Cour d’appel de Toulouse, le 10 septembre 2025, n°23/00702
La Cour d’appel de Toulouse, 17 septembre 2025 (1re chambre, section 1), statue sur un litige né dans un immeuble en copropriété où deux restaurants se superposent. Le plancher en pavés de verre de la cuisine de l’étage supérieur, formant le plafond de la salle inférieure, s’est dégradé jusqu’à provoquer des chutes de fragments. Une expertise judiciaire a décrit l’inadaptation structurelle du plancher à l’usage professionnel. Des travaux de reprise ont été réalisés et préfinancés par les copropriétaires au prorata des tantièmes. Le premier juge a retenu la responsabilité in solidum du bailleur de l’étage et du preneur exploitant, condamné l’assureur de ce dernier à garantie, alloué des indemnités au restaurateur du dessous pour pertes d’exploitation et au copropriétaire bailleur du rez-de-chaussée pour travaux, et réparti la charge finale à 80/20. En appel, plusieurs chefs sont contestés, notamment la contribution à la dette, l’action dirigée contre le syndicat des copropriétaires sur le fondement de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 et l’évaluation des préjudices.
La question porte d’abord sur le fondement et l’étendue de l’obligation à la dette entre bailleur et locataire-exploitant, à l’égard du propriétaire et de l’exploitant du lot inférieur, puis sur la répartition de la contribution finale entre coresponsables et l’éventuelle implication du syndicat. La cour confirme l’obligation in solidum des deux coobligés envers les victimes, rejette tout recours contre le syndicat au titre de l’article 14, rectifie le partage des contributions à 50/50, confirme l’indemnité d’exploitation du restaurateur à 40 000 euros HT et réforme le quantum du copropriétaire lésé à 12 094 euros HT. L’arrêt fonde son analyse sur les constatations techniques selon lesquelles « l’ouvrage en pavés de verre était inadapté dès l’origine à l’exploitation d’une cuisine de restaurant » et sur l’écart de charge prescrit par rapport à l’ouvrage, « les charges d’exploitation d’une cuisine de restaurant devant être de 500 daN/m2, alors que la surcharge d’exploitation dudit plancher sans désordre n’est que de 150 kg/m2 ». La solution est complétée par l’affirmation de principe selon laquelle « Le syndicat est responsable de plein droit des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d’entretien des parties communes », mais « la faute de la victime et celle d’un tiers permettent au syndicat des copropriétaires de s’exonérer de sa responsabilité ».
I. Fondements et sens de la responsabilité retenue
A. Troubles anormaux et responsabilité délictuelle envers un tiers La cour retient, au bénéfice du propriétaire du lot inférieur, un trouble anormal du voisinage caractérisé par des dégradations affectant la solidité de l’ouvrage. Le trouble excède les inconvénients normaux en raison de l’usage professionnel de la cuisine sur une structure vitrée inadaptée. Le recours au voisinage assure l’indemnisation sans preuve de faute, ce qui correspond à la finalité d’équilibre entre propriétés voisines. À l’égard de l’exploitant du lot inférieur, la cour se fonde sur la responsabilité délictuelle pour manquement contractuel d’autrui, rappelant que « le tiers à un contrat peut invoquer, sur le fondement de la responsabilité délictuelle, un manquement contractuel dès lors que ce manquement lui a causé un dommage ». Le bailleur répond de l’impropriété partielle des lieux à la destination convenue. Le preneur engage sa responsabilité par l’exploitation et l’implantation d’équipements lourds sur une zone manifestement inapte.
B. Obligation in solidum et causalité conjointe Les fautes convergentes – délivrance non conforme et surcharge d’exploitation – concourent à un même dommage. L’expert, cité par la cour, souligne l’inadaptation structurelle initiale et l’aggravation liée aux usages. L’obligation in solidum envers les victimes s’impose alors, sans préjuger de la contribution interne. Les juges déduisent de l’équivalence causale un partage égalitaire, affirmant que « La charge définitive de la dette doit donc être partagée par moitié ». La solution valorise une approche pragmatique de la causalité, évitant une surpondération artificielle d’un manquement par rapport à l’autre, tout en assurant l’effectivité de la réparation à l’égard des tiers.
II. Portée et valeur: articulation avec l’article 14 et mesure des préjudices
A. Article 14 de la loi de 1965 et exonération du syndicat La cour rappelle le régime de responsabilité de plein droit du syndicat, mais en marque les limites lorsque le dommage trouve sa cause exclusive dans des fautes imputables aux parties privatives. L’attendu de principe est sans ambiguïté: « Le syndicat est responsable de plein droit des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d’entretien des parties communes ». Il est aussitôt tempéré par l’exonération permise en cas de faute de la victime ou d’un tiers: « Toutefois, la faute de la victime et celle d’un tiers permettent au syndicat des copropriétaires de s’exonérer de sa responsabilité ». En l’espèce, la combinaison de l’impropriété à la destination et de l’usage inadapté, seule origine du dommage, exclut la responsabilité du syndicat, sans priver celui-ci, en droit, de recours contre les véritables auteurs lorsqu’il est actionné.
B. Méthode d’évaluation des préjudices et contrôle du quantum Pour les pertes d’exploitation, la cour retient une approche par comparaison de marges sur une période miroir, en isolant les incidences directes des mesures conservatoires et des travaux. Elle souligne que « Cette perte de marge est essentiellement imputable aux désordres et à leur répercussion sur l’exploitation de la deuxième salle du restaurant ». L’évaluation prend en compte l’incertitude mesurable en amont et les facteurs exogènes en aval, notamment l’environnement économique et social. La cour exclut un chiffrage non établi pour la période antérieure et retient un montant global adéquat pour la période d’indisponibilité et de gêne, tout en pondérant l’effet de conjoncture. Pour les travaux du copropriétaire lésé, l’arrêt distingue la reprise structurelle, indemnisée hors taxe, et les postes de second œuvre nécessaires, y compris l’électricité consécutive aux interventions sur la structure. Cette granularité permet de fixer une somme globale ajustée, en ligne avec la preuve des dépenses utiles et l’exclusion des embellissements.
La décision consolide ainsi un triptyque cohérent: responsabilité in solidum envers les victimes, contribution interne équilibrée au regard d’une causalité équivalente, et neutralisation des recours infondés contre le syndicat au titre de l’article 14. Elle précise la méthode d’évaluation des préjudices d’exploitation par référence aux marges et aux périodes d’indisponibilité, sans extrapolation spéculative et avec une prise en compte limitée des facteurs externes. L’ensemble s’inscrit dans une jurisprudence attentive à la destination contractuelle des lieux, à l’usage effectif, et à l’exigence de proportion dans la répartition finale de la dette.
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Avocat Associé
Hassan Kohen
Avocat au Barreau de Paris • Droit Pénal & Droit du Travail
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La Cour d’appel de Toulouse, 17 septembre 2025 (1re chambre, section 1), statue sur un litige né dans un immeuble en copropriété où deux restaurants se superposent. Le plancher en pavés de verre de la cuisine de l’étage supérieur, formant le plafond de la salle inférieure, s’est dégradé jusqu’à provoquer des chutes de fragments. Une expertise judiciaire a décrit l’inadaptation structurelle du plancher à l’usage professionnel. Des travaux de reprise ont été réalisés et préfinancés par les copropriétaires au prorata des tantièmes. Le premier juge a retenu la responsabilité in solidum du bailleur de l’étage et du preneur exploitant, condamné l’assureur de ce dernier à garantie, alloué des indemnités au restaurateur du dessous pour pertes d’exploitation et au copropriétaire bailleur du rez-de-chaussée pour travaux, et réparti la charge finale à 80/20. En appel, plusieurs chefs sont contestés, notamment la contribution à la dette, l’action dirigée contre le syndicat des copropriétaires sur le fondement de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 et l’évaluation des préjudices.
La question porte d’abord sur le fondement et l’étendue de l’obligation à la dette entre bailleur et locataire-exploitant, à l’égard du propriétaire et de l’exploitant du lot inférieur, puis sur la répartition de la contribution finale entre coresponsables et l’éventuelle implication du syndicat. La cour confirme l’obligation in solidum des deux coobligés envers les victimes, rejette tout recours contre le syndicat au titre de l’article 14, rectifie le partage des contributions à 50/50, confirme l’indemnité d’exploitation du restaurateur à 40 000 euros HT et réforme le quantum du copropriétaire lésé à 12 094 euros HT. L’arrêt fonde son analyse sur les constatations techniques selon lesquelles « l’ouvrage en pavés de verre était inadapté dès l’origine à l’exploitation d’une cuisine de restaurant » et sur l’écart de charge prescrit par rapport à l’ouvrage, « les charges d’exploitation d’une cuisine de restaurant devant être de 500 daN/m2, alors que la surcharge d’exploitation dudit plancher sans désordre n’est que de 150 kg/m2 ». La solution est complétée par l’affirmation de principe selon laquelle « Le syndicat est responsable de plein droit des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d’entretien des parties communes », mais « la faute de la victime et celle d’un tiers permettent au syndicat des copropriétaires de s’exonérer de sa responsabilité ».
I. Fondements et sens de la responsabilité retenue
A. Troubles anormaux et responsabilité délictuelle envers un tiers
La cour retient, au bénéfice du propriétaire du lot inférieur, un trouble anormal du voisinage caractérisé par des dégradations affectant la solidité de l’ouvrage. Le trouble excède les inconvénients normaux en raison de l’usage professionnel de la cuisine sur une structure vitrée inadaptée. Le recours au voisinage assure l’indemnisation sans preuve de faute, ce qui correspond à la finalité d’équilibre entre propriétés voisines. À l’égard de l’exploitant du lot inférieur, la cour se fonde sur la responsabilité délictuelle pour manquement contractuel d’autrui, rappelant que « le tiers à un contrat peut invoquer, sur le fondement de la responsabilité délictuelle, un manquement contractuel dès lors que ce manquement lui a causé un dommage ». Le bailleur répond de l’impropriété partielle des lieux à la destination convenue. Le preneur engage sa responsabilité par l’exploitation et l’implantation d’équipements lourds sur une zone manifestement inapte.
B. Obligation in solidum et causalité conjointe
Les fautes convergentes – délivrance non conforme et surcharge d’exploitation – concourent à un même dommage. L’expert, cité par la cour, souligne l’inadaptation structurelle initiale et l’aggravation liée aux usages. L’obligation in solidum envers les victimes s’impose alors, sans préjuger de la contribution interne. Les juges déduisent de l’équivalence causale un partage égalitaire, affirmant que « La charge définitive de la dette doit donc être partagée par moitié ». La solution valorise une approche pragmatique de la causalité, évitant une surpondération artificielle d’un manquement par rapport à l’autre, tout en assurant l’effectivité de la réparation à l’égard des tiers.
II. Portée et valeur: articulation avec l’article 14 et mesure des préjudices
A. Article 14 de la loi de 1965 et exonération du syndicat
La cour rappelle le régime de responsabilité de plein droit du syndicat, mais en marque les limites lorsque le dommage trouve sa cause exclusive dans des fautes imputables aux parties privatives. L’attendu de principe est sans ambiguïté: « Le syndicat est responsable de plein droit des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d’entretien des parties communes ». Il est aussitôt tempéré par l’exonération permise en cas de faute de la victime ou d’un tiers: « Toutefois, la faute de la victime et celle d’un tiers permettent au syndicat des copropriétaires de s’exonérer de sa responsabilité ». En l’espèce, la combinaison de l’impropriété à la destination et de l’usage inadapté, seule origine du dommage, exclut la responsabilité du syndicat, sans priver celui-ci, en droit, de recours contre les véritables auteurs lorsqu’il est actionné.
B. Méthode d’évaluation des préjudices et contrôle du quantum
Pour les pertes d’exploitation, la cour retient une approche par comparaison de marges sur une période miroir, en isolant les incidences directes des mesures conservatoires et des travaux. Elle souligne que « Cette perte de marge est essentiellement imputable aux désordres et à leur répercussion sur l’exploitation de la deuxième salle du restaurant ». L’évaluation prend en compte l’incertitude mesurable en amont et les facteurs exogènes en aval, notamment l’environnement économique et social. La cour exclut un chiffrage non établi pour la période antérieure et retient un montant global adéquat pour la période d’indisponibilité et de gêne, tout en pondérant l’effet de conjoncture. Pour les travaux du copropriétaire lésé, l’arrêt distingue la reprise structurelle, indemnisée hors taxe, et les postes de second œuvre nécessaires, y compris l’électricité consécutive aux interventions sur la structure. Cette granularité permet de fixer une somme globale ajustée, en ligne avec la preuve des dépenses utiles et l’exclusion des embellissements.
La décision consolide ainsi un triptyque cohérent: responsabilité in solidum envers les victimes, contribution interne équilibrée au regard d’une causalité équivalente, et neutralisation des recours infondés contre le syndicat au titre de l’article 14. Elle précise la méthode d’évaluation des préjudices d’exploitation par référence aux marges et aux périodes d’indisponibilité, sans extrapolation spéculative et avec une prise en compte limitée des facteurs externes. L’ensemble s’inscrit dans une jurisprudence attentive à la destination contractuelle des lieux, à l’usage effectif, et à l’exigence de proportion dans la répartition finale de la dette.