Tribunal judiciaire de Avignon, le 17 juin 2025, n°25/00192
Now using node v22.15.1 (npm v10.8.2) Utilisation de Node.js v20.19.4 et npm 10.8.2 Codex est déjà installé. Lancement de Codex… Rendue par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Avignon le 17 juin 2025, l’ordonnance commente un litige locatif d’habitation. Elle tranche, en référé, la recevabilité de l’action, l’acquisition d’une clause résolutoire, l’expulsion et les conséquences pécuniaires.
Les faits sont simples et utiles. Un bail d’habitation a été conclu le 31 mai 2024, avec loyer mensuel de 470 euros et dépôt de garantie équivalent. Des impayés sont apparus, suivis d’un commandement de payer délivré le 16 décembre 2024, puis d’une assignation en référé du 7 mars 2025. Le locataire n’a pas comparu à l’audience du 20 mai 2025.
La procédure a donné lieu à la vérification des diligences préalables prévues par la loi du 6 juillet 1989. L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le délai requis, et la commission de coordination a été avisée avant l’assignation. Le juge a aussi rappelé la règle de motivation, citant que « le jugement doit exposer succinctement les prétentions respectives des parties et leurs moyens ».
La question posée tenait, d’abord, à la recevabilité d’une demande de résiliation fondée sur impayés au regard des notifications obligatoires. Elle portait, ensuite, sur l’office du juge des référés pour constater la clause résolutoire acquise, ordonner l’expulsion, fixer une provision et une indemnité d’occupation. La solution retient la recevabilité, constate la résiliation de plein droit, ordonne l’expulsion, alloue une provision pour arriérés, fixe une indemnité d’occupation, et rejette une demande de dommages-intérêts.
I. Recevabilité de l’action et office du juge des référés
A. Diligences préalables et prévention des expulsions
Le juge structure d’abord son contrôle autour des exigences de la loi du 6 juillet 1989. Il relève que la demande a été notifiée au représentant de l’État au moins six semaines avant l’audience, conformément au texte. Cette étape répond à l’objectif de coordination des acteurs de prévention, avant toute audience sur la résiliation.
Il prend acte, en outre, de l’information de la commission de coordination avant la délivrance de l’assignation. Il en conclut, sans ambiguïté, que « la demande de résiliation du bail sera déclarée recevable ». Cette appréciation est cohérente avec l’économie du texte, qui organise un sas procédural préalable aux demandes résolutoires fondées sur la dette locative.
Le raisonnement, sobre et factuel, s’inscrit dans un contrôle de régularité strict, sans glisser vers l’examen du fond. Il se rattache à l’exigence textuelle de motivation, opportunément rappelée par la citation de l’article 455, selon laquelle « le jugement doit être motivé ». La transition vers l’office du juge des référés se déduit de la nature des mesures sollicitées.
B. Mesures de référé et contrôle du défaut de comparution
L’ordonnance rappelle le cadre probatoire en cas de défaut. Elle vise l’article 472 du code de procédure civile, selon lequel, « si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond ». La précision ajoutée, « le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée », circonscrit l’office en présence d’un débat non contradictoire.
Le pouvoir d’ordonner des mesures provisoires s’ancre ensuite dans les textes de référé. Le juge rappelle que « dans tous les cas d’urgence […] peuvent être ordonnées en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ». Il vise également la provision, lorsque « l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable », pour justifier une condamnation provisionnelle.
Ce double ancrage, urgence et absence de contestation sérieuse, légitime le constat de la clause résolutoire et l’allocation d’une provision, fondés sur des pièces claires. La transition vers l’étude du fond du litige s’opère alors naturellement, au regard des documents comptables et du commandement resté infructueux.
II. Clause résolutoire, expulsion et conséquences financières
A. Constat de la résiliation et mesure d’expulsion
Le juge identifie la clause résolutoire dans le bail et vérifie le commandement de payer, puis l’écoulement du délai légal. Il retient que « la clause résolutoire est acquise depuis le 27 janvier 2025 », après un commandement demeuré sans effet, et précise l’incidence sur la relation contractuelle.
La conséquence est tirée sans détour, par un constat de résiliation de plein droit et l’appréciation du statut d’occupant. L’ordonnance énonce que le locataire est désormais « occupant sans droit ni titre des lieux » et qu’il « conviendra d’ordonner l’expulsion ». Le socle de la mesure tient à l’atteinte au droit de propriété et à l’inexécution persistante.
Le dispositif assortit l’expulsion des modalités légales, notamment le concours de la force publique après le délai légal et le régime des meubles. Cette articulation respecte la hiérarchie des mesures de contrainte et les garanties procédurales, sans excéder les pouvoirs du juge des référés.
B. Provision, indemnité d’occupation et rejet du préjudice distinct
Le juge évalue la dette locative exigible à la date d’acquisition de la clause résolutoire. L’obligation n’étant pas sérieusement contestable, il alloue une « condamnation à titre provisionnel » pour les loyers et charges impayés arrêtés à janvier 2025. La stricte limitation temporelle s’accorde avec l’analyse des effets de la résiliation.
Au-delà, l’occupation sans droit ni titre caractérise la faute, sur le fondement de l’article 1240 du code civil. L’ordonnance fixe une indemnité mensuelle, en equity, « correspondant au montant des loyers et charges qui auraient été dus », puis précise au dispositif : « FIXONS l’indemnité d’occupation mensuelle à la somme de 480,00 euros ». La solution répare la privation de jouissance sans méconnaître la nature non contractuelle de l’indemnité.
La demande de dommages-intérêts distincts est écartée, faute de démonstration cumulative de la faute, du préjudice et du lien causal. Le juge retient que « les conditions de l’article 1240 précité n’étant pas remplies, il y a lieu de rejeter cette demande ». La décision demeure ainsi mesurée, cantonnée aux conséquences légales de l’inexécution locative.
L’ensemble est complété par les accessoires, conformément au droit commun. Les dépens suivent la succombance, les frais irrépétibles sont adaptés aux circonstances, et « l’exécution provisoire est de droit ». La portée pratique est claire et opérationnelle, dans le respect du cadre du référé.
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Avocat Associé
Hassan Kohen
Avocat au Barreau de Paris • Droit Pénal & Droit du Travail
Maître Kohen, avocat à Paris en droit pénal et droit du travail, accompagne ses clients avec rigueur et discrétion dans toutes leurs démarches juridiques, qu'il s'agisse de procédures pénales ou de litiges liés au droit du travail.
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Codex est déjà installé.
Lancement de Codex…
Rendue par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Avignon le 17 juin 2025, l’ordonnance commente un litige locatif d’habitation. Elle tranche, en référé, la recevabilité de l’action, l’acquisition d’une clause résolutoire, l’expulsion et les conséquences pécuniaires.
Les faits sont simples et utiles. Un bail d’habitation a été conclu le 31 mai 2024, avec loyer mensuel de 470 euros et dépôt de garantie équivalent. Des impayés sont apparus, suivis d’un commandement de payer délivré le 16 décembre 2024, puis d’une assignation en référé du 7 mars 2025. Le locataire n’a pas comparu à l’audience du 20 mai 2025.
La procédure a donné lieu à la vérification des diligences préalables prévues par la loi du 6 juillet 1989. L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le délai requis, et la commission de coordination a été avisée avant l’assignation. Le juge a aussi rappelé la règle de motivation, citant que « le jugement doit exposer succinctement les prétentions respectives des parties et leurs moyens ».
La question posée tenait, d’abord, à la recevabilité d’une demande de résiliation fondée sur impayés au regard des notifications obligatoires. Elle portait, ensuite, sur l’office du juge des référés pour constater la clause résolutoire acquise, ordonner l’expulsion, fixer une provision et une indemnité d’occupation. La solution retient la recevabilité, constate la résiliation de plein droit, ordonne l’expulsion, alloue une provision pour arriérés, fixe une indemnité d’occupation, et rejette une demande de dommages-intérêts.
I. Recevabilité de l’action et office du juge des référés
A. Diligences préalables et prévention des expulsions
Le juge structure d’abord son contrôle autour des exigences de la loi du 6 juillet 1989. Il relève que la demande a été notifiée au représentant de l’État au moins six semaines avant l’audience, conformément au texte. Cette étape répond à l’objectif de coordination des acteurs de prévention, avant toute audience sur la résiliation.
Il prend acte, en outre, de l’information de la commission de coordination avant la délivrance de l’assignation. Il en conclut, sans ambiguïté, que « la demande de résiliation du bail sera déclarée recevable ». Cette appréciation est cohérente avec l’économie du texte, qui organise un sas procédural préalable aux demandes résolutoires fondées sur la dette locative.
Le raisonnement, sobre et factuel, s’inscrit dans un contrôle de régularité strict, sans glisser vers l’examen du fond. Il se rattache à l’exigence textuelle de motivation, opportunément rappelée par la citation de l’article 455, selon laquelle « le jugement doit être motivé ». La transition vers l’office du juge des référés se déduit de la nature des mesures sollicitées.
B. Mesures de référé et contrôle du défaut de comparution
L’ordonnance rappelle le cadre probatoire en cas de défaut. Elle vise l’article 472 du code de procédure civile, selon lequel, « si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond ». La précision ajoutée, « le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée », circonscrit l’office en présence d’un débat non contradictoire.
Le pouvoir d’ordonner des mesures provisoires s’ancre ensuite dans les textes de référé. Le juge rappelle que « dans tous les cas d’urgence […] peuvent être ordonnées en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ». Il vise également la provision, lorsque « l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable », pour justifier une condamnation provisionnelle.
Ce double ancrage, urgence et absence de contestation sérieuse, légitime le constat de la clause résolutoire et l’allocation d’une provision, fondés sur des pièces claires. La transition vers l’étude du fond du litige s’opère alors naturellement, au regard des documents comptables et du commandement resté infructueux.
II. Clause résolutoire, expulsion et conséquences financières
A. Constat de la résiliation et mesure d’expulsion
Le juge identifie la clause résolutoire dans le bail et vérifie le commandement de payer, puis l’écoulement du délai légal. Il retient que « la clause résolutoire est acquise depuis le 27 janvier 2025 », après un commandement demeuré sans effet, et précise l’incidence sur la relation contractuelle.
La conséquence est tirée sans détour, par un constat de résiliation de plein droit et l’appréciation du statut d’occupant. L’ordonnance énonce que le locataire est désormais « occupant sans droit ni titre des lieux » et qu’il « conviendra d’ordonner l’expulsion ». Le socle de la mesure tient à l’atteinte au droit de propriété et à l’inexécution persistante.
Le dispositif assortit l’expulsion des modalités légales, notamment le concours de la force publique après le délai légal et le régime des meubles. Cette articulation respecte la hiérarchie des mesures de contrainte et les garanties procédurales, sans excéder les pouvoirs du juge des référés.
B. Provision, indemnité d’occupation et rejet du préjudice distinct
Le juge évalue la dette locative exigible à la date d’acquisition de la clause résolutoire. L’obligation n’étant pas sérieusement contestable, il alloue une « condamnation à titre provisionnel » pour les loyers et charges impayés arrêtés à janvier 2025. La stricte limitation temporelle s’accorde avec l’analyse des effets de la résiliation.
Au-delà, l’occupation sans droit ni titre caractérise la faute, sur le fondement de l’article 1240 du code civil. L’ordonnance fixe une indemnité mensuelle, en equity, « correspondant au montant des loyers et charges qui auraient été dus », puis précise au dispositif : « FIXONS l’indemnité d’occupation mensuelle à la somme de 480,00 euros ». La solution répare la privation de jouissance sans méconnaître la nature non contractuelle de l’indemnité.
La demande de dommages-intérêts distincts est écartée, faute de démonstration cumulative de la faute, du préjudice et du lien causal. Le juge retient que « les conditions de l’article 1240 précité n’étant pas remplies, il y a lieu de rejeter cette demande ». La décision demeure ainsi mesurée, cantonnée aux conséquences légales de l’inexécution locative.
L’ensemble est complété par les accessoires, conformément au droit commun. Les dépens suivent la succombance, les frais irrépétibles sont adaptés aux circonstances, et « l’exécution provisoire est de droit ». La portée pratique est claire et opérationnelle, dans le respect du cadre du référé.