Tribunal judiciaire de Bobigny, le 23 juin 2025, n°24/06291
Le tribunal de proximité de Pantin, 23 juin 2025, juge des contentieux de la protection, statue sur la résiliation d’un bail d’habitation et ses suites. Le litige porte sur des impayés persistants, un constat de suroccupation et un soupçon de sous-location. Il oppose un bailleur à son locataire dans un studio de petite surface.
Le bailleur a fait délivrer un commandement de payer le 11 mai 2023, demeuré sans effet dans le délai légal. Des constats de commissaire de justice des 12 novembre 2024 et 13 février 2025, puis un procès-verbal d’hygiène du 28 janvier 2025, attestent d’une suroccupation manifeste. Le locataire conteste toute sous-location, évoque des personnes de passage, et invoque sa précarité. Les demandes portent sur la constatation de la résiliation, l’expulsion, les arriérés et une indemnité d’occupation.
Assignation a été délivrée le 27 juin 2024. Plusieurs renvois ont suivi, le défendeur ayant obtenu l’aide juridictionnelle. Par note en délibéré, la dette a été actualisée à 12 049,71 euros au 1er avril 2025. La question juridique tient à la gravité des manquements justifiant une résolution judiciaire du bail et à la détermination de ses effets financiers et procéduraux.
La juridiction rappelle que « la résolution du contrat, qui résulte en cas d’inexécution suffisamment grave, […] peut en toute hypothèse être demandée en justice » et que « [i]l appartient au juge d’apprécier souverainement si les manquements imputés sont d’une gravité suffisante ». Elle retient que « [c]e manquement répété depuis plusieurs mois est suffisamment grave », prononce la résiliation au 11 juillet 2023, ordonne l’expulsion, fixe une indemnité d’occupation et condamne le locataire au paiement de 12 049,71 euros, intérêts inclus selon une ventilation précise.
I. L’appréciation judiciaire de la gravité des manquements
A. Le non-paiement répété du loyer comme atteinte à une obligation essentielle Le raisonnement s’adosse aux articles 1224 et 1228 du code civil, combinés avec l’article 1728 et la loi du 6 juillet 1989. L’obligation de paiement caractérise la contrepartie directe de la jouissance des lieux, donc l’essence même du bail. Le tribunal constate la délivrance d’un commandement de payer au 11 mai 2023, demeuré infructueux au terme du délai. Il souligne que l’arriéré s’est prolongé sur plusieurs mois, révélant une inexécution persistante.
La motivation, formulée de manière sobre, met l’accent sur la gravité intrinsèque du défaut de paiement. En relevant que « [c]e manquement répété depuis plusieurs mois est suffisamment grave », la juridiction qualifie juridiquement la défaillance comme cause de résolution. Le contrôle demeure souverain, mais s’inscrit dans une orthodoxie constante, attentive à la régularité des échéances plutôt qu’à des à-coups isolés.
B. La suroccupation et la sous-location alléguée comme éléments aggravants Les constatations matérielles apportent un faisceau d’indices aggravants. Le service d’hygiène relève qu’il « est constaté la présence de deux personnes dans le logement plus celle du locataire […]. L’une d’entre elle affirme payer un loyer au locataire ». Ces mentions, corroborées par des constats antérieurs, étayent une suroccupation incompatible avec la destination des lieux.
L’imputation d’une sous-location, fût-elle contestée, est appréciée à l’aune des éléments objectifs. Le tribunal en tire une atteinte aux obligations légales de jouissance paisible et d’usage conforme. Sans ériger ce grief en fondement principal, il l’agrège à l’arriéré pour apprécier la gravité globale. L’articulation de plusieurs manquements renforce la cohérence du prononcé résolutoire.
II. Le régime de la résolution et ses conséquences accessoires
A. La date d’effet de la résiliation et l’articulation des fondements La juridiction retient l’effet de la résiliation au 11 juillet 2023. Elle mobilise l’article 1229 du code civil, qui permet de fixer la date d’effet, tout en situant l’inexécution dans la trajectoire ouverte par le commandement resté infructueux. Cette détermination concilie la logique contractuelle de la résolution judiciaire avec la chronologie procédurale propre au bail d’habitation.
La solution évite toute confusion entre régimes, en privilégiant une fixation claire de la date d’extinction des obligations locatives. Elle ménage ainsi le passage à l’occupation sans titre et prépare la liquidation financière. Le rappel que « [l]a résolution […] peut […] être demandée en justice » éclaire la liberté du juge dans l’ordonnancement des effets.
B. L’indemnité d’occupation, les intérêts et les dépens Le tribunal retient que « [l]’occupation des locaux du bailleur justifie la fixation d’une indemnité d’occupation » égale au loyer majoré des charges. Cette base, classique, vise à éviter tout enrichissement injustifié pendant l’occupation post-résiliation. La condamnation porte sur 12 049,71 euros au 1er avril 2025, la créance n’étant « pas sérieusement contestable ».
La décision ordonne les intérêts au taux légal à compter du 11 mai 2023 sur 4 036,82 euros, puis du 1er avril 2025 pour le surplus, opérant une ventilation temporelle rigoureuse. L’exécution provisoire de droit et la condamnation aux dépens, incluant le coût du commandement, complètent l’économie de la solution. L’ensemble dessine une liquidation mesurée, conforme aux textes et à la chronologie constatée.
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Avocat Associé
Hassan Kohen
Avocat au Barreau de Paris • Droit Pénal & Droit du Travail
Maître Kohen, avocat à Paris en droit pénal et droit du travail, accompagne ses clients avec rigueur et discrétion dans toutes leurs démarches juridiques, qu'il s'agisse de procédures pénales ou de litiges liés au droit du travail.
Le tribunal de proximité de Pantin, 23 juin 2025, juge des contentieux de la protection, statue sur la résiliation d’un bail d’habitation et ses suites. Le litige porte sur des impayés persistants, un constat de suroccupation et un soupçon de sous-location. Il oppose un bailleur à son locataire dans un studio de petite surface.
Le bailleur a fait délivrer un commandement de payer le 11 mai 2023, demeuré sans effet dans le délai légal. Des constats de commissaire de justice des 12 novembre 2024 et 13 février 2025, puis un procès-verbal d’hygiène du 28 janvier 2025, attestent d’une suroccupation manifeste. Le locataire conteste toute sous-location, évoque des personnes de passage, et invoque sa précarité. Les demandes portent sur la constatation de la résiliation, l’expulsion, les arriérés et une indemnité d’occupation.
Assignation a été délivrée le 27 juin 2024. Plusieurs renvois ont suivi, le défendeur ayant obtenu l’aide juridictionnelle. Par note en délibéré, la dette a été actualisée à 12 049,71 euros au 1er avril 2025. La question juridique tient à la gravité des manquements justifiant une résolution judiciaire du bail et à la détermination de ses effets financiers et procéduraux.
La juridiction rappelle que « la résolution du contrat, qui résulte en cas d’inexécution suffisamment grave, […] peut en toute hypothèse être demandée en justice » et que « [i]l appartient au juge d’apprécier souverainement si les manquements imputés sont d’une gravité suffisante ». Elle retient que « [c]e manquement répété depuis plusieurs mois est suffisamment grave », prononce la résiliation au 11 juillet 2023, ordonne l’expulsion, fixe une indemnité d’occupation et condamne le locataire au paiement de 12 049,71 euros, intérêts inclus selon une ventilation précise.
I. L’appréciation judiciaire de la gravité des manquements
A. Le non-paiement répété du loyer comme atteinte à une obligation essentielle
Le raisonnement s’adosse aux articles 1224 et 1228 du code civil, combinés avec l’article 1728 et la loi du 6 juillet 1989. L’obligation de paiement caractérise la contrepartie directe de la jouissance des lieux, donc l’essence même du bail. Le tribunal constate la délivrance d’un commandement de payer au 11 mai 2023, demeuré infructueux au terme du délai. Il souligne que l’arriéré s’est prolongé sur plusieurs mois, révélant une inexécution persistante.
La motivation, formulée de manière sobre, met l’accent sur la gravité intrinsèque du défaut de paiement. En relevant que « [c]e manquement répété depuis plusieurs mois est suffisamment grave », la juridiction qualifie juridiquement la défaillance comme cause de résolution. Le contrôle demeure souverain, mais s’inscrit dans une orthodoxie constante, attentive à la régularité des échéances plutôt qu’à des à-coups isolés.
B. La suroccupation et la sous-location alléguée comme éléments aggravants
Les constatations matérielles apportent un faisceau d’indices aggravants. Le service d’hygiène relève qu’il « est constaté la présence de deux personnes dans le logement plus celle du locataire […]. L’une d’entre elle affirme payer un loyer au locataire ». Ces mentions, corroborées par des constats antérieurs, étayent une suroccupation incompatible avec la destination des lieux.
L’imputation d’une sous-location, fût-elle contestée, est appréciée à l’aune des éléments objectifs. Le tribunal en tire une atteinte aux obligations légales de jouissance paisible et d’usage conforme. Sans ériger ce grief en fondement principal, il l’agrège à l’arriéré pour apprécier la gravité globale. L’articulation de plusieurs manquements renforce la cohérence du prononcé résolutoire.
II. Le régime de la résolution et ses conséquences accessoires
A. La date d’effet de la résiliation et l’articulation des fondements
La juridiction retient l’effet de la résiliation au 11 juillet 2023. Elle mobilise l’article 1229 du code civil, qui permet de fixer la date d’effet, tout en situant l’inexécution dans la trajectoire ouverte par le commandement resté infructueux. Cette détermination concilie la logique contractuelle de la résolution judiciaire avec la chronologie procédurale propre au bail d’habitation.
La solution évite toute confusion entre régimes, en privilégiant une fixation claire de la date d’extinction des obligations locatives. Elle ménage ainsi le passage à l’occupation sans titre et prépare la liquidation financière. Le rappel que « [l]a résolution […] peut […] être demandée en justice » éclaire la liberté du juge dans l’ordonnancement des effets.
B. L’indemnité d’occupation, les intérêts et les dépens
Le tribunal retient que « [l]’occupation des locaux du bailleur justifie la fixation d’une indemnité d’occupation » égale au loyer majoré des charges. Cette base, classique, vise à éviter tout enrichissement injustifié pendant l’occupation post-résiliation. La condamnation porte sur 12 049,71 euros au 1er avril 2025, la créance n’étant « pas sérieusement contestable ».
La décision ordonne les intérêts au taux légal à compter du 11 mai 2023 sur 4 036,82 euros, puis du 1er avril 2025 pour le surplus, opérant une ventilation temporelle rigoureuse. L’exécution provisoire de droit et la condamnation aux dépens, incluant le coût du commandement, complètent l’économie de la solution. L’ensemble dessine une liquidation mesurée, conforme aux textes et à la chronologie constatée.