Tribunal judiciaire de Amiens, le 23 juin 2025, n°25/00320
Tribunal judiciaire d’Amiens, 23 juin 2025. Le litige oppose un gestionnaire d’hébergement à un résident, autour d’impayés récurrents et d’une clause résolutoire stipulée au contrat. Le différend porte sur la résiliation, l’expulsion, les arriérés et l’indemnité d’occupation.
Un contrat de résidence est conclu le 7 juin 2022 pour un logement situé à Amiens, moyennant une redevance de 376,75 euros. Des impayés surviennent. Une mise en demeure recommandée, mentionnant la clause résolutoire, est adressée le 16 septembre 2024. Aucun règlement n’intervient dans le mois.
Le gestionnaire assigne le 17 mars 2025. Il sollicite la constatation de la résiliation de plein droit, l’expulsion, le paiement de 1 327,36 euros au titre des arriérés, et une indemnité d’occupation égale au loyer. Le résident ne comparaît pas. Le juge statue néanmoins, retenant qu’« le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée » (art. 472 CPC).
La question posée tient aux conditions d’efficacité de la clause résolutoire en matière de résidence, à la date d’effet de la résolution, et aux conséquences indemnitaires. Le jugement rappelle que « La résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire » et que « La clause résolutoire précise les engagements dont l’inexécution entraînera la résolution du contrat ». Il conclut : « Il s’ensuit qu’il y a lieu de constater la résiliation du contrat à la date du 17 octobre 2024 ». L’indemnité d’occupation est fixée au montant de la redevance, avec indexation « telle que si le contrat s’était poursuivi ».
I. La mise en œuvre de la clause résolutoire
A. Conditions cumulatives et preuve rapportée Le juge retient un triptyque classique : clause contractuelle claire, mise en demeure conforme, persistance de l’inexécution à l’issue du délai. Le motif de principe est cité : « La résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire » et « La clause résolutoire précise les engagements dont l’inexécution entraînera la résolution du contrat ». La mise en demeure doit « mentionner expressément la clause résolutoire » et demeurer infructueuse à l’expiration du délai. Les pièces produites établissent l’envoi recommandé du 16 septembre 2024 et l’absence de paiement un mois après. Le fardeau probatoire, ici, se concentre sur la régularité formelle de l’activation de la clause et la persistance de la défaillance.
Cette articulation respecte la lettre des articles 1224 et 1225 du code civil. Elle neutralise toute appréciation de l’« inexécution suffisamment grave », puisque la clause opère de plein droit après l’échéance. L’office du juge demeure un contrôle de régularité et de fondement, y compris en cas de défaut. La solution retient une date certaine : « Il s’ensuit qu’il y a lieu de constater la résiliation du contrat à la date du 17 octobre 2024 ». Le caractère automatique ne dispense pas de vérifier la stricte concordance entre la clause, la mise en demeure et l’inexécution alléguée.
B. Effets de la résolution sur la situation d’occupation La résolution entraîne la perte du titre d’occupation et l’obligation de restituer les lieux. À défaut, l’expulsion peut être ordonnée après commandement, avec concours de la force publique. Le juge en déduit la naissance d’une indemnité d’occupation, due jusqu’à la libération effective et la remise des clés. Le dispositif précise : « FIXE cette indemnité mensuelle d’occupation au montant de la redevance, calculée telle que si le contrat s’était poursuivi ». L’indexation suit « les mêmes conditions que celles prévues pour la redevance si le contrat s’était poursuivi ».
La dette locative arrêtée au 11 mars 2025 est condamnée avec intérêts au taux légal. L’indemnité d’occupation, distincte des loyers, répare l’occupation sans droit ni titre après la résolution. Le choix d’un quantum calqué sur la redevance initiale garantit une évaluation prévisible et proportionnée, cohérente avec la valeur d’usage. L’indexation maintient l’équilibre économique antérieur, sans enrichissement indu, tant que la restitution n’est pas intervenue.
II. Valeur et portée de la décision
A. Contrôle du juge en cas de défaut Le jugement rappelle la vigilance imposée par l’article 472 du code de procédure civile : « Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée ». L’absence de comparution ne vaut pas aveu ni renversement automatique de la charge de la preuve. Le contrôle effectif porte sur l’existence de la clause, la régularité de la mise en demeure, et la persistance de l’inexécution.
La motivation demeure structurée autour de textes précis et de pièces probantes. La date d’effet est motivée, la nature de la créance est distinguée, les conséquences sont encadrées. L’économie générale respecte l’équilibre entre efficacité contractuelle et garanties procédurales. Le juge évite toute automaticité pure, tout en donnant plein effet à la stipulation négociée.
B. Intérêt pratique et enseignements pour la gestion locative L’intérêt immédiat réside dans la sécurisation de la chronologie : mise en demeure conforme, délai expiré, constat de la résolution à date fixe, puis liquidation des effets. L’option retenue pour l’indemnité d’occupation facilite la prévisibilité : « FIXE cette indemnité mensuelle d’occupation au montant de la redevance, calculée telle que si le contrat s’était poursuivi ». L’indexation parallèle prévient les distorsions économiques pendant la période post-résolutoire.
La solution éclaire la pratique des résidences à vocation sociale, où la clause résolutoire demeure un outil de discipline contractuelle, sous contrôle juridictionnel. Elle incite à une rédaction précise des clauses, à une mise en demeure explicite, et à une conservation rigoureuse des preuves. La portée est essentiellement d’espèce, mais elle confirme un schéma opératoire stable, aisément transposable aux contrats similaires respectant les mêmes exigences formelles.
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Avocat Associé
Hassan Kohen
Avocat au Barreau de Paris • Droit Pénal & Droit du Travail
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Tribunal judiciaire d’Amiens, 23 juin 2025. Le litige oppose un gestionnaire d’hébergement à un résident, autour d’impayés récurrents et d’une clause résolutoire stipulée au contrat. Le différend porte sur la résiliation, l’expulsion, les arriérés et l’indemnité d’occupation.
Un contrat de résidence est conclu le 7 juin 2022 pour un logement situé à Amiens, moyennant une redevance de 376,75 euros. Des impayés surviennent. Une mise en demeure recommandée, mentionnant la clause résolutoire, est adressée le 16 septembre 2024. Aucun règlement n’intervient dans le mois.
Le gestionnaire assigne le 17 mars 2025. Il sollicite la constatation de la résiliation de plein droit, l’expulsion, le paiement de 1 327,36 euros au titre des arriérés, et une indemnité d’occupation égale au loyer. Le résident ne comparaît pas. Le juge statue néanmoins, retenant qu’« le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée » (art. 472 CPC).
La question posée tient aux conditions d’efficacité de la clause résolutoire en matière de résidence, à la date d’effet de la résolution, et aux conséquences indemnitaires. Le jugement rappelle que « La résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire » et que « La clause résolutoire précise les engagements dont l’inexécution entraînera la résolution du contrat ». Il conclut : « Il s’ensuit qu’il y a lieu de constater la résiliation du contrat à la date du 17 octobre 2024 ». L’indemnité d’occupation est fixée au montant de la redevance, avec indexation « telle que si le contrat s’était poursuivi ».
I. La mise en œuvre de la clause résolutoire
A. Conditions cumulatives et preuve rapportée
Le juge retient un triptyque classique : clause contractuelle claire, mise en demeure conforme, persistance de l’inexécution à l’issue du délai. Le motif de principe est cité : « La résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire » et « La clause résolutoire précise les engagements dont l’inexécution entraînera la résolution du contrat ». La mise en demeure doit « mentionner expressément la clause résolutoire » et demeurer infructueuse à l’expiration du délai. Les pièces produites établissent l’envoi recommandé du 16 septembre 2024 et l’absence de paiement un mois après. Le fardeau probatoire, ici, se concentre sur la régularité formelle de l’activation de la clause et la persistance de la défaillance.
Cette articulation respecte la lettre des articles 1224 et 1225 du code civil. Elle neutralise toute appréciation de l’« inexécution suffisamment grave », puisque la clause opère de plein droit après l’échéance. L’office du juge demeure un contrôle de régularité et de fondement, y compris en cas de défaut. La solution retient une date certaine : « Il s’ensuit qu’il y a lieu de constater la résiliation du contrat à la date du 17 octobre 2024 ». Le caractère automatique ne dispense pas de vérifier la stricte concordance entre la clause, la mise en demeure et l’inexécution alléguée.
B. Effets de la résolution sur la situation d’occupation
La résolution entraîne la perte du titre d’occupation et l’obligation de restituer les lieux. À défaut, l’expulsion peut être ordonnée après commandement, avec concours de la force publique. Le juge en déduit la naissance d’une indemnité d’occupation, due jusqu’à la libération effective et la remise des clés. Le dispositif précise : « FIXE cette indemnité mensuelle d’occupation au montant de la redevance, calculée telle que si le contrat s’était poursuivi ». L’indexation suit « les mêmes conditions que celles prévues pour la redevance si le contrat s’était poursuivi ».
La dette locative arrêtée au 11 mars 2025 est condamnée avec intérêts au taux légal. L’indemnité d’occupation, distincte des loyers, répare l’occupation sans droit ni titre après la résolution. Le choix d’un quantum calqué sur la redevance initiale garantit une évaluation prévisible et proportionnée, cohérente avec la valeur d’usage. L’indexation maintient l’équilibre économique antérieur, sans enrichissement indu, tant que la restitution n’est pas intervenue.
II. Valeur et portée de la décision
A. Contrôle du juge en cas de défaut
Le jugement rappelle la vigilance imposée par l’article 472 du code de procédure civile : « Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée ». L’absence de comparution ne vaut pas aveu ni renversement automatique de la charge de la preuve. Le contrôle effectif porte sur l’existence de la clause, la régularité de la mise en demeure, et la persistance de l’inexécution.
La motivation demeure structurée autour de textes précis et de pièces probantes. La date d’effet est motivée, la nature de la créance est distinguée, les conséquences sont encadrées. L’économie générale respecte l’équilibre entre efficacité contractuelle et garanties procédurales. Le juge évite toute automaticité pure, tout en donnant plein effet à la stipulation négociée.
B. Intérêt pratique et enseignements pour la gestion locative
L’intérêt immédiat réside dans la sécurisation de la chronologie : mise en demeure conforme, délai expiré, constat de la résolution à date fixe, puis liquidation des effets. L’option retenue pour l’indemnité d’occupation facilite la prévisibilité : « FIXE cette indemnité mensuelle d’occupation au montant de la redevance, calculée telle que si le contrat s’était poursuivi ». L’indexation parallèle prévient les distorsions économiques pendant la période post-résolutoire.
La solution éclaire la pratique des résidences à vocation sociale, où la clause résolutoire demeure un outil de discipline contractuelle, sous contrôle juridictionnel. Elle incite à une rédaction précise des clauses, à une mise en demeure explicite, et à une conservation rigoureuse des preuves. La portée est essentiellement d’espèce, mais elle confirme un schéma opératoire stable, aisément transposable aux contrats similaires respectant les mêmes exigences formelles.