Tribunal judiciaire de Bobigny, le 27 juin 2025, n°25/02487
Par un jugement rendu par le tribunal de proximité de Montreuil-sous-Bois le 27 juin 2025, le juge des contentieux de la protection se prononce sur la résiliation d’un bail d’habitation pour impayés et ses suites. Le litige naît d’un bail conclu le 14 décembre 2022 portant sur un logement à usage d’habitation, assorti d’une clause résolutoire. Face à des arriérés, un commandement de payer visant cette clause est signifié le 20 décembre 2024, pour 1 935,78 euros. L’assignation est délivrée le 25 février 2025. À l’audience du 29 avril 2025, le bailleur abandonne les griefs liés à l’assurance et actualise la dette. Le locataire expose sa situation financière et sollicite des délais, après un versement de 140 euros le jour même.
La procédure préalable est respectée. L’assignation est notifiée à la préfecture le 27 février 2025, plus de six semaines avant l’audience, et la caisse d’allocations familiales est saisie le 23 décembre 2024. Le juge constate la régularité des formalités et retient la recevabilité de l’action, observant que « L’action est donc recevable ». La question soumise porte sur l’acquisition de la clause résolutoire prévue par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, et sur l’éventuelle suspension de ses effets par l’octroi de délais judiciaires au regard des ressources du locataire. La solution adoptée constate l’acquisition de la clause résolutoire au 21 février 2025, refuse les délais faute de capacité financière suffisante, ordonne l’expulsion, fixe l’arriéré à 2 123,54 euros après déduction de frais, alloue une indemnité d’occupation jusqu’à libération des lieux, rejette les dommages-intérêts et rappelle l’exécution provisoire.
I. Le sens de la décision: conditions et effets de la clause résolutoire
A. La régularité des diligences préalables et du commandement Le juge vérifie d’abord la régularité externe de l’action en impayés. La notification préfectorale intervient dans les délais imposés, et la saisine de l’organisme payeur précède l’assignation de plus de deux mois, conformément au texte. S’agissant du commandement, le juge relève qu’il mentionne le délai de deux mois, comporte le décompte, et informe du recours au fonds de solidarité logement. Il juge qu’« Il est ainsi régulier en sa forme », ce qui emporte la validité de la mise en demeure et ouvre la voie à la résiliation de plein droit si le paiement intégral n’intervient pas dans le délai.
Le juge rattache ensuite l’analyse au régime de la résolution des contrats, rappelant l’articulation de la clause résolutoire avec la résiliation locative. Les loyers demeurant impayés à l’expiration du délai, l’exigence de paiement n’ayant pas été satisfaite, la condition stipulée s’accomplit. L’inexécution suffisamment grave n’est pas discutée, la clause contractuelle gouvernant la sanction dans le cadre légal des baux d’habitation.
B. Le constat d’acquisition et ses conséquences immédiates Constatant l’absence de paiement intégral dans le délai de deux mois, le juge fixe la date d’acquisition. Il énonce que « Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit, le 20 février 2025 à 24 heures ». Il en déduit que « En conséquence, il y a lieu de constater la résiliation du bail conclu le 14 décembre 2022 à compter du 21 février 2025 ».
Cette résiliation prive le locataire de titre et autorise l’expulsion après les formalités requises. Le juge ordonne la libération des lieux puis, à défaut, l’expulsion dans les conditions légales, avec rappel du régime du mobilier saisi en application du code des procédures civiles d’exécution. Il précise enfin l’exécution provisoire, notant que « La présente décision est exécutoire à titre provisoire », afin de prévenir les effets dilatoires et sécuriser la procédure d’éviction.
II. La valeur et la portée: office du juge des délais et conséquences financières
A. Le refus des délais de paiement au regard des critères légaux Le juge rappelle le cadre actuel de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, en relevant que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années ». Il souligne la nature cumulative des conditions, impliquant une reprise intégrale du loyer courant et une capacité crédible d’apurement.
Au vu des éléments financiers versés, le juge estime les ressources insuffisantes en présence d’un arriéré significatif et d’autres dettes, malgré un versement ponctuel. Il décide qu’« il ne sera pas fait application de l’article précité », exerçant un pouvoir d’appréciation conforme au texte. La solution, stricte mais cohérente, privilégie la crédibilité budgétaire plutôt que l’affichage de délais inexécutables, et s’inscrit dans la finalité de la clause résolutoire comme garantie d’effectivité du paiement.
B. L’indemnité d’occupation, la liquidation de la dette et les demandes accessoires Sur la dette, le juge retient le décompte actualisé, puis opère un correctif chiffré en relevant qu’« Il convient de déduire 38,10 euros de frais ». Il condamne au paiement de l’arriéré arrêté au 2 mai 2025 et fixe une indemnité d’occupation d’un montant équivalent au loyer et aux charges jusqu’à libération des lieux. Il rappelle utilement que « le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile », l’indemnité ayant aussi une fonction compensatoire de la jouissance.
La demande de dommages-intérêts supplémentaires est écartée en l’absence de préjudice distinct de l’intérêt moratoire, le juge indiquant que « Sa demande de dommages et intérêts sera donc rejetée ». Les dépens sont laissés à la charge de la partie perdante, et il n’est pas alloué de somme sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. L’économie du dispositif demeure mesurée et fidèle au droit positif, tandis que la portée rappelle la rigueur des critères d’octroi des délais au regard de la soutenabilité financière réelle.
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Avocat Associé
Hassan Kohen
Avocat au Barreau de Paris • Droit Pénal & Droit du Travail
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Par un jugement rendu par le tribunal de proximité de Montreuil-sous-Bois le 27 juin 2025, le juge des contentieux de la protection se prononce sur la résiliation d’un bail d’habitation pour impayés et ses suites. Le litige naît d’un bail conclu le 14 décembre 2022 portant sur un logement à usage d’habitation, assorti d’une clause résolutoire. Face à des arriérés, un commandement de payer visant cette clause est signifié le 20 décembre 2024, pour 1 935,78 euros. L’assignation est délivrée le 25 février 2025. À l’audience du 29 avril 2025, le bailleur abandonne les griefs liés à l’assurance et actualise la dette. Le locataire expose sa situation financière et sollicite des délais, après un versement de 140 euros le jour même.
La procédure préalable est respectée. L’assignation est notifiée à la préfecture le 27 février 2025, plus de six semaines avant l’audience, et la caisse d’allocations familiales est saisie le 23 décembre 2024. Le juge constate la régularité des formalités et retient la recevabilité de l’action, observant que « L’action est donc recevable ». La question soumise porte sur l’acquisition de la clause résolutoire prévue par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, et sur l’éventuelle suspension de ses effets par l’octroi de délais judiciaires au regard des ressources du locataire. La solution adoptée constate l’acquisition de la clause résolutoire au 21 février 2025, refuse les délais faute de capacité financière suffisante, ordonne l’expulsion, fixe l’arriéré à 2 123,54 euros après déduction de frais, alloue une indemnité d’occupation jusqu’à libération des lieux, rejette les dommages-intérêts et rappelle l’exécution provisoire.
I. Le sens de la décision: conditions et effets de la clause résolutoire
A. La régularité des diligences préalables et du commandement
Le juge vérifie d’abord la régularité externe de l’action en impayés. La notification préfectorale intervient dans les délais imposés, et la saisine de l’organisme payeur précède l’assignation de plus de deux mois, conformément au texte. S’agissant du commandement, le juge relève qu’il mentionne le délai de deux mois, comporte le décompte, et informe du recours au fonds de solidarité logement. Il juge qu’« Il est ainsi régulier en sa forme », ce qui emporte la validité de la mise en demeure et ouvre la voie à la résiliation de plein droit si le paiement intégral n’intervient pas dans le délai.
Le juge rattache ensuite l’analyse au régime de la résolution des contrats, rappelant l’articulation de la clause résolutoire avec la résiliation locative. Les loyers demeurant impayés à l’expiration du délai, l’exigence de paiement n’ayant pas été satisfaite, la condition stipulée s’accomplit. L’inexécution suffisamment grave n’est pas discutée, la clause contractuelle gouvernant la sanction dans le cadre légal des baux d’habitation.
B. Le constat d’acquisition et ses conséquences immédiates
Constatant l’absence de paiement intégral dans le délai de deux mois, le juge fixe la date d’acquisition. Il énonce que « Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit, le 20 février 2025 à 24 heures ». Il en déduit que « En conséquence, il y a lieu de constater la résiliation du bail conclu le 14 décembre 2022 à compter du 21 février 2025 ».
Cette résiliation prive le locataire de titre et autorise l’expulsion après les formalités requises. Le juge ordonne la libération des lieux puis, à défaut, l’expulsion dans les conditions légales, avec rappel du régime du mobilier saisi en application du code des procédures civiles d’exécution. Il précise enfin l’exécution provisoire, notant que « La présente décision est exécutoire à titre provisoire », afin de prévenir les effets dilatoires et sécuriser la procédure d’éviction.
II. La valeur et la portée: office du juge des délais et conséquences financières
A. Le refus des délais de paiement au regard des critères légaux
Le juge rappelle le cadre actuel de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, en relevant que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années ». Il souligne la nature cumulative des conditions, impliquant une reprise intégrale du loyer courant et une capacité crédible d’apurement.
Au vu des éléments financiers versés, le juge estime les ressources insuffisantes en présence d’un arriéré significatif et d’autres dettes, malgré un versement ponctuel. Il décide qu’« il ne sera pas fait application de l’article précité », exerçant un pouvoir d’appréciation conforme au texte. La solution, stricte mais cohérente, privilégie la crédibilité budgétaire plutôt que l’affichage de délais inexécutables, et s’inscrit dans la finalité de la clause résolutoire comme garantie d’effectivité du paiement.
B. L’indemnité d’occupation, la liquidation de la dette et les demandes accessoires
Sur la dette, le juge retient le décompte actualisé, puis opère un correctif chiffré en relevant qu’« Il convient de déduire 38,10 euros de frais ». Il condamne au paiement de l’arriéré arrêté au 2 mai 2025 et fixe une indemnité d’occupation d’un montant équivalent au loyer et aux charges jusqu’à libération des lieux. Il rappelle utilement que « le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile », l’indemnité ayant aussi une fonction compensatoire de la jouissance.
La demande de dommages-intérêts supplémentaires est écartée en l’absence de préjudice distinct de l’intérêt moratoire, le juge indiquant que « Sa demande de dommages et intérêts sera donc rejetée ». Les dépens sont laissés à la charge de la partie perdante, et il n’est pas alloué de somme sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. L’économie du dispositif demeure mesurée et fidèle au droit positif, tandis que la portée rappelle la rigueur des critères d’octroi des délais au regard de la soutenabilité financière réelle.