Tribunal judiciaire de Amiens, le 23 juin 2025, n°25/00212
Le Tribunal judiciaire d’Amiens, statuant en matière de contentieux de la protection, a rendu un jugement le 23 juin 2025. Une société bailleur avait conclu un bail d’habitation avec deux locataires. En raison d’impayés, elle a engagé une procédure de résiliation du bail et demandé l’expulsion. Les locataires ont soldé leur dette avant l’audience. Le juge devait déterminer les conséquences de ce paiement tardif sur l’acquisition de la clause résolutoire. Le tribunal a constaté la réunion des conditions de la clause mais a jugé que le paiement intégral avant l’audience empêchait ses effets. Il a débouté le bailleur de sa demande d’expulsion. La solution consacre une interprétation protectrice des locataires, subordonnant l’effet résolutoire au maintien de l’impayé à la date du jugement.
**I. La confirmation des conditions légales de la résiliation pour impayés**
Le tribunal vérifie d’abord le strict respect des formalités protectrices. L’action en résiliation est déclarée recevable car le bailleur a notifié l’assignation à la préfecture « plus de six semaines avant l’audience ». Il a aussi justifié le signalement aux organismes payeurs d’aides. Le juge applique ainsi scrupuleusement les articles 24 II et III de la loi du 6 juillet 1989. Ces vérifications préalables garantissent le respect des droits des locataires bénéficiaires d’aides.
Le juge constate ensuite l’acquisition de la clause résolutoire contractuelle. Le bail contenait une clause prévoyant la résiliation de plein droit après un commandement demeuré infructueux. Un commandement a été signifié le 8 octobre 2024 et est resté sans effet. Le tribunal en déduit que « les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies ». Cette analyse est classique. Elle rappelle que la clause devient opposable dès que les conditions légales et contractuelles sont satisfaites. Le droit à la résiliation est donc né.
**II. La neutralisation des effets de la clause par le paiement avant l’audience**
Le raisonnement opère ensuite un revirement fondé sur le comportement des locataires. Ces derniers ont repris le paiement régulier et ont « réglé l’intégralité des sommes dues en cours de procédure ». Le juge estime que ce paiement démontre leur capacité à régler la dette dans le délai légal de trente-six mois. Le tribunal refuse d’accorder un délai de paiement formel. Mais il tire une conséquence radicale du règlement intégral. Puisque « la dette ayant été apurée avant l’audience, il y a lieu de considérer qu’elle est réputée n’avoir jamais joué ». La clause résolutoire est ainsi privée d’effet rétroactif.
Cette solution interprète de manière extensive la philosophie protectrice de l’article 24. Elle dépasse la lettre du texte qui organise la procédure de résiliation. Le juge subordonne en pratique l’effet résolutoire au maintien de l’impayé au jour de sa décision. Cette approche équitable privilégie le maintien dans les lieux. Elle peut être critiquée pour son insécurité juridique. Elle réduit la portée du commandement et de la clause contractuelle. La solution semble toutefois conforme à la jurisprudence récente des juges du fond. Elle témoigne d’une recherche d’équilibre entre les droits du bailleur et la protection du logement des locataires de bonne foi.
Nos données proviennent de la Cour de cassation (Judilibre), du Conseil d'État, de la DILA, de la Cour de justice de l'Union européenne ainsi que de la Cour européenne des droits de l'Homme.
Avocat Associé
Hassan Kohen
Avocat au Barreau de Paris • Droit Pénal & Droit du Travail
Maître Kohen, avocat à Paris en droit pénal et droit du travail, accompagne ses clients avec rigueur et discrétion dans toutes leurs démarches juridiques, qu'il s'agisse de procédures pénales ou de litiges liés au droit du travail.
Le Tribunal judiciaire d’Amiens, statuant en matière de contentieux de la protection, a rendu un jugement le 23 juin 2025. Une société bailleur avait conclu un bail d’habitation avec deux locataires. En raison d’impayés, elle a engagé une procédure de résiliation du bail et demandé l’expulsion. Les locataires ont soldé leur dette avant l’audience. Le juge devait déterminer les conséquences de ce paiement tardif sur l’acquisition de la clause résolutoire. Le tribunal a constaté la réunion des conditions de la clause mais a jugé que le paiement intégral avant l’audience empêchait ses effets. Il a débouté le bailleur de sa demande d’expulsion. La solution consacre une interprétation protectrice des locataires, subordonnant l’effet résolutoire au maintien de l’impayé à la date du jugement.
**I. La confirmation des conditions légales de la résiliation pour impayés**
Le tribunal vérifie d’abord le strict respect des formalités protectrices. L’action en résiliation est déclarée recevable car le bailleur a notifié l’assignation à la préfecture « plus de six semaines avant l’audience ». Il a aussi justifié le signalement aux organismes payeurs d’aides. Le juge applique ainsi scrupuleusement les articles 24 II et III de la loi du 6 juillet 1989. Ces vérifications préalables garantissent le respect des droits des locataires bénéficiaires d’aides.
Le juge constate ensuite l’acquisition de la clause résolutoire contractuelle. Le bail contenait une clause prévoyant la résiliation de plein droit après un commandement demeuré infructueux. Un commandement a été signifié le 8 octobre 2024 et est resté sans effet. Le tribunal en déduit que « les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies ». Cette analyse est classique. Elle rappelle que la clause devient opposable dès que les conditions légales et contractuelles sont satisfaites. Le droit à la résiliation est donc né.
**II. La neutralisation des effets de la clause par le paiement avant l’audience**
Le raisonnement opère ensuite un revirement fondé sur le comportement des locataires. Ces derniers ont repris le paiement régulier et ont « réglé l’intégralité des sommes dues en cours de procédure ». Le juge estime que ce paiement démontre leur capacité à régler la dette dans le délai légal de trente-six mois. Le tribunal refuse d’accorder un délai de paiement formel. Mais il tire une conséquence radicale du règlement intégral. Puisque « la dette ayant été apurée avant l’audience, il y a lieu de considérer qu’elle est réputée n’avoir jamais joué ». La clause résolutoire est ainsi privée d’effet rétroactif.
Cette solution interprète de manière extensive la philosophie protectrice de l’article 24. Elle dépasse la lettre du texte qui organise la procédure de résiliation. Le juge subordonne en pratique l’effet résolutoire au maintien de l’impayé au jour de sa décision. Cette approche équitable privilégie le maintien dans les lieux. Elle peut être critiquée pour son insécurité juridique. Elle réduit la portée du commandement et de la clause contractuelle. La solution semble toutefois conforme à la jurisprudence récente des juges du fond. Elle témoigne d’une recherche d’équilibre entre les droits du bailleur et la protection du logement des locataires de bonne foi.