Tribunal judiciaire de Alès, le 23 juin 2025, n°25/00188
Le Tribunal judiciaire d’Alès, statuant en référé le 23 juin 2025, a eu à connaître d’une demande en résiliation de bail pour impayés de loyers. Le bailleur sollicitait également l’expulsion du locataire et diverses condamnations pécuniaires. Le locataire, bien que régulièrement assigné, est demeuré non comparant. Le juge a accueilli les principales demandes du bailleur après avoir vérifié le respect des formalités préalables imposées par la loi. Cette ordonnance illustre l’application rigoureuse du cadre procédural protecteur en matière d’expulsion pour impayés, tout en consacrant les droits du bailleur en cas de carence du débiteur.
La décision procède d’abord à un contrôle minutieux des conditions de recevabilité de l’action en résiliation. Le juge relève que le bailleur, une personne morale, a respecté l’obligation de saisine préalable de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives. Il note que cette saisine, effectuée par voie électronique le 27 septembre 2024, est intervenue plus de deux mois avant l’assignation du 9 avril 2025, conformément à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Le juge précise que cette formalité est réputée accomplie lorsque persiste une situation d’impayés préalablement signalée aux organismes payeurs. Par ailleurs, la notification de l’assignation à la préfecture a été réalisée dans le délai de six semaines avant l’audience. Le juge des contentieux de la protection valide ainsi strictement la procédure, soulignant que ces règles s’appliquent également aux demandes additionnelles. Ce contrôle formel atteste de la volonté de garantir au locataire défaillant le bénéfice des mesures d’accompagnement social avant toute expulsion.
Sur le fond, le juge constate ensuite l’acquisition de la clause résolutoire. Le bail contient une telle clause et un commandement de payer la visant a été signifié le 22 octobre 2024. Le juge rappelle le principe selon lequel la clause « ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ». Il écarte implicitement l’application rétroactive de la loi du 27 juillet 2023, qui a modifié ce délai, aux baux en cours. Le commandement étant resté sans effet au-delà du délai contractuel, le juge constate que la condition résolutoire était acquise à la date du 3 décembre 2024. L’expulsion est donc ordonnée. Cette solution applique de manière classique le mécanisme de la résiliation de plein droit, en le subordonnant au strict respect d’un délai de grâce après sommation.
L’ordonnance opère ensuite une distinction nette entre la dette locative échue et l’indemnité d’occupation due après résiliation. Le juge condamne le locataire au paiement provisionnel de la somme de 4206,38 euros, correspondant aux loyers et charges impayés. Les intérêts au taux légal sont accordés à compter des différentes dates d’exigibilité. S’agissant de la période postérieure à la résiliation, le juge fixe une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au loyer et charges, soit 472,19 euros, due jusqu’à la libération effective des lieux. Cette dissociation est essentielle. Elle marque la rupture du contrat et empêche la requalification des sommes dues en loyers, ce qui préserverait le statut du locataire. La condamnation est rendue à titre provisionnel, ce qui permet une exécution immédiate tout en réservant un éventuel réexamen au fond.
Enfin, le juge statue sur les demandes accessoires avec une appréciation souveraine de l’équité. Il condamne le locataire, partie perdante, aux dépens, incluant les frais de commandement et d’assignation. En revanche, il rejette la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile, estimant qu’il n’est pas équitable d’allouer une somme pour des frais non compris dans les dépens. Ce refus, discrétionnaire, peut s’analyser comme une modération tenant à l’absence de défense du locataire et à la nature sociale du litige. L’ordonnance est déclarée exécutoire à titre provisoire, permettant au bailleur de recouvrer rapidement sa créance et les lieux, tout en garantissant les voies de recours. Cette décision de référé assure ainsi une protection efficace des droits du bailleur tout en cadrant strictement la procédure dans un souci d’équilibre.
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Avocat Associé
Hassan Kohen
Avocat au Barreau de Paris • Droit Pénal & Droit du Travail
Maître Kohen, avocat à Paris en droit pénal et droit du travail, accompagne ses clients avec rigueur et discrétion dans toutes leurs démarches juridiques, qu'il s'agisse de procédures pénales ou de litiges liés au droit du travail.
Le Tribunal judiciaire d’Alès, statuant en référé le 23 juin 2025, a eu à connaître d’une demande en résiliation de bail pour impayés de loyers. Le bailleur sollicitait également l’expulsion du locataire et diverses condamnations pécuniaires. Le locataire, bien que régulièrement assigné, est demeuré non comparant. Le juge a accueilli les principales demandes du bailleur après avoir vérifié le respect des formalités préalables imposées par la loi. Cette ordonnance illustre l’application rigoureuse du cadre procédural protecteur en matière d’expulsion pour impayés, tout en consacrant les droits du bailleur en cas de carence du débiteur.
La décision procède d’abord à un contrôle minutieux des conditions de recevabilité de l’action en résiliation. Le juge relève que le bailleur, une personne morale, a respecté l’obligation de saisine préalable de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives. Il note que cette saisine, effectuée par voie électronique le 27 septembre 2024, est intervenue plus de deux mois avant l’assignation du 9 avril 2025, conformément à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Le juge précise que cette formalité est réputée accomplie lorsque persiste une situation d’impayés préalablement signalée aux organismes payeurs. Par ailleurs, la notification de l’assignation à la préfecture a été réalisée dans le délai de six semaines avant l’audience. Le juge des contentieux de la protection valide ainsi strictement la procédure, soulignant que ces règles s’appliquent également aux demandes additionnelles. Ce contrôle formel atteste de la volonté de garantir au locataire défaillant le bénéfice des mesures d’accompagnement social avant toute expulsion.
Sur le fond, le juge constate ensuite l’acquisition de la clause résolutoire. Le bail contient une telle clause et un commandement de payer la visant a été signifié le 22 octobre 2024. Le juge rappelle le principe selon lequel la clause « ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ». Il écarte implicitement l’application rétroactive de la loi du 27 juillet 2023, qui a modifié ce délai, aux baux en cours. Le commandement étant resté sans effet au-delà du délai contractuel, le juge constate que la condition résolutoire était acquise à la date du 3 décembre 2024. L’expulsion est donc ordonnée. Cette solution applique de manière classique le mécanisme de la résiliation de plein droit, en le subordonnant au strict respect d’un délai de grâce après sommation.
L’ordonnance opère ensuite une distinction nette entre la dette locative échue et l’indemnité d’occupation due après résiliation. Le juge condamne le locataire au paiement provisionnel de la somme de 4206,38 euros, correspondant aux loyers et charges impayés. Les intérêts au taux légal sont accordés à compter des différentes dates d’exigibilité. S’agissant de la période postérieure à la résiliation, le juge fixe une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au loyer et charges, soit 472,19 euros, due jusqu’à la libération effective des lieux. Cette dissociation est essentielle. Elle marque la rupture du contrat et empêche la requalification des sommes dues en loyers, ce qui préserverait le statut du locataire. La condamnation est rendue à titre provisionnel, ce qui permet une exécution immédiate tout en réservant un éventuel réexamen au fond.
Enfin, le juge statue sur les demandes accessoires avec une appréciation souveraine de l’équité. Il condamne le locataire, partie perdante, aux dépens, incluant les frais de commandement et d’assignation. En revanche, il rejette la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile, estimant qu’il n’est pas équitable d’allouer une somme pour des frais non compris dans les dépens. Ce refus, discrétionnaire, peut s’analyser comme une modération tenant à l’absence de défense du locataire et à la nature sociale du litige. L’ordonnance est déclarée exécutoire à titre provisoire, permettant au bailleur de recouvrer rapidement sa créance et les lieux, tout en garantissant les voies de recours. Cette décision de référé assure ainsi une protection efficace des droits du bailleur tout en cadrant strictement la procédure dans un souci d’équilibre.