Tribunal judiciaire de Bobigny, le 16 juin 2025, n°25/03284
Le présent jugement, rendu par le tribunal de proximité du Raincy le 16 juin 2025, statue sur une demande d’expulsion d’un ancien salarié maintenu dans son logement de fonction après son licenciement pour faute grave.
Un employeur du secteur HLM avait embauché un gardien par contrat de travail à durée indéterminée le 16 janvier 2020. Par avenant du 31 juillet 2020, un logement de fonction situé en Seine-Saint-Denis lui avait été attribué pour faciliter l’exercice de ses fonctions. Le 29 octobre 2024, l’employeur a notifié au salarié son licenciement pour faute grave, en lui accordant un maintien dans les lieux jusqu’au 28 décembre 2024. Le salarié n’ayant pas libéré le logement à l’expiration de ce délai, une sommation de quitter les lieux lui a été signifiée le 10 janvier 2025. L’employeur a ensuite assigné le salarié et une occupante des lieux devant le juge des contentieux de la protection aux fins d’expulsion et de condamnation au paiement d’indemnités d’occupation.
Les défendeurs, régulièrement assignés, n’ont pas comparu. L’employeur a sollicité le constat de la perte du droit d’occupation, l’expulsion assortie d’une astreinte, ainsi que la condamnation solidaire des occupants au paiement des indemnités d’occupation et des frais irrépétibles.
La question posée au tribunal était de déterminer si un ancien salarié licencié, bénéficiaire d’un logement de fonction accessoire à son contrat de travail, pouvait être expulsé à l’issue du délai conventionnel de maintien dans les lieux et selon quelles modalités devait être fixée l’indemnité d’occupation due.
Le tribunal a jugé que le salarié était occupant sans droit ni titre depuis le 30 janvier 2025, a ordonné son expulsion ainsi que celle de tout occupant de son chef, et a fixé l’indemnité d’occupation mensuelle à 560 euros en l’absence d’éléments probants sur la valeur locative.
La décision présente un intérêt particulier en ce qu’elle précise le régime applicable au logement de fonction dans le secteur HLM (I) et qu’elle illustre les difficultés probatoires relatives à la fixation de l’indemnité d’occupation (II).
I. La qualification du logement de fonction et ses conséquences sur le régime d’occupation
Le tribunal procède à une analyse rigoureuse de la nature juridique du logement de fonction (A) avant d’en tirer les conséquences sur la compétence juridictionnelle et le droit d’occupation (B).
A. L’exclusion du statut protecteur de la loi du 6 juillet 1989
Le tribunal rappelle les termes de l’article 2 de la loi du 6 juillet 1989 selon lesquels ce texte « ne s’applique pas aux logements attribués ou loués en raison de l’exercice d’une fonction ou de l’occupation d’emploi ». Il constate que le logement litigieux avait été mis à disposition du salarié par avenant au contrat de travail, « pour une durée égale à celle du contrat de travail ».
Cette qualification emporte des conséquences considérables pour l’occupant. Le statut protecteur du bail d’habitation, notamment le droit au maintien dans les lieux et l’encadrement strict des motifs d’expulsion, ne trouve pas à s’appliquer. Le tribunal relève qu’il « n’est fait mention ni justifié d’aucune convention particulière qui réglerait la mise à disposition du logement », avec « uniquement un renvoi à la convention collective ». L’attribution du logement constituant « un accessoire à ce contrat », elle partage le sort du contrat de travail.
Cette solution s’inscrit dans une jurisprudence constante qui distingue le logement de fonction du bail d’habitation classique. Le critère déterminant réside dans le lien fonctionnel entre l’occupation du logement et l’exercice de l’activité professionnelle. En l’espèce, la qualité de gardien impliquait une présence sur site justifiant l’attribution d’un logement pour faciliter l’exercice des fonctions.
B. Le maintien temporaire dans les lieux prévu par la convention collective
Le tribunal applique l’article 3.3 de l’annexe II à la convention collective nationale des personnels des sociétés anonymes et fondations d’HLM du 27 avril 2020. Ce texte prévoit qu’« en cas de rupture du contrat de travail à l’initiative de l’employeur, le salarié qui occupe un logement de fonction bénéficie du maintien dans les lieux pendant une période de 3 mois ».
Le tribunal en déduit que le salarié « ne dispose plus de droit pour occuper le logement » depuis le 30 janvier 2025, soit trois mois après la notification du licenciement. Le décompte retenu mérite attention. La lettre de licenciement datée du 29 octobre 2024 accordait un maintien jusqu’au 28 décembre 2024, soit deux mois seulement. Le tribunal rectifie implicitement cette durée en appliquant le délai conventionnel de trois mois, plus favorable au salarié.
Cette interprétation protège le salarié licencié contre une stipulation contractuelle moins avantageuse. Elle rappelle que les dispositions conventionnelles constituent un plancher auquel l’employeur ne saurait déroger dans un sens défavorable. L’occupation au-delà de ce délai devient une occupation sans droit ni titre justifiant l’expulsion.
II. La détermination de l’indemnité d’occupation en l’absence d’éléments probatoires suffisants
Le tribunal examine le fondement juridique de l’indemnité d’occupation (A) avant de procéder à une évaluation pragmatique face aux carences probatoires de la demanderesse (B).
A. La double nature de l’indemnité d’occupation
Le tribunal fonde la condamnation au paiement de l’indemnité d’occupation sur l’article 1240 du code civil relatif à la responsabilité délictuelle. Il qualifie cette indemnité comme ayant « une nature mixte, compensatoire et indemnitaire », constituant « la contrepartie de l’occupation du bien après rupture du contrat et de son indisponibilité ».
Cette qualification permet de dépasser la distinction classique entre restitution et réparation. L’indemnité compense d’une part la privation de jouissance subie par le propriétaire, d’autre part le préjudice résultant de l’immobilisation du bien. Le tribunal relève que « l’occupation du logement prive la SA d’HLM LOGIREP de la jouissance du bien », ce qui justifie l’allocation d’une indemnité.
La solidarité retenue entre les deux occupants découle de leur qualité de « co-auteur du dommage ». Le tribunal constate que l’occupante avait déclaré lors de la sommation interpellative « occuper le logement en contrepartie de sommes versées en espèces » au salarié licencié. Cette sous-location irrégulière, qui constituait d’ailleurs l’un des motifs du licenciement pour faute grave, justifie la condamnation in solidum des deux occupants.
B. L’office du juge face à l’insuffisance des preuves
Le tribunal refuse de faire droit à l’intégralité des demandes indemnitaires de l’employeur. Il relève que celui-ci « ne communique aucun élément permettant d’apprécier la valeur locative » du logement. Les décomptes produits présentaient des incohérences, mentionnant des montants variant entre 559,65 euros et 1 342,84 euros selon les documents, avec « une facturation de consommations d’eau chaude et eau froide de plus de 400 euros par mois » inexpliquée.
Le tribunal souligne l’absence d’éléments essentiels. « La lettre de licenciement autorisant Monsieur [N] [L] à rester dans le logement pour une durée de trois mois ne mentionne pas le montant de l’indemnité. Il n’est fourni aucun état des lieux d’entrée, ni aucun élément sur la consistance du logement. »
Face à ces carences, le tribunal fixe souverainement l’indemnité à 560 euros mensuels, retenant le montant le plus bas figurant dans les décomptes. Cette solution illustre l’application du principe selon lequel le doute profite au défendeur. Le tribunal condamne en outre les occupants au paiement des charges récupérables « selon pièces justificatives », subordonnant cette obligation à la production ultérieure de justificatifs conformes au décret du 26 août 1987.
Cette décision rappelle aux bailleurs professionnels l’importance de constituer un dossier probatoire complet. L’absence d’état des lieux et de justification de la valeur locative conduit à une réduction significative des sommes allouées par rapport aux prétentions initiales.
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Hassan Kohen
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Le présent jugement, rendu par le tribunal de proximité du Raincy le 16 juin 2025, statue sur une demande d’expulsion d’un ancien salarié maintenu dans son logement de fonction après son licenciement pour faute grave.
Un employeur du secteur HLM avait embauché un gardien par contrat de travail à durée indéterminée le 16 janvier 2020. Par avenant du 31 juillet 2020, un logement de fonction situé en Seine-Saint-Denis lui avait été attribué pour faciliter l’exercice de ses fonctions. Le 29 octobre 2024, l’employeur a notifié au salarié son licenciement pour faute grave, en lui accordant un maintien dans les lieux jusqu’au 28 décembre 2024. Le salarié n’ayant pas libéré le logement à l’expiration de ce délai, une sommation de quitter les lieux lui a été signifiée le 10 janvier 2025. L’employeur a ensuite assigné le salarié et une occupante des lieux devant le juge des contentieux de la protection aux fins d’expulsion et de condamnation au paiement d’indemnités d’occupation.
Les défendeurs, régulièrement assignés, n’ont pas comparu. L’employeur a sollicité le constat de la perte du droit d’occupation, l’expulsion assortie d’une astreinte, ainsi que la condamnation solidaire des occupants au paiement des indemnités d’occupation et des frais irrépétibles.
La question posée au tribunal était de déterminer si un ancien salarié licencié, bénéficiaire d’un logement de fonction accessoire à son contrat de travail, pouvait être expulsé à l’issue du délai conventionnel de maintien dans les lieux et selon quelles modalités devait être fixée l’indemnité d’occupation due.
Le tribunal a jugé que le salarié était occupant sans droit ni titre depuis le 30 janvier 2025, a ordonné son expulsion ainsi que celle de tout occupant de son chef, et a fixé l’indemnité d’occupation mensuelle à 560 euros en l’absence d’éléments probants sur la valeur locative.
La décision présente un intérêt particulier en ce qu’elle précise le régime applicable au logement de fonction dans le secteur HLM (I) et qu’elle illustre les difficultés probatoires relatives à la fixation de l’indemnité d’occupation (II).
I. La qualification du logement de fonction et ses conséquences sur le régime d’occupation
Le tribunal procède à une analyse rigoureuse de la nature juridique du logement de fonction (A) avant d’en tirer les conséquences sur la compétence juridictionnelle et le droit d’occupation (B).
A. L’exclusion du statut protecteur de la loi du 6 juillet 1989
Le tribunal rappelle les termes de l’article 2 de la loi du 6 juillet 1989 selon lesquels ce texte « ne s’applique pas aux logements attribués ou loués en raison de l’exercice d’une fonction ou de l’occupation d’emploi ». Il constate que le logement litigieux avait été mis à disposition du salarié par avenant au contrat de travail, « pour une durée égale à celle du contrat de travail ».
Cette qualification emporte des conséquences considérables pour l’occupant. Le statut protecteur du bail d’habitation, notamment le droit au maintien dans les lieux et l’encadrement strict des motifs d’expulsion, ne trouve pas à s’appliquer. Le tribunal relève qu’il « n’est fait mention ni justifié d’aucune convention particulière qui réglerait la mise à disposition du logement », avec « uniquement un renvoi à la convention collective ». L’attribution du logement constituant « un accessoire à ce contrat », elle partage le sort du contrat de travail.
Cette solution s’inscrit dans une jurisprudence constante qui distingue le logement de fonction du bail d’habitation classique. Le critère déterminant réside dans le lien fonctionnel entre l’occupation du logement et l’exercice de l’activité professionnelle. En l’espèce, la qualité de gardien impliquait une présence sur site justifiant l’attribution d’un logement pour faciliter l’exercice des fonctions.
B. Le maintien temporaire dans les lieux prévu par la convention collective
Le tribunal applique l’article 3.3 de l’annexe II à la convention collective nationale des personnels des sociétés anonymes et fondations d’HLM du 27 avril 2020. Ce texte prévoit qu’« en cas de rupture du contrat de travail à l’initiative de l’employeur, le salarié qui occupe un logement de fonction bénéficie du maintien dans les lieux pendant une période de 3 mois ».
Le tribunal en déduit que le salarié « ne dispose plus de droit pour occuper le logement » depuis le 30 janvier 2025, soit trois mois après la notification du licenciement. Le décompte retenu mérite attention. La lettre de licenciement datée du 29 octobre 2024 accordait un maintien jusqu’au 28 décembre 2024, soit deux mois seulement. Le tribunal rectifie implicitement cette durée en appliquant le délai conventionnel de trois mois, plus favorable au salarié.
Cette interprétation protège le salarié licencié contre une stipulation contractuelle moins avantageuse. Elle rappelle que les dispositions conventionnelles constituent un plancher auquel l’employeur ne saurait déroger dans un sens défavorable. L’occupation au-delà de ce délai devient une occupation sans droit ni titre justifiant l’expulsion.
II. La détermination de l’indemnité d’occupation en l’absence d’éléments probatoires suffisants
Le tribunal examine le fondement juridique de l’indemnité d’occupation (A) avant de procéder à une évaluation pragmatique face aux carences probatoires de la demanderesse (B).
A. La double nature de l’indemnité d’occupation
Le tribunal fonde la condamnation au paiement de l’indemnité d’occupation sur l’article 1240 du code civil relatif à la responsabilité délictuelle. Il qualifie cette indemnité comme ayant « une nature mixte, compensatoire et indemnitaire », constituant « la contrepartie de l’occupation du bien après rupture du contrat et de son indisponibilité ».
Cette qualification permet de dépasser la distinction classique entre restitution et réparation. L’indemnité compense d’une part la privation de jouissance subie par le propriétaire, d’autre part le préjudice résultant de l’immobilisation du bien. Le tribunal relève que « l’occupation du logement prive la SA d’HLM LOGIREP de la jouissance du bien », ce qui justifie l’allocation d’une indemnité.
La solidarité retenue entre les deux occupants découle de leur qualité de « co-auteur du dommage ». Le tribunal constate que l’occupante avait déclaré lors de la sommation interpellative « occuper le logement en contrepartie de sommes versées en espèces » au salarié licencié. Cette sous-location irrégulière, qui constituait d’ailleurs l’un des motifs du licenciement pour faute grave, justifie la condamnation in solidum des deux occupants.
B. L’office du juge face à l’insuffisance des preuves
Le tribunal refuse de faire droit à l’intégralité des demandes indemnitaires de l’employeur. Il relève que celui-ci « ne communique aucun élément permettant d’apprécier la valeur locative » du logement. Les décomptes produits présentaient des incohérences, mentionnant des montants variant entre 559,65 euros et 1 342,84 euros selon les documents, avec « une facturation de consommations d’eau chaude et eau froide de plus de 400 euros par mois » inexpliquée.
Le tribunal souligne l’absence d’éléments essentiels. « La lettre de licenciement autorisant Monsieur [N] [L] à rester dans le logement pour une durée de trois mois ne mentionne pas le montant de l’indemnité. Il n’est fourni aucun état des lieux d’entrée, ni aucun élément sur la consistance du logement. »
Face à ces carences, le tribunal fixe souverainement l’indemnité à 560 euros mensuels, retenant le montant le plus bas figurant dans les décomptes. Cette solution illustre l’application du principe selon lequel le doute profite au défendeur. Le tribunal condamne en outre les occupants au paiement des charges récupérables « selon pièces justificatives », subordonnant cette obligation à la production ultérieure de justificatifs conformes au décret du 26 août 1987.
Cette décision rappelle aux bailleurs professionnels l’importance de constituer un dossier probatoire complet. L’absence d’état des lieux et de justification de la valeur locative conduit à une réduction significative des sommes allouées par rapport aux prétentions initiales.