Tribunal judiciaire de Bobigny, le 27 juin 2025, n°25/01825
Le tribunal de proximité de Montreuil-sous-Bois, statuant en matière de contentieux de la protection, a rendu un jugement le 27 juin 2025. Ce jugement tranche un litige locatif opposant un bailleur public à une locataire en situation d’impayés. Le bailleur demandait la résiliation du bail pour défaut de paiement et le paiement des sommes dues. La locataire sollicitait l’octroi de délais de paiement. Le tribunal a prononcé la résiliation du bail tout en suspendant ses effets et a ordonné un plan d’apurement de la dette. Il a rejeté la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive. La décision soulève la question de l’articulation entre la sanction de l’inexécution contractuelle et la protection du locataire dans le cadre du contentieux de la protection. Le juge a admis le caractère suffisamment grave de l’inexécution justifiant la résolution, tout en aménageant les conséquences de cette sanction par un échelonnement du paiement.
**La consécration d’une inexécution suffisamment grave justifiant la résolution**
Le tribunal constate tout d’abord la réalité de l’inexécution des obligations locatives. Il relève que « la dette du locataire s’élève désormais à la somme de 2.519,54 euros » et que celle-ci « contrevient à son obligation en tant que locataire ». Cette constatation factuelle fonde son raisonnement juridique. Le juge applique alors les articles 1224 et 1228 du code civil relatifs à la résolution pour inexécution. Il estime que « l’importance et l’ancienneté de la dette caractérisent une faute suffisamment grave pour justifier la résiliation du bail ». La décision opère ainsi une qualification des faits au regard du critère de gravité exigé par le droit commun des contrats. Elle rappelle que le défaut de paiement des loyers, s’il est caractérisé, constitue une cause légitime de résiliation judiciaire du bail. Cette solution est classique et conforme à la jurisprudence. Elle réaffirme l’obligation fondamentale du locataire de payer le prix du bail.
La décision procède ensuite à une application stricte des conditions de recevabilité de l’action en résiliation. Le juge vérifie scrupuleusement le respect des formalités préalables imposées par la loi du 6 juillet 1989. Il note qu’ »une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture […] plus de six semaines avant l’audience » et que le bailleur « justifie avoir saisi la CAF le 4 décembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation ». Ce contrôle de régularité procédurale est essentiel en matière de bail d’habitation. Il garantit le respect des droits de la défense et des règles protectrices instaurées par le législateur. La rigueur de cette analyse préalable renforce la légitimité de la décision sur le fond.
**L’aménagement judiciaire des effets de la résolution au nom de la protection du débiteur**
Le juge tempère cependant la sanction prononcée par un aménagement de ses effets. Il prononce la résiliation mais en suspend immédiatement les effets. Cette suspension est subordonnée au respect d’un plan d’apurement de la dette. Le tribunal use du pouvoir que lui confère l’article 1343-5 du code civil. Il autorise la locataire « à s’acquitter de cette somme […] en 23 mensualités de 100 euros chacune ». Cette décision tient compte de la situation personnelle du débiteur, évoquant ses ressources et l’aide apportée par son fils. Elle illustre la mission de conciliation et de protection sociale dévolue au juge des contentieux de la protection. La solution cherche un équilibre entre les intérêts du créancier et la sauvegarde du logement du débiteur. Elle évite une expulsion immédiate tout en garantissant un recouvrement progressif de la créance.
Le dispositif instaure un mécanisme conditionnel rigoureux pour assurer l’exécution du plan. Le jugement précise que « toute mensualité […] restée impayée sept jours après une mise en demeure justifiera » l’exigibilité immédiate du solde et permettra l’expulsion. Cette mise en garde est essentielle. Elle rappelle le caractère strictement obligatoire des modalités accordées. La décision opère ainsi une synthèse entre clémence et fermeté. Elle offre une chance au locataire de régulariser sa situation, mais sous la menace de conséquences sévères en cas de nouvelle défaillance. Cette approche est caractéristique du contentieux de la protection, qui allie soutien social et autorité judiciaire.
Par ailleurs, le tribunal rejette la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive. Il motive ce rejet par l’absence de preuve de « la mauvaise foi des débiteurs » et d’un « préjudice subi distinct ». Ce refus de condamner à des dommages-intérêts complémentaires est notable. Il limite la sanction financière à la seule dette principale et aux intérêts légaux. Le juge évite ainsi d’alourdir la charge pesant sur une locataire déjà en difficulté. Ce faisant, il applique avec rigueur les conditions de l’article 1231-6 du code civil. La décision montre une certaine retenue dans l’appréciation de la faute du débiteur, réservant les sanctions supplémentaires aux cas de mauvaise foi manifeste.
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Avocat Associé
Hassan Kohen
Avocat au Barreau de Paris • Droit Pénal & Droit du Travail
Maître Kohen, avocat à Paris en droit pénal et droit du travail, accompagne ses clients avec rigueur et discrétion dans toutes leurs démarches juridiques, qu'il s'agisse de procédures pénales ou de litiges liés au droit du travail.
Le tribunal de proximité de Montreuil-sous-Bois, statuant en matière de contentieux de la protection, a rendu un jugement le 27 juin 2025. Ce jugement tranche un litige locatif opposant un bailleur public à une locataire en situation d’impayés. Le bailleur demandait la résiliation du bail pour défaut de paiement et le paiement des sommes dues. La locataire sollicitait l’octroi de délais de paiement. Le tribunal a prononcé la résiliation du bail tout en suspendant ses effets et a ordonné un plan d’apurement de la dette. Il a rejeté la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive. La décision soulève la question de l’articulation entre la sanction de l’inexécution contractuelle et la protection du locataire dans le cadre du contentieux de la protection. Le juge a admis le caractère suffisamment grave de l’inexécution justifiant la résolution, tout en aménageant les conséquences de cette sanction par un échelonnement du paiement.
**La consécration d’une inexécution suffisamment grave justifiant la résolution**
Le tribunal constate tout d’abord la réalité de l’inexécution des obligations locatives. Il relève que « la dette du locataire s’élève désormais à la somme de 2.519,54 euros » et que celle-ci « contrevient à son obligation en tant que locataire ». Cette constatation factuelle fonde son raisonnement juridique. Le juge applique alors les articles 1224 et 1228 du code civil relatifs à la résolution pour inexécution. Il estime que « l’importance et l’ancienneté de la dette caractérisent une faute suffisamment grave pour justifier la résiliation du bail ». La décision opère ainsi une qualification des faits au regard du critère de gravité exigé par le droit commun des contrats. Elle rappelle que le défaut de paiement des loyers, s’il est caractérisé, constitue une cause légitime de résiliation judiciaire du bail. Cette solution est classique et conforme à la jurisprudence. Elle réaffirme l’obligation fondamentale du locataire de payer le prix du bail.
La décision procède ensuite à une application stricte des conditions de recevabilité de l’action en résiliation. Le juge vérifie scrupuleusement le respect des formalités préalables imposées par la loi du 6 juillet 1989. Il note qu’ »une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture […] plus de six semaines avant l’audience » et que le bailleur « justifie avoir saisi la CAF le 4 décembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation ». Ce contrôle de régularité procédurale est essentiel en matière de bail d’habitation. Il garantit le respect des droits de la défense et des règles protectrices instaurées par le législateur. La rigueur de cette analyse préalable renforce la légitimité de la décision sur le fond.
**L’aménagement judiciaire des effets de la résolution au nom de la protection du débiteur**
Le juge tempère cependant la sanction prononcée par un aménagement de ses effets. Il prononce la résiliation mais en suspend immédiatement les effets. Cette suspension est subordonnée au respect d’un plan d’apurement de la dette. Le tribunal use du pouvoir que lui confère l’article 1343-5 du code civil. Il autorise la locataire « à s’acquitter de cette somme […] en 23 mensualités de 100 euros chacune ». Cette décision tient compte de la situation personnelle du débiteur, évoquant ses ressources et l’aide apportée par son fils. Elle illustre la mission de conciliation et de protection sociale dévolue au juge des contentieux de la protection. La solution cherche un équilibre entre les intérêts du créancier et la sauvegarde du logement du débiteur. Elle évite une expulsion immédiate tout en garantissant un recouvrement progressif de la créance.
Le dispositif instaure un mécanisme conditionnel rigoureux pour assurer l’exécution du plan. Le jugement précise que « toute mensualité […] restée impayée sept jours après une mise en demeure justifiera » l’exigibilité immédiate du solde et permettra l’expulsion. Cette mise en garde est essentielle. Elle rappelle le caractère strictement obligatoire des modalités accordées. La décision opère ainsi une synthèse entre clémence et fermeté. Elle offre une chance au locataire de régulariser sa situation, mais sous la menace de conséquences sévères en cas de nouvelle défaillance. Cette approche est caractéristique du contentieux de la protection, qui allie soutien social et autorité judiciaire.
Par ailleurs, le tribunal rejette la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive. Il motive ce rejet par l’absence de preuve de « la mauvaise foi des débiteurs » et d’un « préjudice subi distinct ». Ce refus de condamner à des dommages-intérêts complémentaires est notable. Il limite la sanction financière à la seule dette principale et aux intérêts légaux. Le juge évite ainsi d’alourdir la charge pesant sur une locataire déjà en difficulté. Ce faisant, il applique avec rigueur les conditions de l’article 1231-6 du code civil. La décision montre une certaine retenue dans l’appréciation de la faute du débiteur, réservant les sanctions supplémentaires aux cas de mauvaise foi manifeste.