Tribunal judiciaire de Arras, le 27 juin 2025, n°24/00438
Rendu par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Arras le 27 juin 2025, ce jugement statue sur la résiliation d’un bail d’habitation par clause résolutoire, l’expulsion et la fixation de l’arriéré. Un commandement de payer a été signifié au locataire à la suite d’impayés, puis une assignation a été délivrée pour voir constater la résiliation de plein droit, obtenir l’expulsion, la condamnation à une indemnité d’occupation et au paiement des loyers dus.
Les faits utiles sont sobres. Un contrat de bail d’habitation a pris effet en novembre 2021, moyennant un loyer mensuel et une provision sur charges limitée. Des impayés sont apparus, entraînant un commandement de payer visant la clause résolutoire le 23 avril 2024. La procédure a été engagée en décembre 2024. Le bailleur a demandé le constat de l’acquisition de la clause, l’expulsion, la fixation d’une indemnité d’occupation et la condamnation au solde des loyers. Le locataire a sollicité des délais, invoquant des difficultés économiques et des désordres dans le logement, et a indiqué rechercher un relogement.
La question de droit porte sur les conditions d’acquisition de la clause résolutoire au regard de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, sur la preuve et l’actualisation de l’arriéré locatif, ainsi que sur l’octroi de délais de paiement. La juridiction retient la recevabilité de l’action, constate l’acquisition de la clause résolutoire, ordonne l’expulsion, condamne au paiement d’un arriéré arrêté, et refuse les délais. Elle énonce que « tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit […] Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux », et ajoute que « la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire […] soit d’une décision de justice ». Elle considère le commandement régulier, fixe l’acquisition des effets au 24 juin 2024, refuse l’actualisation de dette en relevant que « cette simple mention manuscrite ne permet pas de procéder à l’actualisation », et rejette les délais au motif que le locataire « n’a pas repris le paiement des loyers courants […] et ne justifie pas être en état de régler sa dette locative ».
I. L’acquisition de la clause résolutoire et la régularité préalable
A. La recevabilité de l’action et la mise en demeure régulière
La juridiction vérifie d’abord les diligences préalables. Elle constate la notification de l’assignation à l’autorité préfectorale plus de six semaines avant l’audience, en conformité avec l’article 24 III. Elle relève aussi la dénonciation du commandement à l’instance de prévention compétente, bien que non obligatoire pour une personne physique bailleresse. L’action est jugée recevable, car « une copie de l’assignation a été notifiée […] conformément aux dispositions de l’article 24 III », ce qui sécurise la suite de la demande.
Ce contrôle formaliste s’inscrit dans la finalité préventive du régime légal, sans empiéter sur le fond du litige. La référence expresse au texte spécial montre que la juridiction articule précisément la procédure d’expulsion locative avec l’exigence d’information des autorités, préalable indispensable au prononcé des mesures sollicitées.
B. Les conditions d’effet de la clause et la datation de l’acquisition
Sur le fond, la décision rappelle la règle selon laquelle « tout contrat de bail d’habitation contient une clause […] Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ». Elle cite en outre la clause contractuelle stipulant que « la présente location sera résiliée de plein droit […] deux mois après un commandement de payer resté sans effet ». L’articulation entre norme légale et stipulation est résolue en constatant, en l’espèce, le défaut de régularisation dans le délai utile.
La juridiction situe l’acquisition des effets au 24 juin 2024, soit postérieurement au délai légal rappelé. Cette datation, plus tardive que les six semaines, ne nuit pas à la sécurité juridique, la condition temporelle étant de toute façon atteinte au jour où elle statue. Elle évite toute discussion sur l’opposabilité d’un délai contractuel plus long, tout en respectant l’économie du texte légal qui demeure le fondement de la résiliation de plein droit. La conséquence en est l’ordonnance d’expulsion, la fixation d’une indemnité d’occupation et la poursuite jusqu’à libération complète des lieux.
II. L’étendue de la condamnation pécuniaire et les délais de paiement
A. La preuve de l’arriéré et le refus d’actualisation sur simples mentions
La juridiction se prononce ensuite sur le quantum de la dette. Elle retient l’arriéré arrêté, en écartant l’actualisation au-delà de l’assignation. Elle motive ainsi le refus: « pour la période postérieure […] le décompte se contente de porter une mention manuscrite […] alors que […] aucun élément ne permet de remettre en question le versement de l’allocation personnalisée logement […] et que […] le loyer du mois de février 2025 » est déclaré payé. Elle en déduit que « cette simple mention manuscrite ne permet pas de procéder à l’actualisation ».
Cette solution s’inscrit dans le principe de la preuve de la créance certaine, liquide et exigible. L’office du juge des contentieux de la protection commande d’exiger un décompte probant, surtout lorsque des flux tiers, comme une aide personnalisée au logement, interviennent. L’arrêt retient une approche prudente, qui garantit l’équilibre des positions et évite une majoration non démontrée.
B. Le refus des délais au regard de la solvabilité et de la reprise des loyers courants
S’agissant des délais, la juridiction rappelle le pouvoir que lui confère l’article 24 V selon lequel « le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années ». Elle confronte ce pouvoir discrétionnaire à la situation financière concrète. Elle motive le rejet par une double observation: le locataire « n’a pas repris le paiement des loyers courants » et ne « justifie pas être en état de régler sa dette locative ».
La motivation s’accorde avec la finalité du texte, qui requiert une perspective crédible d’apurement et la reprise des loyers, conditions souvent exigées pour neutraliser les effets de la clause résolutoire. Les griefs relatifs aux désordres allégués n’infléchissent pas l’analyse, l’inexécution pécuniaire demeurant déterminante. Le refus de délais préserve la cohérence du dispositif, lequel articule la condamnation pécuniaire, l’indemnité d’occupation et l’exécution provisoire constatée.
Cette décision présente un sens clair et une valeur équilibrée. Elle confirme le rôle structurant de l’article 24 dans l’ordonnancement des expulsions locatives, en rappelant que la clause résolutoire produit ses effets à l’issue du délai légal, sous réserve d’une régularisation effective et prouvée. Elle souligne aussi l’exigence probatoire pour l’actualisation des arriérés, ainsi que la nécessité d’une solvabilité minimale pour l’octroi de délais. Sa portée pratique tient à la rigueur documentaire imposée aux bailleurs et à l’incitation faite aux locataires de reprendre les loyers courants pour espérer une suspension, dans une perspective d’apurement réaliste et contrôlée.
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Avocat Associé
Hassan Kohen
Avocat au Barreau de Paris • Droit Pénal & Droit du Travail
Maître Kohen, avocat à Paris en droit pénal et droit du travail, accompagne ses clients avec rigueur et discrétion dans toutes leurs démarches juridiques, qu'il s'agisse de procédures pénales ou de litiges liés au droit du travail.
Rendu par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Arras le 27 juin 2025, ce jugement statue sur la résiliation d’un bail d’habitation par clause résolutoire, l’expulsion et la fixation de l’arriéré. Un commandement de payer a été signifié au locataire à la suite d’impayés, puis une assignation a été délivrée pour voir constater la résiliation de plein droit, obtenir l’expulsion, la condamnation à une indemnité d’occupation et au paiement des loyers dus.
Les faits utiles sont sobres. Un contrat de bail d’habitation a pris effet en novembre 2021, moyennant un loyer mensuel et une provision sur charges limitée. Des impayés sont apparus, entraînant un commandement de payer visant la clause résolutoire le 23 avril 2024. La procédure a été engagée en décembre 2024. Le bailleur a demandé le constat de l’acquisition de la clause, l’expulsion, la fixation d’une indemnité d’occupation et la condamnation au solde des loyers. Le locataire a sollicité des délais, invoquant des difficultés économiques et des désordres dans le logement, et a indiqué rechercher un relogement.
La question de droit porte sur les conditions d’acquisition de la clause résolutoire au regard de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, sur la preuve et l’actualisation de l’arriéré locatif, ainsi que sur l’octroi de délais de paiement. La juridiction retient la recevabilité de l’action, constate l’acquisition de la clause résolutoire, ordonne l’expulsion, condamne au paiement d’un arriéré arrêté, et refuse les délais. Elle énonce que « tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit […] Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux », et ajoute que « la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire […] soit d’une décision de justice ». Elle considère le commandement régulier, fixe l’acquisition des effets au 24 juin 2024, refuse l’actualisation de dette en relevant que « cette simple mention manuscrite ne permet pas de procéder à l’actualisation », et rejette les délais au motif que le locataire « n’a pas repris le paiement des loyers courants […] et ne justifie pas être en état de régler sa dette locative ».
I. L’acquisition de la clause résolutoire et la régularité préalable
A. La recevabilité de l’action et la mise en demeure régulière
La juridiction vérifie d’abord les diligences préalables. Elle constate la notification de l’assignation à l’autorité préfectorale plus de six semaines avant l’audience, en conformité avec l’article 24 III. Elle relève aussi la dénonciation du commandement à l’instance de prévention compétente, bien que non obligatoire pour une personne physique bailleresse. L’action est jugée recevable, car « une copie de l’assignation a été notifiée […] conformément aux dispositions de l’article 24 III », ce qui sécurise la suite de la demande.
Ce contrôle formaliste s’inscrit dans la finalité préventive du régime légal, sans empiéter sur le fond du litige. La référence expresse au texte spécial montre que la juridiction articule précisément la procédure d’expulsion locative avec l’exigence d’information des autorités, préalable indispensable au prononcé des mesures sollicitées.
B. Les conditions d’effet de la clause et la datation de l’acquisition
Sur le fond, la décision rappelle la règle selon laquelle « tout contrat de bail d’habitation contient une clause […] Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ». Elle cite en outre la clause contractuelle stipulant que « la présente location sera résiliée de plein droit […] deux mois après un commandement de payer resté sans effet ». L’articulation entre norme légale et stipulation est résolue en constatant, en l’espèce, le défaut de régularisation dans le délai utile.
La juridiction situe l’acquisition des effets au 24 juin 2024, soit postérieurement au délai légal rappelé. Cette datation, plus tardive que les six semaines, ne nuit pas à la sécurité juridique, la condition temporelle étant de toute façon atteinte au jour où elle statue. Elle évite toute discussion sur l’opposabilité d’un délai contractuel plus long, tout en respectant l’économie du texte légal qui demeure le fondement de la résiliation de plein droit. La conséquence en est l’ordonnance d’expulsion, la fixation d’une indemnité d’occupation et la poursuite jusqu’à libération complète des lieux.
II. L’étendue de la condamnation pécuniaire et les délais de paiement
A. La preuve de l’arriéré et le refus d’actualisation sur simples mentions
La juridiction se prononce ensuite sur le quantum de la dette. Elle retient l’arriéré arrêté, en écartant l’actualisation au-delà de l’assignation. Elle motive ainsi le refus: « pour la période postérieure […] le décompte se contente de porter une mention manuscrite […] alors que […] aucun élément ne permet de remettre en question le versement de l’allocation personnalisée logement […] et que […] le loyer du mois de février 2025 » est déclaré payé. Elle en déduit que « cette simple mention manuscrite ne permet pas de procéder à l’actualisation ».
Cette solution s’inscrit dans le principe de la preuve de la créance certaine, liquide et exigible. L’office du juge des contentieux de la protection commande d’exiger un décompte probant, surtout lorsque des flux tiers, comme une aide personnalisée au logement, interviennent. L’arrêt retient une approche prudente, qui garantit l’équilibre des positions et évite une majoration non démontrée.
B. Le refus des délais au regard de la solvabilité et de la reprise des loyers courants
S’agissant des délais, la juridiction rappelle le pouvoir que lui confère l’article 24 V selon lequel « le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années ». Elle confronte ce pouvoir discrétionnaire à la situation financière concrète. Elle motive le rejet par une double observation: le locataire « n’a pas repris le paiement des loyers courants » et ne « justifie pas être en état de régler sa dette locative ».
La motivation s’accorde avec la finalité du texte, qui requiert une perspective crédible d’apurement et la reprise des loyers, conditions souvent exigées pour neutraliser les effets de la clause résolutoire. Les griefs relatifs aux désordres allégués n’infléchissent pas l’analyse, l’inexécution pécuniaire demeurant déterminante. Le refus de délais préserve la cohérence du dispositif, lequel articule la condamnation pécuniaire, l’indemnité d’occupation et l’exécution provisoire constatée.
Cette décision présente un sens clair et une valeur équilibrée. Elle confirme le rôle structurant de l’article 24 dans l’ordonnancement des expulsions locatives, en rappelant que la clause résolutoire produit ses effets à l’issue du délai légal, sous réserve d’une régularisation effective et prouvée. Elle souligne aussi l’exigence probatoire pour l’actualisation des arriérés, ainsi que la nécessité d’une solvabilité minimale pour l’octroi de délais. Sa portée pratique tient à la rigueur documentaire imposée aux bailleurs et à l’incitation faite aux locataires de reprendre les loyers courants pour espérer une suspension, dans une perspective d’apurement réaliste et contrôlée.