Tribunal judiciaire de Bobigny, le 30 juin 2025, n°24/11884
Rendu par le tribunal de proximité de Pantin le 30 juin 2025, le jugement tranche un litige locatif né d’impayés intervenus sur un bail d’habitation conclu en 2019 et stipulant une clause résolutoire acquise deux mois après un commandement de payer resté infructueux. Après plusieurs sommations en 2023, une saisine de la CCAPEX et une instance engagée en décembre 2024, le bailleur a sollicité la constatation de la résiliation de plein droit, l’expulsion et le paiement de l’arriéré, tandis que les locataires ont reconnu la dette et demandé des délais suspensifs. La juridiction devait dire si la réforme du 27 juillet 2023 modifiant l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, qui fixe un délai minimal de six semaines, s’applique immédiatement aux baux en cours pour écarter le délai contractuel de deux mois. Elle devait encore apprécier l’octroi de délais de paiement et la suspension des effets de la clause. Le tribunal retient l’applicabilité des règles nouvelles pour la procédure, mais maintient le délai contractuel, constate l’acquisition de la clause au 13 février 2024, condamne au paiement de l’arriéré, puis suspend les effets de la résiliation en accordant un échéancier sur trente-six mois.
I) Le maintien du délai contractuel antérieur au regard du droit transitoire
A) La non-rétroactivité de la loi et la force obligatoire des stipulations
Le juge situe d’abord la réforme du 27 juillet 2023 dans le temps en rappelant le principe selon lequel « la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a pas d’effet rétroactif ». Cette règle de portée générale s’articule avec l’exigence de sécurité juridique et la liberté contractuelle, dès lors que la clause résolutoire « emporte contractualisation du délai laissé au locataire afin d’apurer les causes du commandement ». L’analyse distingue utilement les effets légaux de la loi nouvelle et les effets conventionnels du contrat, afin d’éviter que la modification législative du délai minimal ne vienne altérer une stipulation antérieurement valable, choisie par les parties et plus favorable au locataire dans sa durée.
La motivation insiste sur l’absence de disposition transitoire imposant l’application immédiate du nouveau délai aux baux en cours. Elle souligne aussi l’absence d’impératif d’ordre public « particulièrement impérieux » justifiant de défaire l’économie contractuelle. Le tribunal relève, en outre, qu’un délai de deux mois est objectivement plus protecteur que six semaines pour préserver la chance d’apurer la dette et conserver le droit au bail. Cette appréciation finaliste ne se substitue pas à la règle de conflit de lois dans le temps, mais la renforce en révélant l’intérêt convergent des parties à ne pas déstabiliser les situations établies par une réduction du délai.
B) La convergence avec l’avis de la Cour de cassation du 13 juin 2024
Le raisonnement est consolidé par un appui jurisprudentiel explicite. La troisième chambre civile a énoncé que les dispositions nouvelles « n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi ». Cette affirmation claire conforte la dissociation entre la règle légale, qui fixe un plancher pour l’avenir, et la clause préexistante, qui demeure régie par la loi ancienne et la volonté des parties.
Le tribunal reprend cette ligne en constatant que le commandement du 12 décembre 2023, resté au moins partiellement infructueux, a fait courir le délai de deux mois stipulé, de sorte que la clause a été acquise le 13 février 2024. La solution combine ainsi le respect du cadre légal rénové pour la procédure et la fidélité au contrat pour l’exigibilité de la résiliation. Elle s’inscrit dans une cohérence de principe et de méthode, évitant les effets de surprise que provoquerait une substitution rétroactive du délai légal au délai conventionnel.
II) La portée pratique de la solution et le contrôle judiciaire des effets
A) L’office du juge entre résiliation acquise et suspension des effets
Après avoir constaté la résiliation acquise, le juge mobilise les pouvoirs prévus aux V et VII de l’article 24 pour aménager la situation. Il vérifie le sérieux de la reprise du loyer courant et la capacité de remboursement, puis accorde des délais de paiement sur trente-six mois, assortis d’une suspension des effets de la clause. La technique retenue concilie la force obligatoire du contrat avec la finalité protectrice du régime locatif. Elle repose sur un examen concret de la solvabilité actualisée, sur l’accord du bailleur et sur une clause de déchéance en cas d’incident, maintenant une incitation forte à l’exécution.
Cette modulation préserve l’équilibre des intérêts en évitant une bascule immédiate dans l’occupation sans droit ni titre, source d’incertitudes et de coûts. Elle maintient la dette sous contrôle judiciaire, fixe l’indemnité d’occupation en cas d’échec, et rappelle l’exécution provisoire de droit. La démarche illustre un office de régulation, davantage qu’un effacement de la résiliation, par l’usage proportionné des délais et de la suspension légale.
B) Les conséquences pour la pratique des baux d’habitation et la prévention des impayés
La solution apporte une sécurité transitoire aux baux conclus avant la réforme, en neutralisant les confusions liées aux commandements mixant le nouveau délai légal et l’ancien délai conventionnel. En retenant le délai contractuel de deux mois, le juge prévient le risque d’erreur préjudiciable pour le débiteur, relevé par le jugement, et limite une judiciarisation inutile d’impayés solubles dans un temps raisonnable. La cohérence avec l’avis précité favorise l’unification des pratiques, notamment chez les bailleurs sociaux.
Sa portée dépasse toutefois le seul conflit de délais. En articulant résiliation acquise et suspension conditionnelle, le jugement consolide un cadre opérationnel pour la CCAPEX, les dispositifs d’aide au paiement et d’éventuelles procédures de traitement du surendettement. Il rappelle que l’ordre public de protection s’exprime aussi par des instruments temporels adaptés. Le message est clair pour les acteurs : sécuriser les clauses, soigner la rédaction des commandements et privilégier, lorsque cela est possible, des solutions d’apurement sous contrôle du juge.
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Avocat Associé
Hassan Kohen
Avocat au Barreau de Paris • Droit Pénal & Droit du Travail
Maître Kohen, avocat à Paris en droit pénal et droit du travail, accompagne ses clients avec rigueur et discrétion dans toutes leurs démarches juridiques, qu'il s'agisse de procédures pénales ou de litiges liés au droit du travail.
Rendu par le tribunal de proximité de Pantin le 30 juin 2025, le jugement tranche un litige locatif né d’impayés intervenus sur un bail d’habitation conclu en 2019 et stipulant une clause résolutoire acquise deux mois après un commandement de payer resté infructueux. Après plusieurs sommations en 2023, une saisine de la CCAPEX et une instance engagée en décembre 2024, le bailleur a sollicité la constatation de la résiliation de plein droit, l’expulsion et le paiement de l’arriéré, tandis que les locataires ont reconnu la dette et demandé des délais suspensifs. La juridiction devait dire si la réforme du 27 juillet 2023 modifiant l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, qui fixe un délai minimal de six semaines, s’applique immédiatement aux baux en cours pour écarter le délai contractuel de deux mois. Elle devait encore apprécier l’octroi de délais de paiement et la suspension des effets de la clause. Le tribunal retient l’applicabilité des règles nouvelles pour la procédure, mais maintient le délai contractuel, constate l’acquisition de la clause au 13 février 2024, condamne au paiement de l’arriéré, puis suspend les effets de la résiliation en accordant un échéancier sur trente-six mois.
I) Le maintien du délai contractuel antérieur au regard du droit transitoire
A) La non-rétroactivité de la loi et la force obligatoire des stipulations
Le juge situe d’abord la réforme du 27 juillet 2023 dans le temps en rappelant le principe selon lequel « la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a pas d’effet rétroactif ». Cette règle de portée générale s’articule avec l’exigence de sécurité juridique et la liberté contractuelle, dès lors que la clause résolutoire « emporte contractualisation du délai laissé au locataire afin d’apurer les causes du commandement ». L’analyse distingue utilement les effets légaux de la loi nouvelle et les effets conventionnels du contrat, afin d’éviter que la modification législative du délai minimal ne vienne altérer une stipulation antérieurement valable, choisie par les parties et plus favorable au locataire dans sa durée.
La motivation insiste sur l’absence de disposition transitoire imposant l’application immédiate du nouveau délai aux baux en cours. Elle souligne aussi l’absence d’impératif d’ordre public « particulièrement impérieux » justifiant de défaire l’économie contractuelle. Le tribunal relève, en outre, qu’un délai de deux mois est objectivement plus protecteur que six semaines pour préserver la chance d’apurer la dette et conserver le droit au bail. Cette appréciation finaliste ne se substitue pas à la règle de conflit de lois dans le temps, mais la renforce en révélant l’intérêt convergent des parties à ne pas déstabiliser les situations établies par une réduction du délai.
B) La convergence avec l’avis de la Cour de cassation du 13 juin 2024
Le raisonnement est consolidé par un appui jurisprudentiel explicite. La troisième chambre civile a énoncé que les dispositions nouvelles « n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi ». Cette affirmation claire conforte la dissociation entre la règle légale, qui fixe un plancher pour l’avenir, et la clause préexistante, qui demeure régie par la loi ancienne et la volonté des parties.
Le tribunal reprend cette ligne en constatant que le commandement du 12 décembre 2023, resté au moins partiellement infructueux, a fait courir le délai de deux mois stipulé, de sorte que la clause a été acquise le 13 février 2024. La solution combine ainsi le respect du cadre légal rénové pour la procédure et la fidélité au contrat pour l’exigibilité de la résiliation. Elle s’inscrit dans une cohérence de principe et de méthode, évitant les effets de surprise que provoquerait une substitution rétroactive du délai légal au délai conventionnel.
II) La portée pratique de la solution et le contrôle judiciaire des effets
A) L’office du juge entre résiliation acquise et suspension des effets
Après avoir constaté la résiliation acquise, le juge mobilise les pouvoirs prévus aux V et VII de l’article 24 pour aménager la situation. Il vérifie le sérieux de la reprise du loyer courant et la capacité de remboursement, puis accorde des délais de paiement sur trente-six mois, assortis d’une suspension des effets de la clause. La technique retenue concilie la force obligatoire du contrat avec la finalité protectrice du régime locatif. Elle repose sur un examen concret de la solvabilité actualisée, sur l’accord du bailleur et sur une clause de déchéance en cas d’incident, maintenant une incitation forte à l’exécution.
Cette modulation préserve l’équilibre des intérêts en évitant une bascule immédiate dans l’occupation sans droit ni titre, source d’incertitudes et de coûts. Elle maintient la dette sous contrôle judiciaire, fixe l’indemnité d’occupation en cas d’échec, et rappelle l’exécution provisoire de droit. La démarche illustre un office de régulation, davantage qu’un effacement de la résiliation, par l’usage proportionné des délais et de la suspension légale.
B) Les conséquences pour la pratique des baux d’habitation et la prévention des impayés
La solution apporte une sécurité transitoire aux baux conclus avant la réforme, en neutralisant les confusions liées aux commandements mixant le nouveau délai légal et l’ancien délai conventionnel. En retenant le délai contractuel de deux mois, le juge prévient le risque d’erreur préjudiciable pour le débiteur, relevé par le jugement, et limite une judiciarisation inutile d’impayés solubles dans un temps raisonnable. La cohérence avec l’avis précité favorise l’unification des pratiques, notamment chez les bailleurs sociaux.
Sa portée dépasse toutefois le seul conflit de délais. En articulant résiliation acquise et suspension conditionnelle, le jugement consolide un cadre opérationnel pour la CCAPEX, les dispositifs d’aide au paiement et d’éventuelles procédures de traitement du surendettement. Il rappelle que l’ordre public de protection s’exprime aussi par des instruments temporels adaptés. Le message est clair pour les acteurs : sécuriser les clauses, soigner la rédaction des commandements et privilégier, lorsque cela est possible, des solutions d’apurement sous contrôle du juge.