Tribunal judiciaire de Bobigny, le 23 juin 2025, n°25/03099
Rendu par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bobigny, siégeant au tribunal de proximité de Pantin, le 23 juin 2025, le jugement statue sur un bail d’habitation comportant une clause résolutoire. Le litige porte sur un commandement délivré le 10 juin 2022 visant le défaut d’assurance et des impayés, pour un montant alors arrêté à 1 369,18 euros. Le représentant de l’État a été avisé, l’assignation a été délivrée le 5 février 2025, l’audience s’est tenue le 7 avril 2025, la locataire n’a pas comparu. Le bailleur a actualisé sa créance à 2 394,63 euros au 4 mars 2025 et s’est opposé à tout délai. La question posée tient aux conditions d’acquisition de la clause résolutoire et à la possibilité de suspendre ses effets au regard de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, ainsi qu’à la recevabilité de l’actualisation de la dette sur le fondement de l’article 16 du code de procédure civile. Le juge constate que « les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 10-08-22 », ordonne l’expulsion et fixe l’indemnité d’occupation au loyer et charges. Il retient que « Conformément aux dispositions de l’article 16 du Code de procédure civile, cette demande est recevable », condamne au paiement de la somme actualisée avec intérêts, et rappelle l’exécution provisoire de droit.
I. La mise en œuvre de la clause résolutoire et ses effets
A. L’établissement des conditions légales d’acquisition de la clause
Le contrat prévoyait la résiliation de plein droit deux mois après un commandement resté infructueux. Le juge relève que le commandement visait le défaut d’assurance et les impayés, reproduisait l’article 24 de la loi de 1989, et demeurait inexécuté. Il retient que les délais légaux ont expiré, y compris « le délai de six semaines prévu par la loi », propre au manquement d’assurance, joint au délai contractuel de deux mois pour les impayés. La décision articule ces deux fondements sans les confondre, et fixe la date d’acquisition au 10 août 2022, point d’ancrage de la perte du titre d’occupation.
Le contrôle juridictionnel porte ensuite sur la suspension éventuelle des effets de la clause, encadrée par l’article 24. Le juge cite que « Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus ». En l’absence de saisine en vue de délais et de reprise du loyer courant, l’office du juge demeure borné, de sorte que la résiliation produit pleinement effet.
B. Les conséquences: expulsion, indemnité d’occupation et créance actualisée
La date d’acquisition emporte un changement de statut, le juge énonçant que « la partie défenderesse étant donc occupant sans droit ni titre à compter du 10-08-22, son expulsion est ordonnée ». L’indemnité d’occupation est alignée sur le loyer et les charges récupérables, afin de compenser l’occupation sans titre, avec indexation à compter du terme. La solution est conforme à la finalité indemnitaire de l’occupation postérieure à la résiliation, sans excès ni pénalité autonome.
Sur le volet pecuniaire, la demande d’actualisation entre l’assignation et l’audience est admise car portée à la connaissance du défendeur. Le juge souligne que « Conformément aux dispositions de l’article 16 du Code de procédure civile, cette demande est recevable », ce qui sécurise l’économie du litige sans méconnaître le contradictoire. Constatant que « La créance n’étant pas sérieusement contestable », il prononce la condamnation avec intérêts, en distinguant les points de départ selon la fraction antérieure et le solde.
II. La valeur et la portée de la solution retenue
A. L’office du juge face à la suspension de la clause résolutoire
La décision offre un rappel utile des conditions cumulatives de l’article 24. La suspension n’est envisageable que si le juge est saisi à cette fin et si le loyer courant a été intégralement repris avant l’audience. La citation « les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés » souligne que l’équilibre réside dans un effort actualisé de solvabilisation, préalable indispensable.
Cette interprétation préserve la cohérence du dispositif, évite une suspension d’office et respecte la lettre du texte. Elle s’accorde avec l’exigence de reprise du loyer courant, pivot probatoire et économique, qui constitue une garantie minimale du sérieux de la démarche. À défaut de demande et de reprise, l’absence de suspension ne révèle ni erreur de droit, ni dénaturation du mécanisme légal.
B. Les incidences pratiques en matière de bail d’habitation
La décision précise l’articulation entre manquement à l’assurance et impayés, en retenant l’acquisition unique de la clause à une date certaine. Cette méthode clarifie l’effet extinctif du bail et la bascule vers l’occupation sans titre, tout en évitant une dualité de résiliations. Elle encadre, de manière prévisible, l’assiette de l’indemnité d’occupation indexée sur le loyer et charges.
La recevabilité de l’actualisation de la créance, fondée sur l’article 16, privilégie une solution complète, sans multiplication d’instances. Elle améliore la lisibilité du risque financier en fin d’instance, à condition que les pièces justificatives soient produites et la dette clairement ventilée. L’exécution provisoire de droit, résultant de l’article 514, rappelle enfin la vocation effective de la décision, tempérée par le régime d’expulsion et les délais légaux applicables.
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Avocat Associé
Hassan Kohen
Avocat au Barreau de Paris • Droit Pénal & Droit du Travail
Maître Kohen, avocat à Paris en droit pénal et droit du travail, accompagne ses clients avec rigueur et discrétion dans toutes leurs démarches juridiques, qu'il s'agisse de procédures pénales ou de litiges liés au droit du travail.
Rendu par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bobigny, siégeant au tribunal de proximité de Pantin, le 23 juin 2025, le jugement statue sur un bail d’habitation comportant une clause résolutoire. Le litige porte sur un commandement délivré le 10 juin 2022 visant le défaut d’assurance et des impayés, pour un montant alors arrêté à 1 369,18 euros. Le représentant de l’État a été avisé, l’assignation a été délivrée le 5 février 2025, l’audience s’est tenue le 7 avril 2025, la locataire n’a pas comparu. Le bailleur a actualisé sa créance à 2 394,63 euros au 4 mars 2025 et s’est opposé à tout délai. La question posée tient aux conditions d’acquisition de la clause résolutoire et à la possibilité de suspendre ses effets au regard de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, ainsi qu’à la recevabilité de l’actualisation de la dette sur le fondement de l’article 16 du code de procédure civile. Le juge constate que « les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 10-08-22 », ordonne l’expulsion et fixe l’indemnité d’occupation au loyer et charges. Il retient que « Conformément aux dispositions de l’article 16 du Code de procédure civile, cette demande est recevable », condamne au paiement de la somme actualisée avec intérêts, et rappelle l’exécution provisoire de droit.
I. La mise en œuvre de la clause résolutoire et ses effets
A. L’établissement des conditions légales d’acquisition de la clause
Le contrat prévoyait la résiliation de plein droit deux mois après un commandement resté infructueux. Le juge relève que le commandement visait le défaut d’assurance et les impayés, reproduisait l’article 24 de la loi de 1989, et demeurait inexécuté. Il retient que les délais légaux ont expiré, y compris « le délai de six semaines prévu par la loi », propre au manquement d’assurance, joint au délai contractuel de deux mois pour les impayés. La décision articule ces deux fondements sans les confondre, et fixe la date d’acquisition au 10 août 2022, point d’ancrage de la perte du titre d’occupation.
Le contrôle juridictionnel porte ensuite sur la suspension éventuelle des effets de la clause, encadrée par l’article 24. Le juge cite que « Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus ». En l’absence de saisine en vue de délais et de reprise du loyer courant, l’office du juge demeure borné, de sorte que la résiliation produit pleinement effet.
B. Les conséquences: expulsion, indemnité d’occupation et créance actualisée
La date d’acquisition emporte un changement de statut, le juge énonçant que « la partie défenderesse étant donc occupant sans droit ni titre à compter du 10-08-22, son expulsion est ordonnée ». L’indemnité d’occupation est alignée sur le loyer et les charges récupérables, afin de compenser l’occupation sans titre, avec indexation à compter du terme. La solution est conforme à la finalité indemnitaire de l’occupation postérieure à la résiliation, sans excès ni pénalité autonome.
Sur le volet pecuniaire, la demande d’actualisation entre l’assignation et l’audience est admise car portée à la connaissance du défendeur. Le juge souligne que « Conformément aux dispositions de l’article 16 du Code de procédure civile, cette demande est recevable », ce qui sécurise l’économie du litige sans méconnaître le contradictoire. Constatant que « La créance n’étant pas sérieusement contestable », il prononce la condamnation avec intérêts, en distinguant les points de départ selon la fraction antérieure et le solde.
II. La valeur et la portée de la solution retenue
A. L’office du juge face à la suspension de la clause résolutoire
La décision offre un rappel utile des conditions cumulatives de l’article 24. La suspension n’est envisageable que si le juge est saisi à cette fin et si le loyer courant a été intégralement repris avant l’audience. La citation « les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés » souligne que l’équilibre réside dans un effort actualisé de solvabilisation, préalable indispensable.
Cette interprétation préserve la cohérence du dispositif, évite une suspension d’office et respecte la lettre du texte. Elle s’accorde avec l’exigence de reprise du loyer courant, pivot probatoire et économique, qui constitue une garantie minimale du sérieux de la démarche. À défaut de demande et de reprise, l’absence de suspension ne révèle ni erreur de droit, ni dénaturation du mécanisme légal.
B. Les incidences pratiques en matière de bail d’habitation
La décision précise l’articulation entre manquement à l’assurance et impayés, en retenant l’acquisition unique de la clause à une date certaine. Cette méthode clarifie l’effet extinctif du bail et la bascule vers l’occupation sans titre, tout en évitant une dualité de résiliations. Elle encadre, de manière prévisible, l’assiette de l’indemnité d’occupation indexée sur le loyer et charges.
La recevabilité de l’actualisation de la créance, fondée sur l’article 16, privilégie une solution complète, sans multiplication d’instances. Elle améliore la lisibilité du risque financier en fin d’instance, à condition que les pièces justificatives soient produites et la dette clairement ventilée. L’exécution provisoire de droit, résultant de l’article 514, rappelle enfin la vocation effective de la décision, tempérée par le régime d’expulsion et les délais légaux applicables.