Tribunal judiciaire de Alençon Et Chargée Des Fonctions de, le 26 juin 2025, n°25/00164
Rendue par le Tribunal judiciaire d’Alençon le 26 juin 2025 (n° RG 25/00164, n° Portalis DBZX-W-B7J-CWY5), la décision tranche un litige né à l’issue d’un bail d’habitation conclu en décembre 2018. Le bailleur réclamait le solde de loyers et charges après départ, ainsi que la prise en charge de réparations locatives relevées lors de l’état des lieux de sortie d’octobre 2024. Le locataire, assigné en mars 2025, ne comparaît pas à l’audience de mai 2025. Le juge statue par défaut et en dernier ressort, après examen des pièces versées.
Les prétentions étaient claires. Le bailleur sollicitait 37,19 euros au titre des loyers et charges, 958,45 euros pour réparations locatives, des dommages-intérêts pour résistance abusive et une indemnité procédurale. Le défendeur étant défaillant, aucune contestation n’a été articulée. La question posée au juge portait sur la charge et le niveau de preuve requis pour obtenir paiement en cas de défaut du défendeur, tant pour le solde locatif que pour les réparations imputables, ainsi que sur les conditions d’octroi des demandes accessoires. La juridiction, rappelant que « Il sera néanmoins statué sur le fond », a retenu le décompte produit, validé l’imputation de réparations locatives au vu de la comparaison des états des lieux, et a écarté les demandes accessoires faute de preuve d’un préjudice distinct. « Il sera, par conséquent, condamné au paiement de cette somme de 37,19€ avec intérêts de droit à compter de la mise en demeure. » La condamnation au titre des réparations est prononcée, le surplus indemnitaire et l’article 700 sont rejetés, et « l’exécution provisoire est de droit ».
I. L’office du juge en cas de défaut et l’exigence probatoire du bailleur
A. Statuer au fond sans complaisance probatoire
Le juge rappelle la règle gouvernant le défaut par la citation des textes. La mention « Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée » souligne que l’absence de comparution ne dispense pas d’un contrôle au fond. L’affirmation « Il sera néanmoins statué sur le fond » s’inscrit dans cette logique d’office, sans renversement de la charge de la preuve. L’extrait « Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention » sert de boussole méthodologique. Le juge confronte donc pièces et prétentions, en refusant de suppléer les carences mais en tirant les conséquences d’une absence de contestation utile.
B. Le solde locatif: articulation du décompte et des intérêts
Le solde de 37,19 euros résulte d’un décompte arrêté après régularisation des charges et imputation du dépôt de garantie. La pièce probante est jugée suffisante, aucune contestation n’étant opposée. Le juge accorde les intérêts à compter de la mise en demeure, solution conforme à la dette de somme et à l’exigibilité contractuelle. La formule « Il sera, par conséquent, condamné au paiement de cette somme de 37,19€ avec intérêts de droit à compter de la mise en demeure » exprime un contrôle concret, limité aux éléments justifiés, sans surévaluation. La démarche évite la tentation d’une automaticité liée au défaut, en rappelant la vigilance attendue du créancier quant à la précision de ses calculs.
II. Les réparations locatives entre entretien courant et vétusté, et le sort des demandes accessoires
A. Imputation des dégradations: confrontation des états des lieux et barème
Le raisonnement s’ancre dans la loi du 6 juillet 1989 et le décret du 26 août 1987. Le juge énonce que « Il ressort de ces dispositions précitées que le locataire est tenu de l’entretien courant du logement et des menues réparations », tout en rappelant l’exonération liée à la vétusté en cas d’usage normal. La comparaison des états des lieux, ici précis, fonde l’imputation des remises en état pour des peintures mal appliquées, des sols tachés, des éléments manquants ou dégradés. L’usage d’un barème interne soutient la quantification, mais ne vaut que corroboré par les constats contradictoires. La période de près de six ans commande un regard attentif sur la vétusté; l’absence de contestation prive toutefois le débat d’éléments permettant d’opérer un abattement. La condamnation reflète une imputation ciblée, rattachée à des non-conformités caractérisées, sans glissement vers une rénovation générale.
B. Dommages-intérêts distincts, frais non compris et exécution
Le juge exige la preuve d’un préjudice autonome pour la résistance abusive. Faute d’éléments, « Par conséquent, il convient de rejeter la demande de condamnation à titre de dommages-intérêts ». La solution protège la frontière entre intérêt moratoire et réparation d’un dommage distinct, évitant une pénalisation mécanique du débiteur défaillant. S’agissant des frais irrépétibles, la juridiction retient que les dépenses exposées sont consubstantielles aux diligences du bailleur, ce qui justifie le rejet de l’indemnité sollicitée. La charge des dépens suit la perte du procès. Enfin, la mention selon laquelle « l’exécution provisoire est de droit » consacre l’efficacité immédiate de la décision, conforme au régime issu du décret de 2019 pour les instances postérieures au 1er janvier 2020.
Cette décision illustre une pratique équilibrée de la preuve en matière locative, où la défaillance du défendeur n’efface pas l’exigence de justification, mais facilite la reconnaissance de créances étayées. Elle rappelle l’intérêt décisif d’états des lieux précis et comparables, ainsi que la nécessité, pour les demandes accessoires, d’alléguer et de prouver un préjudice distinct et actuel.
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Avocat Associé
Hassan Kohen
Avocat au Barreau de Paris • Droit Pénal & Droit du Travail
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Rendue par le Tribunal judiciaire d’Alençon le 26 juin 2025 (n° RG 25/00164, n° Portalis DBZX-W-B7J-CWY5), la décision tranche un litige né à l’issue d’un bail d’habitation conclu en décembre 2018. Le bailleur réclamait le solde de loyers et charges après départ, ainsi que la prise en charge de réparations locatives relevées lors de l’état des lieux de sortie d’octobre 2024. Le locataire, assigné en mars 2025, ne comparaît pas à l’audience de mai 2025. Le juge statue par défaut et en dernier ressort, après examen des pièces versées.
Les prétentions étaient claires. Le bailleur sollicitait 37,19 euros au titre des loyers et charges, 958,45 euros pour réparations locatives, des dommages-intérêts pour résistance abusive et une indemnité procédurale. Le défendeur étant défaillant, aucune contestation n’a été articulée. La question posée au juge portait sur la charge et le niveau de preuve requis pour obtenir paiement en cas de défaut du défendeur, tant pour le solde locatif que pour les réparations imputables, ainsi que sur les conditions d’octroi des demandes accessoires. La juridiction, rappelant que « Il sera néanmoins statué sur le fond », a retenu le décompte produit, validé l’imputation de réparations locatives au vu de la comparaison des états des lieux, et a écarté les demandes accessoires faute de preuve d’un préjudice distinct. « Il sera, par conséquent, condamné au paiement de cette somme de 37,19€ avec intérêts de droit à compter de la mise en demeure. » La condamnation au titre des réparations est prononcée, le surplus indemnitaire et l’article 700 sont rejetés, et « l’exécution provisoire est de droit ».
I. L’office du juge en cas de défaut et l’exigence probatoire du bailleur
A. Statuer au fond sans complaisance probatoire
Le juge rappelle la règle gouvernant le défaut par la citation des textes. La mention « Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée » souligne que l’absence de comparution ne dispense pas d’un contrôle au fond. L’affirmation « Il sera néanmoins statué sur le fond » s’inscrit dans cette logique d’office, sans renversement de la charge de la preuve. L’extrait « Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention » sert de boussole méthodologique. Le juge confronte donc pièces et prétentions, en refusant de suppléer les carences mais en tirant les conséquences d’une absence de contestation utile.
B. Le solde locatif: articulation du décompte et des intérêts
Le solde de 37,19 euros résulte d’un décompte arrêté après régularisation des charges et imputation du dépôt de garantie. La pièce probante est jugée suffisante, aucune contestation n’étant opposée. Le juge accorde les intérêts à compter de la mise en demeure, solution conforme à la dette de somme et à l’exigibilité contractuelle. La formule « Il sera, par conséquent, condamné au paiement de cette somme de 37,19€ avec intérêts de droit à compter de la mise en demeure » exprime un contrôle concret, limité aux éléments justifiés, sans surévaluation. La démarche évite la tentation d’une automaticité liée au défaut, en rappelant la vigilance attendue du créancier quant à la précision de ses calculs.
II. Les réparations locatives entre entretien courant et vétusté, et le sort des demandes accessoires
A. Imputation des dégradations: confrontation des états des lieux et barème
Le raisonnement s’ancre dans la loi du 6 juillet 1989 et le décret du 26 août 1987. Le juge énonce que « Il ressort de ces dispositions précitées que le locataire est tenu de l’entretien courant du logement et des menues réparations », tout en rappelant l’exonération liée à la vétusté en cas d’usage normal. La comparaison des états des lieux, ici précis, fonde l’imputation des remises en état pour des peintures mal appliquées, des sols tachés, des éléments manquants ou dégradés. L’usage d’un barème interne soutient la quantification, mais ne vaut que corroboré par les constats contradictoires. La période de près de six ans commande un regard attentif sur la vétusté; l’absence de contestation prive toutefois le débat d’éléments permettant d’opérer un abattement. La condamnation reflète une imputation ciblée, rattachée à des non-conformités caractérisées, sans glissement vers une rénovation générale.
B. Dommages-intérêts distincts, frais non compris et exécution
Le juge exige la preuve d’un préjudice autonome pour la résistance abusive. Faute d’éléments, « Par conséquent, il convient de rejeter la demande de condamnation à titre de dommages-intérêts ». La solution protège la frontière entre intérêt moratoire et réparation d’un dommage distinct, évitant une pénalisation mécanique du débiteur défaillant. S’agissant des frais irrépétibles, la juridiction retient que les dépenses exposées sont consubstantielles aux diligences du bailleur, ce qui justifie le rejet de l’indemnité sollicitée. La charge des dépens suit la perte du procès. Enfin, la mention selon laquelle « l’exécution provisoire est de droit » consacre l’efficacité immédiate de la décision, conforme au régime issu du décret de 2019 pour les instances postérieures au 1er janvier 2020.
Cette décision illustre une pratique équilibrée de la preuve en matière locative, où la défaillance du défendeur n’efface pas l’exigence de justification, mais facilite la reconnaissance de créances étayées. Elle rappelle l’intérêt décisif d’états des lieux précis et comparables, ainsi que la nécessité, pour les demandes accessoires, d’alléguer et de prouver un préjudice distinct et actuel.