Tribunal judiciaire de Amiens, le 23 juin 2025, n°25/00387
Rendu par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Amiens le 23 juin 2025, ce jugement tranche un litige né d’un bail d’habitation conclu en janvier 2022. Les locataires ont donné congé en mars 2024 avec préavis réduit, contesté par les bailleurs, puis ont quitté les lieux en juin 2024 après état des lieux de sortie établi par commissaire de justice. Les bailleurs ont sollicité la condamnation in solidum des preneurs au titre des dégradations, du préjudice de jouissance et des frais. Les défendeurs n’ont pas comparu. La question posée portait sur l’imputation des dégradations au preneur au regard des états des lieux, ainsi que sur l’évaluation des conséquences financières, notamment la réparation chiffrée et la perte de jouissance. La juridiction retient l’application des articles 1730 et 1732 du Code civil, constate d’importantes dégradations par comparaison des états des lieux, écarte des postes non imputables ou excessifs, et fixe le préjudice de jouissance à un mois. Elle alloue une somme globale de 11.023,76 euros pour les réparations et frais d’état des lieux, après déduction du dépôt de garantie, et 998 euros pour la perte de jouissance, outre dépens et 900 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.
I. Le sens de la décision
A. Le cadre légal mobilisé et la charge de l’imputation La juridiction ancre son raisonnement dans les textes classiques régissant la restitution des lieux. Elle cite d’abord que, « Selon l’article 1730 du Code civil, s’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou été dégradé par vétusté ou force majeure ». Elle complète immédiatement par l’énoncé que, « L’article 1732 dudit Code précise qu’il répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute ». La combinaison de ces dispositions oriente la charge de l’imputation sur le preneur, sous réserve d’exonération par preuve contraire.
L’office du juge consiste alors à confronter l’état des lieux d’entrée et celui de sortie pour inférer l’imputabilité. La décision souligne que « L’état des lieux d’entrée mentionne un logement mis à disposition des locataires dans un bon état, voir très bon état ». Elle constate ensuite que « L’état des lieux de sortie mentionne de nombreuses dégradations dans toutes les pièces ». La logique probatoire retenue demeure classique en contentieux locatif d’habitation, l’état des lieux contradictoires structurant la présomption d’imputabilité, sauf vétusté ou force majeure.
B. L’appréciation des preuves matérielles et leur portée Le cœur de la motivation repose sur l’analyse concrète des pièces. Le juge relève que « Le logement est sale et ses éléments d’équipement sont endommagés », puis retient que la mise en peinture par les preneurs, mal exécutée, justifie une remise en état. Il apprécie les devis produits, sans s’y soumettre mécaniquement, en exerçant un contrôle de proportionnalité et de pertinence poste par poste.
La motivation détaille ainsi que « Le devis de nettoyage et réparations diverses contient cependant des travaux qui ne résultent pas de l’état des lieux et seront écartés (carrelage déjà fissuré lors de l’entrée et barre de douche non mentionnée) ou excessifs (remplacement de la chasse d’eau, remplacement d’un meuble vasque dans les WC et remplacement d’un BIP de garage) qui seront retenus pour moitié ». Cette sélection motive une réduction mesurée de l’assiette des réparations, tout en intégrant la moitié du coût de l’état des lieux de sortie, conformément au régime légal, et après déduction du dépôt de garantie. La décision illustre un contrôle effectif du juge sur les pièces chiffrées, évitant une surindemnisation.
II. La valeur et la portée de la décision
A. Une méthode d’évaluation proportionnée des réparations La solution confirme une ligne jurisprudentielle stable en matière de dégradations locatives. L’usage d’un état des lieux d’entrée précis, suivi d’un état des lieux de sortie établi par commissaire de justice, permet une comparaison fiable. L’appréciation des devis, loin d’être automatique, se fait à l’aune de la causalité et de la nécessité des travaux, avec exclusion des postes non imputables et réduction des coûts jugés excessifs.
Cette méthode satisfait aux exigences d’une réparation intégrale mais strictement corrélée au dommage. La retenue pour moitié de certains postes jugés excessifs manifeste une prudence utile lorsque les justifications techniques demeurent discutables. L’inclusion de la moitié du coût de l’état des lieux de sortie s’accorde avec le régime légal de répartition, ce qui renforce la cohérence d’ensemble. L’équilibre atteint préserve la finalité de remise en état sans dérive indemnitaire.
B. La limitation du préjudice de jouissance et ses critères Le juge examine séparément la perte de jouissance, dont la preuve suppose un lien direct avec les travaux nécessaires et leur durée raisonnable. Il constate que « Les travaux de remise en état n’ont pas permis de relouer immédiatement le bien ». Toutefois, il précise que ces travaux n’affectent pas la structure, mais portent sur des éléments d’équipement et des finitions, ce qui ramène la durée pertinente à un délai bref.
La juridiction retient en conséquence que « il y a lieu de limiter le préjudice de jouissance à un mois, temps apparaissant suffisant à la réalisation des travaux par des professionnels ». Ce critère opérationnel, fondé sur la nature des travaux et leur temporalité prévisible, contribue à la sécurité juridique. Il prévient les évaluations spéculatives et aligne l’indemnité sur une durée objectivable, liée à des prestations techniques courantes.
L’arrêt commenté présente ainsi une articulation nette entre imputabilité, chiffrage et temporalité du préjudice. La rigueur des constats, la sélection des postes et la justification de la durée d’indisponibilité composent un ensemble cohérent au regard du droit positif du bail d’habitation. L’économie générale de la décision concilie l’exigence de restitution conforme, la maîtrise des coûts et la réparation mesurée des conséquences locatives.
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Avocat Associé
Hassan Kohen
Avocat au Barreau de Paris • Droit Pénal & Droit du Travail
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Rendu par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Amiens le 23 juin 2025, ce jugement tranche un litige né d’un bail d’habitation conclu en janvier 2022. Les locataires ont donné congé en mars 2024 avec préavis réduit, contesté par les bailleurs, puis ont quitté les lieux en juin 2024 après état des lieux de sortie établi par commissaire de justice. Les bailleurs ont sollicité la condamnation in solidum des preneurs au titre des dégradations, du préjudice de jouissance et des frais. Les défendeurs n’ont pas comparu. La question posée portait sur l’imputation des dégradations au preneur au regard des états des lieux, ainsi que sur l’évaluation des conséquences financières, notamment la réparation chiffrée et la perte de jouissance. La juridiction retient l’application des articles 1730 et 1732 du Code civil, constate d’importantes dégradations par comparaison des états des lieux, écarte des postes non imputables ou excessifs, et fixe le préjudice de jouissance à un mois. Elle alloue une somme globale de 11.023,76 euros pour les réparations et frais d’état des lieux, après déduction du dépôt de garantie, et 998 euros pour la perte de jouissance, outre dépens et 900 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.
I. Le sens de la décision
A. Le cadre légal mobilisé et la charge de l’imputation
La juridiction ancre son raisonnement dans les textes classiques régissant la restitution des lieux. Elle cite d’abord que, « Selon l’article 1730 du Code civil, s’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou été dégradé par vétusté ou force majeure ». Elle complète immédiatement par l’énoncé que, « L’article 1732 dudit Code précise qu’il répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute ». La combinaison de ces dispositions oriente la charge de l’imputation sur le preneur, sous réserve d’exonération par preuve contraire.
L’office du juge consiste alors à confronter l’état des lieux d’entrée et celui de sortie pour inférer l’imputabilité. La décision souligne que « L’état des lieux d’entrée mentionne un logement mis à disposition des locataires dans un bon état, voir très bon état ». Elle constate ensuite que « L’état des lieux de sortie mentionne de nombreuses dégradations dans toutes les pièces ». La logique probatoire retenue demeure classique en contentieux locatif d’habitation, l’état des lieux contradictoires structurant la présomption d’imputabilité, sauf vétusté ou force majeure.
B. L’appréciation des preuves matérielles et leur portée
Le cœur de la motivation repose sur l’analyse concrète des pièces. Le juge relève que « Le logement est sale et ses éléments d’équipement sont endommagés », puis retient que la mise en peinture par les preneurs, mal exécutée, justifie une remise en état. Il apprécie les devis produits, sans s’y soumettre mécaniquement, en exerçant un contrôle de proportionnalité et de pertinence poste par poste.
La motivation détaille ainsi que « Le devis de nettoyage et réparations diverses contient cependant des travaux qui ne résultent pas de l’état des lieux et seront écartés (carrelage déjà fissuré lors de l’entrée et barre de douche non mentionnée) ou excessifs (remplacement de la chasse d’eau, remplacement d’un meuble vasque dans les WC et remplacement d’un BIP de garage) qui seront retenus pour moitié ». Cette sélection motive une réduction mesurée de l’assiette des réparations, tout en intégrant la moitié du coût de l’état des lieux de sortie, conformément au régime légal, et après déduction du dépôt de garantie. La décision illustre un contrôle effectif du juge sur les pièces chiffrées, évitant une surindemnisation.
II. La valeur et la portée de la décision
A. Une méthode d’évaluation proportionnée des réparations
La solution confirme une ligne jurisprudentielle stable en matière de dégradations locatives. L’usage d’un état des lieux d’entrée précis, suivi d’un état des lieux de sortie établi par commissaire de justice, permet une comparaison fiable. L’appréciation des devis, loin d’être automatique, se fait à l’aune de la causalité et de la nécessité des travaux, avec exclusion des postes non imputables et réduction des coûts jugés excessifs.
Cette méthode satisfait aux exigences d’une réparation intégrale mais strictement corrélée au dommage. La retenue pour moitié de certains postes jugés excessifs manifeste une prudence utile lorsque les justifications techniques demeurent discutables. L’inclusion de la moitié du coût de l’état des lieux de sortie s’accorde avec le régime légal de répartition, ce qui renforce la cohérence d’ensemble. L’équilibre atteint préserve la finalité de remise en état sans dérive indemnitaire.
B. La limitation du préjudice de jouissance et ses critères
Le juge examine séparément la perte de jouissance, dont la preuve suppose un lien direct avec les travaux nécessaires et leur durée raisonnable. Il constate que « Les travaux de remise en état n’ont pas permis de relouer immédiatement le bien ». Toutefois, il précise que ces travaux n’affectent pas la structure, mais portent sur des éléments d’équipement et des finitions, ce qui ramène la durée pertinente à un délai bref.
La juridiction retient en conséquence que « il y a lieu de limiter le préjudice de jouissance à un mois, temps apparaissant suffisant à la réalisation des travaux par des professionnels ». Ce critère opérationnel, fondé sur la nature des travaux et leur temporalité prévisible, contribue à la sécurité juridique. Il prévient les évaluations spéculatives et aligne l’indemnité sur une durée objectivable, liée à des prestations techniques courantes.
L’arrêt commenté présente ainsi une articulation nette entre imputabilité, chiffrage et temporalité du préjudice. La rigueur des constats, la sélection des postes et la justification de la durée d’indisponibilité composent un ensemble cohérent au regard du droit positif du bail d’habitation. L’économie générale de la décision concilie l’exigence de restitution conforme, la maîtrise des coûts et la réparation mesurée des conséquences locatives.