Tribunal judiciaire de Bobigny, le 27 juin 2025, n°25/03097
Le tribunal de proximité de Montreuil-sous-Bois, par jugement du 27 juin 2025 (RG 25/03097), statue sur un litige locatif né d’impayés concernant un logement conventionné. Un bail d’habitation a été conclu le 16 novembre 2022. Un commandement de payer, visant la clause résolutoire, a été délivré le 17 décembre 2024 pour un arriéré alors arrêté, suivi d’une assignation le 27 février 2025. L’audience s’est tenue le 29 avril 2025. Le décompte a été actualisé à 599,91 euros au 16 juin 2025, le bailleur ne s’opposant pas à des délais d’apurement. La locataire a repris le règlement du loyer courant avant l’audience, et sollicité des délais.
La procédure a été conduite conformément aux exigences préalables du contentieux locatif. La notification préfectorale et la saisine de l’instance de prévention compétente ont été effectuées en temps utile. Le juge constate la recevabilité de l’action en ces termes laconiques: « L’action est donc recevable. » Le dispositif prononce la condamnation au paiement de l’arriéré actualisé, la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire à la date du 18 février 2025, ainsi que la suspension de ses effets pendant l’exécution d’un plan d’apurement échelonné.
La question de droit posée portait sur l’articulation entre l’acquisition de la clause résolutoire au terme du délai de deux mois suivant le commandement et la possibilité, sous l’empire de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, de suspendre ses effets si le locataire a repris le versement intégral du loyer courant et se trouve en situation d’apurer sa dette. Le jugement consacre d’abord l’acquisition de la clause à date fixe, puis en neutralise provisoirement les effets par l’octroi de délais, en assortissant la suspension d’un mécanisme résolutoire automatique en cas de défaillance.
I. L’affirmation rigoureuse de l’acquisition de la clause résolutoire
A. La régularité des formalités préalables et du commandement
Le juge vérifie d’abord la chaîne procédurale exigée par la loi du 6 juillet 1989. Il relève la notification administrative et la saisine de l’instance de coordination, dans les délais d’anticipation requis par le texte. La décision souligne ensuite la validité intrinsèque du commandement visant la clause, en ce qu’il rappelle les mentions protectrices relatives aux délais, à l’aide mobilisable et au recours possible au délai de grâce. Le motif retient: « En l’espèce, le bail conclu le 16 novembre 2022 contient une clause résolutoire mentionnant un délai de deux mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 17 décembre 2024, pour la somme en principal de 2.574,83 euros. […] Il est ainsi régulier en sa forme. » L’exigence probatoire est satisfaite par le décompte, qui atteste d’une dette certaine et exigible à la date de l’acte.
Cette mise en conformité procédurale fonde la recevabilité et prépare la constatation de la résolution. La motivation rapproche la finalité pédagogique du commandement et sa portée comminatoire, sans excès de formalisme. Elle s’inscrit dans la jurisprudence constante rappelant que la clause ne peut produire effet qu’à la condition d’un commandement régulier, clair et utile, faisant courir un délai effectif.
B. La fixation de la date d’acquisition et la qualification retenue
Le jugement se montre précis sur la chronologie de l’acquisition. Il énonce: « Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit, le 17 février 2025 à 24 heures. » Il en tire la conséquence normative immédiate: « En conséquence, il y a lieu de constater la résiliation du bail conclu le 16 novembre 2022 à compter du 18 février 2025. » La distinction entre résolution et résiliation, déjà explicitée par les articles 1224 et 1229 du code civil, est rappelée en des termes conformes au droit commun de l’exécution successive.
Ce raisonnement s’accorde avec la construction classique de la clause résolutoire en matière locative. La date d’acquisition est objectivée, indépendante de toute appréciation discrétionnaire, et attachée à l’expiration du délai légal. La motivation assure ainsi la sécurité juridique des parties, en figeant la bascule contractuelle avant d’examiner une éventuelle suspension de ses effets au regard du droit spécial de la loi de 1989.
II. La neutralisation conditionnelle des effets par les délais de paiement
A. Les conditions légales de la suspension et leur contrôle
Le jugement transpose l’économie de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable. Il rappelle le cœur du dispositif: « Il résulte de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 […] que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années ». » La motivation précise ensuite la portée immédiate de cette faculté: « Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. »
Le juge vérifie factuellement la reprise intégrale du loyer courant et la capacité d’apurement. Il relève des versements significatifs, la stabilité professionnelle de la locataire et l’absence d’opposition du bailleur social à l’octroi de délais. Cette appréciation, concrète et mesurée, répond à la finalité préventive du texte, combinant maintien dans les lieux et recouvrement progressif, sans altérer la sanction contractuelle déjà acquise.
B. Les effets incitatifs et la mécanique de reprise de plein droit
La décision articule clairement les effets. Elle suspend « les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés », et retient que, si ces délais « sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise. » La motivation insiste, avec une formule d’alerte dépourvue d’ambiguïté: « L’attention du locataire est attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise. » Le dispositif organise alors la bascule automatique: exigibilité immédiate du solde, reprise de plein effet de la clause, indemnité d’occupation, et, le cas échéant, expulsion après commandement de quitter les lieux.
Ce schéma met en balance un fort incitatif à l’exécution avec une protection conditionnelle. La solution épouse l’équilibre voulu par la loi: sécuriser la dette, préserver le logement lorsqu’un apurement sérieux est engagé, et rétablir sans délai la sanction en cas de nouvelle défaillance. Le refus de dommages-intérêts pour résistance abusive parachève l’économie de la décision, le juge relevant, en conformité avec l’article 1231-6 du code civil: « En l’espèce, faute de justifier tant de la mauvaise foi du débiteur que du préjudice subi distinct de celui réparé par les intérêts moratoires accordés ci dessus, le bailleur sera débouté de sa demande de dommages et intérêts. »
L’ensemble s’inscrit dans le cadre tracé par la jurisprudence qui admet, même après acquisition de la clause, une suspension judiciaire fondée sur la reprise des loyers et la capacité d’apurer. La présente décision en offre une application pédagogiquement claire: date d’acquisition précisément fixée, contrôle effectif des conditions de l’article 24 V, suspension encadrée, et mécanisme de reprise automatique. Elle rappelle utilement que la résiliation n’est plus une fatalité lorsque le locataire démontre un retour à l’exécution loyale, sous la vigilance du juge et dans les limites d’un plan crédible.
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Avocat Associé
Hassan Kohen
Avocat au Barreau de Paris • Droit Pénal & Droit du Travail
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Le tribunal de proximité de Montreuil-sous-Bois, par jugement du 27 juin 2025 (RG 25/03097), statue sur un litige locatif né d’impayés concernant un logement conventionné. Un bail d’habitation a été conclu le 16 novembre 2022. Un commandement de payer, visant la clause résolutoire, a été délivré le 17 décembre 2024 pour un arriéré alors arrêté, suivi d’une assignation le 27 février 2025. L’audience s’est tenue le 29 avril 2025. Le décompte a été actualisé à 599,91 euros au 16 juin 2025, le bailleur ne s’opposant pas à des délais d’apurement. La locataire a repris le règlement du loyer courant avant l’audience, et sollicité des délais.
La procédure a été conduite conformément aux exigences préalables du contentieux locatif. La notification préfectorale et la saisine de l’instance de prévention compétente ont été effectuées en temps utile. Le juge constate la recevabilité de l’action en ces termes laconiques: « L’action est donc recevable. » Le dispositif prononce la condamnation au paiement de l’arriéré actualisé, la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire à la date du 18 février 2025, ainsi que la suspension de ses effets pendant l’exécution d’un plan d’apurement échelonné.
La question de droit posée portait sur l’articulation entre l’acquisition de la clause résolutoire au terme du délai de deux mois suivant le commandement et la possibilité, sous l’empire de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, de suspendre ses effets si le locataire a repris le versement intégral du loyer courant et se trouve en situation d’apurer sa dette. Le jugement consacre d’abord l’acquisition de la clause à date fixe, puis en neutralise provisoirement les effets par l’octroi de délais, en assortissant la suspension d’un mécanisme résolutoire automatique en cas de défaillance.
I. L’affirmation rigoureuse de l’acquisition de la clause résolutoire
A. La régularité des formalités préalables et du commandement
Le juge vérifie d’abord la chaîne procédurale exigée par la loi du 6 juillet 1989. Il relève la notification administrative et la saisine de l’instance de coordination, dans les délais d’anticipation requis par le texte. La décision souligne ensuite la validité intrinsèque du commandement visant la clause, en ce qu’il rappelle les mentions protectrices relatives aux délais, à l’aide mobilisable et au recours possible au délai de grâce. Le motif retient: « En l’espèce, le bail conclu le 16 novembre 2022 contient une clause résolutoire mentionnant un délai de deux mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 17 décembre 2024, pour la somme en principal de 2.574,83 euros. […] Il est ainsi régulier en sa forme. » L’exigence probatoire est satisfaite par le décompte, qui atteste d’une dette certaine et exigible à la date de l’acte.
Cette mise en conformité procédurale fonde la recevabilité et prépare la constatation de la résolution. La motivation rapproche la finalité pédagogique du commandement et sa portée comminatoire, sans excès de formalisme. Elle s’inscrit dans la jurisprudence constante rappelant que la clause ne peut produire effet qu’à la condition d’un commandement régulier, clair et utile, faisant courir un délai effectif.
B. La fixation de la date d’acquisition et la qualification retenue
Le jugement se montre précis sur la chronologie de l’acquisition. Il énonce: « Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit, le 17 février 2025 à 24 heures. » Il en tire la conséquence normative immédiate: « En conséquence, il y a lieu de constater la résiliation du bail conclu le 16 novembre 2022 à compter du 18 février 2025. » La distinction entre résolution et résiliation, déjà explicitée par les articles 1224 et 1229 du code civil, est rappelée en des termes conformes au droit commun de l’exécution successive.
Ce raisonnement s’accorde avec la construction classique de la clause résolutoire en matière locative. La date d’acquisition est objectivée, indépendante de toute appréciation discrétionnaire, et attachée à l’expiration du délai légal. La motivation assure ainsi la sécurité juridique des parties, en figeant la bascule contractuelle avant d’examiner une éventuelle suspension de ses effets au regard du droit spécial de la loi de 1989.
II. La neutralisation conditionnelle des effets par les délais de paiement
A. Les conditions légales de la suspension et leur contrôle
Le jugement transpose l’économie de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable. Il rappelle le cœur du dispositif: « Il résulte de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 […] que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années ». » La motivation précise ensuite la portée immédiate de cette faculté: « Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. »
Le juge vérifie factuellement la reprise intégrale du loyer courant et la capacité d’apurement. Il relève des versements significatifs, la stabilité professionnelle de la locataire et l’absence d’opposition du bailleur social à l’octroi de délais. Cette appréciation, concrète et mesurée, répond à la finalité préventive du texte, combinant maintien dans les lieux et recouvrement progressif, sans altérer la sanction contractuelle déjà acquise.
B. Les effets incitatifs et la mécanique de reprise de plein droit
La décision articule clairement les effets. Elle suspend « les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés », et retient que, si ces délais « sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise. » La motivation insiste, avec une formule d’alerte dépourvue d’ambiguïté: « L’attention du locataire est attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise. » Le dispositif organise alors la bascule automatique: exigibilité immédiate du solde, reprise de plein effet de la clause, indemnité d’occupation, et, le cas échéant, expulsion après commandement de quitter les lieux.
Ce schéma met en balance un fort incitatif à l’exécution avec une protection conditionnelle. La solution épouse l’équilibre voulu par la loi: sécuriser la dette, préserver le logement lorsqu’un apurement sérieux est engagé, et rétablir sans délai la sanction en cas de nouvelle défaillance. Le refus de dommages-intérêts pour résistance abusive parachève l’économie de la décision, le juge relevant, en conformité avec l’article 1231-6 du code civil: « En l’espèce, faute de justifier tant de la mauvaise foi du débiteur que du préjudice subi distinct de celui réparé par les intérêts moratoires accordés ci dessus, le bailleur sera débouté de sa demande de dommages et intérêts. »
L’ensemble s’inscrit dans le cadre tracé par la jurisprudence qui admet, même après acquisition de la clause, une suspension judiciaire fondée sur la reprise des loyers et la capacité d’apurer. La présente décision en offre une application pédagogiquement claire: date d’acquisition précisément fixée, contrôle effectif des conditions de l’article 24 V, suspension encadrée, et mécanisme de reprise automatique. Elle rappelle utilement que la résiliation n’est plus une fatalité lorsque le locataire démontre un retour à l’exécution loyale, sous la vigilance du juge et dans les limites d’un plan crédible.