Tribunal judiciaire de Avignon, le 17 juin 2025, n°25/00047
Now using node v22.15.1 (npm v10.8.2) Utilisation de Node.js v20.19.4 et npm 10.8.2 Codex est déjà installé. Lancement de Codex… Rendue par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Avignon, l’ordonnance de référé du 17 juin 2025 tranche un litige locatif relatif à l’acquisition d’une clause résolutoire, à la fixation d’indemnités d’occupation et à l’allocation de provisions. Un bail d’habitation du 19 décembre 2021 prévoyait un loyer mensuel de 680 euros et un dépôt de garantie équivalent. Un commandement de payer a été délivré le 26 juillet 2024 pour une dette essentiellement composée de loyers et charges impayés, suivi d’une assignation du 23 octobre 2024 en constatation de la clause résolutoire et condamnations corrélatives.
La procédure révèle la non-comparution de la locataire et des vérifications d’office sur les formalités préalables, notamment la notification au représentant de l’État et l’information de la commission de coordination. Les diligences exigées par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 ont été accomplies dans les délais, la première audience ayant été initialement fixée au 4 février 2025. Les prétentions se concentraient sur la recevabilité de l’action, l’acquisition de la clause, la détermination des sommes dues, et une somme accessoire pour non-restitution de clés. La question principale tenait au point de savoir si, au regard des notifications préventives et du délai légal de purge, la clause résolutoire devait être regardée comme acquise et si des provisions pouvaient être ordonnées. La décision répond positivement en relevant que « il convient d’apprécier à l’aune d’un délai de deux mois et non de six semaines », avant de constater que « la clause résolutoire est acquise depuis le 26 septembre 2024 ».
I. Les conditions de recevabilité et l’acquisition de la clause résolutoire
A. La régularité préalable au regard de l’article 24 de la loi de 1989
Le juge vérifie d’abord le respect de la notification au représentant de l’État, exigée « au moins six semaines avant l’audience » pour toute action fondée sur une dette locative. Il retient que « l’assignation a été notifiée au représentant de l’État […] au moins six semaines avant la première audience ». Il relève ensuite l’information de la commission de coordination, réputée satisfaite en cas de persistance d’impayés signalés aux organismes payeurs des aides au logement. L’avis électronique a été envoyé le 29 juillet 2024, antérieurement à l’assignation, ce qui emporte la recevabilité de la demande.
Cette appréciation s’accorde avec la finalité préventive du dispositif, qui tend à activer en amont les leviers de maintien dans le logement ou de relogement. Elle rappelle que la formalité n’est pas une simple politesse procédurale, mais un préalable obligatoire à la saisine du juge. Le contrôle exercé demeure concret et chronologique, sans alourdir la décision par des exigences probatoires excessives lorsque la preuve de l’avis est rapportée.
B. La date d’acquisition de la clause et l’incidence de l’avis du 13 juin 2024
L’ordonnance précise que le bail contenait une clause résolutoire pour défaut de paiement et que « cette clause étend à deux mois le délai laissé au locataire pour régulariser la dette locative ». Elle ajoute, par référence à l’avis de la Cour de cassation du 13 juin 2024 (n° 24-70.002), qu’« il convient d’apprécier à l’aune d’un délai de deux mois et non de six semaines tel qu’indiqué dans le commandement de payer ». Le juge retient qu’aucun règlement n’a été intervenu dans ce délai, si bien que « la clause résolutoire est acquise depuis le 26 septembre 2024 ».
La solution s’inscrit dans la lettre de l’article 24, qui impose le délai de deux mois pour permettre au locataire de purger le commandement. L’articulation opérée avec l’avis précité renforce l’exigence d’un délai plein, sans confusion avec la temporalité propre aux notifications administratives. Le rappel du délai de deux mois stabilise la pratique, en neutralisant la mention erronée d’une période plus courte dans le commandement, dès lors que la régularisation est appréciée au regard de la norme applicable.
II. Le régime des sommes dues et les accessoires procéduraux
A. Provision, indemnité d’occupation et dégradations locatives non sérieusement contestables
Le juge de référé mobilise l’article 835 du code de procédure civile selon lequel « dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier ». Il constate une dette arrêtée à 14 035,17 euros, en distinguant les loyers et charges antérieurs et « les indemnités d’occupation dues à compter du 27 septembre 2024 ». Il fixe l’indemnité d’occupation « égale à la somme de 680,00 euros par mois », correspondant au loyer contractuel, solution classiquement retenue en l’absence d’élément de minoration ou de majoration objectivable.
La somme accessoire de 100,00 euros pour non-restitution de clés est également accordée, sur la base d’échanges confirmant l’absence de remise et d’un devis produit. La décision rappelle utilement qu’« il est admis que l’indemnisation du propriétaire pour les dégradations commises n’est pas subordonnée à la preuve de l’exécution » des travaux. La cohérence d’ensemble se fonde sur l’exigence d’une créance non sérieusement contestable, appréciée concrètement, et sur une indemnité d’occupation alignée sur la valeur d’usage du bien après la résiliation.
B. Non-comparution, office du juge des référés et exécution provisoire de droit
La locataire n’ayant pas comparu, l’ordonnance vise l’article 472 du code de procédure civile selon lequel « si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée ». Le raisonnement demeure ainsi guidé par le contrôle de régularité, de recevabilité et de bien-fondé, que le juge exerce d’office sans se départir du cadre probatoire accessible en référé.
La décision rappelle en outre que « les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire », conformément à l’article 514 du code de procédure civile. La transmission du jugement aux services compétents s’insère dans l’économie des mesures de prévention des expulsions et d’information administrative. L’ensemble produit un équilibre mesuré entre effectivité de la clause résolutoire, protection du contradictoire réputé, et mise en œuvre immédiate des condamnations provisionnelles.
Sens et valeur de cette ordonnance convergent vers une application ferme et intelligible du droit des baux d’habitation. L’exigence du délai de deux mois renforce la sécurité juridique, tandis que la qualification des sommes après résiliation clarifie la transition vers l’indemnité d’occupation. La portée pratique se trouve accentuée par l’usage maîtrisé des pouvoirs du juge des référés, qui concilie célérité, prévention administrative en amont et contrôle rigoureux du caractère non sérieusement contestable des créances.
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Avocat Associé
Hassan Kohen
Avocat au Barreau de Paris • Droit Pénal & Droit du Travail
Maître Kohen, avocat à Paris en droit pénal et droit du travail, accompagne ses clients avec rigueur et discrétion dans toutes leurs démarches juridiques, qu'il s'agisse de procédures pénales ou de litiges liés au droit du travail.
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Utilisation de Node.js v20.19.4 et npm 10.8.2
Codex est déjà installé.
Lancement de Codex…
Rendue par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Avignon, l’ordonnance de référé du 17 juin 2025 tranche un litige locatif relatif à l’acquisition d’une clause résolutoire, à la fixation d’indemnités d’occupation et à l’allocation de provisions. Un bail d’habitation du 19 décembre 2021 prévoyait un loyer mensuel de 680 euros et un dépôt de garantie équivalent. Un commandement de payer a été délivré le 26 juillet 2024 pour une dette essentiellement composée de loyers et charges impayés, suivi d’une assignation du 23 octobre 2024 en constatation de la clause résolutoire et condamnations corrélatives.
La procédure révèle la non-comparution de la locataire et des vérifications d’office sur les formalités préalables, notamment la notification au représentant de l’État et l’information de la commission de coordination. Les diligences exigées par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 ont été accomplies dans les délais, la première audience ayant été initialement fixée au 4 février 2025. Les prétentions se concentraient sur la recevabilité de l’action, l’acquisition de la clause, la détermination des sommes dues, et une somme accessoire pour non-restitution de clés. La question principale tenait au point de savoir si, au regard des notifications préventives et du délai légal de purge, la clause résolutoire devait être regardée comme acquise et si des provisions pouvaient être ordonnées. La décision répond positivement en relevant que « il convient d’apprécier à l’aune d’un délai de deux mois et non de six semaines », avant de constater que « la clause résolutoire est acquise depuis le 26 septembre 2024 ».
I. Les conditions de recevabilité et l’acquisition de la clause résolutoire
A. La régularité préalable au regard de l’article 24 de la loi de 1989
Le juge vérifie d’abord le respect de la notification au représentant de l’État, exigée « au moins six semaines avant l’audience » pour toute action fondée sur une dette locative. Il retient que « l’assignation a été notifiée au représentant de l’État […] au moins six semaines avant la première audience ». Il relève ensuite l’information de la commission de coordination, réputée satisfaite en cas de persistance d’impayés signalés aux organismes payeurs des aides au logement. L’avis électronique a été envoyé le 29 juillet 2024, antérieurement à l’assignation, ce qui emporte la recevabilité de la demande.
Cette appréciation s’accorde avec la finalité préventive du dispositif, qui tend à activer en amont les leviers de maintien dans le logement ou de relogement. Elle rappelle que la formalité n’est pas une simple politesse procédurale, mais un préalable obligatoire à la saisine du juge. Le contrôle exercé demeure concret et chronologique, sans alourdir la décision par des exigences probatoires excessives lorsque la preuve de l’avis est rapportée.
B. La date d’acquisition de la clause et l’incidence de l’avis du 13 juin 2024
L’ordonnance précise que le bail contenait une clause résolutoire pour défaut de paiement et que « cette clause étend à deux mois le délai laissé au locataire pour régulariser la dette locative ». Elle ajoute, par référence à l’avis de la Cour de cassation du 13 juin 2024 (n° 24-70.002), qu’« il convient d’apprécier à l’aune d’un délai de deux mois et non de six semaines tel qu’indiqué dans le commandement de payer ». Le juge retient qu’aucun règlement n’a été intervenu dans ce délai, si bien que « la clause résolutoire est acquise depuis le 26 septembre 2024 ».
La solution s’inscrit dans la lettre de l’article 24, qui impose le délai de deux mois pour permettre au locataire de purger le commandement. L’articulation opérée avec l’avis précité renforce l’exigence d’un délai plein, sans confusion avec la temporalité propre aux notifications administratives. Le rappel du délai de deux mois stabilise la pratique, en neutralisant la mention erronée d’une période plus courte dans le commandement, dès lors que la régularisation est appréciée au regard de la norme applicable.
II. Le régime des sommes dues et les accessoires procéduraux
A. Provision, indemnité d’occupation et dégradations locatives non sérieusement contestables
Le juge de référé mobilise l’article 835 du code de procédure civile selon lequel « dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier ». Il constate une dette arrêtée à 14 035,17 euros, en distinguant les loyers et charges antérieurs et « les indemnités d’occupation dues à compter du 27 septembre 2024 ». Il fixe l’indemnité d’occupation « égale à la somme de 680,00 euros par mois », correspondant au loyer contractuel, solution classiquement retenue en l’absence d’élément de minoration ou de majoration objectivable.
La somme accessoire de 100,00 euros pour non-restitution de clés est également accordée, sur la base d’échanges confirmant l’absence de remise et d’un devis produit. La décision rappelle utilement qu’« il est admis que l’indemnisation du propriétaire pour les dégradations commises n’est pas subordonnée à la preuve de l’exécution » des travaux. La cohérence d’ensemble se fonde sur l’exigence d’une créance non sérieusement contestable, appréciée concrètement, et sur une indemnité d’occupation alignée sur la valeur d’usage du bien après la résiliation.
B. Non-comparution, office du juge des référés et exécution provisoire de droit
La locataire n’ayant pas comparu, l’ordonnance vise l’article 472 du code de procédure civile selon lequel « si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée ». Le raisonnement demeure ainsi guidé par le contrôle de régularité, de recevabilité et de bien-fondé, que le juge exerce d’office sans se départir du cadre probatoire accessible en référé.
La décision rappelle en outre que « les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire », conformément à l’article 514 du code de procédure civile. La transmission du jugement aux services compétents s’insère dans l’économie des mesures de prévention des expulsions et d’information administrative. L’ensemble produit un équilibre mesuré entre effectivité de la clause résolutoire, protection du contradictoire réputé, et mise en œuvre immédiate des condamnations provisionnelles.
Sens et valeur de cette ordonnance convergent vers une application ferme et intelligible du droit des baux d’habitation. L’exigence du délai de deux mois renforce la sécurité juridique, tandis que la qualification des sommes après résiliation clarifie la transition vers l’indemnité d’occupation. La portée pratique se trouve accentuée par l’usage maîtrisé des pouvoirs du juge des référés, qui concilie célérité, prévention administrative en amont et contrôle rigoureux du caractère non sérieusement contestable des créances.