Tribunal judiciaire de Bobigny, le 30 juin 2025, n°25/00053
Le tribunal de proximité de Pantin, le 30 juin 2025, statue sur une demande de constat de la clause résolutoire, d’expulsion et de paiement d’un arriéré locatif, formée à la suite d’un commandement de payer délivré le 26 septembre 2024. Le bail, conclu le 5 octobre 2022, porte sur un logement et une place de stationnement loués ensemble, moyennant un loyer mensuel et charges. Le bailleur sollicite la résiliation de plein droit, l’expulsion et diverses condamnations financières. Les locataires ne contestent ni le principe ni le montant de la dette, mais sollicitent des délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire. La question centrale porte sur l’application temporelle de la réforme du 27 juillet 2023, réduisant à six semaines le délai minimal d’acquisition de la clause résolutoire prévu à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, face à une clause contractuelle antérieure fixant un délai de deux mois. La juridiction retient la non-rétroactivité de la loi nouvelle, qualifie le parking d’annexe soumise à la loi de 1989, constate l’acquisition de la clause au 27 novembre 2024 sur le fondement du délai contractuel de deux mois, puis suspend ses effets par l’octroi de délais de paiement, tout en ordonnant la capitalisation des intérêts et en rejetant l’astreinte.
I. La consécration du délai contractuel de la clause résolutoire
A. La non-rétroactivité légale et la primauté de la sécurité juridique La juridiction érige les principes de stabilité contractuelle en fondement du raisonnement. Elle affirme que « les principes de sécurité juridique et prévisibilité du droit sont cardinaux dans l’ordonnancement juridique français ». Elle articule ces principes avec l’article 2 du code civil, en rappelant que « les effets des contrats conclus antérieurement à la loi nouvelle, même s’ils continuent de se réaliser postérieurement à cette loi, demeurent régis par les dispositions sous l’empire desquelles ils ont été passé ». La solution se cristallise lorsque le juge indique qu’« il y a lieu d’appliquer la clause résolutoire telle que prévue au contrat de bail dans le cadre du présent litige ». L’énonciation s’inscrit dans la continuité d’une jurisprudence qui distingue l’effet légal de l’effet contractuel, la clause résolutoire relevant d’une stipulation librement convenue tant quant à son existence que quant au délai d’acquisition, sous réserve du respect d’un plancher légal.
B. La portée de l’avis de la Cour de cassation et l’alignement prétorien Le juge fait sienne l’analyse dégagée par l’avis de la troisième chambre civile du 13 juin 2024 (n° 24-70.002), selon laquelle les nouvelles dispositions « n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi ». La motivation s’appuie sur l’absence de dispositions transitoires d’application immédiate, tout en ajoutant un argument de cohérence fonctionnelle avec l’ordre public de protection. Le tribunal souligne en effet qu’« un délai de deux mois pour acquitter les causes d’un commandement de payer est nécessairement plus favorable au locataire qu’un délai de six semaines ». La concordance entre non-rétroactivité, liberté contractuelle et finalité protectrice du régime locatif conforte la prévisibilité du droit et prévient les effets de surprise dans l’exécution des clauses.
II. L’équilibre protecteur et la modulation judiciaire des effets
A. Un ordre public de protection concilié avec l’exécution contractuelle Le raisonnement ne s’arrête pas au constat d’acquisition de la clause. Il intègre une mise en balance entre la rigueur contractuelle et la protection du logement. Le tribunal expose que « réduire ce délai mène ainsi à judiciariser des situations d’impayés qui auraient pu se résoudre à l’amiable », réhabilitant le rôle préventif du délai plus long. Dans le même mouvement, la juridiction rattache le stationnement au régime du bail principal, en relevant qu’« il convient de considérer le parking comme une annexe du logement et de le soumettre aux termes du bail d’habitation principal et aux dispositions de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ». Ce couplage normatif évite une fragmentation des règles applicables et garantit l’unité de traitement des accessoires indispensables à l’usage paisible du logement.
B. La suspension judiciaire et ses conditions de déchéance Après avoir constaté l’acquisition au 27 novembre 2024, la juridiction active le dispositif de l’article 24 pour suspendre les effets de la résiliation au soutien de délais adaptés aux ressources et au sérieux des locataires. Elle énonce que « les effets de la clause résolutoire seront ainsi suspendus ». Elle rappelle ensuite la rigueur des conditions de maintien, puisque « [c]ette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge ». Le mécanisme opère comme un instrument de responsabilisation des débiteurs et de protection corrélative du créancier, en ménageant une perspective d’apurement rapide et contrôlée, sans renoncer à l’efficacité des voies d’exécution en cas de défaillance.
La décision éclaire la conciliation entre la temporalité du contrat et la loi nouvelle, sans sacrifier la finalité protectrice du droit au logement. Elle articule, de manière cohérente, la survie du délai contractuel plus favorable, la qualification d’annexe du stationnement et la faculté de suspension judiciaire, assurant une réponse proportionnée aux impayés tout en sécurisant les attentes légitimes des parties.
Nos données proviennent de la Cour de cassation (Judilibre), du Conseil d'État, de la DILA, de la Cour de justice de l'Union européenne ainsi que de la Cour européenne des droits de l'Homme.
Avocat Associé
Hassan Kohen
Avocat au Barreau de Paris • Droit Pénal & Droit du Travail
Maître Kohen, avocat à Paris en droit pénal et droit du travail, accompagne ses clients avec rigueur et discrétion dans toutes leurs démarches juridiques, qu'il s'agisse de procédures pénales ou de litiges liés au droit du travail.
Le tribunal de proximité de Pantin, le 30 juin 2025, statue sur une demande de constat de la clause résolutoire, d’expulsion et de paiement d’un arriéré locatif, formée à la suite d’un commandement de payer délivré le 26 septembre 2024. Le bail, conclu le 5 octobre 2022, porte sur un logement et une place de stationnement loués ensemble, moyennant un loyer mensuel et charges. Le bailleur sollicite la résiliation de plein droit, l’expulsion et diverses condamnations financières. Les locataires ne contestent ni le principe ni le montant de la dette, mais sollicitent des délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire. La question centrale porte sur l’application temporelle de la réforme du 27 juillet 2023, réduisant à six semaines le délai minimal d’acquisition de la clause résolutoire prévu à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, face à une clause contractuelle antérieure fixant un délai de deux mois. La juridiction retient la non-rétroactivité de la loi nouvelle, qualifie le parking d’annexe soumise à la loi de 1989, constate l’acquisition de la clause au 27 novembre 2024 sur le fondement du délai contractuel de deux mois, puis suspend ses effets par l’octroi de délais de paiement, tout en ordonnant la capitalisation des intérêts et en rejetant l’astreinte.
I. La consécration du délai contractuel de la clause résolutoire
A. La non-rétroactivité légale et la primauté de la sécurité juridique
La juridiction érige les principes de stabilité contractuelle en fondement du raisonnement. Elle affirme que « les principes de sécurité juridique et prévisibilité du droit sont cardinaux dans l’ordonnancement juridique français ». Elle articule ces principes avec l’article 2 du code civil, en rappelant que « les effets des contrats conclus antérieurement à la loi nouvelle, même s’ils continuent de se réaliser postérieurement à cette loi, demeurent régis par les dispositions sous l’empire desquelles ils ont été passé ». La solution se cristallise lorsque le juge indique qu’« il y a lieu d’appliquer la clause résolutoire telle que prévue au contrat de bail dans le cadre du présent litige ». L’énonciation s’inscrit dans la continuité d’une jurisprudence qui distingue l’effet légal de l’effet contractuel, la clause résolutoire relevant d’une stipulation librement convenue tant quant à son existence que quant au délai d’acquisition, sous réserve du respect d’un plancher légal.
B. La portée de l’avis de la Cour de cassation et l’alignement prétorien
Le juge fait sienne l’analyse dégagée par l’avis de la troisième chambre civile du 13 juin 2024 (n° 24-70.002), selon laquelle les nouvelles dispositions « n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi ». La motivation s’appuie sur l’absence de dispositions transitoires d’application immédiate, tout en ajoutant un argument de cohérence fonctionnelle avec l’ordre public de protection. Le tribunal souligne en effet qu’« un délai de deux mois pour acquitter les causes d’un commandement de payer est nécessairement plus favorable au locataire qu’un délai de six semaines ». La concordance entre non-rétroactivité, liberté contractuelle et finalité protectrice du régime locatif conforte la prévisibilité du droit et prévient les effets de surprise dans l’exécution des clauses.
II. L’équilibre protecteur et la modulation judiciaire des effets
A. Un ordre public de protection concilié avec l’exécution contractuelle
Le raisonnement ne s’arrête pas au constat d’acquisition de la clause. Il intègre une mise en balance entre la rigueur contractuelle et la protection du logement. Le tribunal expose que « réduire ce délai mène ainsi à judiciariser des situations d’impayés qui auraient pu se résoudre à l’amiable », réhabilitant le rôle préventif du délai plus long. Dans le même mouvement, la juridiction rattache le stationnement au régime du bail principal, en relevant qu’« il convient de considérer le parking comme une annexe du logement et de le soumettre aux termes du bail d’habitation principal et aux dispositions de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ». Ce couplage normatif évite une fragmentation des règles applicables et garantit l’unité de traitement des accessoires indispensables à l’usage paisible du logement.
B. La suspension judiciaire et ses conditions de déchéance
Après avoir constaté l’acquisition au 27 novembre 2024, la juridiction active le dispositif de l’article 24 pour suspendre les effets de la résiliation au soutien de délais adaptés aux ressources et au sérieux des locataires. Elle énonce que « les effets de la clause résolutoire seront ainsi suspendus ». Elle rappelle ensuite la rigueur des conditions de maintien, puisque « [c]ette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge ». Le mécanisme opère comme un instrument de responsabilisation des débiteurs et de protection corrélative du créancier, en ménageant une perspective d’apurement rapide et contrôlée, sans renoncer à l’efficacité des voies d’exécution en cas de défaillance.
La décision éclaire la conciliation entre la temporalité du contrat et la loi nouvelle, sans sacrifier la finalité protectrice du droit au logement. Elle articule, de manière cohérente, la survie du délai contractuel plus favorable, la qualification d’annexe du stationnement et la faculté de suspension judiciaire, assurant une réponse proportionnée aux impayés tout en sécurisant les attentes légitimes des parties.