Cour d’appel de Poitiers, le 26 juin 2025, n°24/00517
Now using node v22.15.1 (npm v10.8.2) Utilisation de Node.js v20.19.4 et npm 10.8.2 Codex est déjà installé. Lancement de Codex… La Cour d’appel de Poitiers, 26 juin 2025, statue sur un litige de liquidation et partage d’indivision immobilière, consécutif à la dissolution d’un pacte civil de solidarité. L’arrêt tranche deux difficultés imbriquées: la détermination des droits indivis au regard d’un apport personnel, et l’ouverture d’un droit à indemnité d’occupation pour jouissance privative du bien.
Les faits utiles sont simples. Un immeuble a été acquis le 27 juillet 2012 en indivision par moitié, au moyen d’un prêt de 115 200 euros, avec un apport personnel significatif réalisé par l’un des indivisaires. Un pacte civil a été conclu en septembre 2012 puis dissous en février 2014. Par jugement du 23 juin 2016, le juge aux affaires familiales a ordonné les opérations de comptes, liquidation et partage, et l’attribution préférentielle du bien à un indivisaire. Un projet d’acte liquidatif a été établi en 2022, assorti d’un procès-verbal de dires et contestations.
La procédure a conduit, le 24 novembre 2023, à l’homologation du projet liquidatif par le juge aux affaires familiales du tribunal judiciaire de La Roche‑sur‑Yon. L’appel a été interjeté le 29 février 2024. L’appelante sollicitait la reconnaissance de droits indivis à hauteur de 50 % chacun, une actualisation de la valeur du bien et une indemnité d’occupation depuis 2017. L’intimé demandait la confirmation de l’homologation, l’absence d’indemnité, et des dommages et intérêts.
La question de droit posée porte, d’une part, sur l’incidence d’un financement inégal sur la détermination des droits réels en indivision, et, d’autre part, sur les conditions d’ouverture, d’évaluation et de prescription de l’indemnité d’occupation pour jouissance privative. La Cour retient que la proportion des droits résulte de l’acte d’acquisition, indépendamment des modalités de financement, et que l’indemnité d’occupation est due pour la période non prescrite, son quantum relevant du notaire. La solution emporte infirmation partielle de l’homologation, fixation des droits à 50/50, renvoi pour évaluation actualisée et rejet des dommages et intérêts.
I. La détermination des droits indivis: primauté de l’acte d’acquisition
A. Le principe: l’égalité des droits réels malgré un financement inégal
La Cour réaffirme la règle dégagée par la Cour de cassation: « ceux qui achètent un bien en indivision en acquièrent la propriété à concurrence des proportions fixées dans l’acte d’acquisition, quelles que soient les modalités du financement (civ 1ère 13 février 2019 n°17-26712). » L’arrêt s’y conforme en retenant que la clause de moitié indivise emporte, en droit réel, une répartition 50/50, sans que l’apport personnel puisse modifier la quote‑part de propriété.
Cette lecture sépare clairement le titre et la finance. Le titre figure dans l’acte, la finance relève des comptes d’indivision. La Cour censure en conséquence le projet liquidatif ayant modulé les pourcentages de propriété en fonction d’un apport, et refuse son homologation sur ce point précis.
B. La conséquence: rectification du projet et traitement aux comptes
La Cour rappelle l’office du notaire liquidateur. Le différentiel de financement se traite au stade des créances entre indivisaires, par réintégration de l’apport dans les comptes, et non par altération des droits réels. La répartition des droits demeure de moitié, tandis que les comptes d’indivision absorberont l’équité financière induite par l’apport.
Cette solution sécurise la pratique notariale. Elle évite les glissements de méthode qui confondent droits réels et créances de liquidation. L’arrêt infirme l’homologation sur les quotes‑parts, puis renvoie à l’office notarié pour procéder aux comptes appropriés selon le schéma classique.
II. L’indemnité d’occupation: principe, temporalité et prescription
A. Le fondement et le point de départ de la dette
Le texte de référence est cité par la Cour: « L’indivisaire qui use ou jouit privativement de la chose indivise est, sauf convention contraire, redevable d’une indemnité. » L’occupation privative est établie depuis 2013, en concordance avec l’attribution préférentielle ordonnée en 2016, et ouvre droit à indemnité à défaut d’accord contraire.
La Cour fixe l’exigibilité à compter d’août 2017, ce qui reflète le jeu de la prescription quinquennale en matière de fruits et revenus. Elle ménage ainsi un équilibre: reconnaissance du principe attaché à la jouissance exclusive, limitation temporelle conforme au droit positif.
B. La prescription quinquennale et son interruption par l’acte notarié
La Cour admet l’interruption du délai par la formulation de la demande au procès‑verbal de dires et contestations du 10 août 2022. L’extrait décisif le confirme: « L’indivisaire qui use ou jouit privativement de la chose indivise est, sauf convention contraire, redevable d’une indemnité. » Le droit est donc sauvé pour les cinq années antérieures à l’acte interruptif, ce qui justifie la borne d’août 2017.
L’évaluation est reportée devant le notaire, à l’aune d’une valorisation actualisée du bien, l’arrêt rappelant que l’estimation « doit être faite à la date la plus proche du partage effectif à intervenir ». Le rejet des dommages et intérêts, corrélé à l’absence de preuve d’une obstruction fautive, parachève une solution mesurée, articulant principe, prescription et office du notaire.
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Avocat Associé
Hassan Kohen
Avocat au Barreau de Paris • Droit Pénal & Droit du Travail
Maître Kohen, avocat à Paris en droit pénal et droit du travail, accompagne ses clients avec rigueur et discrétion dans toutes leurs démarches juridiques, qu'il s'agisse de procédures pénales ou de litiges liés au droit du travail.
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Lancement de Codex…
La Cour d’appel de Poitiers, 26 juin 2025, statue sur un litige de liquidation et partage d’indivision immobilière, consécutif à la dissolution d’un pacte civil de solidarité. L’arrêt tranche deux difficultés imbriquées: la détermination des droits indivis au regard d’un apport personnel, et l’ouverture d’un droit à indemnité d’occupation pour jouissance privative du bien.
Les faits utiles sont simples. Un immeuble a été acquis le 27 juillet 2012 en indivision par moitié, au moyen d’un prêt de 115 200 euros, avec un apport personnel significatif réalisé par l’un des indivisaires. Un pacte civil a été conclu en septembre 2012 puis dissous en février 2014. Par jugement du 23 juin 2016, le juge aux affaires familiales a ordonné les opérations de comptes, liquidation et partage, et l’attribution préférentielle du bien à un indivisaire. Un projet d’acte liquidatif a été établi en 2022, assorti d’un procès-verbal de dires et contestations.
La procédure a conduit, le 24 novembre 2023, à l’homologation du projet liquidatif par le juge aux affaires familiales du tribunal judiciaire de La Roche‑sur‑Yon. L’appel a été interjeté le 29 février 2024. L’appelante sollicitait la reconnaissance de droits indivis à hauteur de 50 % chacun, une actualisation de la valeur du bien et une indemnité d’occupation depuis 2017. L’intimé demandait la confirmation de l’homologation, l’absence d’indemnité, et des dommages et intérêts.
La question de droit posée porte, d’une part, sur l’incidence d’un financement inégal sur la détermination des droits réels en indivision, et, d’autre part, sur les conditions d’ouverture, d’évaluation et de prescription de l’indemnité d’occupation pour jouissance privative. La Cour retient que la proportion des droits résulte de l’acte d’acquisition, indépendamment des modalités de financement, et que l’indemnité d’occupation est due pour la période non prescrite, son quantum relevant du notaire. La solution emporte infirmation partielle de l’homologation, fixation des droits à 50/50, renvoi pour évaluation actualisée et rejet des dommages et intérêts.
I. La détermination des droits indivis: primauté de l’acte d’acquisition
A. Le principe: l’égalité des droits réels malgré un financement inégal
La Cour réaffirme la règle dégagée par la Cour de cassation: « ceux qui achètent un bien en indivision en acquièrent la propriété à concurrence des proportions fixées dans l’acte d’acquisition, quelles que soient les modalités du financement (civ 1ère 13 février 2019 n°17-26712). » L’arrêt s’y conforme en retenant que la clause de moitié indivise emporte, en droit réel, une répartition 50/50, sans que l’apport personnel puisse modifier la quote‑part de propriété.
Cette lecture sépare clairement le titre et la finance. Le titre figure dans l’acte, la finance relève des comptes d’indivision. La Cour censure en conséquence le projet liquidatif ayant modulé les pourcentages de propriété en fonction d’un apport, et refuse son homologation sur ce point précis.
B. La conséquence: rectification du projet et traitement aux comptes
La Cour rappelle l’office du notaire liquidateur. Le différentiel de financement se traite au stade des créances entre indivisaires, par réintégration de l’apport dans les comptes, et non par altération des droits réels. La répartition des droits demeure de moitié, tandis que les comptes d’indivision absorberont l’équité financière induite par l’apport.
Cette solution sécurise la pratique notariale. Elle évite les glissements de méthode qui confondent droits réels et créances de liquidation. L’arrêt infirme l’homologation sur les quotes‑parts, puis renvoie à l’office notarié pour procéder aux comptes appropriés selon le schéma classique.
II. L’indemnité d’occupation: principe, temporalité et prescription
A. Le fondement et le point de départ de la dette
Le texte de référence est cité par la Cour: « L’indivisaire qui use ou jouit privativement de la chose indivise est, sauf convention contraire, redevable d’une indemnité. » L’occupation privative est établie depuis 2013, en concordance avec l’attribution préférentielle ordonnée en 2016, et ouvre droit à indemnité à défaut d’accord contraire.
La Cour fixe l’exigibilité à compter d’août 2017, ce qui reflète le jeu de la prescription quinquennale en matière de fruits et revenus. Elle ménage ainsi un équilibre: reconnaissance du principe attaché à la jouissance exclusive, limitation temporelle conforme au droit positif.
B. La prescription quinquennale et son interruption par l’acte notarié
La Cour admet l’interruption du délai par la formulation de la demande au procès‑verbal de dires et contestations du 10 août 2022. L’extrait décisif le confirme: « L’indivisaire qui use ou jouit privativement de la chose indivise est, sauf convention contraire, redevable d’une indemnité. » Le droit est donc sauvé pour les cinq années antérieures à l’acte interruptif, ce qui justifie la borne d’août 2017.
L’évaluation est reportée devant le notaire, à l’aune d’une valorisation actualisée du bien, l’arrêt rappelant que l’estimation « doit être faite à la date la plus proche du partage effectif à intervenir ». Le rejet des dommages et intérêts, corrélé à l’absence de preuve d’une obstruction fautive, parachève une solution mesurée, articulant principe, prescription et office du notaire.