Tribunal judiciaire de Bobigny, le 23 juin 2025, n°24/11156
Rendu par le tribunal de proximité de Pantin le 23 juin 2025, le jugement tranche un litige né d’un bail d’habitation comportant une clause résolutoire. Un commandement de payer avait été délivré le 29 août 2024 pour un montant principal de 2 753,25 euros, reproduisant les mentions légales exigées. À l’audience, les preneurs n’ont pas comparu, ni sollicité de délais de paiement, tandis que le bailleur s’est opposé à leur octroi. La dette, actualisée au 31 mars 2025, ressortait à 5 416,46 euros hors frais de procédure. Le préfet avait été régulièrement avisé plus de deux mois avant l’audience.
La procédure est marquée par l’assignation en constat d’acquisition de la clause résolutoire, expulsion, fixation d’une indemnité d’occupation et condamnation aux arriérés. Le juge rappelle la notification au représentant de l’État, vérifie le contenu du commandement, puis statue après dépôt d’un dossier actualisé par le demandeur. Les défendeurs, bien que régulièrement assignés, n’ont présenté ni moyens ni demandes, notamment au titre des délais et de la suspension.
La question de droit réside dans les conditions d’acquisition de la clause résolutoire prévue à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, et dans l’étendue des pouvoirs du juge pour en suspendre les effets. Elle porte aussi sur les suites de la résiliation, quant à l’expulsion et à l’indemnité d’occupation, ainsi que sur la liquidation de la dette locative et de ses intérêts.
Le juge constate l’acquisition de la clause résolutoire au 29 octobre 2024, refuse toute suspension faute de demande et de reprise du loyer courant, ordonne l’expulsion, fixe l’indemnité d’occupation au montant du loyer majoré des charges et condamne solidairement au paiement des sommes dues avec intérêts. « Les sommes visées au commandement n’ayant pas été réglées ni dans le délai de deux mois selon la clause résolutoire inscrite au bail, ni dans le délai de six semaines prévu par la loi, ni dans le délai demandé dans le commandement de payer , il y a lieu en conséquence de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 29-10-24. »
I) Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire et leurs effets
A) La régularité du commandement et la réunion des conditions légales
Le juge vérifie d’abord la recevabilité de l’action au regard de l’information préfectorale préalable. Il retient que « le représentant de l’État dans le Département a bien été avisé de l’assignation en expulsion plus de deux mois avant la présente audience , la demande étant en conséquence recevable. » Le commandement du 29 août 2024 visait expressément la clause résolutoire et reproduisait les mentions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et de la loi du 31 mai 1990, garantissant l’information du locataire. L’absence de règlement dans les délais légal et conventionnel emporte la déchéance du terme et l’acquisition automatique de la clause.
Cette articulation, classique, associe contrôle formel du commandement et vérification matérielle du défaut de paiement dans les délais requis. La formule précitée, reproduite mot pour mot, atteste que l’exigence cumulative de délais et de mentions a été satisfaite. Le constat d’acquisition s’impose alors, sans qu’un examen de proportionnalité ne soit entrepris, le texte ménageant ses propres garde-fous.
B) L’impossibilité d’une suspension en l’absence de demande et de reprise
Le cœur du raisonnement porte sur la suspension des effets de la clause. Le juge cite le texte applicable : « Selon l’article 24 de loi du 6 juillet 1989 dans sa version du 29-07-23 “VII. – Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. » Il en déduit, au vu de l’absence de comparution et de toute requête, qu’« Il ne peut donc être accordé des délais de paiement assortis de la suspension de la clause résolutoire. »
Cette solution respecte la double condition légale, tenant à la saisine en ce sens et à la reprise du loyer courant. L’exigence d’initiative du locataire, jointe à la régularité des versements, borne le pouvoir du juge. En l’absence de toute demande et de toute preuve de reprise, aucune suspension ne peut être prononcée, la clause reprenant son plein effet.
II) Portée de la décision et appréciation de ses conséquences
A) Une application stricte de l’article 24 conforme à l’économie du texte
Le jugement s’inscrit dans une lecture fidèle du mécanisme résolutoire de plein droit. Le texte déclenche la résiliation par l’effet d’un commandement mentionné et demeuré infructueux, tout en ouvrant une faculté encadrée de suspension. La décision se borne à constater la réunion des conditions et à écarter la suspension, faute d’une demande procéduralement pertinente et d’une reprise de l’intégralité du loyer courant. Cette rigueur préserve la sécurité juridique du bail et la prévisibilité des suites procédurales.
L’absence de délais de grâce autonomes évite les confusions fréquentes entre délais procéduraux, délais de paiement et suspension des effets de la clause. Le standard adopté privilégie la cohérence de l’ensemble, sans priver le locataire diligent de la voie de la saisine et de l’étalement, lorsque les conditions sont remplies et établies.
B) Les suites exécutoires, l’indemnité d’occupation et la liquidation de la dette
La résiliation acquise justifie l’expulsion après commandement de quitter les lieux, sous réserve des délais légaux. Le juge le rappelle en ces termes : « La partie défenderesse étant donc occupant sans droit ni titre à compter de cette date , son expulsion est ordonnée . » L’occupation postérieure au terme contractuel fonde une indemnité au moins égale au loyer augmenté des charges récupérables, indexée comme le bail. Le dispositif précise ainsi : « FIXE le montant de l’indemnité d’occupation au montant du loyer , les charges en plus, indexable à compter du terme du bail , ».
La dette est liquidée sur pièces, intérêts au taux légal courant à la date du commandement pour la somme alors exigible, puis à compter de l’actualisation pour le solde. Le cumul avec une indemnité procédurale mesurée et les dépens, commandement compris, achève la réparation. L’économie d’ensemble demeure proportionnée, la base de l’indemnité d’occupation épousant le prix contractuel, sans majoration punitive, et l’exécution provisoire s’attachant de droit à la décision de première instance.
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Avocat Associé
Hassan Kohen
Avocat au Barreau de Paris • Droit Pénal & Droit du Travail
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Rendu par le tribunal de proximité de Pantin le 23 juin 2025, le jugement tranche un litige né d’un bail d’habitation comportant une clause résolutoire. Un commandement de payer avait été délivré le 29 août 2024 pour un montant principal de 2 753,25 euros, reproduisant les mentions légales exigées. À l’audience, les preneurs n’ont pas comparu, ni sollicité de délais de paiement, tandis que le bailleur s’est opposé à leur octroi. La dette, actualisée au 31 mars 2025, ressortait à 5 416,46 euros hors frais de procédure. Le préfet avait été régulièrement avisé plus de deux mois avant l’audience.
La procédure est marquée par l’assignation en constat d’acquisition de la clause résolutoire, expulsion, fixation d’une indemnité d’occupation et condamnation aux arriérés. Le juge rappelle la notification au représentant de l’État, vérifie le contenu du commandement, puis statue après dépôt d’un dossier actualisé par le demandeur. Les défendeurs, bien que régulièrement assignés, n’ont présenté ni moyens ni demandes, notamment au titre des délais et de la suspension.
La question de droit réside dans les conditions d’acquisition de la clause résolutoire prévue à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, et dans l’étendue des pouvoirs du juge pour en suspendre les effets. Elle porte aussi sur les suites de la résiliation, quant à l’expulsion et à l’indemnité d’occupation, ainsi que sur la liquidation de la dette locative et de ses intérêts.
Le juge constate l’acquisition de la clause résolutoire au 29 octobre 2024, refuse toute suspension faute de demande et de reprise du loyer courant, ordonne l’expulsion, fixe l’indemnité d’occupation au montant du loyer majoré des charges et condamne solidairement au paiement des sommes dues avec intérêts. « Les sommes visées au commandement n’ayant pas été réglées ni dans le délai de deux mois selon la clause résolutoire inscrite au bail, ni dans le délai de six semaines prévu par la loi, ni dans le délai demandé dans le commandement de payer , il y a lieu en conséquence de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 29-10-24. »
I) Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire et leurs effets
A) La régularité du commandement et la réunion des conditions légales
Le juge vérifie d’abord la recevabilité de l’action au regard de l’information préfectorale préalable. Il retient que « le représentant de l’État dans le Département a bien été avisé de l’assignation en expulsion plus de deux mois avant la présente audience , la demande étant en conséquence recevable. » Le commandement du 29 août 2024 visait expressément la clause résolutoire et reproduisait les mentions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et de la loi du 31 mai 1990, garantissant l’information du locataire. L’absence de règlement dans les délais légal et conventionnel emporte la déchéance du terme et l’acquisition automatique de la clause.
Cette articulation, classique, associe contrôle formel du commandement et vérification matérielle du défaut de paiement dans les délais requis. La formule précitée, reproduite mot pour mot, atteste que l’exigence cumulative de délais et de mentions a été satisfaite. Le constat d’acquisition s’impose alors, sans qu’un examen de proportionnalité ne soit entrepris, le texte ménageant ses propres garde-fous.
B) L’impossibilité d’une suspension en l’absence de demande et de reprise
Le cœur du raisonnement porte sur la suspension des effets de la clause. Le juge cite le texte applicable : « Selon l’article 24 de loi du 6 juillet 1989 dans sa version du 29-07-23 “VII. – Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. » Il en déduit, au vu de l’absence de comparution et de toute requête, qu’« Il ne peut donc être accordé des délais de paiement assortis de la suspension de la clause résolutoire. »
Cette solution respecte la double condition légale, tenant à la saisine en ce sens et à la reprise du loyer courant. L’exigence d’initiative du locataire, jointe à la régularité des versements, borne le pouvoir du juge. En l’absence de toute demande et de toute preuve de reprise, aucune suspension ne peut être prononcée, la clause reprenant son plein effet.
II) Portée de la décision et appréciation de ses conséquences
A) Une application stricte de l’article 24 conforme à l’économie du texte
Le jugement s’inscrit dans une lecture fidèle du mécanisme résolutoire de plein droit. Le texte déclenche la résiliation par l’effet d’un commandement mentionné et demeuré infructueux, tout en ouvrant une faculté encadrée de suspension. La décision se borne à constater la réunion des conditions et à écarter la suspension, faute d’une demande procéduralement pertinente et d’une reprise de l’intégralité du loyer courant. Cette rigueur préserve la sécurité juridique du bail et la prévisibilité des suites procédurales.
L’absence de délais de grâce autonomes évite les confusions fréquentes entre délais procéduraux, délais de paiement et suspension des effets de la clause. Le standard adopté privilégie la cohérence de l’ensemble, sans priver le locataire diligent de la voie de la saisine et de l’étalement, lorsque les conditions sont remplies et établies.
B) Les suites exécutoires, l’indemnité d’occupation et la liquidation de la dette
La résiliation acquise justifie l’expulsion après commandement de quitter les lieux, sous réserve des délais légaux. Le juge le rappelle en ces termes : « La partie défenderesse étant donc occupant sans droit ni titre à compter de cette date , son expulsion est ordonnée . » L’occupation postérieure au terme contractuel fonde une indemnité au moins égale au loyer augmenté des charges récupérables, indexée comme le bail. Le dispositif précise ainsi : « FIXE le montant de l’indemnité d’occupation au montant du loyer , les charges en plus, indexable à compter du terme du bail , ».
La dette est liquidée sur pièces, intérêts au taux légal courant à la date du commandement pour la somme alors exigible, puis à compter de l’actualisation pour le solde. Le cumul avec une indemnité procédurale mesurée et les dépens, commandement compris, achève la réparation. L’économie d’ensemble demeure proportionnée, la base de l’indemnité d’occupation épousant le prix contractuel, sans majoration punitive, et l’exécution provisoire s’attachant de droit à la décision de première instance.