Tribunal judiciaire de Bobigny, le 23 juin 2025, n°25/00646
Rendu par le tribunal de proximité de Pantin, 23 juin 2025. Un bail d’habitation comportant clause résolutoire a donné lieu à commandement de payer visant loyers, charges et assurance. Les impayés ont perduré malgré l’acte du 22 septembre 2023, tandis qu’une attestation d’assurance n’était pas régulièrement fournie. L’assignation a été délivrée le 6 décembre 2024, le bailleur sollicitant la constatation de la clause résolutoire, l’expulsion, puis la fixation d’une indemnité d’occupation et la condamnation au paiement d’une dette actualisée à l’audience.
La juridiction relève l’information régulière du représentant de l’État, puis examine la réunion des conditions contractuelles et légales de la clause résolutoire. Le locataire présent demande des délais de paiement avec suspension, tandis que le bailleur s’y oppose et actualise le montant dû jusqu’au 13 mars 2025. La question posée tient, d’abord, à l’acquisition de la clause résolutoire au regard du commandement infructueux et des délais légaux. Elle concerne, ensuite, la possibilité de suspendre les effets de la résiliation de plein droit au titre de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, ainsi que la recevabilité de l’actualisation de la créance sur le fondement de l’article 16 du code de procédure civile.
Les juges retiennent l’acquisition de la clause à la date du 22 novembre 2023, refusent la suspension faute d’éléments probants sur la capacité d’apurement, condamnent au paiement de 2 731,08 euros et ordonnent l’expulsion avec fixation d’une indemnité d’occupation. La motivation s’appuie sur des extraits précis: « Il résulte des pièces versées aux débats , que le représentant de l’Etat dans le Département a bien été avisé de l’assignation en expulsion plus de deux mois avant la présente audience , la demande étant en conséquence recevable. » ; « Le contrat signé par les parties prévoit une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement du loyer et de ses accessoires deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux. » ; « Les sommes visées au commandement n’ayant pas été réglées ni dans le délai de deux mois selon la clause résolutoire inscrite au bail, ni dans le délai de six semaines prévu par la loi, ni dans le délai demandé dans le commandement de payer , il y a lieu en conséquence de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 22-11-23. » ; « Une reprise du paiement du loyer courant a été effectuée . » ; « Conformément aux dispositions de l’article 16 du Code de Procédure Civile , cette demande est recevable dans la mesure où la demande formulée dans l’acte introductif d’instance par le demandeur a eu pour effet de porter à la connaissance du défendeur que la dette était susceptible d’évoluer . » ; « Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire resultant tant des stipulations contractuelles du bail signé entre les parties que des dispositions de l’article 7a) de loi du 6 juillet 1989 . » ; « L’occupation des locaux du bailleur justifie la fixation d’une indemnité d’occupation d’un montant égal au loyer majoré des charges récupérables dûment justifiées qui aurait été dû en cas de poursuite du bail afin de compenser l’occupation des lieux . » ; « Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. »
I. La constatation de la clause résolutoire et le refus de suspension
A. Les conditions légales et contractuelles de la résiliation de plein droit La décision articule contrôle du formalisme et appréciation des délais légaux. La recevabilité de la demande d’expulsion suppose l’avis régulier au représentant de l’État, explicitement affirmé. Le juge rappelle ensuite la portée de la clause insérée au bail et rattache l’analyse aux délais de deux mois et de six semaines. L’extrait cité, tenant à l’absence de régularisation dans ces délais, emporte la constatation de l’acquisition à une date certaine, ce qui sécurise la chronologie des effets résolutoires.
Cette lecture s’inscrit dans la jurisprudence constante liant l’acquisition de la clause à l’inexécution persistante après commandement. Le raisonnement demeure pédagogique et rigoureux. Il distingue nettement la cause contractuelle de résiliation et les garde-fous légaux de protection du logement, assurant l’équilibre entre force obligatoire du bail et exigences d’information de l’autorité administrative.
B. La suspension des effets et l’exigence de la capacité d’apurement Le juge cite le texte applicable: « “VII. – Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus […]” ». La motivation constate une reprise du loyer courant, mais exige des justificatifs sur la capacité d’apurer l’arriéré, faisant obstacle aux délais sollicités.
L’économie du dispositif, fidèle au texte, revendique une approche probatoire sobre et ferme. La suspension est une faculté encadrée par des conditions cumulatives. À défaut d’éléments précis sur ressources et charges, la cohérence commande de refuser des délais qui différeraient indûment l’exécution, sans garantie de succès. L’extrait relatif à la fin de la suspension « dès le premier impayé » confirme la logique de vigilance posée par le législateur.
II. La dette locative actualisée et les accessoires d’occupation
A. La recevabilité de l’actualisation et la caractérisation de la dette La juridiction admet la mise à jour de la créance entre l’assignation et l’audience, sur le fondement processuel de l’article 16. L’extrait mobilisé, selon lequel « cette demande est recevable […] la dette était susceptible d’évoluer », explicite la bonne information du défendeur sur la variabilité de la dette locative. Le principe de contradiction demeure respecté, l’évolution procédurale restant liée à l’objet initial.
Sur le fond, le rappel selon lequel « Le paiement des loyers et charges […] est une obligation essentielle du locataire » ancre la condamnation. Le quantum, arrêté à 2 731,08 euros, procède d’une comptabilité jointe à l’audience. La formule récurrente « La créance n’étant pas sérieusement contestable » s’inscrit dans une logique d’évidence contractuelle, permettant l’allocation des intérêts au taux légal selon la chronologie retenue par la juridiction.
B. Les suites: expulsion, indemnité d’occupation et exécution provisoire La conséquence de l’acquisition de la clause résolutoire tient à l’occupation sans droit ni titre. La juridiction précise qu’« L’occupation des locaux du bailleur justifie la fixation d’une indemnité d’occupation […] afin de compenser l’occupation des lieux . » Le critère retenu, égal au loyer majoré des charges récupérables dûment justifiées, est classique et proportionné à la valeur d’usage.
L’articulation avec l’exécution provisoire est affirmée par référence à l’article 514: « les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire ». La combinaison de cette règle avec les délais de grâce des procédures d’expulsion demeure lisible et structurée. L’ordonnance du concours de la force publique s’intègre dans le schéma légal, tandis que la condamnation aux dépens et le refus d’une indemnité supérieure au titre de l’article 700 respectent une économie des frais conforme à l’issue du litige.
Cette décision confirme une orthodoxie protectrice de l’exécution loyale du bail et prudente sur la suspension. Elle précise le traitement processuel de l’actualisation de la dette et fixe avec clarté les accessoires. L’ensemble éclaire, sans excès, la conciliation entre stabilité contractuelle et garanties minimales du locataire.
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Avocat Associé
Hassan Kohen
Avocat au Barreau de Paris • Droit Pénal & Droit du Travail
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Rendu par le tribunal de proximité de Pantin, 23 juin 2025. Un bail d’habitation comportant clause résolutoire a donné lieu à commandement de payer visant loyers, charges et assurance. Les impayés ont perduré malgré l’acte du 22 septembre 2023, tandis qu’une attestation d’assurance n’était pas régulièrement fournie. L’assignation a été délivrée le 6 décembre 2024, le bailleur sollicitant la constatation de la clause résolutoire, l’expulsion, puis la fixation d’une indemnité d’occupation et la condamnation au paiement d’une dette actualisée à l’audience.
La juridiction relève l’information régulière du représentant de l’État, puis examine la réunion des conditions contractuelles et légales de la clause résolutoire. Le locataire présent demande des délais de paiement avec suspension, tandis que le bailleur s’y oppose et actualise le montant dû jusqu’au 13 mars 2025. La question posée tient, d’abord, à l’acquisition de la clause résolutoire au regard du commandement infructueux et des délais légaux. Elle concerne, ensuite, la possibilité de suspendre les effets de la résiliation de plein droit au titre de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, ainsi que la recevabilité de l’actualisation de la créance sur le fondement de l’article 16 du code de procédure civile.
Les juges retiennent l’acquisition de la clause à la date du 22 novembre 2023, refusent la suspension faute d’éléments probants sur la capacité d’apurement, condamnent au paiement de 2 731,08 euros et ordonnent l’expulsion avec fixation d’une indemnité d’occupation. La motivation s’appuie sur des extraits précis: « Il résulte des pièces versées aux débats , que le représentant de l’Etat dans le Département a bien été avisé de l’assignation en expulsion plus de deux mois avant la présente audience , la demande étant en conséquence recevable. » ; « Le contrat signé par les parties prévoit une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement du loyer et de ses accessoires deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux. » ; « Les sommes visées au commandement n’ayant pas été réglées ni dans le délai de deux mois selon la clause résolutoire inscrite au bail, ni dans le délai de six semaines prévu par la loi, ni dans le délai demandé dans le commandement de payer , il y a lieu en conséquence de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 22-11-23. » ; « Une reprise du paiement du loyer courant a été effectuée . » ; « Conformément aux dispositions de l’article 16 du Code de Procédure Civile , cette demande est recevable dans la mesure où la demande formulée dans l’acte introductif d’instance par le demandeur a eu pour effet de porter à la connaissance du défendeur que la dette était susceptible d’évoluer . » ; « Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire resultant tant des stipulations contractuelles du bail signé entre les parties que des dispositions de l’article 7a) de loi du 6 juillet 1989 . » ; « L’occupation des locaux du bailleur justifie la fixation d’une indemnité d’occupation d’un montant égal au loyer majoré des charges récupérables dûment justifiées qui aurait été dû en cas de poursuite du bail afin de compenser l’occupation des lieux . » ; « Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. »
I. La constatation de la clause résolutoire et le refus de suspension
A. Les conditions légales et contractuelles de la résiliation de plein droit
La décision articule contrôle du formalisme et appréciation des délais légaux. La recevabilité de la demande d’expulsion suppose l’avis régulier au représentant de l’État, explicitement affirmé. Le juge rappelle ensuite la portée de la clause insérée au bail et rattache l’analyse aux délais de deux mois et de six semaines. L’extrait cité, tenant à l’absence de régularisation dans ces délais, emporte la constatation de l’acquisition à une date certaine, ce qui sécurise la chronologie des effets résolutoires.
Cette lecture s’inscrit dans la jurisprudence constante liant l’acquisition de la clause à l’inexécution persistante après commandement. Le raisonnement demeure pédagogique et rigoureux. Il distingue nettement la cause contractuelle de résiliation et les garde-fous légaux de protection du logement, assurant l’équilibre entre force obligatoire du bail et exigences d’information de l’autorité administrative.
B. La suspension des effets et l’exigence de la capacité d’apurement
Le juge cite le texte applicable: « “VII. – Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus […]” ». La motivation constate une reprise du loyer courant, mais exige des justificatifs sur la capacité d’apurer l’arriéré, faisant obstacle aux délais sollicités.
L’économie du dispositif, fidèle au texte, revendique une approche probatoire sobre et ferme. La suspension est une faculté encadrée par des conditions cumulatives. À défaut d’éléments précis sur ressources et charges, la cohérence commande de refuser des délais qui différeraient indûment l’exécution, sans garantie de succès. L’extrait relatif à la fin de la suspension « dès le premier impayé » confirme la logique de vigilance posée par le législateur.
II. La dette locative actualisée et les accessoires d’occupation
A. La recevabilité de l’actualisation et la caractérisation de la dette
La juridiction admet la mise à jour de la créance entre l’assignation et l’audience, sur le fondement processuel de l’article 16. L’extrait mobilisé, selon lequel « cette demande est recevable […] la dette était susceptible d’évoluer », explicite la bonne information du défendeur sur la variabilité de la dette locative. Le principe de contradiction demeure respecté, l’évolution procédurale restant liée à l’objet initial.
Sur le fond, le rappel selon lequel « Le paiement des loyers et charges […] est une obligation essentielle du locataire » ancre la condamnation. Le quantum, arrêté à 2 731,08 euros, procède d’une comptabilité jointe à l’audience. La formule récurrente « La créance n’étant pas sérieusement contestable » s’inscrit dans une logique d’évidence contractuelle, permettant l’allocation des intérêts au taux légal selon la chronologie retenue par la juridiction.
B. Les suites: expulsion, indemnité d’occupation et exécution provisoire
La conséquence de l’acquisition de la clause résolutoire tient à l’occupation sans droit ni titre. La juridiction précise qu’« L’occupation des locaux du bailleur justifie la fixation d’une indemnité d’occupation […] afin de compenser l’occupation des lieux . » Le critère retenu, égal au loyer majoré des charges récupérables dûment justifiées, est classique et proportionné à la valeur d’usage.
L’articulation avec l’exécution provisoire est affirmée par référence à l’article 514: « les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire ». La combinaison de cette règle avec les délais de grâce des procédures d’expulsion demeure lisible et structurée. L’ordonnance du concours de la force publique s’intègre dans le schéma légal, tandis que la condamnation aux dépens et le refus d’une indemnité supérieure au titre de l’article 700 respectent une économie des frais conforme à l’issue du litige.
Cette décision confirme une orthodoxie protectrice de l’exécution loyale du bail et prudente sur la suspension. Elle précise le traitement processuel de l’actualisation de la dette et fixe avec clarté les accessoires. L’ensemble éclaire, sans excès, la conciliation entre stabilité contractuelle et garanties minimales du locataire.