Tribunal judiciaire de Alès, le 23 juin 2025, n°25/00101
Devant le juge des contentieux de la protection d’Alès, ordonnance de référé du 23 juin 2025, un bailleur social sollicitait la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire, l’expulsion et la condamnation de la locataire au paiement d’un arriéré locatif. Le litige naît d’un bail d’habitation et d’un garage conclus en 2021, assortis d’un commandement de payer délivré le 12 décembre 2024 et demeuré infructueux. La locataire reconnaissait la dette, demandait des délais et justifiait avoir repris le paiement des loyers courants avant l’audience.
La procédure respectait les formalités de recevabilité propres aux expulsions locatives, avec notification préfectorale préalable et signalement à l’organisme payeur. Le bailleur sollicitait la mise en œuvre de la clause résolutoire, une indemnité d’occupation et l’article 700, tandis que la locataire demandait un échéancier sur quinze mois. La question juridique résidait dans les conditions d’acquisition de la clause résolutoire au regard de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, tel que modifié en 2023, et dans l’étendue des pouvoirs du juge pour octroyer des délais et suspendre les effets de la clause. La décision retient l’acquisition de la clause au 13 février 2025, condamne au paiement de l’arriéré avec intérêts, accorde des délais et suspend les effets de la clause pendant l’échéancier.
I. L’acquisition de la clause résolutoire dans le cadre de l’article 24 de 1989
A. Le régime temporel du délai de six semaines et les baux en cours Le juge rappelle d’abord la lettre du texte en vigueur: « Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ». Il précise toutefois la portée temporelle de la réforme opérée en 2023, affirmant que « les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 […] n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi ». Cette articulation concilie l’ordre public locatif et la force obligatoire du contrat sans rétroactivité inappropriée, en cantonnant l’effet immédiat de la loi nouvelle. Elle évite ainsi de substituer mécaniquement le nouveau délai aux stipulations anciennes, sauf texte clair en ce sens.
Dans ce cadre, la satisfaction des préalables procéduraux pèse sur le bailleur. Le juge vérifie la notification au représentant de l’État et le signalement à l’organisme payeur, dont la finalité est d’activer la prévention des expulsions. Ce contrôle, ici accompli, conditionne la recevabilité de l’action visant la résiliation pour dette locative. Il participe de la cohérence d’ensemble du régime protecteur, avant l’examen du commandement et de ses effets.
B. Le constat d’acquisition et ses incidences sur les intérêts Le bail renfermait une clause résolutoire en bonne et due forme, et le commandement était resté sans effet durant plus de deux mois. Le juge énonce dès lors « qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 13 février 2025 ». La précision de la date d’acquisition sécurise la chronologie des intérêts moratoires et l’assiette de l’indemnité d’occupation en cas de résiliation effective.
Sur les accessoires, la décision ordonne le paiement provisionnel de la dette, avec intérêts à compter des jalons procéduraux mentionnés dans le dispositif. L’approche est fidèle aux articles 1231-6 et 1231-7 du code civil, en distinguant les sommes et leurs dates de départ. Elle refuse en revanche une indemnité de procédure, privilégiant une stricte équité au regard des diligences respectives, et laisse à la charge de la débitrice les dépens liés aux actes nécessaires.
II. Les pouvoirs d’aménagement du juge: délais de paiement et suspension
A. Les critères cumulatifs d’octroi des délais de l’article 24 V Le juge vérifie que la locataire « est en situation de régler sa dette locative » et « a repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience ». Ces conditions, cumulatives, ancrent les délais dans une perspective réaliste de désendettement, évitant un simple report. La motivation fait ressortir la capacité financière, corroborée par le diagnostic social versé et les paiements récents, puis décline un échéancier proportionné de quinze mensualités.
Le quantum retenu répond à l’exigence de proportionnalité, sans affecter l’exécution du contrat pour l’avenir. L’échéancier doit coexister avec le loyer courant, ce que la décision réaffirme. L’économie du mécanisme privilégie la cure de la dette et la continuité du bail, sans exonération ni remise, mais avec un aménagement temporel ferme.
B. La suspension des effets de la clause et le régime de caducité Au soutien de l’aménagement, l’article 24 VII autorise, lorsque les loyers courants ont été repris, que « les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge ». La décision en tire la conséquence utile: « Par conséquent, les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés ». Cette suspension neutralise provisoirement la résiliation acquise, à la condition stricte du respect de l’échéancier et du paiement du courant.
Le texte prévoit un terme résolutoire de la suspension, en ces termes: « Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge ». Le dispositif en décline les effets: recouvrement de plein effet de la clause, exigibilité immédiate du solde et reprise des diligences d’expulsion après commandement régulier. Le schéma assure un équilibre entre la finalité préventive du droit au logement et la protection du créancier, sous un contrôle judiciaire resserré et aisément vérifiable.
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Hassan Kohen
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Devant le juge des contentieux de la protection d’Alès, ordonnance de référé du 23 juin 2025, un bailleur social sollicitait la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire, l’expulsion et la condamnation de la locataire au paiement d’un arriéré locatif. Le litige naît d’un bail d’habitation et d’un garage conclus en 2021, assortis d’un commandement de payer délivré le 12 décembre 2024 et demeuré infructueux. La locataire reconnaissait la dette, demandait des délais et justifiait avoir repris le paiement des loyers courants avant l’audience.
La procédure respectait les formalités de recevabilité propres aux expulsions locatives, avec notification préfectorale préalable et signalement à l’organisme payeur. Le bailleur sollicitait la mise en œuvre de la clause résolutoire, une indemnité d’occupation et l’article 700, tandis que la locataire demandait un échéancier sur quinze mois. La question juridique résidait dans les conditions d’acquisition de la clause résolutoire au regard de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, tel que modifié en 2023, et dans l’étendue des pouvoirs du juge pour octroyer des délais et suspendre les effets de la clause. La décision retient l’acquisition de la clause au 13 février 2025, condamne au paiement de l’arriéré avec intérêts, accorde des délais et suspend les effets de la clause pendant l’échéancier.
I. L’acquisition de la clause résolutoire dans le cadre de l’article 24 de 1989
A. Le régime temporel du délai de six semaines et les baux en cours
Le juge rappelle d’abord la lettre du texte en vigueur: « Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ». Il précise toutefois la portée temporelle de la réforme opérée en 2023, affirmant que « les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 […] n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi ». Cette articulation concilie l’ordre public locatif et la force obligatoire du contrat sans rétroactivité inappropriée, en cantonnant l’effet immédiat de la loi nouvelle. Elle évite ainsi de substituer mécaniquement le nouveau délai aux stipulations anciennes, sauf texte clair en ce sens.
Dans ce cadre, la satisfaction des préalables procéduraux pèse sur le bailleur. Le juge vérifie la notification au représentant de l’État et le signalement à l’organisme payeur, dont la finalité est d’activer la prévention des expulsions. Ce contrôle, ici accompli, conditionne la recevabilité de l’action visant la résiliation pour dette locative. Il participe de la cohérence d’ensemble du régime protecteur, avant l’examen du commandement et de ses effets.
B. Le constat d’acquisition et ses incidences sur les intérêts
Le bail renfermait une clause résolutoire en bonne et due forme, et le commandement était resté sans effet durant plus de deux mois. Le juge énonce dès lors « qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 13 février 2025 ». La précision de la date d’acquisition sécurise la chronologie des intérêts moratoires et l’assiette de l’indemnité d’occupation en cas de résiliation effective.
Sur les accessoires, la décision ordonne le paiement provisionnel de la dette, avec intérêts à compter des jalons procéduraux mentionnés dans le dispositif. L’approche est fidèle aux articles 1231-6 et 1231-7 du code civil, en distinguant les sommes et leurs dates de départ. Elle refuse en revanche une indemnité de procédure, privilégiant une stricte équité au regard des diligences respectives, et laisse à la charge de la débitrice les dépens liés aux actes nécessaires.
II. Les pouvoirs d’aménagement du juge: délais de paiement et suspension
A. Les critères cumulatifs d’octroi des délais de l’article 24 V
Le juge vérifie que la locataire « est en situation de régler sa dette locative » et « a repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience ». Ces conditions, cumulatives, ancrent les délais dans une perspective réaliste de désendettement, évitant un simple report. La motivation fait ressortir la capacité financière, corroborée par le diagnostic social versé et les paiements récents, puis décline un échéancier proportionné de quinze mensualités.
Le quantum retenu répond à l’exigence de proportionnalité, sans affecter l’exécution du contrat pour l’avenir. L’échéancier doit coexister avec le loyer courant, ce que la décision réaffirme. L’économie du mécanisme privilégie la cure de la dette et la continuité du bail, sans exonération ni remise, mais avec un aménagement temporel ferme.
B. La suspension des effets de la clause et le régime de caducité
Au soutien de l’aménagement, l’article 24 VII autorise, lorsque les loyers courants ont été repris, que « les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge ». La décision en tire la conséquence utile: « Par conséquent, les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés ». Cette suspension neutralise provisoirement la résiliation acquise, à la condition stricte du respect de l’échéancier et du paiement du courant.
Le texte prévoit un terme résolutoire de la suspension, en ces termes: « Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge ». Le dispositif en décline les effets: recouvrement de plein effet de la clause, exigibilité immédiate du solde et reprise des diligences d’expulsion après commandement régulier. Le schéma assure un équilibre entre la finalité préventive du droit au logement et la protection du créancier, sous un contrôle judiciaire resserré et aisément vérifiable.