Tribunal judiciaire de Bobigny, le 30 juin 2025, n°24/05055
Rendu par le tribunal de proximité du Raincy le 30 juin 2025, ce jugement statue sur une demande d’acquisition de clause résolutoire et d’expulsion à la suite d’impayés locatifs. Le litige naît d’un bail d’habitation conclu le 25 mai 2021 et assorti d’une clause résolutoire classique. Un commandement de payer est signifié le 27 février 2024. La commission de surendettement prononce ensuite un rétablissement personnel sans liquidation, avec effacement partiel de la dette. La question centrale porte sur le jeu de la clause résolutoire après la réforme du 27 juillet 2023, l’octroi de délais de paiement suspensifs, et l’étendue des condamnations financières consécutives à la résiliation.
La procédure est régulière. L’assignation est notifiée au représentant de l’État et la CCAPEX est saisie préalablement. Le tribunal écarte une note en délibéré tardive sur le fondement de l’article 445 du code de procédure civile. Sur le fond, la juridiction retient la preuve d’un arriéré, après déduction de la fraction effacée par la commission de surendettement. Elle déclare acquise la clause résolutoire à l’issue d’un délai de deux mois à compter du commandement, retient la résiliation au 28 avril 2024, refuse les délais de paiement et d’expulsion, fixe une indemnité d’occupation, écarte une clause pénale réputée non écrite, et rejette les demandes indemnitaires faute de preuve suffisante.
La question de droit posée tient à l’application dans le temps du nouveau délai de six semaines instauré par la loi du 27 juillet 2023 pour l’acquisition de la clause résolutoire et à la condition préalable de reprise intégrale du loyer courant pour suspendre ses effets. La solution retenue affirme que le contrat antérieur à la réforme demeure régi par l’ancien délai de deux mois, consacrant un principe de non-rétroactivité en cohérence avec l’avis de la Cour de cassation, troisième chambre civile, du 13 juin 2024, n° 24-70.002, et refuse toute suspension faute de reprise intégrale du loyer. Le tribunal souligne que « les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de deux mois » et que « il convient donc de rejeter la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire ».
I. Le sens de la décision
A. La recevabilité de l’action et la dette locative constatée
La juridiction vérifie d’abord le respect des conditions préalables exigées par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, tant pour la CCAPEX que pour la notification préfectorale. L’action est donc recevable. Le tribunal retient ensuite la preuve d’un arriéré au regard du bail, du commandement et du décompte, tout en intégrant l’effacement partiel issu du rétablissement personnel sans liquidation. L’analyse s’inscrit dans l’article 1353 du code civil, rappelé comme principe directeur de la charge probatoire.
La condamnation s’ensuit pour la fraction non effacée, avec intérêts aux chefs précisés. La motivation insiste sur la neutralisation des frais de recouvrement extra-légaux, en application de l’article 4 p) de la loi du 6 juillet 1989, ce qui confirme l’encadrement d’ordre public protecteur. Le passage suivant éclaire l’office du juge face au solde résiduel: « En conséquence, il convient de condamner […] au titre des sommes dues […] avec intérêts au taux légal ». Le raisonnement demeure classique et ferme la voie aux accessoires illicites.
B. Le jeu de la clause résolutoire et la date d’acquisition
La difficulté majeure concerne l’entrée en vigueur du délai de six semaines instauré par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023. Le tribunal juge que, faute de dispositions transitoires, le principe de non-rétroactivité commande de maintenir l’ancien délai de deux mois pour un bail conclu en 2021 et non renouvelé après l’entrée en vigueur de la réforme. La motivation reprend l’économie de l’article 2 du code civil et se réfère à l’avis prétorien: « Dès lors, son article 10 […] ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties […] (Cass. Civ. 3e, avis du 13 juin 2024, n° 24-70.002). »
Le commandement étant demeuré infructueux au terme des deux mois, l’acquisition est constatée et la résiliation fixée au lendemain, avec toutes conséquences, notamment l’indemnité d’occupation. Le passage clef confirme la bascule statutaire: « Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies […] et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail […] à compter du 28 avril 2024. » L’articulation des textes est maîtrisée et l’économie contractuelle préserve sa cohérence.
II. La valeur et la portée de la solution
A. L’application dans le temps de la réforme et la cohérence normative
La solution s’aligne sur la grille de l’article 2 du code civil et sur l’avis de la Cour de cassation précité. Elle évite d’imposer une « réfaction » des conventions en cours par une loi nouvelle moins favorable au locataire, ce que la juridiction souligne expressément. En retenant le délai de deux mois, elle garantit une lecture prévisible des effets contractuels, sans méconnaître l’ordre public de protection. La citation centrale en atteste: « ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours […] et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction ».
La portée normative paraît homogène. Le rappel de la nature d’ordre public des clauses financières illicites confirme l’équilibre. L’affirmation selon laquelle « [c]ette clause […] est réputée non écrite » circonscrit la validité des accessoires, maintient la cohérence du régime et limite les dérives de pénalités forfaitaires sur les impayés. Cette convergence renforce la valeur pédagogique du jugement.
B. Les effets pratiques: suspension, délais et contentieux accessoires
La juridiction clarifie les conditions de la suspension de la clause résolutoire au titre de l’article 24, V et VII, en exigeant la reprise intégrale du loyer courant avant l’audience. La motivation est nette: « Il convient donc de rejeter la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire », faute de reprise intégrale et d’une capacité démontrée à apurer. Cette exigence, rigoureuse, évite les suspensions de pure forme et valorise la crédibilité budgétaire des échéanciers.
S’agissant de l’indemnité d’occupation, la décision retient sa nature mixte et son point de départ à la résiliation, en conformité avec l’article 1730 et la jurisprudence constante. Les demandes indemnitaires au titre du trouble de jouissance sont rejetées pour insuffisance probatoire. Le tribunal relève que « [e]n l’état des éléments produits, […] ne rapporte pas la preuve […] de troubles relevant de la responsabilité du bailleur ». Enfin, les délais d’expulsion sont refusés après mise en balance des situations, la dette s’aggravant et les diligences de relogement apparaissant insuffisantes. L’ensemble dessine une ligne pratique précise, exigeante sur la preuve et disciplinée sur les conditions légales de sauvegarde.
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Avocat Associé
Hassan Kohen
Avocat au Barreau de Paris • Droit Pénal & Droit du Travail
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Rendu par le tribunal de proximité du Raincy le 30 juin 2025, ce jugement statue sur une demande d’acquisition de clause résolutoire et d’expulsion à la suite d’impayés locatifs. Le litige naît d’un bail d’habitation conclu le 25 mai 2021 et assorti d’une clause résolutoire classique. Un commandement de payer est signifié le 27 février 2024. La commission de surendettement prononce ensuite un rétablissement personnel sans liquidation, avec effacement partiel de la dette. La question centrale porte sur le jeu de la clause résolutoire après la réforme du 27 juillet 2023, l’octroi de délais de paiement suspensifs, et l’étendue des condamnations financières consécutives à la résiliation.
La procédure est régulière. L’assignation est notifiée au représentant de l’État et la CCAPEX est saisie préalablement. Le tribunal écarte une note en délibéré tardive sur le fondement de l’article 445 du code de procédure civile. Sur le fond, la juridiction retient la preuve d’un arriéré, après déduction de la fraction effacée par la commission de surendettement. Elle déclare acquise la clause résolutoire à l’issue d’un délai de deux mois à compter du commandement, retient la résiliation au 28 avril 2024, refuse les délais de paiement et d’expulsion, fixe une indemnité d’occupation, écarte une clause pénale réputée non écrite, et rejette les demandes indemnitaires faute de preuve suffisante.
La question de droit posée tient à l’application dans le temps du nouveau délai de six semaines instauré par la loi du 27 juillet 2023 pour l’acquisition de la clause résolutoire et à la condition préalable de reprise intégrale du loyer courant pour suspendre ses effets. La solution retenue affirme que le contrat antérieur à la réforme demeure régi par l’ancien délai de deux mois, consacrant un principe de non-rétroactivité en cohérence avec l’avis de la Cour de cassation, troisième chambre civile, du 13 juin 2024, n° 24-70.002, et refuse toute suspension faute de reprise intégrale du loyer. Le tribunal souligne que « les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de deux mois » et que « il convient donc de rejeter la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire ».
I. Le sens de la décision
A. La recevabilité de l’action et la dette locative constatée
La juridiction vérifie d’abord le respect des conditions préalables exigées par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, tant pour la CCAPEX que pour la notification préfectorale. L’action est donc recevable. Le tribunal retient ensuite la preuve d’un arriéré au regard du bail, du commandement et du décompte, tout en intégrant l’effacement partiel issu du rétablissement personnel sans liquidation. L’analyse s’inscrit dans l’article 1353 du code civil, rappelé comme principe directeur de la charge probatoire.
La condamnation s’ensuit pour la fraction non effacée, avec intérêts aux chefs précisés. La motivation insiste sur la neutralisation des frais de recouvrement extra-légaux, en application de l’article 4 p) de la loi du 6 juillet 1989, ce qui confirme l’encadrement d’ordre public protecteur. Le passage suivant éclaire l’office du juge face au solde résiduel: « En conséquence, il convient de condamner […] au titre des sommes dues […] avec intérêts au taux légal ». Le raisonnement demeure classique et ferme la voie aux accessoires illicites.
B. Le jeu de la clause résolutoire et la date d’acquisition
La difficulté majeure concerne l’entrée en vigueur du délai de six semaines instauré par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023. Le tribunal juge que, faute de dispositions transitoires, le principe de non-rétroactivité commande de maintenir l’ancien délai de deux mois pour un bail conclu en 2021 et non renouvelé après l’entrée en vigueur de la réforme. La motivation reprend l’économie de l’article 2 du code civil et se réfère à l’avis prétorien: « Dès lors, son article 10 […] ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties […] (Cass. Civ. 3e, avis du 13 juin 2024, n° 24-70.002). »
Le commandement étant demeuré infructueux au terme des deux mois, l’acquisition est constatée et la résiliation fixée au lendemain, avec toutes conséquences, notamment l’indemnité d’occupation. Le passage clef confirme la bascule statutaire: « Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies […] et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail […] à compter du 28 avril 2024. » L’articulation des textes est maîtrisée et l’économie contractuelle préserve sa cohérence.
II. La valeur et la portée de la solution
A. L’application dans le temps de la réforme et la cohérence normative
La solution s’aligne sur la grille de l’article 2 du code civil et sur l’avis de la Cour de cassation précité. Elle évite d’imposer une « réfaction » des conventions en cours par une loi nouvelle moins favorable au locataire, ce que la juridiction souligne expressément. En retenant le délai de deux mois, elle garantit une lecture prévisible des effets contractuels, sans méconnaître l’ordre public de protection. La citation centrale en atteste: « ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours […] et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction ».
La portée normative paraît homogène. Le rappel de la nature d’ordre public des clauses financières illicites confirme l’équilibre. L’affirmation selon laquelle « [c]ette clause […] est réputée non écrite » circonscrit la validité des accessoires, maintient la cohérence du régime et limite les dérives de pénalités forfaitaires sur les impayés. Cette convergence renforce la valeur pédagogique du jugement.
B. Les effets pratiques: suspension, délais et contentieux accessoires
La juridiction clarifie les conditions de la suspension de la clause résolutoire au titre de l’article 24, V et VII, en exigeant la reprise intégrale du loyer courant avant l’audience. La motivation est nette: « Il convient donc de rejeter la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire », faute de reprise intégrale et d’une capacité démontrée à apurer. Cette exigence, rigoureuse, évite les suspensions de pure forme et valorise la crédibilité budgétaire des échéanciers.
S’agissant de l’indemnité d’occupation, la décision retient sa nature mixte et son point de départ à la résiliation, en conformité avec l’article 1730 et la jurisprudence constante. Les demandes indemnitaires au titre du trouble de jouissance sont rejetées pour insuffisance probatoire. Le tribunal relève que « [e]n l’état des éléments produits, […] ne rapporte pas la preuve […] de troubles relevant de la responsabilité du bailleur ». Enfin, les délais d’expulsion sont refusés après mise en balance des situations, la dette s’aggravant et les diligences de relogement apparaissant insuffisantes. L’ensemble dessine une ligne pratique précise, exigeante sur la preuve et disciplinée sur les conditions légales de sauvegarde.