Tribunal judiciaire de Alençon Et Chargée Des Fonctions de, le 26 juin 2025, n°25/00042
Rendu par le Tribunal judiciaire d’Alençon le 26 juin 2025, le jugement tranche un contentieux locatif portant sur l’acquisition d’une clause résolutoire, la demande d’expulsion, l’octroi de délais de paiement et une demande indemnitaire fondée sur l’indécence alléguée du logement. Le litige naît d’un bail d’habitation conclu en 2013, suivi d’un commandement de payer délivré en novembre 2024 après des impayés persistants.
La juridiction relève la notification préfectorale dans le délai légal et juge l’action recevable. Elle précise ainsi, de manière nette, que « L’action est donc recevable. » Le bailleur sollicitait la constatation de la clause résolutoire, l’expulsion, l’indemnité d’occupation et le paiement de l’arriéré. Les locataires demandaient la suspension de la clause, des délais, l’écartement de l’exécution provisoire et une indemnisation pour trouble de jouissance au titre d’un logement prétendument indécent.
La question posée touche l’articulation temporelle de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, modifié en 2023, avec un bail antérieur, ainsi que les conditions d’une suspension judiciaire des effets de la clause résolutoire. Elle porte aussi sur l’exigence probatoire permettant d’alléguer l’indécence du logement. Le tribunal constate l’acquisition de la clause au 5 janvier 2025, mais suspend ses effets en octroyant des délais, et rejette la demande indemnitaire faute de preuve. Il énonce, d’une part, que « le texte antérieur, aux termes duquel la clause résolutoire “ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux” s’applique » et, d’autre part, que « Les effets de la clause résolutoire étant suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, les demandes relatives à l’expulsion […] deviennent sans objet. »
I. La clause résolutoire entre acquisition et suspension
A. L’application temporelle de l’article 24 de 1989 modifié à un bail antérieur
Le tribunal ancre sa motivation dans le temps du contrat et retient la version antérieure de l’article 24, au motif que le bail a été conclu en 2013. Il affirme sans détour que « le texte antérieur, aux termes duquel la clause résolutoire “ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux” s’applique ». Le raisonnement s’inscrit dans le principe de non-rétroactivité des lois et la stabilité des stipulations contractuelles, quand la réforme touche aux conditions d’efficacité d’une clause résolutoire légale.
Cette solution conforte la sécurité juridique en refusant de déplacer, pour les baux en cours, le délai de purge de deux mois vers le nouveau délai de six semaines. Elle rappelle que le fait générateur, ici la stipulation intégrée au contrat sous l’empire de l’ancien texte, gouverne encore l’exigibilité de la résiliation de plein droit. Le tribunal en déduit logiquement qu’« il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire […] étaient réunies à la date du 5 janvier 2025 ».
B. Les conditions d’un sursis effectif par délais judiciaires
La juridiction vérifie ensuite les conditions de l’article 24 V et VII, en appréciant la reprise du paiement du loyer courant avant l’audience et la capacité réelle d’apurer la dette. Elle relève des règlements récents, des ressources modestes mais identifiées, un accompagnement social et l’absence d’opposition du bailleur aux délais. Elle en tire la conséquence suivante, équilibrée et proportionnée, selon laquelle « il convient d’autoriser […] à se maintenir dans le logement en leur octroyant des délais de paiement ».
Le dispositif prolonge la solution en prévoyant une suspension conditionnelle, assortie d’une clause de déchéance en cas de nouvel impayé. Le jugement précise que « Les effets de la clause résolutoire étant suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, les demandes relatives à l’expulsion […] deviennent sans objet ». L’office du juge apparaît ainsi protecteur, mais rigoureux, en maintenant l’exigibilité des loyers courants et en rétablissant l’effet résolutoire au premier incident.
II. Le trouble de jouissance allégué et l’exigence probatoire
A. Un grief d’indécence insuffisamment étayé
La demande reconventionnelle au titre de l’indécence du logement s’appuie sur des photographies et des attestations de voisins. Le tribunal constate l’absence de date sur les clichés, l’imprécision des lieux photographiés et l’insuffisante individualisation des pièces produites. Il souligne que ces éléments ne permettent ni d’identifier les désordres avec certitude, ni d’en relier la matérialité au logement litigieux.
Cette motivation s’inscrit dans l’économie de l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 et de l’article 1719 du code civil, en rappelant la charge de la preuve pesant sur le demandeur. L’énoncé est sans ambiguïté, ferme et motivé, lorsque le tribunal décide que « Dans ces conditions, le moyen tiré de l’indécence du logement pour solliciter une indemnisation au titre du préjudice de jouissance est écarté. » Le juge préserve ainsi la cohérence du régime probatoire, sans fermer la voie à une action mieux documentée.
B. Portée pratique de la décision et équilibre contractuel
L’articulation opérée entre acquisition et suspension de la clause offre un guide opérationnel pour les baux anciens confrontés à la réforme de 2023. La solution confirme l’application du délai de deux mois aux contrats antérieurs et encadre la suspension par des critères factuels précis, centrés sur la reprise des loyers et la solvabilité. Elle indique une méthode d’examen concrète, ni formaliste ni laxiste, au service de la prévention des expulsions injustifiées.
Sur le terrain du logement décent, le jugement rappelle l’exigence d’une preuve circonstanciée, apte à fonder une réduction du loyer, une injonction de travaux ou des dommages et intérêts. Le rappel utile de la conséquence contentieuse de la suspension, « Les effets de la clause résolutoire étant suspendus […] les demandes relatives à l’expulsion […] deviennent sans objet », éclaire l’économie du procès locatif. Cette logique de proportion demeure conditionnelle et réversible, préservant l’exécution loyale du bail et la protection du domicile.
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Avocat Associé
Hassan Kohen
Avocat au Barreau de Paris • Droit Pénal & Droit du Travail
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Rendu par le Tribunal judiciaire d’Alençon le 26 juin 2025, le jugement tranche un contentieux locatif portant sur l’acquisition d’une clause résolutoire, la demande d’expulsion, l’octroi de délais de paiement et une demande indemnitaire fondée sur l’indécence alléguée du logement. Le litige naît d’un bail d’habitation conclu en 2013, suivi d’un commandement de payer délivré en novembre 2024 après des impayés persistants.
La juridiction relève la notification préfectorale dans le délai légal et juge l’action recevable. Elle précise ainsi, de manière nette, que « L’action est donc recevable. » Le bailleur sollicitait la constatation de la clause résolutoire, l’expulsion, l’indemnité d’occupation et le paiement de l’arriéré. Les locataires demandaient la suspension de la clause, des délais, l’écartement de l’exécution provisoire et une indemnisation pour trouble de jouissance au titre d’un logement prétendument indécent.
La question posée touche l’articulation temporelle de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, modifié en 2023, avec un bail antérieur, ainsi que les conditions d’une suspension judiciaire des effets de la clause résolutoire. Elle porte aussi sur l’exigence probatoire permettant d’alléguer l’indécence du logement. Le tribunal constate l’acquisition de la clause au 5 janvier 2025, mais suspend ses effets en octroyant des délais, et rejette la demande indemnitaire faute de preuve. Il énonce, d’une part, que « le texte antérieur, aux termes duquel la clause résolutoire “ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux” s’applique » et, d’autre part, que « Les effets de la clause résolutoire étant suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, les demandes relatives à l’expulsion […] deviennent sans objet. »
I. La clause résolutoire entre acquisition et suspension
A. L’application temporelle de l’article 24 de 1989 modifié à un bail antérieur
Le tribunal ancre sa motivation dans le temps du contrat et retient la version antérieure de l’article 24, au motif que le bail a été conclu en 2013. Il affirme sans détour que « le texte antérieur, aux termes duquel la clause résolutoire “ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux” s’applique ». Le raisonnement s’inscrit dans le principe de non-rétroactivité des lois et la stabilité des stipulations contractuelles, quand la réforme touche aux conditions d’efficacité d’une clause résolutoire légale.
Cette solution conforte la sécurité juridique en refusant de déplacer, pour les baux en cours, le délai de purge de deux mois vers le nouveau délai de six semaines. Elle rappelle que le fait générateur, ici la stipulation intégrée au contrat sous l’empire de l’ancien texte, gouverne encore l’exigibilité de la résiliation de plein droit. Le tribunal en déduit logiquement qu’« il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire […] étaient réunies à la date du 5 janvier 2025 ».
B. Les conditions d’un sursis effectif par délais judiciaires
La juridiction vérifie ensuite les conditions de l’article 24 V et VII, en appréciant la reprise du paiement du loyer courant avant l’audience et la capacité réelle d’apurer la dette. Elle relève des règlements récents, des ressources modestes mais identifiées, un accompagnement social et l’absence d’opposition du bailleur aux délais. Elle en tire la conséquence suivante, équilibrée et proportionnée, selon laquelle « il convient d’autoriser […] à se maintenir dans le logement en leur octroyant des délais de paiement ».
Le dispositif prolonge la solution en prévoyant une suspension conditionnelle, assortie d’une clause de déchéance en cas de nouvel impayé. Le jugement précise que « Les effets de la clause résolutoire étant suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, les demandes relatives à l’expulsion […] deviennent sans objet ». L’office du juge apparaît ainsi protecteur, mais rigoureux, en maintenant l’exigibilité des loyers courants et en rétablissant l’effet résolutoire au premier incident.
II. Le trouble de jouissance allégué et l’exigence probatoire
A. Un grief d’indécence insuffisamment étayé
La demande reconventionnelle au titre de l’indécence du logement s’appuie sur des photographies et des attestations de voisins. Le tribunal constate l’absence de date sur les clichés, l’imprécision des lieux photographiés et l’insuffisante individualisation des pièces produites. Il souligne que ces éléments ne permettent ni d’identifier les désordres avec certitude, ni d’en relier la matérialité au logement litigieux.
Cette motivation s’inscrit dans l’économie de l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 et de l’article 1719 du code civil, en rappelant la charge de la preuve pesant sur le demandeur. L’énoncé est sans ambiguïté, ferme et motivé, lorsque le tribunal décide que « Dans ces conditions, le moyen tiré de l’indécence du logement pour solliciter une indemnisation au titre du préjudice de jouissance est écarté. » Le juge préserve ainsi la cohérence du régime probatoire, sans fermer la voie à une action mieux documentée.
B. Portée pratique de la décision et équilibre contractuel
L’articulation opérée entre acquisition et suspension de la clause offre un guide opérationnel pour les baux anciens confrontés à la réforme de 2023. La solution confirme l’application du délai de deux mois aux contrats antérieurs et encadre la suspension par des critères factuels précis, centrés sur la reprise des loyers et la solvabilité. Elle indique une méthode d’examen concrète, ni formaliste ni laxiste, au service de la prévention des expulsions injustifiées.
Sur le terrain du logement décent, le jugement rappelle l’exigence d’une preuve circonstanciée, apte à fonder une réduction du loyer, une injonction de travaux ou des dommages et intérêts. Le rappel utile de la conséquence contentieuse de la suspension, « Les effets de la clause résolutoire étant suspendus […] les demandes relatives à l’expulsion […] deviennent sans objet », éclaire l’économie du procès locatif. Cette logique de proportion demeure conditionnelle et réversible, préservant l’exécution loyale du bail et la protection du domicile.