Tribunal judiciaire de Aix-en-Provence, le 1 juillet 2025, n°24/01248
Le tribunal judiciaire d’[Localité 8], par ordonnance de référé du 1er juillet 2025, se prononce à la suite de l’acquisition d’un immeuble assorti d’une clause d’exclusion de garantie des vices cachés. Après la vente, des désordres affectant la piscine sont constatés, décrits par un commissaire de justice, et chiffrés par un devis détaillant une reprise lourde de la maçonnerie. Les acquéreurs sollicitent une expertise sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile et une provision au titre de l’article 835 du même code. Les vendeurs s’y opposent, invoquant un signalement tardif, une utilisation régulière de la piscine et l’existence de contestations sérieuses. La juridiction ordonne l’expertise et rejette la provision, retenant, d’une part, un motif légitime d’instruction préalable, et, d’autre part, l’absence d’obligation non sérieusement contestable.
Le cœur du litige tient à la double question de savoir, d’abord, si les conditions du référé probatoire sont réunies malgré la clause de non‑garantie, ensuite, si une provision peut être allouée bien que subsistent des incertitudes sur la connaissance des vices par les vendeurs. La solution combine une ouverture de l’instruction technique, jugée nécessaire, et une prudence financière. Elle s’appuie sur les textes rappelés par l’ordonnance, notamment lorsque il est énoncé que « les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées […] lorsqu’il existe un motif légitime d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige ». Le juge ajoute que, « compte tenu de leur ampleur, toute action future à l’égard des vendeurs n’est pas manifestement vouée à l’échec », et en déduit que les demandeurs « disposent d’un motif légitime à voir une expertise se tenir, à leurs frais avancés ». En revanche, il retient qu’« il n’est pas démontré de l’existence d’une obligation non sérieusement contestable », de sorte que « la demande de provision sera donc rejetée ».
I — Le contrôle du motif légitime au titre de l’article 145 CPC
A — Le cadre juridique et sa finalité probatoire Le texte visé autorise une mesure d’instruction autonome lorsque la preuve conditionne la solution à venir. L’ordonnance rappelle que « les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées en référé […] lorsqu’il existe un motif légitime ». Ce standard n’exige ni la certitude du droit invoqué, ni la probabilité décisive du succès de l’action. Il requiert des indices sérieux rendant utile, proportionnée et pertinente la mesure sollicitée, sans préjuger du fond.
La clause d’exclusion de garantie ne fait pas obstacle, à ce stade, à la recherche de la preuve. L’ordonnance vise les articles 1641 à 1643 du code civil, puis circonscrit l’objet technique de l’expertise à la réalité, aux causes, au caractère apparent ou caché des désordres, ainsi qu’à leur impact sur l’usage et le prix. Le juge use ici du référé probatoire pour préparer, dans un cadre contradictoire, l’éventuelle mise en jeu de la garantie ou l’application de la clause.
B — L’appréciation in concreto des indices de désordre L’ordonnance retient des éléments factuels précis: constat de fissures, ligne d’eau désaxée, budget de reprise conséquent. Elle en déduit que l’utilité de l’expertise est avérée. Le raisonnement est exprimé en des termes clairs: « compte tenu de leur ampleur, toute action future à l’égard des vendeurs n’est pas manifestement vouée à l’échec ». Cette motivation, sobre, satisfaite par des pièces objectives, suffit à caractériser le motif légitime.
La mesure est proportionnée et ciblée. La mission de l’expert est détaillée, orientée vers la date d’apparition, les causes multiples éventuelles et la connaissance des vices. L’ordonnance assure ainsi la neutralité de l’instruction, tout en préservant la contradiction. Elle souligne enfin que les demandeurs « disposent d’un motif légitime à voir une expertise se tenir, à leurs frais avancés », ce qui concilie diligence probatoire et précaution économique.
Le traitement de la provision appelle une analyse distincte, car il obéit à un seuil probatoire plus élevé que celui du motif légitime.
II — Le refus de provision au regard de l’article 835 CPC
A — L’exigence d’une obligation non sérieusement contestable La provision requiert une dette suffisamment certaine, nonobstant la contestation. L’ordonnance rappelle qu’« en cas d’obligation non sérieusement contestable », une avance peut être accordée. Or, la connaissance des vices par les vendeurs demeure incertaine, au regard du délai de révélation et de l’usage normal de la piscine pendant deux étés.
Le juge motive précisément son refus: « il n’est à ce stade pas acquis que les désordres […] étaient connus des vendeurs », de sorte qu’« il n’est pas démontré de l’existence d’une obligation non sérieusement contestable ». La cohérence est nette: l’expertise vise justement à éclairer ce point décisif. Anticiper financièrement l’issue serait prématuré et heurterait la logique du référé.
B — Portée et enseignements en matière de ventes immobilières L’ordonnance illustre une articulation pragmatique entre l’article 145 et l’article 835. L’ouverture de la preuve est facilitée lorsque des indices graves existent, mais la circulation d’une provision demeure verrouillée tant que le titre est discuté de façon sérieuse. Cette gradation protège l’économie du procès comme l’équilibre des positions.
La portée pratique est nette pour les ventes grevées d’une clause de non‑garantie. L’expertise n’est pas exclue par principe, car elle sert à trancher les questions d’apparence, de connaissance et de causalité. En revanche, l’avance indemnitaire dépend d’un seuil probatoire que l’incertitude factuelle ne franchit pas. La solution, sobre et équilibrée, préserve la recherche de la vérité technique, sans préjuger du droit.
Nos données proviennent de la Cour de cassation (Judilibre), du Conseil d'État, de la DILA, de la Cour de justice de l'Union européenne ainsi que de la Cour européenne des droits de l'Homme.
Avocat Associé
Hassan Kohen
Avocat au Barreau de Paris • Droit Pénal & Droit du Travail
Maître Kohen, avocat à Paris en droit pénal et droit du travail, accompagne ses clients avec rigueur et discrétion dans toutes leurs démarches juridiques, qu'il s'agisse de procédures pénales ou de litiges liés au droit du travail.
Le tribunal judiciaire d’[Localité 8], par ordonnance de référé du 1er juillet 2025, se prononce à la suite de l’acquisition d’un immeuble assorti d’une clause d’exclusion de garantie des vices cachés. Après la vente, des désordres affectant la piscine sont constatés, décrits par un commissaire de justice, et chiffrés par un devis détaillant une reprise lourde de la maçonnerie. Les acquéreurs sollicitent une expertise sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile et une provision au titre de l’article 835 du même code. Les vendeurs s’y opposent, invoquant un signalement tardif, une utilisation régulière de la piscine et l’existence de contestations sérieuses. La juridiction ordonne l’expertise et rejette la provision, retenant, d’une part, un motif légitime d’instruction préalable, et, d’autre part, l’absence d’obligation non sérieusement contestable.
Le cœur du litige tient à la double question de savoir, d’abord, si les conditions du référé probatoire sont réunies malgré la clause de non‑garantie, ensuite, si une provision peut être allouée bien que subsistent des incertitudes sur la connaissance des vices par les vendeurs. La solution combine une ouverture de l’instruction technique, jugée nécessaire, et une prudence financière. Elle s’appuie sur les textes rappelés par l’ordonnance, notamment lorsque il est énoncé que « les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées […] lorsqu’il existe un motif légitime d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige ». Le juge ajoute que, « compte tenu de leur ampleur, toute action future à l’égard des vendeurs n’est pas manifestement vouée à l’échec », et en déduit que les demandeurs « disposent d’un motif légitime à voir une expertise se tenir, à leurs frais avancés ». En revanche, il retient qu’« il n’est pas démontré de l’existence d’une obligation non sérieusement contestable », de sorte que « la demande de provision sera donc rejetée ».
I — Le contrôle du motif légitime au titre de l’article 145 CPC
A — Le cadre juridique et sa finalité probatoire
Le texte visé autorise une mesure d’instruction autonome lorsque la preuve conditionne la solution à venir. L’ordonnance rappelle que « les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées en référé […] lorsqu’il existe un motif légitime ». Ce standard n’exige ni la certitude du droit invoqué, ni la probabilité décisive du succès de l’action. Il requiert des indices sérieux rendant utile, proportionnée et pertinente la mesure sollicitée, sans préjuger du fond.
La clause d’exclusion de garantie ne fait pas obstacle, à ce stade, à la recherche de la preuve. L’ordonnance vise les articles 1641 à 1643 du code civil, puis circonscrit l’objet technique de l’expertise à la réalité, aux causes, au caractère apparent ou caché des désordres, ainsi qu’à leur impact sur l’usage et le prix. Le juge use ici du référé probatoire pour préparer, dans un cadre contradictoire, l’éventuelle mise en jeu de la garantie ou l’application de la clause.
B — L’appréciation in concreto des indices de désordre
L’ordonnance retient des éléments factuels précis: constat de fissures, ligne d’eau désaxée, budget de reprise conséquent. Elle en déduit que l’utilité de l’expertise est avérée. Le raisonnement est exprimé en des termes clairs: « compte tenu de leur ampleur, toute action future à l’égard des vendeurs n’est pas manifestement vouée à l’échec ». Cette motivation, sobre, satisfaite par des pièces objectives, suffit à caractériser le motif légitime.
La mesure est proportionnée et ciblée. La mission de l’expert est détaillée, orientée vers la date d’apparition, les causes multiples éventuelles et la connaissance des vices. L’ordonnance assure ainsi la neutralité de l’instruction, tout en préservant la contradiction. Elle souligne enfin que les demandeurs « disposent d’un motif légitime à voir une expertise se tenir, à leurs frais avancés », ce qui concilie diligence probatoire et précaution économique.
Le traitement de la provision appelle une analyse distincte, car il obéit à un seuil probatoire plus élevé que celui du motif légitime.
II — Le refus de provision au regard de l’article 835 CPC
A — L’exigence d’une obligation non sérieusement contestable
La provision requiert une dette suffisamment certaine, nonobstant la contestation. L’ordonnance rappelle qu’« en cas d’obligation non sérieusement contestable », une avance peut être accordée. Or, la connaissance des vices par les vendeurs demeure incertaine, au regard du délai de révélation et de l’usage normal de la piscine pendant deux étés.
Le juge motive précisément son refus: « il n’est à ce stade pas acquis que les désordres […] étaient connus des vendeurs », de sorte qu’« il n’est pas démontré de l’existence d’une obligation non sérieusement contestable ». La cohérence est nette: l’expertise vise justement à éclairer ce point décisif. Anticiper financièrement l’issue serait prématuré et heurterait la logique du référé.
B — Portée et enseignements en matière de ventes immobilières
L’ordonnance illustre une articulation pragmatique entre l’article 145 et l’article 835. L’ouverture de la preuve est facilitée lorsque des indices graves existent, mais la circulation d’une provision demeure verrouillée tant que le titre est discuté de façon sérieuse. Cette gradation protège l’économie du procès comme l’équilibre des positions.
La portée pratique est nette pour les ventes grevées d’une clause de non‑garantie. L’expertise n’est pas exclue par principe, car elle sert à trancher les questions d’apparence, de connaissance et de causalité. En revanche, l’avance indemnitaire dépend d’un seuil probatoire que l’incertitude factuelle ne franchit pas. La solution, sobre et équilibrée, préserve la recherche de la vérité technique, sans préjuger du droit.