Tribunal judiciaire de Bobigny, le 23 juin 2025, n°25/00862
Rendu par le tribunal de proximité de Pantin le 23 juin 2025, ce jugement tranche un litige locatif portant sur la mise en œuvre d’une clause résolutoire, l’expulsion et le paiement d’une dette locative. Le bail concernait un logement et une place de stationnement. Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré le 2 septembre 2024 pour un montant de 2 073,84 euros, demeuré infructueux. La saisine de la CCAPEX a été tenue pour acquise et le représentant de l’État a été avisé. Le locataire, régulièrement assigné, n’a pas comparu. Le bailleur social sollicitait la constatation de la clause résolutoire, l’expulsion, une indemnité d’occupation et la condamnation au paiement, avec une actualisation de la créance à 5 516,97 euros au 31 mars 2025.
La procédure a débuté par une assignation du 21 janvier 2025, suivie d’une audience le 7 avril 2025. Le défendeur n’a pas présenté d’observations ni de justificatifs de paiement, tandis que le demandeur s’opposait à tout délai suspendant la clause. Le litige faisait apparaître deux thèses: l’acquisition et l’efficience de la clause au regard des délais légaux, contre la possibilité d’un aménagement judiciaire conditionné par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. La question de droit portait sur les conditions d’acquisition et de suspension de la clause résolutoire dans un bail d’habitation, ainsi que sur la recevabilité de l’actualisation de la créance en vertu de l’article 16 du code de procédure civile. Le tribunal a retenu l’acquisition de la clause au 2 novembre 2024, a refusé toute suspension faute de reprise du loyer courant, a ordonné l’expulsion, a fixé l’indemnité d’occupation au montant du loyer charges en plus, a condamné au paiement de 5 516,97 euros avec intérêts et a rappelé l’exécution provisoire.
I. L’acquisition de la clause résolutoire et ses conditions légales
A. Les prérequis procéduraux: CCAPEX, information du préfet et commandement de payer Le tribunal constate, d’abord, la régularité des diligences exigées par le législateur. Il retient que « Il est constaté qu’en application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 la saisine de la CCAPEX est réputée constituée quand le bailleur a signalé la situation aux organismes payeurs des aides au logement . Tel est le cas en l’espèce . » Cette affirmation confirme une lecture fonctionnelle de la saisine, centrée sur le signalement effectif et non sur un formalisme excessif, conforme à l’objectif de prévention des expulsions.
Le juge relève, ensuite, que l’autorité préfectorale a été avisée en temps utile: « Il résulte des pièces versées aux débats , que le représentant de l’Etat dans le Département a bien été avisé de l’assignation en expulsion plus de deux mois avant la présente audience , la demande étant en conséquence recevable. » Le commandement de payer, délivré le 2 septembre 2024 et visant la clause résolutoire, est demeuré infructueux. Ces éléments constituent le socle procédural requis pour l’acquisition de la clause, au regard du texte du bail et de la loi.
B. La réalisation des conditions d’acquisition et l’absence de reprise du loyer courant Le tribunal énonce un attendu central et précis: « Les sommes visées au commandement n’ayant pas été réglées ni dans le délai de deux mois selon la clause résolutoire inscrite au bail, ni dans le délai de six semaines prévu par la loi, ni dans le délai demandé dans le commandement de payer , il y a lieu en conséquence de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 02-11-24. » L’office du juge consiste ici à vérifier l’inexécution persistante dans les délais légaux et contractuels.
La portée de l’article 24, VII, est rappelée dans les termes mêmes du texte: « “VII. – Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge (…) Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.” » La juridiction applique strictement la condition préalable, en relevant l’absence de reprise du loyer courant, ce qui exclut la suspension: « Il ne peut donc lui être accordé des délais de paiement assortis de la suspension de la clause résolutoire . » L’articulation entre exigence de reprise et pouvoir d’octroi de délais se trouve ainsi consolidée par une motivation claire et conforme au texte.
II. La dette locative actualisée, l’indemnité d’occupation et les effets pratiques
A. Recevabilité de l’actualisation, nature de l’obligation locative et quantum de la dette La demande d’actualisation est admise au regard du contradictoire: « Conformément aux dispositions de l’article 16 du Code de Procédure Civile , cette demande est recevable dans la mesure où la demande formulée dans l’acte introductif d’instance par le demandeur a eu pour effet de porter à la connaissance du défendeur que la dette était susceptible d’évoluer . » Cette solution, classique, garantit l’adaptation du quantum à la réalité des impayés jusqu’à l’audience, sans surprendre le débiteur informé dès l’origine de la nature évolutive de la créance.
Le tribunal rappelle la teneur substantielle de l’engagement locatif: « Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire (…) » En présence de pièces établissant l’irrégularité des règlements, il statue sur une créance arrêtée à 5 516,97 euros au 31 mars 2025, assortie des intérêts au taux légal. Le fondement conjugue les stipulations contractuelles et l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, dans une logique de stricte exécution des obligations.
B. Expulsion, indemnité d’occupation et exécution provisoire de droit Les conséquences possessoires découlent de la perte du titre: « La partie défenderesse étant donc occupant sans droit ni titre à compter du 02-11-24 , son expulsion est ordonnée . » Le juge précise les modalités d’exécution, sous le régime du code des procédures civiles d’exécution, en ménageant les délais légaux et le concours des autorités utiles. Le traitement des meubles suit le cadre légal usuel, sans dérogation notable.
Le montant de l’indemnité d’occupation est déterminé par une formule réparatrice qui retient la référence au loyer et aux charges: « L’occupation des locaux du bailleur justifie la fixation d’une indemnité d’occupation d’un montant égal au loyer majoré des charges récupérables dûment justifiées qui aurait été dû en cas de poursuite du bail afin de compenser l’occupation des lieux . » Cette base, indexable, assure une compensation proportionnée à la jouissance conservée. Enfin, la juridiction rappelle la règle procédurale: « Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. » L’ensemble confère une effectivité immédiate à la décision, adaptée à la nature des obligations inexécutées et à l’équilibre contractuel recherché.
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Avocat Associé
Hassan Kohen
Avocat au Barreau de Paris • Droit Pénal & Droit du Travail
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Rendu par le tribunal de proximité de Pantin le 23 juin 2025, ce jugement tranche un litige locatif portant sur la mise en œuvre d’une clause résolutoire, l’expulsion et le paiement d’une dette locative. Le bail concernait un logement et une place de stationnement. Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré le 2 septembre 2024 pour un montant de 2 073,84 euros, demeuré infructueux. La saisine de la CCAPEX a été tenue pour acquise et le représentant de l’État a été avisé. Le locataire, régulièrement assigné, n’a pas comparu. Le bailleur social sollicitait la constatation de la clause résolutoire, l’expulsion, une indemnité d’occupation et la condamnation au paiement, avec une actualisation de la créance à 5 516,97 euros au 31 mars 2025.
La procédure a débuté par une assignation du 21 janvier 2025, suivie d’une audience le 7 avril 2025. Le défendeur n’a pas présenté d’observations ni de justificatifs de paiement, tandis que le demandeur s’opposait à tout délai suspendant la clause. Le litige faisait apparaître deux thèses: l’acquisition et l’efficience de la clause au regard des délais légaux, contre la possibilité d’un aménagement judiciaire conditionné par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. La question de droit portait sur les conditions d’acquisition et de suspension de la clause résolutoire dans un bail d’habitation, ainsi que sur la recevabilité de l’actualisation de la créance en vertu de l’article 16 du code de procédure civile. Le tribunal a retenu l’acquisition de la clause au 2 novembre 2024, a refusé toute suspension faute de reprise du loyer courant, a ordonné l’expulsion, a fixé l’indemnité d’occupation au montant du loyer charges en plus, a condamné au paiement de 5 516,97 euros avec intérêts et a rappelé l’exécution provisoire.
I. L’acquisition de la clause résolutoire et ses conditions légales
A. Les prérequis procéduraux: CCAPEX, information du préfet et commandement de payer
Le tribunal constate, d’abord, la régularité des diligences exigées par le législateur. Il retient que « Il est constaté qu’en application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 la saisine de la CCAPEX est réputée constituée quand le bailleur a signalé la situation aux organismes payeurs des aides au logement . Tel est le cas en l’espèce . » Cette affirmation confirme une lecture fonctionnelle de la saisine, centrée sur le signalement effectif et non sur un formalisme excessif, conforme à l’objectif de prévention des expulsions.
Le juge relève, ensuite, que l’autorité préfectorale a été avisée en temps utile: « Il résulte des pièces versées aux débats , que le représentant de l’Etat dans le Département a bien été avisé de l’assignation en expulsion plus de deux mois avant la présente audience , la demande étant en conséquence recevable. » Le commandement de payer, délivré le 2 septembre 2024 et visant la clause résolutoire, est demeuré infructueux. Ces éléments constituent le socle procédural requis pour l’acquisition de la clause, au regard du texte du bail et de la loi.
B. La réalisation des conditions d’acquisition et l’absence de reprise du loyer courant
Le tribunal énonce un attendu central et précis: « Les sommes visées au commandement n’ayant pas été réglées ni dans le délai de deux mois selon la clause résolutoire inscrite au bail, ni dans le délai de six semaines prévu par la loi, ni dans le délai demandé dans le commandement de payer , il y a lieu en conséquence de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 02-11-24. » L’office du juge consiste ici à vérifier l’inexécution persistante dans les délais légaux et contractuels.
La portée de l’article 24, VII, est rappelée dans les termes mêmes du texte: « “VII. – Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge (…) Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.” » La juridiction applique strictement la condition préalable, en relevant l’absence de reprise du loyer courant, ce qui exclut la suspension: « Il ne peut donc lui être accordé des délais de paiement assortis de la suspension de la clause résolutoire . » L’articulation entre exigence de reprise et pouvoir d’octroi de délais se trouve ainsi consolidée par une motivation claire et conforme au texte.
II. La dette locative actualisée, l’indemnité d’occupation et les effets pratiques
A. Recevabilité de l’actualisation, nature de l’obligation locative et quantum de la dette
La demande d’actualisation est admise au regard du contradictoire: « Conformément aux dispositions de l’article 16 du Code de Procédure Civile , cette demande est recevable dans la mesure où la demande formulée dans l’acte introductif d’instance par le demandeur a eu pour effet de porter à la connaissance du défendeur que la dette était susceptible d’évoluer . » Cette solution, classique, garantit l’adaptation du quantum à la réalité des impayés jusqu’à l’audience, sans surprendre le débiteur informé dès l’origine de la nature évolutive de la créance.
Le tribunal rappelle la teneur substantielle de l’engagement locatif: « Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire (…) » En présence de pièces établissant l’irrégularité des règlements, il statue sur une créance arrêtée à 5 516,97 euros au 31 mars 2025, assortie des intérêts au taux légal. Le fondement conjugue les stipulations contractuelles et l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, dans une logique de stricte exécution des obligations.
B. Expulsion, indemnité d’occupation et exécution provisoire de droit
Les conséquences possessoires découlent de la perte du titre: « La partie défenderesse étant donc occupant sans droit ni titre à compter du 02-11-24 , son expulsion est ordonnée . » Le juge précise les modalités d’exécution, sous le régime du code des procédures civiles d’exécution, en ménageant les délais légaux et le concours des autorités utiles. Le traitement des meubles suit le cadre légal usuel, sans dérogation notable.
Le montant de l’indemnité d’occupation est déterminé par une formule réparatrice qui retient la référence au loyer et aux charges: « L’occupation des locaux du bailleur justifie la fixation d’une indemnité d’occupation d’un montant égal au loyer majoré des charges récupérables dûment justifiées qui aurait été dû en cas de poursuite du bail afin de compenser l’occupation des lieux . » Cette base, indexable, assure une compensation proportionnée à la jouissance conservée. Enfin, la juridiction rappelle la règle procédurale: « Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. » L’ensemble confère une effectivité immédiate à la décision, adaptée à la nature des obligations inexécutées et à l’équilibre contractuel recherché.