Tribunal judiciaire de Bobigny, le 30 juin 2025, n°24/11501
Rendu par le tribunal de proximité de Pantin le 30 juin 2025, ce jugement tranche un contentieux locatif portant sur l’acquisition d’une clause résolutoire et ses suites. Le contrat d’habitation conclu en 2022 prévoyait un délai de deux mois après commandement pour l’acquisition de la clause. Un commandement de payer a été délivré le 6 mai 2024, puis une assignation a suivi, après saisine de la CCAPEX. Les preneurs n’ont pas comparu. Le bailleur sollicitait la constatation de la résiliation, l’expulsion, l’indemnité d’occupation, les arriérés et l’éviction d’un parking loué séparément. La juridiction retient l’applicabilité du délai contractuel de deux mois, constate la résiliation au 7 juillet 2024, ordonne l’expulsion et alloue les sommes demandées, tout en rejetant l’expulsion du parking faute de preuve de son caractère accessoire. La question de droit portait sur l’incidence immédiate de la réforme du 27 juillet 2023 réduisant à six semaines le délai légal de l’article 24, et sur la compétence du juge pour l’accessoire parking. La solution s’appuie sur l’article 2 du code civil, la sécurité juridique et la liberté contractuelle, ainsi que sur un avis de la haute juridiction. Le jugement affirme ainsi: « Il découle de tout ce qui précède qu’il y a lieu d’appliquer la clause résolutoire telle que prévue au contrat de bail ».
I — Le sens de la décision
A — La préservation du délai contractuel face à la loi nouvelle
La juridiction rappelle que « la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a pas d’effet rétroactif », et souligne l’absence de dispositions transitoires imposant l’application immédiate de la réforme aux contrats en cours. Le raisonnement tient à la qualification du délai figurant dans la clause résolutoire: il résulte d’un choix contractuel, et non d’un simple effet légal automatique. Le jugement relève que « la clause résolutoire insérée au présent bail emporte contractualisation du délai laissé au locataire », parce que l’ancienne version de l’article 24 fixait un plancher et laissait aux parties la faculté de convenir d’un délai plus long.
L’argumentation s’ancre dans les principes de liberté contractuelle, sécurité juridique et prévisibilité. Elle est confortée par l’avis rendu le 13 juin 2024 par la troisième chambre civile, selon lequel « les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 […] n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours ». Cette convergence consolide la solution retenue, qui évite une rétroactivité de fait en présence d’un délais conventionnel plus favorable au preneur.
B — La détermination des effets: clause acquise, expulsion, et sort du stationnement
Après examen des pièces et défaut de contestation utile, le tribunal constate que « les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 7 juillet 2024 ». Cette acquisition entraîne la résiliation de plein droit, l’occupation sans titre et l’allocation d’une indemnité d’occupation par référence au dernier loyer. La recevabilité est confirmée, la notification au représentant de l’État ayant été faite plus de six semaines avant l’audience.
Le sort du stationnement est dissocié. La juridiction relève qu’« en l’absence de pièces justificatives […] le caractère d’accessoire au logement de ce parking ne peut être établi », de sorte que la compétence spéciale du juge des contentieux de la protection pour l’expulsion n’est pas caractérisée. La demande d’expulsion afférente est rejetée, sans préjudice de la demande en paiement des arriérés liés au parking, distinctement chiffrée. Cette solution hiérarchise les prétentions selon la preuve de l’accessoriété et les règles de compétence matérielle applicables.
II — La valeur et la portée
A — Une conciliation équilibrée entre sécurité contractuelle et protection du logement
La motivation articule utilement l’article 2 du code civil avec l’ordre public de protection de la loi de 1989. L’option retenue protège la stabilité des clauses plus favorables au preneur. Le tribunal indique d’ailleurs qu’« un délai de deux mois […] est nécessairement plus favorable au locataire qu’un délai de six semaines ». Cette observation prévient tout grief d’insécurité et évite les commandements ambigus mêlant délai légal réduit et clause stipulant deux mois. La solution est cohérente avec l’idée que la protection du logement ne s’oppose pas à la force obligatoire du contrat lorsque celui-ci confère un avantage au preneur.
La référence à l’avis de 2024 renforce la stabilité normative. Elle réduit les divergences d’interprétation et limite les contentieux liés aux baux antérieurs à la réforme. L’économie générale de la décision ménage les intérêts du bailleur, dont l’action en résiliation aboutit, tout en rappelant que l’ordre public de protection ne justifie pas d’évincer un délai contractuel plus favorable.
B — Les enseignements pratiques: contentieux d’expulsion, accessoire parking et rédaction des actes
La portée opérationnelle est nette. D’une part, les commandements délivrés sur baux antérieurs doivent respecter le délai conventionnel lorsque celui-ci excède six semaines. À défaut, l’irrégularité ou l’ambiguïté peut créer un grief. L’extrait suivant en souligne l’enjeu pédagogique: « un commandement de payer visant le délai de six semaines […] tout en reproduisant une clause […] de deux mois […] est de nature à induire le locataire en erreur ». La pratique gagnera donc à une harmonisation des mentions, en évitant toute discordance entre texte légal et stipulation contractuelle.
D’autre part, la solution relative au parking incite à sécuriser la preuve de l’accessoriété pour fonder une expulsion devant le juge compétent. À défaut d’annexe ou d’avenant probant, « le caractère d’accessoire […] ne peut être établi » et l’expulsion doit être écartée au profit, seulement, d’une demande en paiement. Enfin, la décision rappelle les règles de recevabilité et d’exécution, la notification préfectorale préalable et l’indemnité d’occupation produisant intérêts, ce qui structure le pilotage du dossier jusqu’à la libération des lieux. L’ensemble contribue à une meilleure prévisibilité des issues, dans un contentieux sensible où la pédagogie procédurale se conjugue à la rigueur des stipulations.
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Hassan Kohen
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Rendu par le tribunal de proximité de Pantin le 30 juin 2025, ce jugement tranche un contentieux locatif portant sur l’acquisition d’une clause résolutoire et ses suites. Le contrat d’habitation conclu en 2022 prévoyait un délai de deux mois après commandement pour l’acquisition de la clause. Un commandement de payer a été délivré le 6 mai 2024, puis une assignation a suivi, après saisine de la CCAPEX. Les preneurs n’ont pas comparu. Le bailleur sollicitait la constatation de la résiliation, l’expulsion, l’indemnité d’occupation, les arriérés et l’éviction d’un parking loué séparément. La juridiction retient l’applicabilité du délai contractuel de deux mois, constate la résiliation au 7 juillet 2024, ordonne l’expulsion et alloue les sommes demandées, tout en rejetant l’expulsion du parking faute de preuve de son caractère accessoire. La question de droit portait sur l’incidence immédiate de la réforme du 27 juillet 2023 réduisant à six semaines le délai légal de l’article 24, et sur la compétence du juge pour l’accessoire parking. La solution s’appuie sur l’article 2 du code civil, la sécurité juridique et la liberté contractuelle, ainsi que sur un avis de la haute juridiction. Le jugement affirme ainsi: « Il découle de tout ce qui précède qu’il y a lieu d’appliquer la clause résolutoire telle que prévue au contrat de bail ».
I — Le sens de la décision
A — La préservation du délai contractuel face à la loi nouvelle
La juridiction rappelle que « la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a pas d’effet rétroactif », et souligne l’absence de dispositions transitoires imposant l’application immédiate de la réforme aux contrats en cours. Le raisonnement tient à la qualification du délai figurant dans la clause résolutoire: il résulte d’un choix contractuel, et non d’un simple effet légal automatique. Le jugement relève que « la clause résolutoire insérée au présent bail emporte contractualisation du délai laissé au locataire », parce que l’ancienne version de l’article 24 fixait un plancher et laissait aux parties la faculté de convenir d’un délai plus long.
L’argumentation s’ancre dans les principes de liberté contractuelle, sécurité juridique et prévisibilité. Elle est confortée par l’avis rendu le 13 juin 2024 par la troisième chambre civile, selon lequel « les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 […] n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours ». Cette convergence consolide la solution retenue, qui évite une rétroactivité de fait en présence d’un délais conventionnel plus favorable au preneur.
B — La détermination des effets: clause acquise, expulsion, et sort du stationnement
Après examen des pièces et défaut de contestation utile, le tribunal constate que « les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 7 juillet 2024 ». Cette acquisition entraîne la résiliation de plein droit, l’occupation sans titre et l’allocation d’une indemnité d’occupation par référence au dernier loyer. La recevabilité est confirmée, la notification au représentant de l’État ayant été faite plus de six semaines avant l’audience.
Le sort du stationnement est dissocié. La juridiction relève qu’« en l’absence de pièces justificatives […] le caractère d’accessoire au logement de ce parking ne peut être établi », de sorte que la compétence spéciale du juge des contentieux de la protection pour l’expulsion n’est pas caractérisée. La demande d’expulsion afférente est rejetée, sans préjudice de la demande en paiement des arriérés liés au parking, distinctement chiffrée. Cette solution hiérarchise les prétentions selon la preuve de l’accessoriété et les règles de compétence matérielle applicables.
II — La valeur et la portée
A — Une conciliation équilibrée entre sécurité contractuelle et protection du logement
La motivation articule utilement l’article 2 du code civil avec l’ordre public de protection de la loi de 1989. L’option retenue protège la stabilité des clauses plus favorables au preneur. Le tribunal indique d’ailleurs qu’« un délai de deux mois […] est nécessairement plus favorable au locataire qu’un délai de six semaines ». Cette observation prévient tout grief d’insécurité et évite les commandements ambigus mêlant délai légal réduit et clause stipulant deux mois. La solution est cohérente avec l’idée que la protection du logement ne s’oppose pas à la force obligatoire du contrat lorsque celui-ci confère un avantage au preneur.
La référence à l’avis de 2024 renforce la stabilité normative. Elle réduit les divergences d’interprétation et limite les contentieux liés aux baux antérieurs à la réforme. L’économie générale de la décision ménage les intérêts du bailleur, dont l’action en résiliation aboutit, tout en rappelant que l’ordre public de protection ne justifie pas d’évincer un délai contractuel plus favorable.
B — Les enseignements pratiques: contentieux d’expulsion, accessoire parking et rédaction des actes
La portée opérationnelle est nette. D’une part, les commandements délivrés sur baux antérieurs doivent respecter le délai conventionnel lorsque celui-ci excède six semaines. À défaut, l’irrégularité ou l’ambiguïté peut créer un grief. L’extrait suivant en souligne l’enjeu pédagogique: « un commandement de payer visant le délai de six semaines […] tout en reproduisant une clause […] de deux mois […] est de nature à induire le locataire en erreur ». La pratique gagnera donc à une harmonisation des mentions, en évitant toute discordance entre texte légal et stipulation contractuelle.
D’autre part, la solution relative au parking incite à sécuriser la preuve de l’accessoriété pour fonder une expulsion devant le juge compétent. À défaut d’annexe ou d’avenant probant, « le caractère d’accessoire […] ne peut être établi » et l’expulsion doit être écartée au profit, seulement, d’une demande en paiement. Enfin, la décision rappelle les règles de recevabilité et d’exécution, la notification préfectorale préalable et l’indemnité d’occupation produisant intérêts, ce qui structure le pilotage du dossier jusqu’à la libération des lieux. L’ensemble contribue à une meilleure prévisibilité des issues, dans un contentieux sensible où la pédagogie procédurale se conjugue à la rigueur des stipulations.