Tribunal judiciaire de Angers, le 19 juin 2025, n°25/00124
Le Tribunal judiciaire d’Angers, 19 juin 2025, se prononce en matière locative sur une demande de constat de résiliation d’un bail d’habitation conclu en 2022, assortie de l’expulsion et du paiement d’un arriéré. Un bailleur social avait délivré un commandement de payer le 10 avril 2024, puis fait assigner le locataire en 2025. Le co-titulaire initial avait quitté les lieux en 2024. Le locataire, régulièrement cité, n’a pas comparu. Le juge a relevé la saisine de la commission compétente en prévention des expulsions et la notification à l’autorité préfectorale. La question centrale portait sur l’articulation entre la réforme du 27 juillet 2023, qui ramène à six semaines le délai d’acquisition de la clause résolutoire, et un bail antérieur prévoyant deux mois. La juridiction déclare la demande recevable, constate l’acquisition de la clause à la date du 11 juin 2024, ordonne l’expulsion, fixe une indemnité d’occupation et condamne au paiement de l’arriéré avec intérêts, l’exécution provisoire étant de droit.
I. Le sens de la décision: recevabilité et clause résolutoire dans les baux en cours
A. Le cadre procédural et la recevabilité de l’action Le jugement rappelle d’abord le régime de la non-comparution du défendeur: «En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.» Cette précision commande un contrôle rigoureux des conditions préalables, spécialement en matière d’expulsion.
La juridiction vérifie ensuite les diligences imposées par la loi du 6 juillet 1989. Elle cite le texte: «Conformément aux dispositions de l’article 24-II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, les bailleurs, personnes morales […] ne peuvent faire délivrer […] une assignation […] avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant saisine de la Commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives (CCAPEX).» Elle constate la persistance d’un impayé signalé aux organismes compétents et la notification de l’assignation à l’autorité préfectorale plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24-III. La recevabilité de l’action en constat de la résiliation s’ensuit, le juge soulignant l’absence de toute demande de délai de paiement en raison de la non-comparution.
B. L’acquisition de la clause résolutoire: six semaines, deux mois et non-rétroactivité Sur le fond, le juge rappelle la réforme: «L’article 24-I de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la Loi du 27 juillet 2023 […] dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit […] ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.» Il précise que «La Loi du 27 juillet 2023 a de surcroît prévu que tout contrat de bail d’habitation contient une telle clause.» Restait à déterminer si le délai abrégé s’appliquait à un contrat conclu en 2022.
La juridiction répond par le principe: «La loi du 27 juillet 2023 ne comprend pas de disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif.» Elle en déduit, de façon explicite: «Dès lors, son article 10 […] ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties […] et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction.» Le bail prévoyant un délai de deux mois, l’acquisition ne pouvait intervenir qu’à l’issue de ce délai. Après avoir relevé que l’impayé persistait «pendant plus de deux mois après le commandement de payer», le juge énonce: «Il convient en conséquence de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 11 juin 2024.» Le locataire devient alors occupant sans titre: «Le locataire est donc occupant sans droit ni titre du logement depuis cette date.»
II. Valeur et portée: sécurité contractuelle, pratique des commandements et effets accessoires
A. Sécurité juridique et constance du principe de non-rétroactivité La valeur de la solution tient à la fermeté du raisonnement sur l’article 2 du code civil. Face à une loi nouvelle réduisant un délai protecteur, la juridiction refuse de réécrire un contrat en cours. Le rappel que la réforme «ne peut avoir pour effet d’entraîner [la] réfaction» protège la prévisibilité des stipulations antérieures. La motivation, sobre, aligne le droit des baux d’habitation sur une orthodoxie classique, déjà admise dans d’autres matières contractuelles. L’énoncé clair de la date d’acquisition au-delà de deux mois, malgré un commandement mentionnant six semaines, prévient les incertitudes d’application dans le temps.
Cette solution ménage un équilibre raisonnable. Elle n’écarte pas la réforme pour l’avenir, mais écarte son application immédiate aux contrats conclus sous l’empire ancien. Elle évite, surtout, qu’une pratique instrumentale du commandement ne vienne, seule, réduire un délai contractuel plus long, sans base légale transitoire. Le message est lisible: la réforme s’applique aux baux postérieurs, les baux antérieurs demeurent gouvernés par leur délai, sauf novation expresse.
B. Conséquences contentieuses et matérielles: expulsion, indemnité d’occupation et accessoire La portée pratique est nette. L’acquisition établie, l’expulsion s’impose à l’issue du délai légal postérieur au commandement de quitter, avec rappel du régime des meubles. L’occupation sans droit commande une indemnité d’occupation «égale au montant actuel du loyer augmenté des charges […] à compter de l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux». La condamnation au paiement de l’arriéré, arrêté à la date de l’audience et assorti des intérêts, découle des pièces contractuelles et du décompte produits, non contestés.
La solution embrasse l’accessoire du bail principal en visant le garage comme dépendance, ce qui unifie la résiliation et l’occupation. L’absence de comparution prive le locataire de délais de paiement, conformément au rappel liminaire de l’article 472 du code de procédure civile. Enfin, le juge souligne le caractère automatique de l’exécution: «En application des dispositions de l’article 514 et de l’article 514-1 […] l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.» La décision sécurise ainsi la chaîne procédurale, depuis la recevabilité liée à la saisine de la commission compétente, jusqu’aux effets immédiats de la résiliation constatée.
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Avocat Associé
Hassan Kohen
Avocat au Barreau de Paris • Droit Pénal & Droit du Travail
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Le Tribunal judiciaire d’Angers, 19 juin 2025, se prononce en matière locative sur une demande de constat de résiliation d’un bail d’habitation conclu en 2022, assortie de l’expulsion et du paiement d’un arriéré. Un bailleur social avait délivré un commandement de payer le 10 avril 2024, puis fait assigner le locataire en 2025. Le co-titulaire initial avait quitté les lieux en 2024. Le locataire, régulièrement cité, n’a pas comparu. Le juge a relevé la saisine de la commission compétente en prévention des expulsions et la notification à l’autorité préfectorale. La question centrale portait sur l’articulation entre la réforme du 27 juillet 2023, qui ramène à six semaines le délai d’acquisition de la clause résolutoire, et un bail antérieur prévoyant deux mois. La juridiction déclare la demande recevable, constate l’acquisition de la clause à la date du 11 juin 2024, ordonne l’expulsion, fixe une indemnité d’occupation et condamne au paiement de l’arriéré avec intérêts, l’exécution provisoire étant de droit.
I. Le sens de la décision: recevabilité et clause résolutoire dans les baux en cours
A. Le cadre procédural et la recevabilité de l’action
Le jugement rappelle d’abord le régime de la non-comparution du défendeur: «En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.» Cette précision commande un contrôle rigoureux des conditions préalables, spécialement en matière d’expulsion.
La juridiction vérifie ensuite les diligences imposées par la loi du 6 juillet 1989. Elle cite le texte: «Conformément aux dispositions de l’article 24-II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, les bailleurs, personnes morales […] ne peuvent faire délivrer […] une assignation […] avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant saisine de la Commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives (CCAPEX).» Elle constate la persistance d’un impayé signalé aux organismes compétents et la notification de l’assignation à l’autorité préfectorale plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24-III. La recevabilité de l’action en constat de la résiliation s’ensuit, le juge soulignant l’absence de toute demande de délai de paiement en raison de la non-comparution.
B. L’acquisition de la clause résolutoire: six semaines, deux mois et non-rétroactivité
Sur le fond, le juge rappelle la réforme: «L’article 24-I de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la Loi du 27 juillet 2023 […] dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit […] ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.» Il précise que «La Loi du 27 juillet 2023 a de surcroît prévu que tout contrat de bail d’habitation contient une telle clause.» Restait à déterminer si le délai abrégé s’appliquait à un contrat conclu en 2022.
La juridiction répond par le principe: «La loi du 27 juillet 2023 ne comprend pas de disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif.» Elle en déduit, de façon explicite: «Dès lors, son article 10 […] ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties […] et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction.» Le bail prévoyant un délai de deux mois, l’acquisition ne pouvait intervenir qu’à l’issue de ce délai. Après avoir relevé que l’impayé persistait «pendant plus de deux mois après le commandement de payer», le juge énonce: «Il convient en conséquence de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 11 juin 2024.» Le locataire devient alors occupant sans titre: «Le locataire est donc occupant sans droit ni titre du logement depuis cette date.»
II. Valeur et portée: sécurité contractuelle, pratique des commandements et effets accessoires
A. Sécurité juridique et constance du principe de non-rétroactivité
La valeur de la solution tient à la fermeté du raisonnement sur l’article 2 du code civil. Face à une loi nouvelle réduisant un délai protecteur, la juridiction refuse de réécrire un contrat en cours. Le rappel que la réforme «ne peut avoir pour effet d’entraîner [la] réfaction» protège la prévisibilité des stipulations antérieures. La motivation, sobre, aligne le droit des baux d’habitation sur une orthodoxie classique, déjà admise dans d’autres matières contractuelles. L’énoncé clair de la date d’acquisition au-delà de deux mois, malgré un commandement mentionnant six semaines, prévient les incertitudes d’application dans le temps.
Cette solution ménage un équilibre raisonnable. Elle n’écarte pas la réforme pour l’avenir, mais écarte son application immédiate aux contrats conclus sous l’empire ancien. Elle évite, surtout, qu’une pratique instrumentale du commandement ne vienne, seule, réduire un délai contractuel plus long, sans base légale transitoire. Le message est lisible: la réforme s’applique aux baux postérieurs, les baux antérieurs demeurent gouvernés par leur délai, sauf novation expresse.
B. Conséquences contentieuses et matérielles: expulsion, indemnité d’occupation et accessoire
La portée pratique est nette. L’acquisition établie, l’expulsion s’impose à l’issue du délai légal postérieur au commandement de quitter, avec rappel du régime des meubles. L’occupation sans droit commande une indemnité d’occupation «égale au montant actuel du loyer augmenté des charges […] à compter de l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux». La condamnation au paiement de l’arriéré, arrêté à la date de l’audience et assorti des intérêts, découle des pièces contractuelles et du décompte produits, non contestés.
La solution embrasse l’accessoire du bail principal en visant le garage comme dépendance, ce qui unifie la résiliation et l’occupation. L’absence de comparution prive le locataire de délais de paiement, conformément au rappel liminaire de l’article 472 du code de procédure civile. Enfin, le juge souligne le caractère automatique de l’exécution: «En application des dispositions de l’article 514 et de l’article 514-1 […] l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.» La décision sécurise ainsi la chaîne procédurale, depuis la recevabilité liée à la saisine de la commission compétente, jusqu’aux effets immédiats de la résiliation constatée.