Cour d’appel de Versailles, le 3 juillet 2025, n°25/02005
Par un arrêt du 3 juillet 2025, la Cour d’appel de Versailles confirme le jugement d’orientation rendu par le juge de l’exécution de Pontoise le 18 mars 2025. L’affaire naît d’un prêt professionnel consenti en 2020, garanti par une hypothèque consentie par plusieurs membres d’une même famille sur un immeuble commun, dans la limite de 400 000 euros. À la suite d’impayés, le prêteur a prononcé la déchéance du terme, puis fait délivrer un commandement de payer valant saisie en mars 2024.
En première instance, le juge s’est déclaré compétent, a ordonné la vente sur mise à prix, et a prononcé une déchéance partielle du droit aux intérêts à compter de 2022, tout en précisant l’absence d’incidence de cette mesure sur la dette garantie par la sûreté réelle. Les appelants soutenaient notamment l’incompétence territoriale au profit d’une juridiction convenue, la disproportion de la garantie, le manquement au devoir de mise en garde, l’irrégularité du titre exécutoire, l’absence de liquidité de la créance, ainsi qu’une demande de délai de grâce. L’intimé sollicitait la confirmation intégrale.
La cour tranche plusieurs questions. Elle affirme l’inopposabilité d’une clause attributive face à la compétence exclusive et d’ordre public du juge de l’exécution pour la saisie immobilière. Elle précise le régime probatoire et formel du titre exécutoire notarié, ainsi que la suffisance du commandement qui l’indique sans devoir l’annexer. Elle réaffirme le régime propre de la sûreté réelle consentie pour autrui, distinct du cautionnement, et écarte les protections du code de la consommation et le devoir de mise en garde. Enfin, elle refuse un délai de grâce faute de perspective crédible d’apurement.
I. L’encadrement procédural de la saisie immobilière
A. Compétence exclusive du juge de l’exécution et clause attributive inopérante
La Cour d’appel de Versailles retient que la compétence pour orienter la saisie immobilière appartient au juge du lieu de situation de l’immeuble, de manière impérative. Elle s’appuie sur l’articulation des textes du code de l’organisation judiciaire et du code des procédures civiles d’exécution. Elle rappelle que « les règles de compétence prévues par ce code sont d’ordre public ». La clause attributive stipulée dans le contrat de prêt ne peut déroger à cette compétence exclusive, la matière étant spécialement régie par le for de la poursuite immobilière.
La cour confirme que l’option du demandeur prévue par le texte général de compétence du juge de l’exécution ne joue que « s’il n’en est pas disposé autrement ». L’existence de procédures parallèles pendantes devant une autre juridiction demeure sans effet sur la compétence d’ordre public du juge saisi de l’orientation, dès lors que l’immeuble est situé dans son ressort. La solution, ferme et cohérente, sécurise la localisation du contentieux de l’exécution immobilière.
B. Titre exécutoire, commandement et liquidité de la créance
Le commandement mentionnait la date et la nature du titre notarié revêtu de la formule exécutoire. La cour cite expressément que « Dès lors qu’il ne résulte pas de l’article R. 321-3 du code des procédures civiles d’exécution, seul applicable à la signification du commandement de payer valant saisie immobilière, l’obligation pour l’huissier de justice qui signifie cet acte de remettre au débiteur saisi une copie du titre exécutoire […] il importe peu que l’acte notarié dont l’exécution est poursuivie ne soit pas joint au commandement ». L’irrégularité alléguée est donc écartée.
S’agissant de la liquidité, la cour vise la définition légale : « une créance est liquide lorsqu’elle est évaluée en argent ou lorsque le titre contient tous les éléments permettant son évaluation ». Le prêt stipulait un taux nominal à 1,80 %, une majoration de 3 % en cas d’exigibilité, la capitalisation des intérêts de retard, et une indemnité en cas d’exigibilité anticipée. Le taux effectif global, renseignement d’information, n’affecte ni la liquidité ni le décompte en poursuite. La contestation nouvelle relative au taux des intérêts moratoires est déclarée irrecevable après l’audience d’orientation, et, au surplus, infondée.
II. Le régime de la sûreté réelle pour autrui et la mesure des protections invoquées
A. Inapplicabilité des textes du cautionnement et absence de mise en garde
La cour reprend une jurisprudence de principe selon laquelle « une sûreté réelle consentie pour garantir la dette d’un tiers n’implique aucun engagement personnel à satisfaire à l’obligation d’autrui et n’est pas dès lors un cautionnement ». Il en est déduit, d’une part, que la proportionnalité du code de la consommation, attachée à l’engagement personnel de caution, n’a pas vocation à s’appliquer à la sûreté réelle limitée au bien affecté. D’autre part, elle rappelle que « la banque qui fait souscrire une telle sûreté n’est pas tenue d’un devoir de mise en garde à l’égard du constituant ».
Les textes du code civil issus de la réforme des sûretés sont écartés pour cause de non‑rétroactivité, la constitution de la sûreté étant antérieure à leur entrée en vigueur. La combinaison de ces solutions maintient une frontière nette entre engagement personnel et affectation réelle, en cohérence avec la finalité de spécialité de l’hypothèque.
B. Pouvoir d’octroi de délais et contrôle concret des capacités d’apurement
Les appelants sollicitaient un report de deux ans au titre de l’article 1343‑5 du code civil. Le juge de l’exécution ne peut accorder des délais supérieurs à cette limite. L’examen des revenus produits ne révélait aucune perspective crédible d’apurement intégral à l’issue du délai maximal, au regard du quantum garanti et des mensualités théoriques nécessaires. Faute d’éléments probants sur une amélioration prochaine et sérieuse de la solvabilité, la demande est rejetée.
La cour confirme également la déchéance partielle du droit aux intérêts prononcée en première instance au titre de l’information annuelle, mais en précise la portée. Cette sanction n’affecte pas la dette garantie par l’hypothèque, strictement cantonnée à l’assiette réelle et aux accessoires stipulés. Elle ne neutralise donc ni la liquidité du titre, ni l’orientation de la saisie immobilière ordonnée.
La solution d’ensemble présente une cohérence soutenue. Elle réaffirme la centralité du titre notarié en exécution forcée et la spécialité de l’hypothèque comme sûreté réelle. Elle encadre utilement les contestations tardives et préserve l’équilibre entre sécurité des poursuites et exigence de preuve des capacités d’apurement, sur un fondement textuel clair et une jurisprudence constante.
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Avocat Associé
Hassan Kohen
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Par un arrêt du 3 juillet 2025, la Cour d’appel de Versailles confirme le jugement d’orientation rendu par le juge de l’exécution de Pontoise le 18 mars 2025. L’affaire naît d’un prêt professionnel consenti en 2020, garanti par une hypothèque consentie par plusieurs membres d’une même famille sur un immeuble commun, dans la limite de 400 000 euros. À la suite d’impayés, le prêteur a prononcé la déchéance du terme, puis fait délivrer un commandement de payer valant saisie en mars 2024.
En première instance, le juge s’est déclaré compétent, a ordonné la vente sur mise à prix, et a prononcé une déchéance partielle du droit aux intérêts à compter de 2022, tout en précisant l’absence d’incidence de cette mesure sur la dette garantie par la sûreté réelle. Les appelants soutenaient notamment l’incompétence territoriale au profit d’une juridiction convenue, la disproportion de la garantie, le manquement au devoir de mise en garde, l’irrégularité du titre exécutoire, l’absence de liquidité de la créance, ainsi qu’une demande de délai de grâce. L’intimé sollicitait la confirmation intégrale.
La cour tranche plusieurs questions. Elle affirme l’inopposabilité d’une clause attributive face à la compétence exclusive et d’ordre public du juge de l’exécution pour la saisie immobilière. Elle précise le régime probatoire et formel du titre exécutoire notarié, ainsi que la suffisance du commandement qui l’indique sans devoir l’annexer. Elle réaffirme le régime propre de la sûreté réelle consentie pour autrui, distinct du cautionnement, et écarte les protections du code de la consommation et le devoir de mise en garde. Enfin, elle refuse un délai de grâce faute de perspective crédible d’apurement.
I. L’encadrement procédural de la saisie immobilière
A. Compétence exclusive du juge de l’exécution et clause attributive inopérante
La Cour d’appel de Versailles retient que la compétence pour orienter la saisie immobilière appartient au juge du lieu de situation de l’immeuble, de manière impérative. Elle s’appuie sur l’articulation des textes du code de l’organisation judiciaire et du code des procédures civiles d’exécution. Elle rappelle que « les règles de compétence prévues par ce code sont d’ordre public ». La clause attributive stipulée dans le contrat de prêt ne peut déroger à cette compétence exclusive, la matière étant spécialement régie par le for de la poursuite immobilière.
La cour confirme que l’option du demandeur prévue par le texte général de compétence du juge de l’exécution ne joue que « s’il n’en est pas disposé autrement ». L’existence de procédures parallèles pendantes devant une autre juridiction demeure sans effet sur la compétence d’ordre public du juge saisi de l’orientation, dès lors que l’immeuble est situé dans son ressort. La solution, ferme et cohérente, sécurise la localisation du contentieux de l’exécution immobilière.
B. Titre exécutoire, commandement et liquidité de la créance
Le commandement mentionnait la date et la nature du titre notarié revêtu de la formule exécutoire. La cour cite expressément que « Dès lors qu’il ne résulte pas de l’article R. 321-3 du code des procédures civiles d’exécution, seul applicable à la signification du commandement de payer valant saisie immobilière, l’obligation pour l’huissier de justice qui signifie cet acte de remettre au débiteur saisi une copie du titre exécutoire […] il importe peu que l’acte notarié dont l’exécution est poursuivie ne soit pas joint au commandement ». L’irrégularité alléguée est donc écartée.
S’agissant de la liquidité, la cour vise la définition légale : « une créance est liquide lorsqu’elle est évaluée en argent ou lorsque le titre contient tous les éléments permettant son évaluation ». Le prêt stipulait un taux nominal à 1,80 %, une majoration de 3 % en cas d’exigibilité, la capitalisation des intérêts de retard, et une indemnité en cas d’exigibilité anticipée. Le taux effectif global, renseignement d’information, n’affecte ni la liquidité ni le décompte en poursuite. La contestation nouvelle relative au taux des intérêts moratoires est déclarée irrecevable après l’audience d’orientation, et, au surplus, infondée.
II. Le régime de la sûreté réelle pour autrui et la mesure des protections invoquées
A. Inapplicabilité des textes du cautionnement et absence de mise en garde
La cour reprend une jurisprudence de principe selon laquelle « une sûreté réelle consentie pour garantir la dette d’un tiers n’implique aucun engagement personnel à satisfaire à l’obligation d’autrui et n’est pas dès lors un cautionnement ». Il en est déduit, d’une part, que la proportionnalité du code de la consommation, attachée à l’engagement personnel de caution, n’a pas vocation à s’appliquer à la sûreté réelle limitée au bien affecté. D’autre part, elle rappelle que « la banque qui fait souscrire une telle sûreté n’est pas tenue d’un devoir de mise en garde à l’égard du constituant ».
Les textes du code civil issus de la réforme des sûretés sont écartés pour cause de non‑rétroactivité, la constitution de la sûreté étant antérieure à leur entrée en vigueur. La combinaison de ces solutions maintient une frontière nette entre engagement personnel et affectation réelle, en cohérence avec la finalité de spécialité de l’hypothèque.
B. Pouvoir d’octroi de délais et contrôle concret des capacités d’apurement
Les appelants sollicitaient un report de deux ans au titre de l’article 1343‑5 du code civil. Le juge de l’exécution ne peut accorder des délais supérieurs à cette limite. L’examen des revenus produits ne révélait aucune perspective crédible d’apurement intégral à l’issue du délai maximal, au regard du quantum garanti et des mensualités théoriques nécessaires. Faute d’éléments probants sur une amélioration prochaine et sérieuse de la solvabilité, la demande est rejetée.
La cour confirme également la déchéance partielle du droit aux intérêts prononcée en première instance au titre de l’information annuelle, mais en précise la portée. Cette sanction n’affecte pas la dette garantie par l’hypothèque, strictement cantonnée à l’assiette réelle et aux accessoires stipulés. Elle ne neutralise donc ni la liquidité du titre, ni l’orientation de la saisie immobilière ordonnée.
La solution d’ensemble présente une cohérence soutenue. Elle réaffirme la centralité du titre notarié en exécution forcée et la spécialité de l’hypothèque comme sûreté réelle. Elle encadre utilement les contestations tardives et préserve l’équilibre entre sécurité des poursuites et exigence de preuve des capacités d’apurement, sur un fondement textuel clair et une jurisprudence constante.