fermage au nom du preneur. Le tribunal paritaire avait prononcé la résiliation et condamné le preneur aux conséquences usuelles, décision frappée d’appel. L’enjeu présentait une dimension double: d’une part, l’opposabilité au bailleur d’une cession au conjoint non agréée ni autorisée; d’autre part, l’incidence des comportements postérieurs du preneur sur la subsistance de sa qualité et, partant, sur la sanction encourue. La cour statue en droit positif, rappelle la discipline d’ordre public des cessions et confirme la solution des premiers juges: la cession invoquée est inopposable en l’absence d’agrément ou d’autorisation, la qualité de preneur s’est maintenue, la résiliation s’impose au regard des manquements constatés.
I. La rigueur d’ordre public gouvernant les cessions intrafamiliales de bail rural
A. Le rappel de la règle et sa force obligatoire
La cour réinscrit le litige dans le cadre des articles L. 411-31 et L. 411-35 du code rural, tels qu’interprétés par une jurisprudence constante. Elle reproduit la clause normative centrale: « Sous réserve des dispositions particulières […] toute cession de bail est interdite, sauf si la cession est consentie, avec l’agrément du bailleur, […] A défaut d’agrément du bailleur, la cession peut être autorisée par le tribunal paritaire. » Elle souligne son caractère impératif en affirmant sans détour: « Ces dispositions sont d’ordre public. » L’autorisation du juge ou l’agrément exprès du bailleur constituent ainsi des conditions de validité-opposabilité, que le silence ne supplée pas, sauf hypothèse textuelle spéciale inexistante ici.
Ce rappel n’est pas purement théorique. Il commande la lecture de la clause résolutoire légale: « L’article L 411-31 II 1° dispose que le bailleur peut demander la résiliation du bail s’il justifie d’une contravention aux dispositions de l’article L 411-35. » La contravention consiste, en l’espèce, dans l’invocation d’une cession au conjoint non agréée et jamais autorisée par le tribunal, alors même que le preneur reconnaît ne pas avoir saisi la juridiction compétente. La norme d’ordre public se trouve ainsi articulée à la sanction, que le juge du fond retient avec mesure, au terme d’une appréciation concrète des faits versée dans le droit positif.
B. La qualification des faits et la subsistance de la qualité de preneur
La cour s’attache à la réalité des comportements, afin d’éviter qu’une notification unilatérale imparfaite ne désorganise l’économie contractuelle. Elle observe que, postérieurement à la date alléguée de cession, le fermage a été personnellement appelé et acquitté au nom du preneur jusqu’en 2018, que les échanges épistolaires révélaient la détention déclarée de droits à produire, et que l’intéressé est demeuré silencieux face à une interpellation précise sur une éventuelle cessation d’activité. Ces éléments, matériellement vérifiables, corroborent la fiction juridique de la continuité du bail au nom du preneur.
La cour rejette donc la défense tirée d’une cession non opposable et maintient, en conséquence, la possibilité de sanctionner les manquements du preneur demeuré titulaire. Le dispositif légal n’admet ni cession tacite ni agrément présumé en matière d’ordre public. Le raisonnement demeure sobre et pragmatique: l’absence d’agrément ou d’autorisation rend la cession inopposable; la poursuite d’actes significatifs d’exploitation et de paiement confirme la qualité de preneur; la résiliation peut être légalement prononcée sur le fondement légal adéquat.
II. La portée de la décision et son appréciation au regard du contentieux rural
A. Sécurité juridique du bailleur et cohérence du régime
La solution consolide la sécurité juridique des bailleurs face aux mutations intrafamiliales. Elle affirme que l’agrément, parce qu’« d’ordre public », ne se présume pas, et que le juge du fond ne peut l’inférer d’un silence, même prolongé, sans texte. Le rappel explicite de la clause résolutoire légale, combinée avec la contravention à l’interdiction des cessions non autorisées, conforte un régime cohérent, lisible et prévisible. La cour refuse tout contournement par notifications unilatérales déficientes et exige la voie procédurale appropriée, à savoir la saisine du tribunal paritaire en l’absence d’agrément.
Ce faisant, l’arrêt verrouille les tentatives d’externalisation du risque sur le bailleur, lorsque le preneur n’accomplit pas la diligence juridictionnelle nécessaire. La conclusion s’énonce avec clarté institutionnelle: « Le jugement sera donc confirmé en toutes ses dispositions. » La stabilité du droit positif trouve ici un nouvel ancrage, sans rigidité excessive, la voie de l’autorisation judiciaire demeurant ouverte aux projets de transmission familiale conformes aux exigences légales.
B. Limites pratiques et interrogations sur le silence et les usages
La décision laisse néanmoins subsister deux interrogations pratiques. La première tient au régime du silence du bailleur, souvent invoqué dans les relations rurales. L’arrêt, en privilégiant l’ordre public, écarte toute théorie de l’agrément tacite. Cette rigueur protège la stabilité contractuelle, mais elle impose une vigilance accrue aux preneurs, qui devront systématiquement saisir le tribunal paritaire en l’absence de réponse, sous peine de fragiliser la transmission intrafamiliale. La seconde concerne l’articulation avec les usages d’exploitation et les droits à produire. La cour, à juste titre, mobilise ces indices pour qualifier la réalité de la situation; leur prise en compte factuelle dissuade les stratégies de rupture artificielle, sans méconnaître les besoins d’adaptation des exploitations.
Sur le plan contentieux, l’arrêt clarifie la charge des diligences procédurales en cas de cession au conjoint et conforte l’économie du bail rural. En exigeant l’agrément ou l’autorisation, il aligne la sanction sur la gravité du manquement et rappelle la finalité protectrice du régime. L’ensemble présente une portée utile pour la pratique: prévenir les contentieux en structurant les transmissions autour d’actes réguliers, et, en cas de litige, fournir un cadre probatoire centré sur les comportements objectifs et la conformité aux prescriptions impératives.