Tribunal judiciaire de Bobigny, le 23 juin 2025, n°24/02615
Now using node v22.15.1 (npm v10.8.2) Utilisation de Node.js v20.19.4 et npm 10.8.2 Codex est déjà installé. Lancement de Codex… Le tribunal judiciaire de Bobigny, statuant en référé le 23 juin 2025, a tranché un litige locatif relatif à l’acquisition d’une clause résolutoire pour défaut d’assurance. La juridiction des contentieux de la protection a été saisie d’une demande d’expulsion et de condamnation provisionnelle, après délivrance d’un commandement visant la clause d’assurance et demeuré infructueux.
Les faits tiennent à trois conventions distinctes, portant sur un logement, un accès de stationnement et un garage, assorties d’obligations d’assurance du preneur. Un commandement de justifier d’une assurance contre les risques locatifs a été signifié le 25 mars 2022, sans régularisation dans le délai légal. La relation locative s’est concomitamment dégradée sur le terrain financier, avec un arriéré actualisé lors des débats.
La procédure a été introduite par assignation du 3 octobre 2024, aux fins de constat de la résiliation de plein droit, d’expulsion et de fixation d’une indemnité d’occupation. Le défendeur n’a pas comparu à l’audience de mai 2025, après un premier renvoi. Le demandeur a maintenu ses prétentions, en actualisant la dette et en invoquant l’absence persistante d’attestation d’assurance.
La question de droit portait sur les conditions d’acquisition de la clause résolutoire stipulée pour défaut d’assurance au regard de la loi du 6 juillet 1989, ainsi que sur l’office du juge des référés face à l’absence de contestation sérieuse. Se posait également la mesure de la réparation due après résiliation, sous la forme d’une indemnité d’occupation et d’une provision sur dette.
La juridiction a rappelé le cadre du référé: « L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. » Elle a visé le texte spécial applicable au bail d’habitation: « L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges aux termes convenus. Il est également obligé de s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier, lors de la remise des clés ainsi que chaque année à la demande du bailleur. » Elle a constaté l’acquisition de la clause résolutoire et ordonné l’expulsion, tout en fixant une indemnité d’occupation et une provision, intérêts et dépens à l’appui.
I. La résiliation de plein droit pour défaut d’assurance
A. Le contrôle des conditions légales et l’office du juge des référés
La décision articule fermement le droit spécial du bail et le référé général. Elle vise la stipulation d’une clause automatique d’assurance et le commandement demeuré infructueux. La motivation retient que « Il est prévu que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire produit ses effets un mois après délivrance d’un commandement demeuré infructueux. » L’absence d’attestation dans le délai d’un mois suffit à caractériser l’acquisition de la clause.
Le juge se borne à vérifier la réunion d’éléments objectifs, sans débattre de l’ampleur des impayés allégués. Le référé se justifie par l’absence de contestation sérieuse, dès lors que la pièce exigée n’est pas produite. Le cadre légal est rappelé en ces termes: « L’article 834 du code de procédure civile dispose que […] le juge […] peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse […]. » L’urgence découle de l’atteinte à la sécurité locative et de la nécessité de prévenir un risque non assuré.
Le constat d’acquisition est expressément daté. La juridiction énonce: « Les clauses résolutoires sont donc acquises depuis le 25 avril 2022, date à partir de laquelle le défendeur est devenu occupant sans droit ni titre des lieux, qu’il lui appartient désormais de quitter. » La solution distingue nettement le temps du contrat et celui de l’occupation postérieure, en faisant basculer le régime applicable vers l’indemnité d’occupation.
B. Les effets attachés à la résiliation et l’organisation de l’expulsion
L’expulsion est ordonnée avec les modalités classiques de l’exécution forcée, après commandement de quitter les lieux et avec concours possible de la force publique. Le régime des meubles suit les textes d’ordre public relatifs aux opérations d’expulsion, de sorte que leur sort est « régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution. » Cette articulation assure la protection conjointe des droits patrimoniaux et de la sécurité juridique des opérations.
La juridiction se conforme aux standards procéduraux en ménageant le délai légal d’exécution, en précisant les suites pratiques et en bornant l’office du juge des référés au constat et aux mesures provisoires utiles. Cette discipline de l’instance évite tout excès, tout en rétablissant une situation conforme au droit positif, compte tenu du manquement caractérisé à l’obligation d’assurance.
II. Le régime indemnitaire après résiliation et ses limites
A. L’indemnité d’occupation et la provision due au bailleur
Le changement de régime emporte remplacement du loyer par une indemnité compensatoire. La motivation est classique: « En occupant sans droit ni titre les lieux loués, le défendeur cause jusqu’à son départ un préjudice au propriétaire, résultant de l’indisponibilité du bien et de la perte des loyers et charges. En vertu de l’article 1240 du code civil, ce préjudice doit être réparé. » L’indemnité d’occupation s’aligne sur le loyer et les charges, ce qui assure une évaluation objective et prévisible.
La décision précise le mode de calcul et la justification au stade de l’exécution: « Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, le tout justifié au stade de l’exécution. » La provision sur la dette locative est accordée, intérêts légaux ventilés selon les périodes, ce qui manifeste la prudence du référé dans l’octroi des sommes exigibles à titre provisoire.
Le juge opère un tri entre les postes réclamés, excluant certains frais relevant des dépens: « La somme de 189,92 euros sera en conséquence déduite de la somme réclamée. » Cette correction affine la créance, limite les risques de double imputation et garantit la cohérence des chefs de condamnation entre provision et dépens.
B. Appréciation de la solution au regard du droit positif et de sa portée
La solution s’inscrit dans une ligne jurisprudentielle constante, admettant l’automaticité de la clause d’assurance après commandement infructueux. Le contrôle se focalise sur la réalité du manquement, sans disproportion manifeste, l’exécution étant encadrée par les textes du code des procédures civiles d’exécution. L’usage du référé, justifié par l’absence de contestation sérieuse, demeure mesuré et rigoureux.
La portée pratique est nette pour les acteurs du logement. L’ordonnance rappelle que la prévention du risque locatif par l’assurance constitue une obligation cardinale et autonome. Elle confirme aussi que l’indemnité d’occupation prend le relais du loyer, selon une méthode lisible et stabilisée. En matière de créances, la sélection des postes provisionnels et la correction des frais confortent une pratique contentieuse attentive à la structure des dépens.
Enfin, la motivation concilie efficacité et sécurité juridique. Le constat daté de la résiliation, l’organisation de l’expulsion et la fixation de l’indemnité respectent l’économie du référé. La décision renforce la prévisibilité du régime applicable au défaut d’assurance, en rappelant que le respect des commandements demeure déterminant, même en présence de difficultés financières ou procédurales non régularisées.
Nos données proviennent de la Cour de cassation (Judilibre), du Conseil d'État, de la DILA, de la Cour de justice de l'Union européenne ainsi que de la Cour européenne des droits de l'Homme.
Avocat Associé
Hassan Kohen
Avocat au Barreau de Paris • Droit Pénal & Droit du Travail
Maître Kohen, avocat à Paris en droit pénal et droit du travail, accompagne ses clients avec rigueur et discrétion dans toutes leurs démarches juridiques, qu'il s'agisse de procédures pénales ou de litiges liés au droit du travail.
Now using node v22.15.1 (npm v10.8.2)
Utilisation de Node.js v20.19.4 et npm 10.8.2
Codex est déjà installé.
Lancement de Codex…
Le tribunal judiciaire de Bobigny, statuant en référé le 23 juin 2025, a tranché un litige locatif relatif à l’acquisition d’une clause résolutoire pour défaut d’assurance. La juridiction des contentieux de la protection a été saisie d’une demande d’expulsion et de condamnation provisionnelle, après délivrance d’un commandement visant la clause d’assurance et demeuré infructueux.
Les faits tiennent à trois conventions distinctes, portant sur un logement, un accès de stationnement et un garage, assorties d’obligations d’assurance du preneur. Un commandement de justifier d’une assurance contre les risques locatifs a été signifié le 25 mars 2022, sans régularisation dans le délai légal. La relation locative s’est concomitamment dégradée sur le terrain financier, avec un arriéré actualisé lors des débats.
La procédure a été introduite par assignation du 3 octobre 2024, aux fins de constat de la résiliation de plein droit, d’expulsion et de fixation d’une indemnité d’occupation. Le défendeur n’a pas comparu à l’audience de mai 2025, après un premier renvoi. Le demandeur a maintenu ses prétentions, en actualisant la dette et en invoquant l’absence persistante d’attestation d’assurance.
La question de droit portait sur les conditions d’acquisition de la clause résolutoire stipulée pour défaut d’assurance au regard de la loi du 6 juillet 1989, ainsi que sur l’office du juge des référés face à l’absence de contestation sérieuse. Se posait également la mesure de la réparation due après résiliation, sous la forme d’une indemnité d’occupation et d’une provision sur dette.
La juridiction a rappelé le cadre du référé: « L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. » Elle a visé le texte spécial applicable au bail d’habitation: « L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges aux termes convenus. Il est également obligé de s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier, lors de la remise des clés ainsi que chaque année à la demande du bailleur. » Elle a constaté l’acquisition de la clause résolutoire et ordonné l’expulsion, tout en fixant une indemnité d’occupation et une provision, intérêts et dépens à l’appui.
I. La résiliation de plein droit pour défaut d’assurance
A. Le contrôle des conditions légales et l’office du juge des référés
La décision articule fermement le droit spécial du bail et le référé général. Elle vise la stipulation d’une clause automatique d’assurance et le commandement demeuré infructueux. La motivation retient que « Il est prévu que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire produit ses effets un mois après délivrance d’un commandement demeuré infructueux. » L’absence d’attestation dans le délai d’un mois suffit à caractériser l’acquisition de la clause.
Le juge se borne à vérifier la réunion d’éléments objectifs, sans débattre de l’ampleur des impayés allégués. Le référé se justifie par l’absence de contestation sérieuse, dès lors que la pièce exigée n’est pas produite. Le cadre légal est rappelé en ces termes: « L’article 834 du code de procédure civile dispose que […] le juge […] peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse […]. » L’urgence découle de l’atteinte à la sécurité locative et de la nécessité de prévenir un risque non assuré.
Le constat d’acquisition est expressément daté. La juridiction énonce: « Les clauses résolutoires sont donc acquises depuis le 25 avril 2022, date à partir de laquelle le défendeur est devenu occupant sans droit ni titre des lieux, qu’il lui appartient désormais de quitter. » La solution distingue nettement le temps du contrat et celui de l’occupation postérieure, en faisant basculer le régime applicable vers l’indemnité d’occupation.
B. Les effets attachés à la résiliation et l’organisation de l’expulsion
L’expulsion est ordonnée avec les modalités classiques de l’exécution forcée, après commandement de quitter les lieux et avec concours possible de la force publique. Le régime des meubles suit les textes d’ordre public relatifs aux opérations d’expulsion, de sorte que leur sort est « régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution. » Cette articulation assure la protection conjointe des droits patrimoniaux et de la sécurité juridique des opérations.
La juridiction se conforme aux standards procéduraux en ménageant le délai légal d’exécution, en précisant les suites pratiques et en bornant l’office du juge des référés au constat et aux mesures provisoires utiles. Cette discipline de l’instance évite tout excès, tout en rétablissant une situation conforme au droit positif, compte tenu du manquement caractérisé à l’obligation d’assurance.
II. Le régime indemnitaire après résiliation et ses limites
A. L’indemnité d’occupation et la provision due au bailleur
Le changement de régime emporte remplacement du loyer par une indemnité compensatoire. La motivation est classique: « En occupant sans droit ni titre les lieux loués, le défendeur cause jusqu’à son départ un préjudice au propriétaire, résultant de l’indisponibilité du bien et de la perte des loyers et charges. En vertu de l’article 1240 du code civil, ce préjudice doit être réparé. » L’indemnité d’occupation s’aligne sur le loyer et les charges, ce qui assure une évaluation objective et prévisible.
La décision précise le mode de calcul et la justification au stade de l’exécution: « Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, le tout justifié au stade de l’exécution. » La provision sur la dette locative est accordée, intérêts légaux ventilés selon les périodes, ce qui manifeste la prudence du référé dans l’octroi des sommes exigibles à titre provisoire.
Le juge opère un tri entre les postes réclamés, excluant certains frais relevant des dépens: « La somme de 189,92 euros sera en conséquence déduite de la somme réclamée. » Cette correction affine la créance, limite les risques de double imputation et garantit la cohérence des chefs de condamnation entre provision et dépens.
B. Appréciation de la solution au regard du droit positif et de sa portée
La solution s’inscrit dans une ligne jurisprudentielle constante, admettant l’automaticité de la clause d’assurance après commandement infructueux. Le contrôle se focalise sur la réalité du manquement, sans disproportion manifeste, l’exécution étant encadrée par les textes du code des procédures civiles d’exécution. L’usage du référé, justifié par l’absence de contestation sérieuse, demeure mesuré et rigoureux.
La portée pratique est nette pour les acteurs du logement. L’ordonnance rappelle que la prévention du risque locatif par l’assurance constitue une obligation cardinale et autonome. Elle confirme aussi que l’indemnité d’occupation prend le relais du loyer, selon une méthode lisible et stabilisée. En matière de créances, la sélection des postes provisionnels et la correction des frais confortent une pratique contentieuse attentive à la structure des dépens.
Enfin, la motivation concilie efficacité et sécurité juridique. Le constat daté de la résiliation, l’organisation de l’expulsion et la fixation de l’indemnité respectent l’économie du référé. La décision renforce la prévisibilité du régime applicable au défaut d’assurance, en rappelant que le respect des commandements demeure déterminant, même en présence de difficultés financières ou procédurales non régularisées.