Tribunal judiciaire de Alençon Et Chargée Des Fonctions de, le 26 juin 2025, n°25/00108
La décision commentée émane du Tribunal judiciaire d’Alençon, 26 juin 2025, n° RG 25/00108, n° Portalis DBZX-W-B7J-CWMN. Elle tranche un litige locatif portant sur des arriérés de loyers et des réparations locatives, après fin de bail. Un bail d’habitation conclu en février 2020 prévoyait un loyer mensuel de 324,38 euros hors charges. Un état des lieux d’entrée sans réserves a été établi. Un état des lieux de sortie a été dressé le 10 juin 2024 en présence de l’un des preneurs.
Le bailleur a sollicité 4 649,54 euros, ventilés entre 1 013,88 euros d’impayés et 3 565,03 euros de réparations locatives. Les preneurs, régulièrement convoqués, n’ont pas comparu ni produit d’observations. Saisi par requête du 14 février 2025, le juge des contentieux de la protection a tenu audience le 22 mai 2025. Le jugement a été rendu en dernier ressort, réputé contradictoire, et mis à disposition le 26 juin 2025.
La question portait d’abord sur l’étendue du contrôle du juge en cas de défaut de comparution du défendeur, au regard de l’article 472 du Code de procédure civile. Elle portait ensuite sur la suffisance de la preuve des dégradations locatives et leur chiffrage au regard des articles 1353 du Code civil, 7 de la loi du 6 juillet 1989, et du décret n° 87-712 du 26 août 1987. Le tribunal admet la demande en impayés pour 1 013,88 euros et condamne au titre des réparations locatives pour 3 565,03 euros. Il rappelle que « l’exécution provisoire est de droit » et met les dépens à la charge des preneurs.
I. Le contrôle du juge en cas de défaut de comparution
A. Le cadre de l’article 472 du Code de procédure civile
Le tribunal rappelle le texte selon lequel « si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. » Ce cadre impose au juge un contrôle complet, sans que l’absence du défendeur n’emporte automaticité. Le juge doit vérifier la régularité de la convocation, la recevabilité des prétentions et leur bien-fondé au regard des pièces produites.
La procédure en dernier ressort n’allège pas ce contrôle. Elle accentue l’exigence de motivation, l’appel n’étant pas ouvert au regard du montant du litige. La mention du caractère réputé contradictoire signifie que, malgré la non-comparution, le contradictoire a pu se former par la convocation et la mise à disposition du jugement.
B. L’application par le Tribunal judiciaire d’Alençon
Constatant la non-comparution des preneurs, le tribunal indique avec sobriété: « Il sera néanmoins statué sur le fond. » Il contrôle la demande d’impayés sur pièces, relève un décompte arrêté, la régularisation des charges et la déduction du dépôt de garantie. Il juge, à défaut d’éléments contraires, que la dette est établie et condamne au paiement.
Le juge statue ensuite sur les réparations locatives en appréciant la régularité probatoire. Il vérifie l’existence d’états des lieux contradictoires et la production d’un barème et d’un état d’indemnités. L’office est cohérent avec l’article 472, qui n’autorise la condamnation que s’il existe des éléments précis et suffisants. La décision reste mesurée, retient une ventilation et rappelle l’exécution provisoire de droit, conformément à l’article 514 du Code de procédure civile.
II. La preuve et l’indemnisation des réparations locatives
A. La méthode probatoire: comparaison des états des lieux
Le tribunal rappelle les principes directeurs de la charge de la preuve et des obligations du preneur. Il cite que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, et se réfère aux obligations d’entretien, de menues réparations et de réponse des dégradations. Le décret précise que « sont des réparations locatives les travaux d’entretien courant, et de menues réparations […] consécutifs à l’usage normal des locaux ».
La motivation insiste sur la démarche probatoire. Le juge affirme: « Il convient, cependant, de comparer avec précision les deux états des lieux afin d’établir la réalité des sommes sollicitées au titre de la rénovation du logement. » L’état d’entrée décrit un logement en bon état général. L’état de sortie, dressé quatre ans et trois mois plus tard, recense des sols encombrés et sales, des papiers peints crayonnés, une vitre fêlée, des éléments électriques à remplacer, et diverses salissures. La comparaison renforce la preuve des dégradations imputables aux preneurs.
B. L’évaluation et la question de la vétusté
Le tribunal énonce clairement la règle d’exonération: « Il ressort de ces dispositions précitées que le locataire est tenu de l’entretien courant du logement et des menues réparations. Il est exonéré de la détérioration due à la vétusté, dès lors qu’il a fait un usage normal des lieux loués. » Il prend en considération la durée d’occupation. Il retient le barème produit et l’état d’indemnités détaillant les postes facturés. Il fixe l’indemnisation à « la somme de 3.565,03€ ».
La solution interpelle sur la méthode de chiffrage. L’absence de débat contradictoire limite le contrôle des postes et des éventuels abattements de vétusté. La production d’un barème interne et d’un état chiffré suffit ici, faute de contestation. Une grille de vétusté contractuelle aurait sécurisé davantage l’évaluation. La pratique retenue demeure conforme au droit positif lorsque la preuve de la dégradation caractérise une atteinte excédant l’usage normal. Elle incite, pour l’avenir, à documenter minutieusement la comparaison des états des lieux et à expliciter les corrections de vétusté lorsque le temps d’occupation est significatif.
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Hassan Kohen
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La décision commentée émane du Tribunal judiciaire d’Alençon, 26 juin 2025, n° RG 25/00108, n° Portalis DBZX-W-B7J-CWMN. Elle tranche un litige locatif portant sur des arriérés de loyers et des réparations locatives, après fin de bail. Un bail d’habitation conclu en février 2020 prévoyait un loyer mensuel de 324,38 euros hors charges. Un état des lieux d’entrée sans réserves a été établi. Un état des lieux de sortie a été dressé le 10 juin 2024 en présence de l’un des preneurs.
Le bailleur a sollicité 4 649,54 euros, ventilés entre 1 013,88 euros d’impayés et 3 565,03 euros de réparations locatives. Les preneurs, régulièrement convoqués, n’ont pas comparu ni produit d’observations. Saisi par requête du 14 février 2025, le juge des contentieux de la protection a tenu audience le 22 mai 2025. Le jugement a été rendu en dernier ressort, réputé contradictoire, et mis à disposition le 26 juin 2025.
La question portait d’abord sur l’étendue du contrôle du juge en cas de défaut de comparution du défendeur, au regard de l’article 472 du Code de procédure civile. Elle portait ensuite sur la suffisance de la preuve des dégradations locatives et leur chiffrage au regard des articles 1353 du Code civil, 7 de la loi du 6 juillet 1989, et du décret n° 87-712 du 26 août 1987. Le tribunal admet la demande en impayés pour 1 013,88 euros et condamne au titre des réparations locatives pour 3 565,03 euros. Il rappelle que « l’exécution provisoire est de droit » et met les dépens à la charge des preneurs.
I. Le contrôle du juge en cas de défaut de comparution
A. Le cadre de l’article 472 du Code de procédure civile
Le tribunal rappelle le texte selon lequel « si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. » Ce cadre impose au juge un contrôle complet, sans que l’absence du défendeur n’emporte automaticité. Le juge doit vérifier la régularité de la convocation, la recevabilité des prétentions et leur bien-fondé au regard des pièces produites.
La procédure en dernier ressort n’allège pas ce contrôle. Elle accentue l’exigence de motivation, l’appel n’étant pas ouvert au regard du montant du litige. La mention du caractère réputé contradictoire signifie que, malgré la non-comparution, le contradictoire a pu se former par la convocation et la mise à disposition du jugement.
B. L’application par le Tribunal judiciaire d’Alençon
Constatant la non-comparution des preneurs, le tribunal indique avec sobriété: « Il sera néanmoins statué sur le fond. » Il contrôle la demande d’impayés sur pièces, relève un décompte arrêté, la régularisation des charges et la déduction du dépôt de garantie. Il juge, à défaut d’éléments contraires, que la dette est établie et condamne au paiement.
Le juge statue ensuite sur les réparations locatives en appréciant la régularité probatoire. Il vérifie l’existence d’états des lieux contradictoires et la production d’un barème et d’un état d’indemnités. L’office est cohérent avec l’article 472, qui n’autorise la condamnation que s’il existe des éléments précis et suffisants. La décision reste mesurée, retient une ventilation et rappelle l’exécution provisoire de droit, conformément à l’article 514 du Code de procédure civile.
II. La preuve et l’indemnisation des réparations locatives
A. La méthode probatoire: comparaison des états des lieux
Le tribunal rappelle les principes directeurs de la charge de la preuve et des obligations du preneur. Il cite que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, et se réfère aux obligations d’entretien, de menues réparations et de réponse des dégradations. Le décret précise que « sont des réparations locatives les travaux d’entretien courant, et de menues réparations […] consécutifs à l’usage normal des locaux ».
La motivation insiste sur la démarche probatoire. Le juge affirme: « Il convient, cependant, de comparer avec précision les deux états des lieux afin d’établir la réalité des sommes sollicitées au titre de la rénovation du logement. » L’état d’entrée décrit un logement en bon état général. L’état de sortie, dressé quatre ans et trois mois plus tard, recense des sols encombrés et sales, des papiers peints crayonnés, une vitre fêlée, des éléments électriques à remplacer, et diverses salissures. La comparaison renforce la preuve des dégradations imputables aux preneurs.
B. L’évaluation et la question de la vétusté
Le tribunal énonce clairement la règle d’exonération: « Il ressort de ces dispositions précitées que le locataire est tenu de l’entretien courant du logement et des menues réparations. Il est exonéré de la détérioration due à la vétusté, dès lors qu’il a fait un usage normal des lieux loués. » Il prend en considération la durée d’occupation. Il retient le barème produit et l’état d’indemnités détaillant les postes facturés. Il fixe l’indemnisation à « la somme de 3.565,03€ ».
La solution interpelle sur la méthode de chiffrage. L’absence de débat contradictoire limite le contrôle des postes et des éventuels abattements de vétusté. La production d’un barème interne et d’un état chiffré suffit ici, faute de contestation. Une grille de vétusté contractuelle aurait sécurisé davantage l’évaluation. La pratique retenue demeure conforme au droit positif lorsque la preuve de la dégradation caractérise une atteinte excédant l’usage normal. Elle incite, pour l’avenir, à documenter minutieusement la comparaison des états des lieux et à expliciter les corrections de vétusté lorsque le temps d’occupation est significatif.