Cour d’appel de Versailles, le 2 juillet 2025, n°22/04599
Cour d’appel de Versailles, 2 juillet 2025. Le litige oppose un copropriétaire bailleur à l’ancien syndic, à la suite d’infiltrations par la toiture, partie commune, survenues le 28 mai 2019. Une sommation d’agir a été adressée en août 2019, la déclaration du sinistre n’étant effectuée qu’en janvier 2020, avant la désignation d’un administrateur fin janvier 2020. Un constat d’octobre 2020 décrit des dégradations importantes dans deux appartements en rénovation.
En première instance, le rejet intégral des demandes a été prononcé. L’appel tendait à voir reconnaître une faute de gestion du syndic, un lien causal avec des pertes locatives et divers frais, ainsi qu’une indemnisation complémentaire. L’intimé sollicitait la confirmation, soutenant que la preuve des fautes, du lien causal et de l’évaluation des préjudices faisait défaut.
La question posée tenait, d’une part, à la nature et à l’étendue des obligations du syndic, mandataire du syndicat, face à un sinistre affectant des parties communes, et, d’autre part, au régime de responsabilité envers un copropriétaire tiers. Elle portait encore sur la qualification du préjudice allégué, entre perte de loyers et perte de chance, ainsi que sur l’incidence d’une faute concurrente de la victime sur la réparation.
La juridiction d’appel retient une faute du syndic pour déclaration tardive, admet un partage de responsabilité à parts égales, opère une requalification en perte de chance et procède à une réduction méthodique du quantum. Elle précise enfin la discipline des prétentions en appel et réforme partiellement le jugement, allouant une somme au titre de la perte de chance et une indemnité pour préjudice moral, avec dépens et frais irrépétibles à la charge de l’intimé.
I. La caractérisation de la faute du syndic et le régime de responsabilité
A. Le mandat du syndic et l’inaction fautive face au sinistre
La juridiction d’appel rappelle le cadre du mandat, en ces termes généraux et fermes: « Selon les articles 1991 et 1992 du code civil, le mandataire est tenu d’accomplir le mandat tant qu’il en demeure chargé, et répond des dommages-intérêts qui pourraient résulter de son inexécution ; il répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu’il commet dans sa gestion. » L’office du syndic implique la diligence dans la déclaration d’un sinistre affectant une partie commune, car la conservation des parties communes conditionne l’usage des parties privatives.
Le constat d’une déclaration opérée près de huit mois après la survenance du sinistre caractérise une carence. La décision retient que la tardiveté « constitue une faute du syndic dans l’exercice de son mandat », relevée au regard des mises en demeure préalables et de l’absence de justification suffisante. La faute réside moins dans un choix technique contestable que dans l’inaction face au risque connu, aggravant ainsi l’atteinte aux lots privatifs.
B. La responsabilité délictuelle envers le copropriétaire et la faute concurrente
La solution s’inscrit dans la distinction classique entre relations internes et externes du mandat: « La responsabilité du mandataire à l’égard de son mandant est contractuelle, mais elle est délictuelle à l’égard des tiers, en application de l’article 1240 du code civil. » Le copropriétaire, tiers au contrat de mandat conclu par le syndicat, obtient ainsi une réparation sur le fondement extra-contractuel, à condition d’établir faute, dommage et lien causal.
La formation retient un lien causal au vu d’un constat ultérieur précisément attribuant les dégradations aux infiltrations de toiture. Elle admet toutefois l’incidence d’un comportement fautif de la victime, rappelant qu’« de jurisprudence constante, dans le cadre de la responsabilité délictuelle, la faute de la victime peut réduire le droit à réparation. » En l’espèce, la non-communication d’éléments utiles à l’assurance a concouru au dommage, justifiant le partage « à hauteur de 50%. » La répartition à parts égales, si elle demeure pragmatique, s’appuie sur des données objectives d’inaction croisée.
II. L’évaluation du préjudice et les enseignements procéduraux
A. La requalification en perte de chance et la méthode d’indemnisation
La juridiction procède à une requalification éclairante des demandes de loyers perdus en une perte de chance. Elle énonce sans ambiguïté: « La perte de loyers ne peut égaler le montant du loyer mensuel, étant rappelé que le préjudice ne peut consister qu’en une perte de chance, à savoir non pas la perte de loyers mais celle de l’espoir de les percevoir. » L’approche exclut l’indemnisation mécanique du loyer plein, intégrant impositions, vacance locative, et aléas de remise en état.
La méthode suivie articule une valeur locative de référence, une minoration forfaitaire pour tenir compte des aléas (ici 30%) et une limitation temporelle au mandat du syndic fautif. Le résultat, fixé à une somme globale avant partage, est ensuite réduit par l’effet de la faute concurrente, conduisant à une condamnation à la moitié. Les autres postes sont rejetés pour défaut de preuve quant à la valeur locative d’un lot, à l’ancrage temporel postérieur au mandat, ou à l’antériorité d’une facture par rapport au sinistre, ce qui reflète une saine rigueur probatoire.
B. La discipline des prétentions en appel et la portée de la décision
La formation rappelle la règle directrice de l’instance d’appel, d’une clarté utile: « la Cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions et n’examine les moyens au soutien des prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion » ; « Si, dans la discussion, des moyens nouveaux par rapport aux précédentes écritures sont invoqués au soutien des prétentions, ils sont présentés de manière formellement distincte. » Cette exigence disciplinaire contribue à la lisibilité du débat, en neutralisant les formules dénuées de portée décisionnelle.
Sur la portée, l’arrêt consolide plusieurs points de droit positif en copropriété. D’abord, la faute d’inaction du syndic face à un sinistre portant sur une partie commune fonde la responsabilité délictuelle envers un copropriétaire lésé. Ensuite, la perte de chance constitue le standard d’évaluation des manques à gagner locatifs, évitant les indemnisations intégrales déconnectées des aléas du marché. Enfin, l’admission d’une faute concurrente de la victime, lorsque son comportement retarde la gestion assurantielle, incite à une coopération diligente, équilibrant la réparation et la prévention des risques.
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Avocat Associé
Hassan Kohen
Avocat au Barreau de Paris • Droit Pénal & Droit du Travail
Maître Kohen, avocat à Paris en droit pénal et droit du travail, accompagne ses clients avec rigueur et discrétion dans toutes leurs démarches juridiques, qu'il s'agisse de procédures pénales ou de litiges liés au droit du travail.
Cour d’appel de Versailles, 2 juillet 2025. Le litige oppose un copropriétaire bailleur à l’ancien syndic, à la suite d’infiltrations par la toiture, partie commune, survenues le 28 mai 2019. Une sommation d’agir a été adressée en août 2019, la déclaration du sinistre n’étant effectuée qu’en janvier 2020, avant la désignation d’un administrateur fin janvier 2020. Un constat d’octobre 2020 décrit des dégradations importantes dans deux appartements en rénovation.
En première instance, le rejet intégral des demandes a été prononcé. L’appel tendait à voir reconnaître une faute de gestion du syndic, un lien causal avec des pertes locatives et divers frais, ainsi qu’une indemnisation complémentaire. L’intimé sollicitait la confirmation, soutenant que la preuve des fautes, du lien causal et de l’évaluation des préjudices faisait défaut.
La question posée tenait, d’une part, à la nature et à l’étendue des obligations du syndic, mandataire du syndicat, face à un sinistre affectant des parties communes, et, d’autre part, au régime de responsabilité envers un copropriétaire tiers. Elle portait encore sur la qualification du préjudice allégué, entre perte de loyers et perte de chance, ainsi que sur l’incidence d’une faute concurrente de la victime sur la réparation.
La juridiction d’appel retient une faute du syndic pour déclaration tardive, admet un partage de responsabilité à parts égales, opère une requalification en perte de chance et procède à une réduction méthodique du quantum. Elle précise enfin la discipline des prétentions en appel et réforme partiellement le jugement, allouant une somme au titre de la perte de chance et une indemnité pour préjudice moral, avec dépens et frais irrépétibles à la charge de l’intimé.
I. La caractérisation de la faute du syndic et le régime de responsabilité
A. Le mandat du syndic et l’inaction fautive face au sinistre
La juridiction d’appel rappelle le cadre du mandat, en ces termes généraux et fermes: « Selon les articles 1991 et 1992 du code civil, le mandataire est tenu d’accomplir le mandat tant qu’il en demeure chargé, et répond des dommages-intérêts qui pourraient résulter de son inexécution ; il répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu’il commet dans sa gestion. » L’office du syndic implique la diligence dans la déclaration d’un sinistre affectant une partie commune, car la conservation des parties communes conditionne l’usage des parties privatives.
Le constat d’une déclaration opérée près de huit mois après la survenance du sinistre caractérise une carence. La décision retient que la tardiveté « constitue une faute du syndic dans l’exercice de son mandat », relevée au regard des mises en demeure préalables et de l’absence de justification suffisante. La faute réside moins dans un choix technique contestable que dans l’inaction face au risque connu, aggravant ainsi l’atteinte aux lots privatifs.
B. La responsabilité délictuelle envers le copropriétaire et la faute concurrente
La solution s’inscrit dans la distinction classique entre relations internes et externes du mandat: « La responsabilité du mandataire à l’égard de son mandant est contractuelle, mais elle est délictuelle à l’égard des tiers, en application de l’article 1240 du code civil. » Le copropriétaire, tiers au contrat de mandat conclu par le syndicat, obtient ainsi une réparation sur le fondement extra-contractuel, à condition d’établir faute, dommage et lien causal.
La formation retient un lien causal au vu d’un constat ultérieur précisément attribuant les dégradations aux infiltrations de toiture. Elle admet toutefois l’incidence d’un comportement fautif de la victime, rappelant qu’« de jurisprudence constante, dans le cadre de la responsabilité délictuelle, la faute de la victime peut réduire le droit à réparation. » En l’espèce, la non-communication d’éléments utiles à l’assurance a concouru au dommage, justifiant le partage « à hauteur de 50%. » La répartition à parts égales, si elle demeure pragmatique, s’appuie sur des données objectives d’inaction croisée.
II. L’évaluation du préjudice et les enseignements procéduraux
A. La requalification en perte de chance et la méthode d’indemnisation
La juridiction procède à une requalification éclairante des demandes de loyers perdus en une perte de chance. Elle énonce sans ambiguïté: « La perte de loyers ne peut égaler le montant du loyer mensuel, étant rappelé que le préjudice ne peut consister qu’en une perte de chance, à savoir non pas la perte de loyers mais celle de l’espoir de les percevoir. » L’approche exclut l’indemnisation mécanique du loyer plein, intégrant impositions, vacance locative, et aléas de remise en état.
La méthode suivie articule une valeur locative de référence, une minoration forfaitaire pour tenir compte des aléas (ici 30%) et une limitation temporelle au mandat du syndic fautif. Le résultat, fixé à une somme globale avant partage, est ensuite réduit par l’effet de la faute concurrente, conduisant à une condamnation à la moitié. Les autres postes sont rejetés pour défaut de preuve quant à la valeur locative d’un lot, à l’ancrage temporel postérieur au mandat, ou à l’antériorité d’une facture par rapport au sinistre, ce qui reflète une saine rigueur probatoire.
B. La discipline des prétentions en appel et la portée de la décision
La formation rappelle la règle directrice de l’instance d’appel, d’une clarté utile: « la Cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions et n’examine les moyens au soutien des prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion » ; « Si, dans la discussion, des moyens nouveaux par rapport aux précédentes écritures sont invoqués au soutien des prétentions, ils sont présentés de manière formellement distincte. » Cette exigence disciplinaire contribue à la lisibilité du débat, en neutralisant les formules dénuées de portée décisionnelle.
Sur la portée, l’arrêt consolide plusieurs points de droit positif en copropriété. D’abord, la faute d’inaction du syndic face à un sinistre portant sur une partie commune fonde la responsabilité délictuelle envers un copropriétaire lésé. Ensuite, la perte de chance constitue le standard d’évaluation des manques à gagner locatifs, évitant les indemnisations intégrales déconnectées des aléas du marché. Enfin, l’admission d’une faute concurrente de la victime, lorsque son comportement retarde la gestion assurantielle, incite à une coopération diligente, équilibrant la réparation et la prévention des risques.