Tribunal d’arrondissement, 22 décembre 2021, n° 2020-01576

1 Jugement N° 2021TADCOMM/1072(bail àferme) Audience publique du mercredi,vingt-deux décembredeux millevingt-et- un Numéro du rôle :TAD-2020-01576 Composition : Chantal GLOD, vice-président, Magali GONNER, juge, FarialSTOFFEL, premierjugedéléguée, PERSONNE1.), greffier. Entre: la sociétécivileSOCIETE1.)SC,actuellement en liquidation volontaire, établie et ayant son siège social à L-ADRESSE1.), inscrite au registre de commerce et des sociétés sous le numéro NUMERO1.), représentée parses liquidateursactuellement en fonctions, partie appelante aux termes d'un exploit de l'huissier de justiceGeorges WEBERdeDiekirchdu5 novembre 2020et d’un exploit de l’huissier de justice Guy ENGEL de Luxembourgdu5 novembre 2020, comparant par MaîtreMartine KRIEPS,avocat à la Cour, demeurant à Luxembourg,en l’étude de laquelledomicile est élu, et: 1)PERSONNE2.), demeurant à L-ADRESSE2.), comparant par Maître Claude SCHMARTZ, avocat à la Cour, demeurant àBofferdange, 2)PERSONNE3.), demeurant à L-ADRESSE3.),

2 comparant par Maître Isabelle HOMO, avocat à la Cour, demeurant à Diekirch, 3)PERSONNE4.), demeurant à L-ADRESSE4.), comparant par MaîtreJosé LOPES GONCALVES , avocat à la Cour, demeurant à Diekirch, partiesintiméesaux fins des susditsexploitsWEBERet ENGEL. ________________________________________________________ Le Tribunal : Les faits: Les faits et rétroactes de l’affaire résultent à suffisance de droit des qualités et considérantsdu jugement n° 2021TADCOMM/86 rendu par le tribunal de ce siège en date du 10 février 2021 et dont le dispositif est conçu comme suit: «Par ces motifs le tribunal d'arrondissement de et à Diekirch, siégeant en matière d’appel de bail à ferme, statuant contradictoirement, reçoitl'appel en la forme, déclarel’appel recevable, refixel’affaire pour continuation à l’audience publique du mercredi, 10 mars 2021, à 10.00 heures, réserveles droits des parties et le surplus, réserveles frais de l’instance.» A l'appel de la cause à l'audience publique du 10 mars 2021, l’affaire fut refixée au 9 juin 2021 puis à l’audience publique du 17 novembre 2021. A cette dernière audience, l’affaire fut utilement retenue et tantMaître Martine KRIEPSqueMaître Isabelle BOULTGEN, avocat à la Cour, demeurant à Bofferdange, en remplacement de Maît re Claude SCHMARTZ, queMaîtreAurélie PETERSEN, avocat à la Cour, demeurant à Luxembourg, en remplacement de Maître Isabelle HOMO,

3 et Maître José LOPES GONCALVES furent entendus en leurs moyens et conclusions. Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique de ce jour le jugement qui suit: Revu le jugement du 10 février 2021ayantdéclaré recevable l’appel relevé par la société civileSOCIETE1.)du jugement n° 933/20 rendu par le tribunal de paix de Diekirch en date du 24septembre 2020lequel adonné acte aux parties qu’elles entendent limiter les débats à la question de la régularité de la résiliation avec effet immédiat intervenue en date du 27 août 2019 et a dit que le bail portant sur les parcelles de PERSONNE2.)a étévalablement résilié à la date du jugement. En ordre principal,la sociétéSOCIETE1.)demande au tribunal d’annuler le jugement du 24 septembre 2020 et en ordre subsidiaire, elle demande au tribunal de dire, par réformation du jugement entrepris, que le bail n’a pas été valablement résilié en ce qu’il porte sur les parcelles dePERSONNE2.). Elle réclame encore l’allocation d’une indemnité de procédure de 3.500 euros et la condamnation des intimés aux frais et dépens des deux instances. A l’appui de sa demande en annulation du jugemententrepris, la sociétéSOCIETE1.)soutient que «la question de savoir si PERSONNE2.)était en position et en droit de résilier un contrat de bail portant sur une ferme entière» aurait dû être réservée, étant donné qu’elle n’aurait pas été instruite lors des premières plaidoiries. Les parties intimées s’opposentà la demande en annulation, la limitation des débats devant le premier juge ayant englobétoute les questionsrelatives à la régularité de larésiliation. Suivant requête déposée au greffe de lajustice de paix de et à Diekirch en date du 5 mai 2020, la société civileSOCIETE1.)SC a, entre autres, demandé au premier juge de dire que les parties sont liées par un contrat portant sur une ferme entière depuis le 1 er novembre 2012, de dire que le bailn’a pas été résilié en bonne et due forme, d’ordonner aux défendeurs de cesser tout acte compromettant les droits que détient la sociétéSOCIETE1.)SC en raison du contrat de bail du 1 er novembre 2012 ou qui lui causerait une nuisance et d’ordonner à PERSONNE4.),PERSONNE3.) etPERSONNE2.) de garantir la jouissance paisible des lieux à la sociétéSOCIETE1.)SC pendant la durée du bail. Par courrier du 24 juin 2020, le mandataire de la sociétéSOCIETE1.)a proposé «de limiter les débats en date du 9 juillet 2020 à la seule et uniquequestion de larésiliationavec effet immédiat du contrat de bail

4 pour non-paiement du fermage qui état l’objet de la mise en demeure de cette même partie (PERSONNE2.)) datée du 21 décembre 2018. La seule question à trancher serait dès lors celle de se prononcer sur la question de la régularité de cette résiliation par rapport à l’article 20 de la loi modifiée du 18 juin 1982. Les autres questions seront à réserver.» Pa courrier du 7 juillet 2020, le mandataire dePERSONNE2.)est d’accord avec une limitation des «débats à la seule et unique question de la résiliation avec effet immédiat». Lejugement du 24 septembre 2020du tribunal depaixde Diekircha retenu que«les parties ont informé le tribunal qu’elles entendaient limiter les débats à la question de la régularité de la résiliation avec effet immédiat et de réserver les autres volets de la demande». En disant que «le bail portant sur les parcelles dePERSONNE2.)a été valablement résilié à la date du présent jugement», le premier juge a donné une réponse judiciaire à laquestion de la régularité de la résiliation avec effet immédiat, question à laquelle lesdébatsétaient limités, l’examen de la question de savoir siPERSONNE2.)avait qualité pour résilierlecontrat de bailàfermeen questionquant à ses parcellesfaisant nécessairement partie de l’examen de la régularité de larésiliationen question. La demande en annulation du jugement du 24 septembre 2020 est partant à rejeter. Par réformation du jugement entrepris, la sociétéSOCIETE1.) demande au tribunal de dire que le bail n’a pas été valablement résilié étant donné que le fermage de l’année 2017/2018, soit le fermage prétendument objet de la mise en demeure du 21 décembre 2018, avait été payé au moment de ladite mise en demeure, de sorte que la résiliation avec effet immédiat du 27 août 2019 ne se justifierait pas. Elle soutient que ce serait à tort que le premier juge a retenu que le paiement du 5 mars 2014correspondraitau paiement de l’année culturale 2012/2013et elle déclare quele fermage du mois de mars 2014 ne saurait s’imputer sur l’année 2012/2013, alors qu’à ce moment, aucun fermage n’aurait étédû, faute de contrat de bail ayant existé entre parties,de sorte que le fermagede l’année 2017/2018 auraitété payé au momentde la mise en demeure du 21décembre2018. TantPERSONNE2.)quePERSONNE3.)etPERSONNE4.)demandent au tribunal de déclarer l’appel non fondé.PERSONNE2.)formule appel incident en ce que le premier juge afixé la date deprise d’effet de la résiliationseulementau jour du prononcé du jugement de première instance et elle réclame une indemnité de procédure de 3.000 euros. PERSONNE3.)demande au tribunal de dire que la résiliation effectuée parPERSONNE2.)vaut également pour les terrains lui appartenant et

5 occupéspar la sociétéSOCIETE1.)et il réclame l’allocation d’une indemnité de procédure de 1.500 euros pour la première instance et pour l’instance d’appel.PERSONNE4.) demande au tribunal de condamner l’appelante au paiement d’une indemnité de procédure de 2.500 euros. En l’occurrence, un bail à ferme de six ans a été conclu entre d’une part les héritiers de feuPERSONNE5.), à savoirPERSONNE2.), PERSONNE3.) etPERSONNE4.), et d’autre part la société SOCIETE1.), à partir du décès dePERSONNE5.), soit le 23 mai2012 (TAD 11 janvier 2017). Suivant acte de partage du 9 août 2016, les immeubles dépendant de la succession de feuPERSONNE5.)ont été partagés entre les héritiers. Par courrier du 21 décembre 2018, Maître Claude SCHMARTZ, en sa qualité de mandataire dePERSONNE2.), a annoncé larésiliationdu contrat de bail à ferme conclu en date du 1 er novembre 2012 quant aux parcelles numéros 424/3999, 425/4000, 1491/3122, 1492/4123, 1493/4124, 1494/4125, 1510/4292, 1619, 1620/1652, 1621/362, 1622/3354, 1622/3665, 1625/2821, 1625/2822, 1621 et 1630/3667 situées dans la commune deADRESSE5.), section A,avec effet au 1 er novembre 2021 au motif que le fermage pour la dernière année culturale n’aurait pas été payé. La sociétéSOCIETE1.)a été mise en demeure deprocéder au paiement du fermage échu, soit au paiement de la somme de 1.986,15 euros et averti de ce qu’à défaut de paiement à l’expiration d’undélaide 6 mois, le contrat de bail serait résilié avec effet immédiat, conformémentà l’article 20 de la loi modifiée du 18 juin 1982 portant réglementation du bail à ferme. Le 27 août 2019, le mandataire dePERSONNE2.)notifie à lasociété SOCIETE1.)et à ses liquidateurs la résiliationavec effet immédiat du contrat de bail à ferme aumotif qu’aucune suite favorable n’avait été réservée à la mise en demeure du 21 décembre 2018. Si actuellement la sociétéSOCIETE1.)soutient «qu’aucun contrat de bail entre la sociétéSOCIETE1.)et les consorts WAHL n’existait en février 2013», que «le contrat n’a pas pris effet au 1 er novembre 2012, mais qu’au 1 er novembre 2013» et que «le fermage du mois de mars 2014 ne saurait s’imputer sur l’année 2012/2013, alors qu’à ce moment, aucun fermage n’était dû, faute de contrat de bail ayant existé entre parties», force est cependant de constater que dans son acte d’appel du 19 août 2016 ayant mené au jugement du tribunal d’arrondissement du 11 janvier 2017, la sociétéSOCIETE1.)a déclaré que «Le contrat de bail à ferme a donc commencé à courir à partir du 1 er novembre 2012». Comme dans son jugement du 11 janvier 2017, le tribunal a encore retenu «qu’un bail à ferme de six ans a été conclu entre les héritiers de feuPERSONNE5.)et la société appelante à partir du décès de PERSONNE5.)», c’est partant à tort que la société appelante soutient

6 actuellement que le bailàferme aurait seulement pris effet au 1 er novembre 2013. La sociétéSOCIETE1.)fait valoir que ce serait à tort que le premier juge a retenu que le terme initial du bail serait arrivé au moment de la résiliation effectuée parPERSONNE2.) et elle soutient qu’en application de l’article 2 de la loi du18 juin1982 telle qu’applicable au moment de la conclusion du bail, la durée minimale du bail litigieux était de 9 ans puisqu’il portait sur une ferme entière. En l’occurrence, aucun bail portant sur une ferme entière n’a été constaté par écrit et aucun état des lieux n’a été établi contradictoirement ou par expertconformément auxarticles 2 et 3 de la loi du 18 juin 1982 portant réglementation du bail à ferme. Le tribunal se doit encore de constater qu’il ne ressort d’aucun élément du dossier que le bail portait sur une ferme entière. La partie appelante a d’ailleurs dans l’acte d’appel signifié en date du 19 août 2016 dans le cadre de la procédure qui a mené au jugement du 11 janvier 2017 uniquement faitvaloirêtre en droit «d’exploiter les terres mises à disposition par feu MonsieurPERSONNE5.)» et elle a toujours soutenu que le bail porte sur une durée de 6 ans. Lespièces n° 31–34 de la farde de pièces de MaîtreMartine KRIEPSne sont pas de natureà faire preuve de ce que le bail litigieux porte sur une ferme entière. Par adoption des motifs du juge de paix, il y a lieu de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a retenu quePERSONNE2.)était en droit de procéder à la résiliation des parcelles lui attribuées suite au partage dans la mesure où en raison de l’arrivée de l’expiration du rapport locatif initial au 31 octobre 2018, le bail initial n’est plus indivisible. A titre subsidiaire, la sociétéSOCIETE1.)soutient que la résiliation avec effet immédiat du 27 août 2019 ne se justifierait pas étant donné que le fermage de l’année 2017/2018, soit le fermage objet de la mise en demeure du 21 décembre 2018, aurait été payé au moment de ladite mise en demeure. Le 5 mars 2014,la sociétéSOCIETE1.)effectue unvirementà hauteur de 5.958,46 euros avec la mention 2013, le 4 février 2015,elle fait virement de 5.958,46 euroset le 28 janvier 2016,un virementde 5.958,46 euros avec la mention Pacht 2015. Dans l’acte d’appel du 19 août 2016 et dans lequel la société SOCIETE1.)soutient que le bail a commencé à courir à partir du 1 er novembre 2012 elle fait étatdu paiement d’unfermage annuel pour les «années 2013, 2014 et 2015», de sorte que les trois virements prémentionnésserapportent nécessairement aux années culturales 2012/2013, 2013/2014 et 2014/2015.

7 Levirement du20 janvier 2017à hauteurde 5.958,46 euros avec la mention Pacht 2016se rapporte partant à la période 2015/2016et non pas au fermage 2016/2017 tel que soutenu par l’appelante. Le 12 décembre 2018,la sociétéSOCIETE1.)effectue, sans autre précision, unvirementà hauteur du montant de6.508,46 euros.Or, à défaut d’indication de la dette que l’appelante entendait acquitter, l’imputation se fait, conformément auxdispositionsde l’article 1256 du code civil sur la dette la plus ancienne, soit en l’occurrence le fermage se rapportantà l’année culturale2016/2017. Il résulte partant de ce qui précède que tant aumoment de la lettre de mise en demeure du 21 décembre 2018 qu’au moment de la notification de la résiliation en date du 27 août 2019, le fermage pour l’année culturale 2017/2018 n’a pas été réglé. Ce n’est en effet seulement en date du4 octobre 2019que la sociétéSOCIETE1.)a effectué un virement de 6.508,46 euros avec la mention «contrat de bail une ferme entière». A titre plus subsidiaire, la sociétéSOCIETE1.)soutient que lenon- paiementd’un seul fermage au moment de la mise en demeure ne présenterait pas les caractéristiques de la faute grave pouvant justifier la résiliation du contrat de bail avec effet immédiat. Or,compte tenu des circonstances de l’affaire et de ce que malgré mise en demeurela sociétéSOCIETE1.)n’a ni payé le fermage échu ni fait les diligences pour se renseigner auprès dePERSONNE2.)ou de son conseil sur le fermage en souffrance, il y a lieu de confirmer le premier juge en ce qu’il a retenu que le paiement du fermage pour l’année culturale 2017/2018 plus de 6 mois après la mise en demeure constitue une fautesuffisammentgrave justifiant la résiliation du bail à ferme avec effet immédiattel que expressément prévu parl’article 20 de la loi du 18 juin 1982 portant réglementation du bail à ferme. Il résulte partant dece qui précèdeque c’est àjustetitre que lepremier juge a retenu quela résiliation avec effet immédiat intervenue en date du 27 août 2019 est régulière. Etant donné qu’en l’occurrence,la résiliation est intervenue suite à la faute du preneur, il n’ya pas lieu de faire application du préavis de deux ans prévu à l’article 6 de la loi du 18 juin 1982. L’appel incidentinterjeté parPERSONNE2.)est à déclarer fondé dans la mesure oùenl’occurrence le tribunal ne prononce pas la résiliation judiciaire du bail mais constate la régularité de larésiliationavec effet immédiatnotifiée parPERSONNE2.), de sorte que, par réformation du jugement entrepris, il y a lieu de retenir que le bail portant sur les parcelles dePERSONNE2.)a été valablement résilié à partir du 27 août 2019.

8 La demande dePERSONNE3.)à voir dire que «la résiliation effectuée parPERSONNE2.)vaut également pour les terrains lui appartenant et occupés par la sociétéSOCIETE1.)» est à rejeter étant donné qu’il ressort explicitement tant du courrier du 21 décembre 2018 que de celui du27 août 2019 quePERSONNE2.)entend uniquement résilier le bail à ferme pour ses propres parcelles. A l’appréciation du tribunal les faitsde la cause ne justifient ni la condamnation dela partie appelante ni la condamnation des parties intiméesau paiement d’une indemnité de procédure, la condition de l’iniquité requise par la loi n’étant pas remplie. Par ces motifs le tribunald'arrondissement de et à Diekirch, siégeant en matière d’appel debailà ferme, statuant contradictoirement, revule jugementdu 10 février 2021, ditnon fondée la demande en annulation du jugement du 24 septembre 2020, déclarel’appelprincipalnon fondé, déclarel’appel incident dePERSONNE2.)fondé, par réformation du jugement entrepris, ditque le bail portant sur les parcelles dePERSONNE2.)a été valablement résilié à partir du 27 août 2019, confirmele jugement entreprispourle surplus, rejettela demande dePERSONNE3.)à voir dire que «la résiliation effectuée parPERSONNE2.)vaut également pour les terrains lui appartenant et occupés par la sociétéSOCIETE1.)», ditnon fondées tant la demande de la sociétéSOCIETE1.)que celles des partiesPERSONNE2.),PERSONNE3.) etPERSONNE4.) en allocation d’une indemnité de procédure, condamnel’appelante aux frais et dépens de l’instance d’appel.

9 Ainsiprononcéen audience publique au Palais de Justice à Diekirch, par Nous Chantal GLOD,vice-présidentprès le tribunal d’arrondissement, assistée du greffierPERSONNE1.). Le greffier Levice-président