Tribunal judiciaire de Bobigny, le 30 juin 2025, n°24/06917
Le tribunal de proximité de Pantin, 30 juin 2025, n° RG 24/06917, n° Portalis DB3S-W-B7I-ZXMG, tranche un contentieux de bail d’habitation mêlant congé pour vente, clause résolutoire et manquements allégués à la décence. La décision intervient après un commandement de payer délivré le 19 décembre 2023 et un congé pour vendre fixé au 28 février 2025, dans un contexte d’arrêtés de mise en sécurité et de désordres techniques affectant le logement.
Les faits utiles se concentrent sur un bail signé à l’automne 2021, un arriéré locatif ancien, des mesures administratives relatives à la sécurité du bâtiment et des travaux entrepris tardivement. Le bailleur demande constat de la clause résolutoire, expulsion, indemnité d’occupation et arriéré. La locataire conteste le congé, invoque l’exception d’inexécution et sollicite des dommages-intérêts pour trouble de jouissance, des délais de paiement et des délais pour quitter les lieux.
Le débat porte d’abord sur la loi dans le temps après la réforme du 27 juillet 2023 et, corrélativement, sur le statut du délai d’acquisition de la clause résolutoire stipulé au contrat. Il porte ensuite sur la portée de l’article L. 521-2 du code de la construction et de l’habitation, la distinction entre indécence et inhabitation, et la proportionnalité de l’expulsion au regard des droits fondamentaux.
Le tribunal retient l’applicabilité du délai contractuel de deux mois, constate l’acquisition de la clause résolutoire au 20 février 2024, ordonne l’expulsion, mais décale les effets du congé pour vente en raison d’une durée légale de six ans. Il neutralise les loyers du 3/2023 au 14/5/2024, fixe l’indemnité d’occupation, refuse les délais de paiement, accorde deux mois supplémentaires pour quitter, indemnise le trouble de jouissance et prononce la compensation.
I. Le choix du délai contractuel d’acquisition de la clause résolutoire
A. La non-rétroactivité et la qualification contractuelle du délai
Le juge rappelle l’article 2 du code civil et l’exigence de sécurité juridique afin de préserver les stipulations conclues avant la loi nouvelle. La clause résolutoire, appréhendée comme choix de délai minimal supérieur au seuil légal antérieur, demeure applicable telle quelle. Cette analyse s’inscrit dans l’avis de la troisième chambre civile du 13 juin 2024, dont la motivation est reproduite avec précision: « les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi. »
Cette citation, centrale, valide le maintien du délai contractuel à deux mois, malgré le nouveau délai légal de six semaines. Le raisonnement est convaincant, car il respecte la liberté contractuelle sans diminuer la protection du locataire lorsque le contrat prévoyait un délai plus long. La cohérence est renforcée par l’absence de dispositions transitoires contraires et par la vocation non rétroactive de la réforme.
B. La mise en œuvre: arriéré corrigé, commandement régulier et date d’acquisition
Le juge défalque les loyers neutralisés au titre de l’article L. 521-2 CCH pour ajuster l’arriéré visé au commandement. Il en déduit une somme réellement due moindre, mais retient la validité de l’acte à hauteur du montant exact. Il le fait en se fondant sur une maxime jurisprudentielle qu’il reprend expressément: « Il est constant qu’un commandement de payer délivré pour une somme supérieure à l’arriéré locatif réellement dû reste régulier, à hauteur de cet arriéré. »
Cette solution pratique mérite approbation, car elle évite l’invalidation inutile d’un acte utilement informatif et recentre le débat sur la dette certaine. La date d’acquisition est alors fixée deux mois après la délivrance, conformément à la clause. La méthode articule justement exactitude de la dette, efficacité procédurale et respect des garanties de la locataire.
II. L’articulation avec la protection du locataire et la proportionnalité
A. Suspension des loyers, exception d’inexécution et trouble de jouissance
Le tribunal distingue nettement l’inhabitation, seule de nature à justifier la suspension du paiement, de l’indécence, appréciée sur le terrain de la responsabilité du bailleur. Il énonce sans détour: « Seuls le caractère inhabitable du logement, notion qui se distingue de l’indécence, ou la mise en œuvre des procédures visées aux articles L 511-11 et L 511-19 du code de la construction de l’habitation, fondent l’exception d’inexécution en la matière. »
Cette grille de lecture est utilement articulée à l’article L. 521-2 CCH, qui opère une neutralisation des loyers entre la notification de l’arrêté et sa mainlevée. Le juge combine ensuite ce socle avec une réparation calibrée du trouble de jouissance, fondée sur des pourcentages du loyer selon la gravité et la durée. La démarche, prudente, évite la confusion des régimes et compense les atteintes à la décence sans dissoudre le lien synallagmatique du bail.
B. Expulsion, délais et équilibre des intérêts fondamentaux
La juridiction conduit un contrôle de proportionnalité contextualisé, au regard notamment de la vulnérabilité sociale et des impératifs éducatifs concernant l’enfant. Elle souligne la portée de l’atteinte au domicile, dans des termes généraux mais fermes: « La mesure d’expulsion, en ce qu’elle prive ses destinataires de domicile au moins provisoirement et rompt leurs attaches personnelles et professionnelles, est de nature à affecter le droit au respect de la vie privée et familiale. »
La solution ménage des délais supplémentaires de deux mois, conditionnés au paiement de l’indemnité d’occupation et à l’accès aux travaux, tout en refusant une astreinte redondante. L’équilibre est réaliste, car il rappelle que la prise en charge sociale incombe à la puissance publique, sans priver l’occupante de temps utile pour organiser un relogement. La portée pratique est nette: elle renforce la justesse procédurale de l’expulsion, en conjuguant effectivité des titres et considération des droits fondamentaux.
Sens et valeur de l’arrêt ressortent ainsi d’une conciliation précise entre sécurité juridique, efficacité des clauses et garanties du logement. Sa portée tient à la clarification transitoire du délai d’acquisition, au calibrage de la dette par l’article L. 521-2 CCH, et au rappel méthodique des exigences de proportionnalité.
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Le tribunal de proximité de Pantin, 30 juin 2025, n° RG 24/06917, n° Portalis DB3S-W-B7I-ZXMG, tranche un contentieux de bail d’habitation mêlant congé pour vente, clause résolutoire et manquements allégués à la décence. La décision intervient après un commandement de payer délivré le 19 décembre 2023 et un congé pour vendre fixé au 28 février 2025, dans un contexte d’arrêtés de mise en sécurité et de désordres techniques affectant le logement.
Les faits utiles se concentrent sur un bail signé à l’automne 2021, un arriéré locatif ancien, des mesures administratives relatives à la sécurité du bâtiment et des travaux entrepris tardivement. Le bailleur demande constat de la clause résolutoire, expulsion, indemnité d’occupation et arriéré. La locataire conteste le congé, invoque l’exception d’inexécution et sollicite des dommages-intérêts pour trouble de jouissance, des délais de paiement et des délais pour quitter les lieux.
Le débat porte d’abord sur la loi dans le temps après la réforme du 27 juillet 2023 et, corrélativement, sur le statut du délai d’acquisition de la clause résolutoire stipulé au contrat. Il porte ensuite sur la portée de l’article L. 521-2 du code de la construction et de l’habitation, la distinction entre indécence et inhabitation, et la proportionnalité de l’expulsion au regard des droits fondamentaux.
Le tribunal retient l’applicabilité du délai contractuel de deux mois, constate l’acquisition de la clause résolutoire au 20 février 2024, ordonne l’expulsion, mais décale les effets du congé pour vente en raison d’une durée légale de six ans. Il neutralise les loyers du 3/2023 au 14/5/2024, fixe l’indemnité d’occupation, refuse les délais de paiement, accorde deux mois supplémentaires pour quitter, indemnise le trouble de jouissance et prononce la compensation.
I. Le choix du délai contractuel d’acquisition de la clause résolutoire
A. La non-rétroactivité et la qualification contractuelle du délai
Le juge rappelle l’article 2 du code civil et l’exigence de sécurité juridique afin de préserver les stipulations conclues avant la loi nouvelle. La clause résolutoire, appréhendée comme choix de délai minimal supérieur au seuil légal antérieur, demeure applicable telle quelle. Cette analyse s’inscrit dans l’avis de la troisième chambre civile du 13 juin 2024, dont la motivation est reproduite avec précision: « les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi. »
Cette citation, centrale, valide le maintien du délai contractuel à deux mois, malgré le nouveau délai légal de six semaines. Le raisonnement est convaincant, car il respecte la liberté contractuelle sans diminuer la protection du locataire lorsque le contrat prévoyait un délai plus long. La cohérence est renforcée par l’absence de dispositions transitoires contraires et par la vocation non rétroactive de la réforme.
B. La mise en œuvre: arriéré corrigé, commandement régulier et date d’acquisition
Le juge défalque les loyers neutralisés au titre de l’article L. 521-2 CCH pour ajuster l’arriéré visé au commandement. Il en déduit une somme réellement due moindre, mais retient la validité de l’acte à hauteur du montant exact. Il le fait en se fondant sur une maxime jurisprudentielle qu’il reprend expressément: « Il est constant qu’un commandement de payer délivré pour une somme supérieure à l’arriéré locatif réellement dû reste régulier, à hauteur de cet arriéré. »
Cette solution pratique mérite approbation, car elle évite l’invalidation inutile d’un acte utilement informatif et recentre le débat sur la dette certaine. La date d’acquisition est alors fixée deux mois après la délivrance, conformément à la clause. La méthode articule justement exactitude de la dette, efficacité procédurale et respect des garanties de la locataire.
II. L’articulation avec la protection du locataire et la proportionnalité
A. Suspension des loyers, exception d’inexécution et trouble de jouissance
Le tribunal distingue nettement l’inhabitation, seule de nature à justifier la suspension du paiement, de l’indécence, appréciée sur le terrain de la responsabilité du bailleur. Il énonce sans détour: « Seuls le caractère inhabitable du logement, notion qui se distingue de l’indécence, ou la mise en œuvre des procédures visées aux articles L 511-11 et L 511-19 du code de la construction de l’habitation, fondent l’exception d’inexécution en la matière. »
Cette grille de lecture est utilement articulée à l’article L. 521-2 CCH, qui opère une neutralisation des loyers entre la notification de l’arrêté et sa mainlevée. Le juge combine ensuite ce socle avec une réparation calibrée du trouble de jouissance, fondée sur des pourcentages du loyer selon la gravité et la durée. La démarche, prudente, évite la confusion des régimes et compense les atteintes à la décence sans dissoudre le lien synallagmatique du bail.
B. Expulsion, délais et équilibre des intérêts fondamentaux
La juridiction conduit un contrôle de proportionnalité contextualisé, au regard notamment de la vulnérabilité sociale et des impératifs éducatifs concernant l’enfant. Elle souligne la portée de l’atteinte au domicile, dans des termes généraux mais fermes: « La mesure d’expulsion, en ce qu’elle prive ses destinataires de domicile au moins provisoirement et rompt leurs attaches personnelles et professionnelles, est de nature à affecter le droit au respect de la vie privée et familiale. »
La solution ménage des délais supplémentaires de deux mois, conditionnés au paiement de l’indemnité d’occupation et à l’accès aux travaux, tout en refusant une astreinte redondante. L’équilibre est réaliste, car il rappelle que la prise en charge sociale incombe à la puissance publique, sans priver l’occupante de temps utile pour organiser un relogement. La portée pratique est nette: elle renforce la justesse procédurale de l’expulsion, en conjuguant effectivité des titres et considération des droits fondamentaux.
Sens et valeur de l’arrêt ressortent ainsi d’une conciliation précise entre sécurité juridique, efficacité des clauses et garanties du logement. Sa portée tient à la clarification transitoire du délai d’acquisition, au calibrage de la dette par l’article L. 521-2 CCH, et au rappel méthodique des exigences de proportionnalité.