Tribunal judiciaire de Bobigny, le 27 juin 2025, n°25/03096
Le tribunal de proximité de Montreuil-sous-Bois, jugement du 27 juin 2025, statue sur un bail d’habitation conclu en 2009, affecté d’impayés et frappé d’un commandement de payer du 19 novembre 2024. Le bailleur social sollicite la constatation de la clause résolutoire, la résiliation, l’expulsion, le paiement de l’arriéré, ainsi que des dommages-intérêts. La locataire expose ses difficultés, reprend le paiement du loyer courant et verse une somme substantielle à l’audience.
La procédure respecte les diligences préalables impératives. La préfecture est avisée le 11 mars 2025, tandis que la CCAPEX est saisie le 29 novembre 2024, antérieurement à l’assignation du 10 mars 2025. L’audience se tient le 29 avril 2025. Le bailleur n’est pas opposé à des délais, la locataire sollicite un apurement réaliste. Deux thèses se dégagent alors sur l’articulation entre acquisition de la clause et possibles délais.
La question tranchée tient d’abord aux conditions et à la temporalité d’acquisition de la clause résolutoire au regard de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Elle porte ensuite sur le pouvoir d’accorder des délais avec suspension des effets de la clause dès lors que le loyer courant est repris avant l’audience. La juridiction constate l’acquisition de la clause au 1er janvier 2025, condamne au paiement résiduel, accorde un plan d’apurement et suspend les effets de la résiliation, tout en rejetant les dommages-intérêts pour résistance.
I. Le sens de la décision
A. Les diligences légales et la recevabilité de l’action Le juge vérifie l’accomplissement des formalités préalables, constitutives d’une condition de recevabilité de l’action. La notification préfectorale est intervenue plus de six semaines avant l’audience, tandis que la saisine de la CCAPEX a précédé l’assignation de plus de deux mois. Ce contrôle clair s’achève par la formule brève suivante, qui en résume la portée contraignante: « L’action est donc recevable. »
Cette rigueur procédurale rappelle que la loi de 1989 conditionne toute action en résiliation à un chemin balisé, qui protège la prévention des expulsions. Elle garantit également une information des services de l’État, et la recherche d’un apurement amiable en amont, sans anticiper sur le fond du litige.
B. L’acquisition de la clause et sa datation précise Le juge expose le cadre légal en des termes dépourvus d’ambiguïté, citant la règle déclenchant la résiliation de plein droit: « Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. » Les pièces montrent l’absence de règlement dans le délai utile, déclenchant l’effet résolutoire.
La juridiction fixe explicitement la date d’acquisition, au terme du délai, dans une formule particulièrement pédagogique: « Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de six semaines à compter du commandement de payer, soit, le 31 décembre 2024 à 24 heures. » La résiliation est donc retenue à compter du 1er janvier 2025, indépendamment des versements ultérieurs, qui n’effacent pas l’acquisition, mais peuvent en suspendre les effets.
II. Valeur et portée de la solution
A. La suspension des effets par l’octroi de délais encadrés Le juge se fonde sur l’article 24 V, tel qu’applicable, pour articuler résiliation acquise et prévention des expulsions. Deux conditions sont vérifiées avec sobriété: reprise du loyer courant avant l’audience et capacité de règlement de la dette. La motivation rappelle l’économie du texte en des termes précis: « Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. »
La portée est aussitôt précisée par la règle de purge ou de déchéance, exposée sans détour: « Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. » Le plan d’apurement est calibré, la sanction d’un incident de paiement clairement annoncée, et les conséquences sur l’occupation et l’exécution forcée sont rappelées.
B. Une solution équilibrée, juridiquement solide et socialement efficiente La motivation consacre un équilibre entre l’effectivité des clauses résolutoires et la finalité préventive du dispositif. La datation précise sécurise le droit du bailleur, tandis que la suspension encadrée favorise l’apurement. La décision assume enfin une discipline sur les accessoires: « En l’espèce, faute de justifier tant de la mauvaise foi du débiteur que du préjudice subi distinct de celui réparé par les intérêts moratoires accordés ci dessus, le bailleur sera débouté de sa demande de dommages et intérêts. »
L’exécution provisoire est affirmée avec concision, gage d’efficacité procédurale: « La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile. » La solution apparaît conforme au texte issu de la réforme, lisible pour les acteurs du logement social, et immédiatement opératoire, notamment au regard du maintien des aides conditionné au respect du plan arrêté.
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Avocat Associé
Hassan Kohen
Avocat au Barreau de Paris • Droit Pénal & Droit du Travail
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Le tribunal de proximité de Montreuil-sous-Bois, jugement du 27 juin 2025, statue sur un bail d’habitation conclu en 2009, affecté d’impayés et frappé d’un commandement de payer du 19 novembre 2024. Le bailleur social sollicite la constatation de la clause résolutoire, la résiliation, l’expulsion, le paiement de l’arriéré, ainsi que des dommages-intérêts. La locataire expose ses difficultés, reprend le paiement du loyer courant et verse une somme substantielle à l’audience.
La procédure respecte les diligences préalables impératives. La préfecture est avisée le 11 mars 2025, tandis que la CCAPEX est saisie le 29 novembre 2024, antérieurement à l’assignation du 10 mars 2025. L’audience se tient le 29 avril 2025. Le bailleur n’est pas opposé à des délais, la locataire sollicite un apurement réaliste. Deux thèses se dégagent alors sur l’articulation entre acquisition de la clause et possibles délais.
La question tranchée tient d’abord aux conditions et à la temporalité d’acquisition de la clause résolutoire au regard de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Elle porte ensuite sur le pouvoir d’accorder des délais avec suspension des effets de la clause dès lors que le loyer courant est repris avant l’audience. La juridiction constate l’acquisition de la clause au 1er janvier 2025, condamne au paiement résiduel, accorde un plan d’apurement et suspend les effets de la résiliation, tout en rejetant les dommages-intérêts pour résistance.
I. Le sens de la décision
A. Les diligences légales et la recevabilité de l’action
Le juge vérifie l’accomplissement des formalités préalables, constitutives d’une condition de recevabilité de l’action. La notification préfectorale est intervenue plus de six semaines avant l’audience, tandis que la saisine de la CCAPEX a précédé l’assignation de plus de deux mois. Ce contrôle clair s’achève par la formule brève suivante, qui en résume la portée contraignante: « L’action est donc recevable. »
Cette rigueur procédurale rappelle que la loi de 1989 conditionne toute action en résiliation à un chemin balisé, qui protège la prévention des expulsions. Elle garantit également une information des services de l’État, et la recherche d’un apurement amiable en amont, sans anticiper sur le fond du litige.
B. L’acquisition de la clause et sa datation précise
Le juge expose le cadre légal en des termes dépourvus d’ambiguïté, citant la règle déclenchant la résiliation de plein droit: « Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. » Les pièces montrent l’absence de règlement dans le délai utile, déclenchant l’effet résolutoire.
La juridiction fixe explicitement la date d’acquisition, au terme du délai, dans une formule particulièrement pédagogique: « Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de six semaines à compter du commandement de payer, soit, le 31 décembre 2024 à 24 heures. » La résiliation est donc retenue à compter du 1er janvier 2025, indépendamment des versements ultérieurs, qui n’effacent pas l’acquisition, mais peuvent en suspendre les effets.
II. Valeur et portée de la solution
A. La suspension des effets par l’octroi de délais encadrés
Le juge se fonde sur l’article 24 V, tel qu’applicable, pour articuler résiliation acquise et prévention des expulsions. Deux conditions sont vérifiées avec sobriété: reprise du loyer courant avant l’audience et capacité de règlement de la dette. La motivation rappelle l’économie du texte en des termes précis: « Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. »
La portée est aussitôt précisée par la règle de purge ou de déchéance, exposée sans détour: « Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. » Le plan d’apurement est calibré, la sanction d’un incident de paiement clairement annoncée, et les conséquences sur l’occupation et l’exécution forcée sont rappelées.
B. Une solution équilibrée, juridiquement solide et socialement efficiente
La motivation consacre un équilibre entre l’effectivité des clauses résolutoires et la finalité préventive du dispositif. La datation précise sécurise le droit du bailleur, tandis que la suspension encadrée favorise l’apurement. La décision assume enfin une discipline sur les accessoires: « En l’espèce, faute de justifier tant de la mauvaise foi du débiteur que du préjudice subi distinct de celui réparé par les intérêts moratoires accordés ci dessus, le bailleur sera débouté de sa demande de dommages et intérêts. »
L’exécution provisoire est affirmée avec concision, gage d’efficacité procédurale: « La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile. » La solution apparaît conforme au texte issu de la réforme, lisible pour les acteurs du logement social, et immédiatement opératoire, notamment au regard du maintien des aides conditionné au respect du plan arrêté.