Tribunal judiciaire de Bobigny, le 23 juin 2025, n°24/08063
Rendu par le tribunal de proximité de [Localité 11] le 23 juin 2025, le jugement tranche un litige relatif à la résiliation d’un contrat de résidence au sein d’une résidence sociale, consécutive à des impayés et assortie d’une demande d’expulsion et de condamnations pécuniaires. Un contrat de résidence a été conclu le 9 mai 2020. Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié le 25 janvier 2024. Une assignation a suivi le 16 juillet 2024. À l’audience du 12 mai 2025, le gestionnaire a actualisé la créance à 13.208,52 euros, l’occupant reconnaissant l’ardoise et indiquant des versements mensuels de 100 euros sans solliciter de délais.
La juridiction devait déterminer le statut applicable aux résidences sociales, apprécier la validité de la mise en œuvre d’une clause résolutoire au regard des seuils d’impayés, et fixer les conséquences d’une occupation postérieure à la résiliation. Elle retient le régime spécifique des logements-foyers, constate la réunion des conditions d’acquisition de la clause résolutoire et la « résiliation à compter du 10 juin 2024 », ordonne l’expulsion et condamne au paiement de l’arriéré ainsi qu’à une indemnité d’occupation équivalente à la valeur locative.
I. La qualification du régime applicable et la résiliation pour impayés
A. Le statut dérogatoire des résidences sociales et l’exclusion du maintien dans les lieux Le juge affirme d’emblée que le logement « est soumis à une réglementation spécifique qui exclut le droit au maintien dans les lieux » et que « ces dispositions sont d’ordre public ». Cette position s’enracine dans les articles L.631-12 et suivants du code de la construction et de l’habitation, qui consacrent un régime autonome pour les logements-foyers, inapplicable au droit commun de la loi du 6 juillet 1989 par renvoi de l’article 25-3. L’office du juge est alors de raisonner à partir de ce bloc normatif, sans transposer le droit au maintien ni la mécanique protectrice des baux d’habitation ordinaires.
Le cœur de ce statut tient à la temporalité et à la souplesse du titre d’occupation. Le jugement cite que « le contrat est conclu pour une durée d’un mois et tacitement reconduit à la seule volonté de la personne logée ». La protection de l’occupant ne disparaît pas pour autant, mais elle se reconfigure autour de conditions limitatives de résiliation tenant aux impayés, aux manquements graves, à la cessation d’activité ou à la perte des conditions d’admission. La norme, plus fonctionnelle, sert ici la gestion d’établissements à vocation sociale tout en conservant un noyau d’ordre public.
B. La combinaison clause résolutoire, mise en demeure et seuils légaux d’impayés La juridiction articule les articles 1224, 1225 et 1229 du code civil avec les articles L.633-2 et R.633-3 du code de la construction et de l’habitation. Elle rappelle que la clause résolutoire requiert une mise en demeure régulière, et souligne qu’« il est jugé au visa de ce texte que la mise en œuvre de la clause résolutoire du contrat de résidence d’un logement-foyer est subordonnée à la remise effective de la lettre de mise en demeure ». La rigueur probatoire sur la remise, propre à ce contentieux, conditionne l’efficacité de la clause.
Le motif central repose sur les seuils d’impayés définis par l’article R.633-3 : « La résiliation peut être décidée pour impayé, lorsque trois termes mensuels consécutifs […] sont impayés ou bien […] lorsqu’une somme au moins égale à deux fois le montant mensuel […] reste due ». Le juge constate que le commandement du 25 janvier 2024 visait un montant « équivalent à trois termes consécutifs de loyers » et qu’aucune régularisation intégrale n’est intervenue dans le délai utile, de sorte que les conditions d’acquisition de la clause étaient réunies au 10 juin 2024. La référence à l’article 1229 pour qualifier l’anéantissement de « résiliation » s’accorde avec un contrat à exécution successive, confirmant une lecture cohérente du couple droit civil/droit spécial.
II. Les effets financiers et la portée pratique de la solution
A. L’arriéré, les intérêts et l’indemnité d’occupation à la valeur locative La juridiction applique classiquement les articles 1103 et 1217 du code civil pour l’arriéré jusqu’à la date de résiliation, en assortissant une partie de la somme d’intérêts au taux légal à compter du commandement, le surplus courant à compter de la signification du jugement. L’assiette temporelle distingue utilement la période antérieure et la phase d’exécution.
S’agissant de l’occupation postérieure, le jugement retient que « le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du contrat de résidence constitue une faute civile » et que « l’indemnité d’occupation due à ce titre doit donc être fixée à la valeur locative du bien ». La solution, conforme à la logique réparatrice, évite de reconstituer artificiellement un loyer, tout en préservant l’équilibre financier de la gestion sociale. L’indemnité, égale aux sommes qui auraient été dues, court jusqu’à libération des lieux, ce qui incite à une restitution diligente sans méconnaître la finalité d’intérêt général attachée à ces structures.
B. Les enseignements procéduraux et les limites de la motivation retenue Le jugement réaffirme l’exigence de traçabilité de la mise en demeure, dont l’« effective » remise conditionne la clause résolutoire, et rappelle l’exécution provisoire de plein droit, levier procédural déterminant en matière d’impayés récurrents. La motivation synthétise les textes spéciaux et civils, confortant une grille de lecture stable pour les gestionnaires comme pour les occupants.
Deux réserves apparaissent toutefois. D’abord, la date retenue de résiliation aurait gagné à être explicitée au regard des délais précis applicables, afin de prévenir toute ambiguïté sur le point de départ des effets. Ensuite, si l’occupant n’a pas sollicité de délais, le cadre des logements-foyers n’exclut pas, en principe, l’office d’un aménagement judiciaire lorsque les conditions légales sont réunies. L’économie générale de la décision demeure néanmoins cohérente avec l’objet du régime et protège la finalité sociale des établissements sans sacrifier l’exigence de sécurité juridique.
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Avocat Associé
Hassan Kohen
Avocat au Barreau de Paris • Droit Pénal & Droit du Travail
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Rendu par le tribunal de proximité de [Localité 11] le 23 juin 2025, le jugement tranche un litige relatif à la résiliation d’un contrat de résidence au sein d’une résidence sociale, consécutive à des impayés et assortie d’une demande d’expulsion et de condamnations pécuniaires. Un contrat de résidence a été conclu le 9 mai 2020. Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié le 25 janvier 2024. Une assignation a suivi le 16 juillet 2024. À l’audience du 12 mai 2025, le gestionnaire a actualisé la créance à 13.208,52 euros, l’occupant reconnaissant l’ardoise et indiquant des versements mensuels de 100 euros sans solliciter de délais.
La juridiction devait déterminer le statut applicable aux résidences sociales, apprécier la validité de la mise en œuvre d’une clause résolutoire au regard des seuils d’impayés, et fixer les conséquences d’une occupation postérieure à la résiliation. Elle retient le régime spécifique des logements-foyers, constate la réunion des conditions d’acquisition de la clause résolutoire et la « résiliation à compter du 10 juin 2024 », ordonne l’expulsion et condamne au paiement de l’arriéré ainsi qu’à une indemnité d’occupation équivalente à la valeur locative.
I. La qualification du régime applicable et la résiliation pour impayés
A. Le statut dérogatoire des résidences sociales et l’exclusion du maintien dans les lieux
Le juge affirme d’emblée que le logement « est soumis à une réglementation spécifique qui exclut le droit au maintien dans les lieux » et que « ces dispositions sont d’ordre public ». Cette position s’enracine dans les articles L.631-12 et suivants du code de la construction et de l’habitation, qui consacrent un régime autonome pour les logements-foyers, inapplicable au droit commun de la loi du 6 juillet 1989 par renvoi de l’article 25-3. L’office du juge est alors de raisonner à partir de ce bloc normatif, sans transposer le droit au maintien ni la mécanique protectrice des baux d’habitation ordinaires.
Le cœur de ce statut tient à la temporalité et à la souplesse du titre d’occupation. Le jugement cite que « le contrat est conclu pour une durée d’un mois et tacitement reconduit à la seule volonté de la personne logée ». La protection de l’occupant ne disparaît pas pour autant, mais elle se reconfigure autour de conditions limitatives de résiliation tenant aux impayés, aux manquements graves, à la cessation d’activité ou à la perte des conditions d’admission. La norme, plus fonctionnelle, sert ici la gestion d’établissements à vocation sociale tout en conservant un noyau d’ordre public.
B. La combinaison clause résolutoire, mise en demeure et seuils légaux d’impayés
La juridiction articule les articles 1224, 1225 et 1229 du code civil avec les articles L.633-2 et R.633-3 du code de la construction et de l’habitation. Elle rappelle que la clause résolutoire requiert une mise en demeure régulière, et souligne qu’« il est jugé au visa de ce texte que la mise en œuvre de la clause résolutoire du contrat de résidence d’un logement-foyer est subordonnée à la remise effective de la lettre de mise en demeure ». La rigueur probatoire sur la remise, propre à ce contentieux, conditionne l’efficacité de la clause.
Le motif central repose sur les seuils d’impayés définis par l’article R.633-3 : « La résiliation peut être décidée pour impayé, lorsque trois termes mensuels consécutifs […] sont impayés ou bien […] lorsqu’une somme au moins égale à deux fois le montant mensuel […] reste due ». Le juge constate que le commandement du 25 janvier 2024 visait un montant « équivalent à trois termes consécutifs de loyers » et qu’aucune régularisation intégrale n’est intervenue dans le délai utile, de sorte que les conditions d’acquisition de la clause étaient réunies au 10 juin 2024. La référence à l’article 1229 pour qualifier l’anéantissement de « résiliation » s’accorde avec un contrat à exécution successive, confirmant une lecture cohérente du couple droit civil/droit spécial.
II. Les effets financiers et la portée pratique de la solution
A. L’arriéré, les intérêts et l’indemnité d’occupation à la valeur locative
La juridiction applique classiquement les articles 1103 et 1217 du code civil pour l’arriéré jusqu’à la date de résiliation, en assortissant une partie de la somme d’intérêts au taux légal à compter du commandement, le surplus courant à compter de la signification du jugement. L’assiette temporelle distingue utilement la période antérieure et la phase d’exécution.
S’agissant de l’occupation postérieure, le jugement retient que « le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du contrat de résidence constitue une faute civile » et que « l’indemnité d’occupation due à ce titre doit donc être fixée à la valeur locative du bien ». La solution, conforme à la logique réparatrice, évite de reconstituer artificiellement un loyer, tout en préservant l’équilibre financier de la gestion sociale. L’indemnité, égale aux sommes qui auraient été dues, court jusqu’à libération des lieux, ce qui incite à une restitution diligente sans méconnaître la finalité d’intérêt général attachée à ces structures.
B. Les enseignements procéduraux et les limites de la motivation retenue
Le jugement réaffirme l’exigence de traçabilité de la mise en demeure, dont l’« effective » remise conditionne la clause résolutoire, et rappelle l’exécution provisoire de plein droit, levier procédural déterminant en matière d’impayés récurrents. La motivation synthétise les textes spéciaux et civils, confortant une grille de lecture stable pour les gestionnaires comme pour les occupants.
Deux réserves apparaissent toutefois. D’abord, la date retenue de résiliation aurait gagné à être explicitée au regard des délais précis applicables, afin de prévenir toute ambiguïté sur le point de départ des effets. Ensuite, si l’occupant n’a pas sollicité de délais, le cadre des logements-foyers n’exclut pas, en principe, l’office d’un aménagement judiciaire lorsque les conditions légales sont réunies. L’économie générale de la décision demeure néanmoins cohérente avec l’objet du régime et protège la finalité sociale des établissements sans sacrifier l’exigence de sécurité juridique.