Cour d’appel de Versailles, le 2 septembre 2025, n°24/04924
Now using node v22.15.1 (npm v10.8.2) Utilisation de Node.js v20.19.4 et npm 10.8.2 Codex est déjà installé. Lancement de Codex… La Cour d’appel de Versailles, le 2 septembre 2025, se prononce sur la recevabilité, la preuve et l’étendue des charges locatives récupérables, à l’occasion d’une action en restitution initiée par un preneur. Le bail d’habitation a été conclu en 2011, résilié par un jugement de 2020, puis le locataire a réclamé en 2023 la restitution des provisions pour charges versées entre 2016 et août 2020. Le premier juge a accueilli largement la demande en répétition, jugeant prescrite la régularisation produite tardivement, puis a fixé la restitution à une somme notable.
En appel, le bailleur ne conteste pas la recevabilité de l’action en restitution, mais sollicite l’infirmation du chef relatif à la prescription opposée à la régularisation et à la justification des charges. Le locataire conclut à la confirmation, invoquant l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 et la prescription triennale, tout en contestant la réalité, la base de répartition et la consistance des postes récupérables. Les thèses s’opposent ainsi sur la nature de la régularisation mobilisée en défense, et sur la qualité des justificatifs produits.
La question de droit tient à la possibilité pour le bailleur de justifier des charges en défense, au-delà du délai triennal, lorsque seule la restitution des provisions est demandée, puis à la détermination concrète des postes récupérables. La Cour répond que la régularisation, présentée comme défense au fond, n’est pas soumise à prescription, sous l’autorité de la jurisprudence la plus récente, et revalorise l’examen des justificatifs poste par poste. Elle réforme partiellement, admet la recevabilité des justificatifs pour 2016–août 2020, puis fixe la restitution à 3 838,64 euros, intérêts au taux légal à compter du 3 mars 2023, et statue sur les dépens et l’article 700.
I. Régularisation des charges en défense au fond, et office du juge
A. La régularisation opposée à une demande exclusive de restitution
La Cour rappelle d’abord la structure normative de l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989, qui impose une régularisation annuelle des charges provisionnées. Elle cite la solution de principe selon laquelle « L’obligation de régularisation annuelle des charges n’est cependant assortie d’aucune sanction », ce qui autorise le bailleur à justifier tardivement les postes, y compris devant le juge. La chambre civile a consacré que, hors demande en paiement, la production des justificatifs relève de la défense au fond, insusceptible de prescription, et ne se confond pas avec une action autonome soumise au délai triennal.
Dans ce cadre, la Cour énonce que « Le locataire ne peut donc, comme il vient d’être dit, opposer la prescription à l’opération de régularisation des charges sur laquelle la bailleresse a la possibilité de fonder sa défense », et précise que « les justifications apportées par le bailleur s’analysent […] comme une défense au fond, non soumise à prescription ». Le visa de la décision récente de la troisième chambre civile du 25 janvier 2024 renforce cette qualification, qui dissocie clairement l’action en paiement issue d’une régularisation, seule prescriptible, de la simple production contradictoire de pièces.
B. Articulation avec la prescription triennale et l’intérêt à la restitution
La Cour rappelle ensuite la portée de la prescription en matière de répétition. Elle vise l’assertion selon laquelle « Cette action en remboursement se prescrit par trois ans à compter du jour de la régularisation des charges, qui seule permet au preneur de déterminer l’existence d’un indu, et non celui du versement de la provision ». Le point de départ se lie donc à la connaissance utile du solde, plutôt qu’au flux provisionnel brut, ce qui commande une analyse séquencée des justificatifs.
L’office du juge s’exerce doublement. D’une part, en écartant l’irrecevabilité qui frappait la régularisation en première instance, puisque le débat portait seulement sur la restitution. D’autre part, en conduisant un contrôle strict de la consistance probatoire, sans renverser la charge de la preuve. La Cour accepte la production en cause d’appel, puis distingue les périodes et les postes, pour tenir compte des déficiences probatoires alléguées par le preneur.
II. Preuve des charges récupérables et restitution calibrée
A. Opposabilité de la clé de répartition et contrôle des pièces
La Cour retient l’opposabilité d’une clé de répartition fondée sur une attestation de surface habitable et un tableau de tantièmes établi par un professionnel qualifié. Elle écarte donc le grief d’inopposabilité tiré de l’absence d’attestation jointe au bail, en présence de pièces régulières et contemporaines. Le raisonnement sécurise la méthode d’allocation des charges, lorsque la clé s’appuie sur des métriques objectives, vérifiables et identifiables.
Le contrôle des pièces conduit, cependant, à une restitution intégrale des provisions versées en 2016, faute de justificatifs probants sur l’exercice. La Cour souligne, au surplus, que « La liste des charges récupérables prévue par le décret du 26 août 1987 a un caractère limitatif ». Elle en déduit un filtrage serré des postes, qui ne peut se satisfaire de libellés globaux ni d’agrégats indifférenciés. L’examen se fait donc poste par poste, puis année par année, en maintenant l’exigence de traçabilité.
B. Délimitation des postes récupérables et calcul de l’indu
Le juge d’appel écarte les charges d’escalier lorsque les libellés ne permettent pas d’identifier des « dépenses relatives à l’entretien de propreté (frais de personnel) », telles que visées par le décret. Il retient la taxe d’enlèvement des ordures ménagères pour 2017 et 2018 seulement, en l’absence de justificatifs pour les autres années. Il exclut enfin des dépenses particulières, telle la dératisation des parties communes, qui « ne peut être récupérée sur le locataire », conformément à la troisième chambre civile.
Au terme de cette vérification concrète, la Cour opère des corrections distinctes selon les exercices, admet la restitution intégrale pour 2016, puis des restitutions partielles pour 2017, 2018, 2019, et janvier–août 2020, sur la base des pièces retenues. La somme finale s’établit à 3 838,64 euros, avec intérêts légaux à compter de l’assignation. Il est rappelé que, malgré la résiliation du bail, les mois postérieurs produisent une indemnité d’occupation « égale au montant des loyers révisables et des charges dûment justifiées », ce qui impose de justifier les charges jusqu’au départ.
La solution harmonise la règle de prescription avec l’économie probatoire du bail d’habitation. Elle protège le droit à restitution du preneur en cas de carence de justification, tout en préservant la possibilité pour le bailleur de défendre utilement, sans irrecevabilité de pure forme.
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Avocat Associé
Hassan Kohen
Avocat au Barreau de Paris • Droit Pénal & Droit du Travail
Maître Kohen, avocat à Paris en droit pénal et droit du travail, accompagne ses clients avec rigueur et discrétion dans toutes leurs démarches juridiques, qu'il s'agisse de procédures pénales ou de litiges liés au droit du travail.
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Codex est déjà installé.
Lancement de Codex…
La Cour d’appel de Versailles, le 2 septembre 2025, se prononce sur la recevabilité, la preuve et l’étendue des charges locatives récupérables, à l’occasion d’une action en restitution initiée par un preneur. Le bail d’habitation a été conclu en 2011, résilié par un jugement de 2020, puis le locataire a réclamé en 2023 la restitution des provisions pour charges versées entre 2016 et août 2020. Le premier juge a accueilli largement la demande en répétition, jugeant prescrite la régularisation produite tardivement, puis a fixé la restitution à une somme notable.
En appel, le bailleur ne conteste pas la recevabilité de l’action en restitution, mais sollicite l’infirmation du chef relatif à la prescription opposée à la régularisation et à la justification des charges. Le locataire conclut à la confirmation, invoquant l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 et la prescription triennale, tout en contestant la réalité, la base de répartition et la consistance des postes récupérables. Les thèses s’opposent ainsi sur la nature de la régularisation mobilisée en défense, et sur la qualité des justificatifs produits.
La question de droit tient à la possibilité pour le bailleur de justifier des charges en défense, au-delà du délai triennal, lorsque seule la restitution des provisions est demandée, puis à la détermination concrète des postes récupérables. La Cour répond que la régularisation, présentée comme défense au fond, n’est pas soumise à prescription, sous l’autorité de la jurisprudence la plus récente, et revalorise l’examen des justificatifs poste par poste. Elle réforme partiellement, admet la recevabilité des justificatifs pour 2016–août 2020, puis fixe la restitution à 3 838,64 euros, intérêts au taux légal à compter du 3 mars 2023, et statue sur les dépens et l’article 700.
I. Régularisation des charges en défense au fond, et office du juge
A. La régularisation opposée à une demande exclusive de restitution
La Cour rappelle d’abord la structure normative de l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989, qui impose une régularisation annuelle des charges provisionnées. Elle cite la solution de principe selon laquelle « L’obligation de régularisation annuelle des charges n’est cependant assortie d’aucune sanction », ce qui autorise le bailleur à justifier tardivement les postes, y compris devant le juge. La chambre civile a consacré que, hors demande en paiement, la production des justificatifs relève de la défense au fond, insusceptible de prescription, et ne se confond pas avec une action autonome soumise au délai triennal.
Dans ce cadre, la Cour énonce que « Le locataire ne peut donc, comme il vient d’être dit, opposer la prescription à l’opération de régularisation des charges sur laquelle la bailleresse a la possibilité de fonder sa défense », et précise que « les justifications apportées par le bailleur s’analysent […] comme une défense au fond, non soumise à prescription ». Le visa de la décision récente de la troisième chambre civile du 25 janvier 2024 renforce cette qualification, qui dissocie clairement l’action en paiement issue d’une régularisation, seule prescriptible, de la simple production contradictoire de pièces.
B. Articulation avec la prescription triennale et l’intérêt à la restitution
La Cour rappelle ensuite la portée de la prescription en matière de répétition. Elle vise l’assertion selon laquelle « Cette action en remboursement se prescrit par trois ans à compter du jour de la régularisation des charges, qui seule permet au preneur de déterminer l’existence d’un indu, et non celui du versement de la provision ». Le point de départ se lie donc à la connaissance utile du solde, plutôt qu’au flux provisionnel brut, ce qui commande une analyse séquencée des justificatifs.
L’office du juge s’exerce doublement. D’une part, en écartant l’irrecevabilité qui frappait la régularisation en première instance, puisque le débat portait seulement sur la restitution. D’autre part, en conduisant un contrôle strict de la consistance probatoire, sans renverser la charge de la preuve. La Cour accepte la production en cause d’appel, puis distingue les périodes et les postes, pour tenir compte des déficiences probatoires alléguées par le preneur.
II. Preuve des charges récupérables et restitution calibrée
A. Opposabilité de la clé de répartition et contrôle des pièces
La Cour retient l’opposabilité d’une clé de répartition fondée sur une attestation de surface habitable et un tableau de tantièmes établi par un professionnel qualifié. Elle écarte donc le grief d’inopposabilité tiré de l’absence d’attestation jointe au bail, en présence de pièces régulières et contemporaines. Le raisonnement sécurise la méthode d’allocation des charges, lorsque la clé s’appuie sur des métriques objectives, vérifiables et identifiables.
Le contrôle des pièces conduit, cependant, à une restitution intégrale des provisions versées en 2016, faute de justificatifs probants sur l’exercice. La Cour souligne, au surplus, que « La liste des charges récupérables prévue par le décret du 26 août 1987 a un caractère limitatif ». Elle en déduit un filtrage serré des postes, qui ne peut se satisfaire de libellés globaux ni d’agrégats indifférenciés. L’examen se fait donc poste par poste, puis année par année, en maintenant l’exigence de traçabilité.
B. Délimitation des postes récupérables et calcul de l’indu
Le juge d’appel écarte les charges d’escalier lorsque les libellés ne permettent pas d’identifier des « dépenses relatives à l’entretien de propreté (frais de personnel) », telles que visées par le décret. Il retient la taxe d’enlèvement des ordures ménagères pour 2017 et 2018 seulement, en l’absence de justificatifs pour les autres années. Il exclut enfin des dépenses particulières, telle la dératisation des parties communes, qui « ne peut être récupérée sur le locataire », conformément à la troisième chambre civile.
Au terme de cette vérification concrète, la Cour opère des corrections distinctes selon les exercices, admet la restitution intégrale pour 2016, puis des restitutions partielles pour 2017, 2018, 2019, et janvier–août 2020, sur la base des pièces retenues. La somme finale s’établit à 3 838,64 euros, avec intérêts légaux à compter de l’assignation. Il est rappelé que, malgré la résiliation du bail, les mois postérieurs produisent une indemnité d’occupation « égale au montant des loyers révisables et des charges dûment justifiées », ce qui impose de justifier les charges jusqu’au départ.
La solution harmonise la règle de prescription avec l’économie probatoire du bail d’habitation. Elle protège le droit à restitution du preneur en cas de carence de justification, tout en préservant la possibilité pour le bailleur de défendre utilement, sans irrecevabilité de pure forme.