Tribunal judiciaire de Angers, le 23 juin 2025, n°23/01358
L’ordonnance du juge de la mise en état du Tribunal judiciaire d’Angers du 23 juin 2025 (RG 23/01358) tranche plusieurs fins de non-recevoir soulevées dans un litige né d’une vente immobilière. Les acquéreurs d’une maison, affectée par des désordres d’humidité apparus avec intensité en 2020, avaient obtenu une expertise en référé puis assigné le vendeur, également constructeur, ainsi que d’autres intervenants. Le juge était saisi de trois fins de non-recevoir: la prescription biennale de l’action en garantie des vices cachés, le défaut d’intérêt à agir contre le vendeur exerçant en entreprise individuelle, et la prescription de l’action fondée sur la garantie décennale.
La procédure a vu une expertise amiable en janvier 2020, une expertise judiciaire ordonnée en avril 2021, rendue commune au vendeur en février 2022, puis des assignations au fond en mai et juin 2023. Les demandeurs soutenaient que la découverte du vice datait de janvier 2020, que les référés avaient interrompu la prescription, et que la mention notariale de travaux en 2014 fondait le point de départ du délai décennal, également interrompu par les référés et l’assignation au fond. Le défendeur arguait d’indices de suintements dès 2015, d’un défaut d’intérêt à agir en raison de l’autonomie du patrimoine professionnel, et de factures de 2012-2013 fixant le point de départ du délai décennal.
La question de droit portait, d’abord, sur la définition opérationnelle de la “découverte du vice” pour fixer le point de départ du délai biennal, et sur l’articulation interruption/suspension en présence d’un référé-expertise. Elle portait, ensuite, sur l’intérêt à agir contre un entrepreneur individuel en qualité de constructeur-vendeur, et sur le point de départ du délai décennal à l’aune des mentions notariées et des assignations. Le juge rejette les trois fins de non-recevoir, en retenant la découverte en 2020, la recevabilité contre le constructeur-vendeur exerçant en entreprise individuelle, et un point de départ décennal en 2014, avec interruption par l’assignation de 2023, ouvrant ainsi la voie au jugement au fond.
I. Le régime temporel de l’action en garantie des vices cachés
A. La découverte du vice en présence de signes antérieurs d’humidité
Le juge opère une distinction nette entre de simples indices et la révélation du vice dans son ampleur. Il énonce que “C’est en réalité à partir de janvier 2020 qu’ils en ont découvert l’ampleur en raison des venues d’eaux et de l’apparition de mérules.” Le raisonnement écarte la thèse d’une “découverte” dès 2015 fondée sur des suintements épars, considérés comme non décisifs pour révéler l’existence du vice. La motivation vise la manifestation caractérisée du défaut et ses conséquences, plutôt que la connaissance d’une cause technique.
Cette appréciation concorde avec la finalité de l’article 1648 du code civil: la découverte s’entend de l’appréhension effective du vice et de ses effets, non d’un simple soupçon. La solution se montre pragmatique. Elle tient compte de l’aléa météorologique mentionné par l’expert et de l’usage réel des lieux, neutralisant l’argument d’une prétendue négligence des acquéreurs. Elle offre un critère opératoire lisible, en adéquation avec la preuve procédurale recueillie.
B. L’articulation entre interruption par le référé et suspension par la mesure d’instruction
Le juge rappelle la portée du référé sur les délais. Il précise: “En cas d’assignation en référé, le délai pour agir n’est interrompu que pendant la durée de l’instance à laquelle a mis l’ordonnance nommant un expert.” Cette formule, classique, structure la chronologie: interruption jusqu’à l’ordonnance, puis suspension jusqu’au dépôt du rapport, puis reprise du délai avec un minimum de six mois, conformément à l’article 2239 du code civil.
L’ordonnance applique ce canevas aux dates du dossier: “Le délai a recommencé à courir à cette date avant d’être de nouveau interrompu par l’assignation du 13 juin 2023.” La démonstration met en évidence une séquence maîtrisée des effets de l’assignation en référé et de la mesure d’instruction. Le résultat est une recevabilité qui protège l’accès au juge tout en respectant l’économie des prescriptions courtes en matière de vices cachés.
II. L’action décennale et l’intérêt à agir contre le constructeur-vendeur
A. La recevabilité contre l’entrepreneur individuel en sa qualité de constructeur-vendeur
Le juge puise dans la logique des articles 1792 et suivants, rappelés dans l’ordonnance, pour consacrer l’intérêt à agir contre le vendeur qui a construit ou fait construire l’ouvrage. La qualité de constructeur-vendeur, au sens du texte, fonde la responsabilité de plein droit. Le fait que l’activité soit exercée en entreprise individuelle ne crée pas un écran de personnalité interposé, la responsabilité s’attachant à la personne qui a réalisé ou fait réaliser les travaux.
La solution s’inscrit dans une ligne claire: elle privilégie la réalité économique et juridique de l’opération, telle que reflétée par l’acte authentique, et refuse qu’une radiation d’activité vienne éteindre des obligations antérieures. La cohérence entre l’objet du litige (désordres d’ouvrage) et la personne juridiquement tenue (constructeur-vendeur) est ainsi préservée, au bénéfice de la stabilité des engagements post-achèvement.
B. Le point de départ et l’interruption du délai décennal au regard des mentions notariées
Le juge retient que les travaux se sont poursuivis en 2014, sur la foi de l’acte notarié. Il écarte la tentative de fixer le point de départ en 2013 par la seule production d’une facture. La motivation est nette: “La production d’une facture en date de 2013 ne suffit pas à prouver qu’aucun travaux n’a été réalisé au cours de l’année 2014.” La conséquence est logiquement tirée: “En conséquence, le délai décennal a commencé à courir à compter de l’année 2014.”
L’ordonnance précise ensuite l’effet interruptif de l’assignation au fond: “L’assignation du 13 juin 2023, qui vise les désordres reprochés au constructeur par les acquéreurs, a interrompu le délai de prescription décennal.” La solution est conforme à l’économie des actions décennales: la réception, lorsqu’elle n’est pas formalisée autrement, peut se déduire d’éléments concordants, ici l’achèvement déclaré en 2014. L’assignation, en lien direct avec les désordres, interrompt la prescription tant que l’instance se poursuit.
L’ensemble présente une cohérence d’exécution: les juges du provisoire, saisis aux bons moments, ont permis la préservation des délais; le juge de la mise en état consolide ce cadre, en fixant des repères temporels sûrs. La portée pratique est réelle pour le contentieux de l’ancien rénové, où la matérialité des chantiers s’échelonne et se prouve souvent par des actes notariés et des expertises.
Cette ordonnance articule avec méthode les mécanismes de prescription et l’identification du constructeur-vendeur. Les extraits cités confirment une approche mesurée, attentive aux preuves disponibles et à la finalité protectrice des régimes spéciaux de responsabilité.
Nos données proviennent de la Cour de cassation (Judilibre), du Conseil d'État, de la DILA, de la Cour de justice de l'Union européenne ainsi que de la Cour européenne des droits de l'Homme.
Avocat Associé
Hassan Kohen
Avocat au Barreau de Paris • Droit Pénal & Droit du Travail
Maître Kohen, avocat à Paris en droit pénal et droit du travail, accompagne ses clients avec rigueur et discrétion dans toutes leurs démarches juridiques, qu'il s'agisse de procédures pénales ou de litiges liés au droit du travail.
L’ordonnance du juge de la mise en état du Tribunal judiciaire d’Angers du 23 juin 2025 (RG 23/01358) tranche plusieurs fins de non-recevoir soulevées dans un litige né d’une vente immobilière. Les acquéreurs d’une maison, affectée par des désordres d’humidité apparus avec intensité en 2020, avaient obtenu une expertise en référé puis assigné le vendeur, également constructeur, ainsi que d’autres intervenants. Le juge était saisi de trois fins de non-recevoir: la prescription biennale de l’action en garantie des vices cachés, le défaut d’intérêt à agir contre le vendeur exerçant en entreprise individuelle, et la prescription de l’action fondée sur la garantie décennale.
La procédure a vu une expertise amiable en janvier 2020, une expertise judiciaire ordonnée en avril 2021, rendue commune au vendeur en février 2022, puis des assignations au fond en mai et juin 2023. Les demandeurs soutenaient que la découverte du vice datait de janvier 2020, que les référés avaient interrompu la prescription, et que la mention notariale de travaux en 2014 fondait le point de départ du délai décennal, également interrompu par les référés et l’assignation au fond. Le défendeur arguait d’indices de suintements dès 2015, d’un défaut d’intérêt à agir en raison de l’autonomie du patrimoine professionnel, et de factures de 2012-2013 fixant le point de départ du délai décennal.
La question de droit portait, d’abord, sur la définition opérationnelle de la “découverte du vice” pour fixer le point de départ du délai biennal, et sur l’articulation interruption/suspension en présence d’un référé-expertise. Elle portait, ensuite, sur l’intérêt à agir contre un entrepreneur individuel en qualité de constructeur-vendeur, et sur le point de départ du délai décennal à l’aune des mentions notariées et des assignations. Le juge rejette les trois fins de non-recevoir, en retenant la découverte en 2020, la recevabilité contre le constructeur-vendeur exerçant en entreprise individuelle, et un point de départ décennal en 2014, avec interruption par l’assignation de 2023, ouvrant ainsi la voie au jugement au fond.
I. Le régime temporel de l’action en garantie des vices cachés
A. La découverte du vice en présence de signes antérieurs d’humidité
Le juge opère une distinction nette entre de simples indices et la révélation du vice dans son ampleur. Il énonce que “C’est en réalité à partir de janvier 2020 qu’ils en ont découvert l’ampleur en raison des venues d’eaux et de l’apparition de mérules.” Le raisonnement écarte la thèse d’une “découverte” dès 2015 fondée sur des suintements épars, considérés comme non décisifs pour révéler l’existence du vice. La motivation vise la manifestation caractérisée du défaut et ses conséquences, plutôt que la connaissance d’une cause technique.
Cette appréciation concorde avec la finalité de l’article 1648 du code civil: la découverte s’entend de l’appréhension effective du vice et de ses effets, non d’un simple soupçon. La solution se montre pragmatique. Elle tient compte de l’aléa météorologique mentionné par l’expert et de l’usage réel des lieux, neutralisant l’argument d’une prétendue négligence des acquéreurs. Elle offre un critère opératoire lisible, en adéquation avec la preuve procédurale recueillie.
B. L’articulation entre interruption par le référé et suspension par la mesure d’instruction
Le juge rappelle la portée du référé sur les délais. Il précise: “En cas d’assignation en référé, le délai pour agir n’est interrompu que pendant la durée de l’instance à laquelle a mis l’ordonnance nommant un expert.” Cette formule, classique, structure la chronologie: interruption jusqu’à l’ordonnance, puis suspension jusqu’au dépôt du rapport, puis reprise du délai avec un minimum de six mois, conformément à l’article 2239 du code civil.
L’ordonnance applique ce canevas aux dates du dossier: “Le délai a recommencé à courir à cette date avant d’être de nouveau interrompu par l’assignation du 13 juin 2023.” La démonstration met en évidence une séquence maîtrisée des effets de l’assignation en référé et de la mesure d’instruction. Le résultat est une recevabilité qui protège l’accès au juge tout en respectant l’économie des prescriptions courtes en matière de vices cachés.
II. L’action décennale et l’intérêt à agir contre le constructeur-vendeur
A. La recevabilité contre l’entrepreneur individuel en sa qualité de constructeur-vendeur
Le juge puise dans la logique des articles 1792 et suivants, rappelés dans l’ordonnance, pour consacrer l’intérêt à agir contre le vendeur qui a construit ou fait construire l’ouvrage. La qualité de constructeur-vendeur, au sens du texte, fonde la responsabilité de plein droit. Le fait que l’activité soit exercée en entreprise individuelle ne crée pas un écran de personnalité interposé, la responsabilité s’attachant à la personne qui a réalisé ou fait réaliser les travaux.
La solution s’inscrit dans une ligne claire: elle privilégie la réalité économique et juridique de l’opération, telle que reflétée par l’acte authentique, et refuse qu’une radiation d’activité vienne éteindre des obligations antérieures. La cohérence entre l’objet du litige (désordres d’ouvrage) et la personne juridiquement tenue (constructeur-vendeur) est ainsi préservée, au bénéfice de la stabilité des engagements post-achèvement.
B. Le point de départ et l’interruption du délai décennal au regard des mentions notariées
Le juge retient que les travaux se sont poursuivis en 2014, sur la foi de l’acte notarié. Il écarte la tentative de fixer le point de départ en 2013 par la seule production d’une facture. La motivation est nette: “La production d’une facture en date de 2013 ne suffit pas à prouver qu’aucun travaux n’a été réalisé au cours de l’année 2014.” La conséquence est logiquement tirée: “En conséquence, le délai décennal a commencé à courir à compter de l’année 2014.”
L’ordonnance précise ensuite l’effet interruptif de l’assignation au fond: “L’assignation du 13 juin 2023, qui vise les désordres reprochés au constructeur par les acquéreurs, a interrompu le délai de prescription décennal.” La solution est conforme à l’économie des actions décennales: la réception, lorsqu’elle n’est pas formalisée autrement, peut se déduire d’éléments concordants, ici l’achèvement déclaré en 2014. L’assignation, en lien direct avec les désordres, interrompt la prescription tant que l’instance se poursuit.
L’ensemble présente une cohérence d’exécution: les juges du provisoire, saisis aux bons moments, ont permis la préservation des délais; le juge de la mise en état consolide ce cadre, en fixant des repères temporels sûrs. La portée pratique est réelle pour le contentieux de l’ancien rénové, où la matérialité des chantiers s’échelonne et se prouve souvent par des actes notariés et des expertises.
Cette ordonnance articule avec méthode les mécanismes de prescription et l’identification du constructeur-vendeur. Les extraits cités confirment une approche mesurée, attentive aux preuves disponibles et à la finalité protectrice des régimes spéciaux de responsabilité.