Tribunal judiciaire de Alençon Et Chargée Des Fonctions de, le 26 juin 2025, n°25/00086
Le Tribunal judiciaire d’Alençon, statuant en matière de contentieux de la protection, a rendu un jugement le 26 juin 2025. Un bailleur demandait la résolution d’un bail pour impayés de loyers et l’expulsion de la locataire. Celle-ci, reconnaissant la dette, sollicitait des délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire. Le juge a constaté l’acquisition de la clause résolutoire mais en a suspendu les effets en accordant des délais. La décision soulève la question de l’articulation entre la protection du créancier et celle du locataire en difficulté. Elle applique strictement les conditions légales de la résolution tout en utilisant les facultés d’atténuation offertes par la loi. Le juge a ainsi concilié le droit du bailleur à recouvrer sa créance avec le maintien dans les lieux du locataire.
**L’application stricte des conditions légales de la résolution du bail**
Le juge rappelle d’abord les conditions de fond et de procédure nécessaires à la résolution. Il opère ensuite une distinction temporelle essentielle quant au délai applicable.
*La vérification rigoureuse des conditions de la clause résolutoire*
Le bail contenait une clause résolutoire. Le bailleur a régulièrement signifié un commandement de payer demeuré infructueux. Le juge constate donc que « les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies ». Il écarte tout obstacle procédural en relevant la notification préalable à la préfecture. Il rejette également l’incidence d’une procédure de surendettement postérieure. Le juge motive ainsi sa décision : « la décision de recevabilité à la procédure de surendettement survenant après l’expiration du délai de deux mois suivant la délivrance du commandement de payer (…) étant sans incidence sur l’acquisition de la clause résolutoire ». Cette approche garantit la sécurité juridique des mises en demeure.
*La détermination du délai applicable selon la date de conclusion du bail*
Le juge procède à une application rétrospective de la loi ancienne. Le bail a été conclu avant la réforme du 29 juillet 2023. Le texte antérieur s’applique donc. Le juge précise : « le bail litigieux ayant été conclu avant l’entrée en vigueur de la modification du texte (…), le texte antérieur, aux termes duquel la clause résolutoire « ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux » s’applique ». Cette solution respecte le principe de non-rétroactivité de la loi. Elle protège les attentes légitimes des parties contractantes.
**L’aménagement judiciaire au service d’une protection équilibrée des intérêts**
Le juge use ensuite de son pouvoir d’appréciation pour suspendre la résolution. Il met en balance la situation du locataire et les droits du bailleur pour fixer des modalités de paiement équitables.
*La suspension conditionnelle de la clause résolutoire*
Le juge applique les articles 24 V et VII de la loi de 1989. Il relève que la locataire a repris le paiement du loyer courant avant l’audience. Il estime qu’elle est « en situation de régler sa dette locative ». Le bailleur ne s’oppose pas à la suspension. Le juge en déduit qu’ »il convient d’autoriser (la locataire) à se maintenir dans le logement ». La suspension est donc subordonnée au respect scrupuleux d’un échéancier. Cette mesure préserve le droit au logement tout en sécurisant le recouvrement.
*La mise en place d’un dispositif incitatif et sécurisant*
Le juge fixe un plan de paiement étalé sur trente-six mois. Il assortit sa décision de conditions strictes. Tout défaut de paiement entraînera la reprise des effets de la clause. Le solde de la dette deviendra immédiatement exigible. Le jugement prévoit également une indemnité d’occupation. Le dispositif précise que « toute mensualité (…) restée impayée sept jours après (…) une mise en demeure justifiera (…) que la clause résolutoire retrouve son plein effet ». Ce mécanisme assure une exécution effective de la décision. Il concilie la patience accordée au débiteur avec la protection nécessaire du créancier.
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Avocat Associé
Hassan Kohen
Avocat au Barreau de Paris • Droit Pénal & Droit du Travail
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Le Tribunal judiciaire d’Alençon, statuant en matière de contentieux de la protection, a rendu un jugement le 26 juin 2025. Un bailleur demandait la résolution d’un bail pour impayés de loyers et l’expulsion de la locataire. Celle-ci, reconnaissant la dette, sollicitait des délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire. Le juge a constaté l’acquisition de la clause résolutoire mais en a suspendu les effets en accordant des délais. La décision soulève la question de l’articulation entre la protection du créancier et celle du locataire en difficulté. Elle applique strictement les conditions légales de la résolution tout en utilisant les facultés d’atténuation offertes par la loi. Le juge a ainsi concilié le droit du bailleur à recouvrer sa créance avec le maintien dans les lieux du locataire.
**L’application stricte des conditions légales de la résolution du bail**
Le juge rappelle d’abord les conditions de fond et de procédure nécessaires à la résolution. Il opère ensuite une distinction temporelle essentielle quant au délai applicable.
*La vérification rigoureuse des conditions de la clause résolutoire*
Le bail contenait une clause résolutoire. Le bailleur a régulièrement signifié un commandement de payer demeuré infructueux. Le juge constate donc que « les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies ». Il écarte tout obstacle procédural en relevant la notification préalable à la préfecture. Il rejette également l’incidence d’une procédure de surendettement postérieure. Le juge motive ainsi sa décision : « la décision de recevabilité à la procédure de surendettement survenant après l’expiration du délai de deux mois suivant la délivrance du commandement de payer (…) étant sans incidence sur l’acquisition de la clause résolutoire ». Cette approche garantit la sécurité juridique des mises en demeure.
*La détermination du délai applicable selon la date de conclusion du bail*
Le juge procède à une application rétrospective de la loi ancienne. Le bail a été conclu avant la réforme du 29 juillet 2023. Le texte antérieur s’applique donc. Le juge précise : « le bail litigieux ayant été conclu avant l’entrée en vigueur de la modification du texte (…), le texte antérieur, aux termes duquel la clause résolutoire « ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux » s’applique ». Cette solution respecte le principe de non-rétroactivité de la loi. Elle protège les attentes légitimes des parties contractantes.
**L’aménagement judiciaire au service d’une protection équilibrée des intérêts**
Le juge use ensuite de son pouvoir d’appréciation pour suspendre la résolution. Il met en balance la situation du locataire et les droits du bailleur pour fixer des modalités de paiement équitables.
*La suspension conditionnelle de la clause résolutoire*
Le juge applique les articles 24 V et VII de la loi de 1989. Il relève que la locataire a repris le paiement du loyer courant avant l’audience. Il estime qu’elle est « en situation de régler sa dette locative ». Le bailleur ne s’oppose pas à la suspension. Le juge en déduit qu’ »il convient d’autoriser (la locataire) à se maintenir dans le logement ». La suspension est donc subordonnée au respect scrupuleux d’un échéancier. Cette mesure préserve le droit au logement tout en sécurisant le recouvrement.
*La mise en place d’un dispositif incitatif et sécurisant*
Le juge fixe un plan de paiement étalé sur trente-six mois. Il assortit sa décision de conditions strictes. Tout défaut de paiement entraînera la reprise des effets de la clause. Le solde de la dette deviendra immédiatement exigible. Le jugement prévoit également une indemnité d’occupation. Le dispositif précise que « toute mensualité (…) restée impayée sept jours après (…) une mise en demeure justifiera (…) que la clause résolutoire retrouve son plein effet ». Ce mécanisme assure une exécution effective de la décision. Il concilie la patience accordée au débiteur avec la protection nécessaire du créancier.