Tribunal judiciaire de Bobigny, le 30 juin 2025, n°24/11891
Le tribunal de proximité de Pantin, 30 juin 2025, statue sur l’acquisition d’une clause résolutoire insérée dans un bail d’habitation conclu avant la réforme du 27 juillet 2023. La formation apprécie l’articulation du droit transitoire avec la liberté contractuelle et la protection du logement. La question porte sur la portée immédiate du nouveau délai légal de six semaines face à un délai contractuel de deux mois.
Un bailleur social avait donné à bail un logement à usage d’habitation, moyennant un loyer mensuel assorti de provisions. Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré le 8 juillet 2024, pour un arriéré substantiel. La saisine de la CCAPEX et la notification préfectorale ont été effectuées. Le bailleur sollicitait la constatation de la résiliation de plein droit, l’expulsion, le paiement de l’arriéré, l’indemnité d’occupation et une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Le locataire ne contestait pas la dette, indiquait avoir repris le paiement du loyer courant, et demandait des délais à hauteur de 300 euros par mois.
La juridiction retient l’applicabilité de la loi nouvelle pour les procédures initiées postérieurement à son entrée en vigueur, tout en examinant les effets d’un contrat antérieur au regard de l’article 2 du code civil. Elle juge que la clause résolutoire, prévoyant un délai de deux mois, contracte un délai supérieur au minimum légal antérieur. Le point en débat réside dans la hiérarchie entre la clause et le délai légal de six semaines introduit par la réforme. La solution retient l’application de la stipulation contractuelle et la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire au 9 septembre 2024, puis suspend ses effets par l’octroi de délais. L’arriéré est condamné intérêts légaux, les frais de recouvrement étant expurgés. La demande fondée sur l’article 700 est rejetée.
I. Le fondement et le sens de la solution
A. La non-rétroactivité et la contractualisation du délai
Le tribunal rappelle l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023 et mobilise l’article 2 du code civil. Il souligne que la loi ne dispose que pour l’avenir, y compris pour les contrats en cours quant à leurs effets contractuels. Il énonce d’abord que « la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 ne contient aucune disposition transitoire prescrivant l’application immédiate aux contrats en cours ». Le raisonnement distingue l’effet légal de la clause, et son insertion volontaire au contrat, opérant une contractualisation du délai. Le motif précise que « la clause résolutoire insérée au présent bail emporte contractualisation du délai laissé au locataire afin d’apurer les causes du commandement de payer ».
Cette approche conduit à écarter l’application immédiate du nouveau délai minimal lorsque la clause prévoit un délai plus long. Le juge ajoute, au regard de l’ordre public de protection, qu’« un délai de deux mois pour acquitter les causes d’un commandement de payer est nécessairement plus favorable au locataire qu’un délai de six semaines ». L’argument combine sécurisation des situations contractuelles et finalité protectrice du droit du logement. Il en découle logiquement que « il y a lieu d’appliquer la clause résolutoire telle que prévue au contrat de bail ».
B. La constatation de l’acquisition et son articulation avec l’article 24
Le commandement du 8 juillet 2024 est régulier et partiellement infructueux dans le délai imparti. Le tribunal retient en conséquence que « il conviendra de retenir ce délai contractuel en l’espèce ». En conséquence, « dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies ». Le point de départ et l’échéance sont alignés sur la stipulation de deux mois, la date d’acquisition étant fixée au 9 septembre 2024.
Le raisonnement est articulé avec l’avis de la troisième chambre civile du 13 juin 2024. Le jugement cite que les nouvelles dispositions « n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi ». La motivation se combine ainsi avec l’esprit de l’article 24, dans sa version applicable, tout en respectant la hiérarchie des sources et la stabilité des conventions en cours. L’explication de la solution se referme naturellement sur la cohérence temporelle du régime.
II. La valeur et la portée de la décision
A. Conformité au droit positif et économie de la protection
La solution s’inscrit dans l’axe ouvert par l’avis précité, dont la force d’orientation renforce la sécurité juridique. En adoptant la clause plus longue, le tribunal évite une réduction de protection du débiteur locataire. Il souligne en outre le risque informationnel : « un commandement de payer visant le délai de six semaines […] tout en reproduisant une clause résolutoire indiquant un délai de deux mois […] est de nature à induire le locataire en erreur ». L’argument de cohérence prend ici une dimension pratique, prévenant les griefs liés à la compréhension du délai effectif.
L’exclusion des frais de recouvrement au titre de l’article 4 p) de la loi du 6 juillet 1989 confirme une lecture rigoureuse de l’ordre public spécial. La condamnation de l’arriéré, intérêts au taux légal, est mesurée et juridiquement fondée. Le refus d’allocation au titre de l’article 700 du code de procédure civile, au regard de l’équité et des délais accordés, parachève un équilibre normatif et processuel. L’ensemble valide la valeur persuasive de la solution.
B. Conséquences pratiques et gestion des impayés locatifs
La portée du jugement dépasse l’espèce en précisant les pratiques de rédaction et de signification des commandements. L’office du juge demeure central pour la prévention des expulsions. Après constat de l’acquisition, la juridiction recourt à l’article 24 V et VII pour ménager une issue réaliste, en posant que « les effets de la clause résolutoire seront ainsi suspendus ». La structuration des échéances et la sanction de la déchéance assurent une lisibilité opérationnelle.
Cette méthode concilie la finalité de recouvrement et l’occupation paisible des lieux. Elle limite la judiciarisation inutile, ce que le jugement exprime nettement en relevant qu’un délai plus long peut éviter des expulsions sèches. L’assignation au respect des chartes locales de prévention, bien que non décisive, éclaire la mise en balance des intérêts. Dans ce cadre clarifié, la solution trace une ligne de conduite pour les baux en cours, sans altérer l’économie de la réforme ni la cohérence des contrats en vigueur.
Nos données proviennent de la Cour de cassation (Judilibre), du Conseil d'État, de la DILA, de la Cour de justice de l'Union européenne ainsi que de la Cour européenne des droits de l'Homme.
Avocat Associé
Hassan Kohen
Avocat au Barreau de Paris • Droit Pénal & Droit du Travail
Maître Kohen, avocat à Paris en droit pénal et droit du travail, accompagne ses clients avec rigueur et discrétion dans toutes leurs démarches juridiques, qu'il s'agisse de procédures pénales ou de litiges liés au droit du travail.
Le tribunal de proximité de Pantin, 30 juin 2025, statue sur l’acquisition d’une clause résolutoire insérée dans un bail d’habitation conclu avant la réforme du 27 juillet 2023. La formation apprécie l’articulation du droit transitoire avec la liberté contractuelle et la protection du logement. La question porte sur la portée immédiate du nouveau délai légal de six semaines face à un délai contractuel de deux mois.
Un bailleur social avait donné à bail un logement à usage d’habitation, moyennant un loyer mensuel assorti de provisions. Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré le 8 juillet 2024, pour un arriéré substantiel. La saisine de la CCAPEX et la notification préfectorale ont été effectuées. Le bailleur sollicitait la constatation de la résiliation de plein droit, l’expulsion, le paiement de l’arriéré, l’indemnité d’occupation et une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Le locataire ne contestait pas la dette, indiquait avoir repris le paiement du loyer courant, et demandait des délais à hauteur de 300 euros par mois.
La juridiction retient l’applicabilité de la loi nouvelle pour les procédures initiées postérieurement à son entrée en vigueur, tout en examinant les effets d’un contrat antérieur au regard de l’article 2 du code civil. Elle juge que la clause résolutoire, prévoyant un délai de deux mois, contracte un délai supérieur au minimum légal antérieur. Le point en débat réside dans la hiérarchie entre la clause et le délai légal de six semaines introduit par la réforme. La solution retient l’application de la stipulation contractuelle et la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire au 9 septembre 2024, puis suspend ses effets par l’octroi de délais. L’arriéré est condamné intérêts légaux, les frais de recouvrement étant expurgés. La demande fondée sur l’article 700 est rejetée.
I. Le fondement et le sens de la solution
A. La non-rétroactivité et la contractualisation du délai
Le tribunal rappelle l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023 et mobilise l’article 2 du code civil. Il souligne que la loi ne dispose que pour l’avenir, y compris pour les contrats en cours quant à leurs effets contractuels. Il énonce d’abord que « la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 ne contient aucune disposition transitoire prescrivant l’application immédiate aux contrats en cours ». Le raisonnement distingue l’effet légal de la clause, et son insertion volontaire au contrat, opérant une contractualisation du délai. Le motif précise que « la clause résolutoire insérée au présent bail emporte contractualisation du délai laissé au locataire afin d’apurer les causes du commandement de payer ».
Cette approche conduit à écarter l’application immédiate du nouveau délai minimal lorsque la clause prévoit un délai plus long. Le juge ajoute, au regard de l’ordre public de protection, qu’« un délai de deux mois pour acquitter les causes d’un commandement de payer est nécessairement plus favorable au locataire qu’un délai de six semaines ». L’argument combine sécurisation des situations contractuelles et finalité protectrice du droit du logement. Il en découle logiquement que « il y a lieu d’appliquer la clause résolutoire telle que prévue au contrat de bail ».
B. La constatation de l’acquisition et son articulation avec l’article 24
Le commandement du 8 juillet 2024 est régulier et partiellement infructueux dans le délai imparti. Le tribunal retient en conséquence que « il conviendra de retenir ce délai contractuel en l’espèce ». En conséquence, « dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies ». Le point de départ et l’échéance sont alignés sur la stipulation de deux mois, la date d’acquisition étant fixée au 9 septembre 2024.
Le raisonnement est articulé avec l’avis de la troisième chambre civile du 13 juin 2024. Le jugement cite que les nouvelles dispositions « n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi ». La motivation se combine ainsi avec l’esprit de l’article 24, dans sa version applicable, tout en respectant la hiérarchie des sources et la stabilité des conventions en cours. L’explication de la solution se referme naturellement sur la cohérence temporelle du régime.
II. La valeur et la portée de la décision
A. Conformité au droit positif et économie de la protection
La solution s’inscrit dans l’axe ouvert par l’avis précité, dont la force d’orientation renforce la sécurité juridique. En adoptant la clause plus longue, le tribunal évite une réduction de protection du débiteur locataire. Il souligne en outre le risque informationnel : « un commandement de payer visant le délai de six semaines […] tout en reproduisant une clause résolutoire indiquant un délai de deux mois […] est de nature à induire le locataire en erreur ». L’argument de cohérence prend ici une dimension pratique, prévenant les griefs liés à la compréhension du délai effectif.
L’exclusion des frais de recouvrement au titre de l’article 4 p) de la loi du 6 juillet 1989 confirme une lecture rigoureuse de l’ordre public spécial. La condamnation de l’arriéré, intérêts au taux légal, est mesurée et juridiquement fondée. Le refus d’allocation au titre de l’article 700 du code de procédure civile, au regard de l’équité et des délais accordés, parachève un équilibre normatif et processuel. L’ensemble valide la valeur persuasive de la solution.
B. Conséquences pratiques et gestion des impayés locatifs
La portée du jugement dépasse l’espèce en précisant les pratiques de rédaction et de signification des commandements. L’office du juge demeure central pour la prévention des expulsions. Après constat de l’acquisition, la juridiction recourt à l’article 24 V et VII pour ménager une issue réaliste, en posant que « les effets de la clause résolutoire seront ainsi suspendus ». La structuration des échéances et la sanction de la déchéance assurent une lisibilité opérationnelle.
Cette méthode concilie la finalité de recouvrement et l’occupation paisible des lieux. Elle limite la judiciarisation inutile, ce que le jugement exprime nettement en relevant qu’un délai plus long peut éviter des expulsions sèches. L’assignation au respect des chartes locales de prévention, bien que non décisive, éclaire la mise en balance des intérêts. Dans ce cadre clarifié, la solution trace une ligne de conduite pour les baux en cours, sans altérer l’économie de la réforme ni la cohérence des contrats en vigueur.