Tribunal judiciaire de Alençon Et Chargée Des Fonctions de, le 26 juin 2025, n°25/00087
Rendue par le Tribunal judiciaire d’Alençon le 26 juin 2025, la décision tranche un contentieux locatif relatif à l’acquisition d’une clause résolutoire et à l’octroi de délais de paiement. Conclu avant l’entrée en vigueur de la réforme du 29 juillet 2023, le bail posait la question du délai applicable à la mise en œuvre de la clause. Le litige soulevait également l’incidence d’une procédure de surendettement et les conditions de suspension des effets de la résiliation.
Les faits tiennent à des loyers demeurés impayés après un commandement visant la clause résolutoire. Le bailleur sollicite la constatation de l’acquisition de la clause, l’expulsion, l’arriéré et une indemnité d’occupation. Le locataire reconnaît la dette, expose une baisse temporaire de ressources et demande des délais, proposant un remboursement mensuel en sus du loyer courant. Saisie après notification préfectorale régulière, la juridiction écarte toute irrecevabilité, constate l’acquisition de la clause à une date précise, puis examine la suspension et les délais.
La question centrale est double. D’une part, déterminer si le délai de deux mois antérieur à la réforme reste applicable au bail conclu en 2021. D’autre part, apprécier la possibilité de suspendre les effets de la clause résolutoire au regard de la reprise du loyer courant et de la capacité de règlement de la dette.
La juridiction juge l’action recevable et retient l’application du texte antérieur, constatant l’acquisition de la clause, tout en suspendant ses effets au profit de délais encadrés. Elle motive notamment que « Pour autant, le bail litigieux ayant été conclu avant l’entrée en vigueur de la modification du texte intervenue le 29 juillet 2023, le texte antérieur, aux termes duquel la clause résolutoire “ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux” s’applique. » Elle précise encore qu’« il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 8 décembre 2024 », puis relève l’inopérance d’un plan de surendettement devenu caduc: « Par conséquent, le plan établi par la Commission le 10 juin 2024 est caduc et sans incidence sur l’acquisition de la clause résolutoire. » Au titre des délais, la décision reprend le mécanisme légal selon lequel « Les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés », et en déduit que « Les effets de la clause résolutoire étant suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, les demandes relatives à l’expulsion […] deviennent sans objet. »
I. Le maintien du régime antérieur et l’acquisition de la clause
A. L’application du délai de deux mois au bail antérieur à 2023 La juridiction articule clairement le droit transitoire et l’économie de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Le bail étant antérieur à la réforme, l’ancien délai de deux mois s’impose. En attestent les motifs selon lesquels « le texte antérieur […] s’applique ». La chronologie est déterminante: un commandement signifié, resté infructueux au-delà de deux mois, entraîne l’acquisition de la clause. L’énoncé « il y a lieu de constater […] à la date du 8 décembre 2024 » traduit une stricte logique de condition résolutoire, sans appréciation discrétionnaire.
Cette interprétation pédagogique rappelle la finalité d’un régime transitoire cohérent, qui évite d’altérer la sécurité juridique des contrats en cours. La décision se conforme à l’esprit du droit des baux d’habitation, dont la clause résolutoire est d’applicabilité encadrée et soumise à des délais impératifs, précisément rappelés. La solution est attendue, utilement placée dans la temporalité normative.
B. L’inopérance du plan de surendettement caduc Le dossier comportait un plan de surendettement déclaré recevable puis dénoncé après inexécution. La juridiction constate la caducité et son absence d’effet sur la clause: « le plan […] est caduc et sans incidence ». La motivation distingue l’existence d’une procédure de traitement des dettes et la réalisation des conditions d’une clause résolutoire déjà acquise, en l’absence de respect du plan.
Cette position confirme une articulation classique entre la loi du 6 juillet 1989 et le droit du surendettement, dominée par l’effectivité des engagements pris. La caducité prive le plan de toute portée suspensive ou interruptive quant à l’acquisition déjà réalisée. L’arrêté d’arriéré, non contesté, fonde la condamnation du locataire au paiement d’une somme précisément chiffrée, dans le respect du contradictoire.
II. La suspension judiciaire et l’aménagement de la dette
A. Les critères de suspension et l’office du juge La décision rappelle le cadre: « Le juge peut […] accorder des délais de paiement dans la limite de trois années » et, corrélativement, « les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ». Les juges vérifient deux conditions cumulatives, la reprise du loyer courant avant l’audience et la situation de régler la dette. Les éléments versés, notamment la perspective de reprise d’activité et les versements déjà effectués, caractérisent cette capacité.
Le raisonnement concilie la rigueur de la clause et l’objectif de maintien dans le logement lorsque la solvabilité redevient plausible. L’office est mesuré: octroi de délais, suspension corrélative des effets, maintien conditionnel dans les lieux. L’équilibre instauré traduit la logique tutélaire du juge des contentieux de la protection, sans dénaturer le contrat ni reporter le loyer courant.
B. La portée opérationnelle du dispositif accordé Le dispositif articule mensualités d’apurement, exigibilité au 10 de chaque mois et clause de déchéance en cas d’impayé. La juridiction souligne que « Les effets de la clause résolutoire étant suspendus […] les demandes relatives à l’expulsion […] deviennent sans objet », ce qui ordonne utilement la hiérarchie des mesures. L’indemnité d’occupation redevient due si un impayé survient, aux côtés de l’exigibilité anticipée du solde, ce qui renforce la crédibilité du plan.
La solution écarte une demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile, au regard de l’économie du litige et des frais inhérents aux missions du bailleur. L’exécution provisoire de droit parachève l’efficacité du jugement. L’ensemble offre une grille opérationnelle claire, protectrice mais conditionnelle, qui responsabilise les parties et assure la cohérence du droit des baux d’habitation.
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Avocat Associé
Hassan Kohen
Avocat au Barreau de Paris • Droit Pénal & Droit du Travail
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Rendue par le Tribunal judiciaire d’Alençon le 26 juin 2025, la décision tranche un contentieux locatif relatif à l’acquisition d’une clause résolutoire et à l’octroi de délais de paiement. Conclu avant l’entrée en vigueur de la réforme du 29 juillet 2023, le bail posait la question du délai applicable à la mise en œuvre de la clause. Le litige soulevait également l’incidence d’une procédure de surendettement et les conditions de suspension des effets de la résiliation.
Les faits tiennent à des loyers demeurés impayés après un commandement visant la clause résolutoire. Le bailleur sollicite la constatation de l’acquisition de la clause, l’expulsion, l’arriéré et une indemnité d’occupation. Le locataire reconnaît la dette, expose une baisse temporaire de ressources et demande des délais, proposant un remboursement mensuel en sus du loyer courant. Saisie après notification préfectorale régulière, la juridiction écarte toute irrecevabilité, constate l’acquisition de la clause à une date précise, puis examine la suspension et les délais.
La question centrale est double. D’une part, déterminer si le délai de deux mois antérieur à la réforme reste applicable au bail conclu en 2021. D’autre part, apprécier la possibilité de suspendre les effets de la clause résolutoire au regard de la reprise du loyer courant et de la capacité de règlement de la dette.
La juridiction juge l’action recevable et retient l’application du texte antérieur, constatant l’acquisition de la clause, tout en suspendant ses effets au profit de délais encadrés. Elle motive notamment que « Pour autant, le bail litigieux ayant été conclu avant l’entrée en vigueur de la modification du texte intervenue le 29 juillet 2023, le texte antérieur, aux termes duquel la clause résolutoire “ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux” s’applique. » Elle précise encore qu’« il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 8 décembre 2024 », puis relève l’inopérance d’un plan de surendettement devenu caduc: « Par conséquent, le plan établi par la Commission le 10 juin 2024 est caduc et sans incidence sur l’acquisition de la clause résolutoire. » Au titre des délais, la décision reprend le mécanisme légal selon lequel « Les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés », et en déduit que « Les effets de la clause résolutoire étant suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, les demandes relatives à l’expulsion […] deviennent sans objet. »
I. Le maintien du régime antérieur et l’acquisition de la clause
A. L’application du délai de deux mois au bail antérieur à 2023
La juridiction articule clairement le droit transitoire et l’économie de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Le bail étant antérieur à la réforme, l’ancien délai de deux mois s’impose. En attestent les motifs selon lesquels « le texte antérieur […] s’applique ». La chronologie est déterminante: un commandement signifié, resté infructueux au-delà de deux mois, entraîne l’acquisition de la clause. L’énoncé « il y a lieu de constater […] à la date du 8 décembre 2024 » traduit une stricte logique de condition résolutoire, sans appréciation discrétionnaire.
Cette interprétation pédagogique rappelle la finalité d’un régime transitoire cohérent, qui évite d’altérer la sécurité juridique des contrats en cours. La décision se conforme à l’esprit du droit des baux d’habitation, dont la clause résolutoire est d’applicabilité encadrée et soumise à des délais impératifs, précisément rappelés. La solution est attendue, utilement placée dans la temporalité normative.
B. L’inopérance du plan de surendettement caduc
Le dossier comportait un plan de surendettement déclaré recevable puis dénoncé après inexécution. La juridiction constate la caducité et son absence d’effet sur la clause: « le plan […] est caduc et sans incidence ». La motivation distingue l’existence d’une procédure de traitement des dettes et la réalisation des conditions d’une clause résolutoire déjà acquise, en l’absence de respect du plan.
Cette position confirme une articulation classique entre la loi du 6 juillet 1989 et le droit du surendettement, dominée par l’effectivité des engagements pris. La caducité prive le plan de toute portée suspensive ou interruptive quant à l’acquisition déjà réalisée. L’arrêté d’arriéré, non contesté, fonde la condamnation du locataire au paiement d’une somme précisément chiffrée, dans le respect du contradictoire.
II. La suspension judiciaire et l’aménagement de la dette
A. Les critères de suspension et l’office du juge
La décision rappelle le cadre: « Le juge peut […] accorder des délais de paiement dans la limite de trois années » et, corrélativement, « les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ». Les juges vérifient deux conditions cumulatives, la reprise du loyer courant avant l’audience et la situation de régler la dette. Les éléments versés, notamment la perspective de reprise d’activité et les versements déjà effectués, caractérisent cette capacité.
Le raisonnement concilie la rigueur de la clause et l’objectif de maintien dans le logement lorsque la solvabilité redevient plausible. L’office est mesuré: octroi de délais, suspension corrélative des effets, maintien conditionnel dans les lieux. L’équilibre instauré traduit la logique tutélaire du juge des contentieux de la protection, sans dénaturer le contrat ni reporter le loyer courant.
B. La portée opérationnelle du dispositif accordé
Le dispositif articule mensualités d’apurement, exigibilité au 10 de chaque mois et clause de déchéance en cas d’impayé. La juridiction souligne que « Les effets de la clause résolutoire étant suspendus […] les demandes relatives à l’expulsion […] deviennent sans objet », ce qui ordonne utilement la hiérarchie des mesures. L’indemnité d’occupation redevient due si un impayé survient, aux côtés de l’exigibilité anticipée du solde, ce qui renforce la crédibilité du plan.
La solution écarte une demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile, au regard de l’économie du litige et des frais inhérents aux missions du bailleur. L’exécution provisoire de droit parachève l’efficacité du jugement. L’ensemble offre une grille opérationnelle claire, protectrice mais conditionnelle, qui responsabilise les parties et assure la cohérence du droit des baux d’habitation.