Tribunal judiciaire de Bobigny, le 30 juin 2025, n°25/00594
Le tribunal de proximité de Saint-Denis, statuant en référé le 30 juin 2025, a été saisi par un organisme de logement social d’une demande en constatation du jeu d’une clause résolutoire et en expulsion d’une locataire pour impayés de loyers. La défenderesse reconnaissait la dette mais sollicitait des délais de paiement et la suspension des effets de la clause, ayant repris le paiement du loyer courant. Le juge a constaté la régularité de la procédure de résiliation et l’acquisition de la clause, tout en accordant des délais de paiement étendus et en suspendant les effets de la résiliation. La décision articule ainsi une application rigoureuse des conditions légales avec une modulation judiciaire protectrice du maintien dans les lieux. Elle soulève la question de savoir comment le juge des référés concilie la sanction contractuelle pour impayés avec les instruments légaux de prévention des expulsions locatives. L’ordonnance retient une solution équilibrée en validant l’acquisition de la clause résolutoire tout en en suspendant les effets sous conditions.
L’ordonnance opère d’abord un contrôle strict des conditions de mise en œuvre de la clause résolutoire. Le juge vérifie scrupuleusement le respect des formalités prévues par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Il relève que “l’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 27 février 2025 soit au moins six semaines avant l’audience”. Le commandement de payer du 22 juillet 2024 est jugé régulier en sa forme car il comporte les mentions obligatoires, notamment l’avertissement sur les délais et les voies de recours. Le juge constate ensuite que ce commandement “est demeuré infructueux pendant plus de deux mois”. Il en déduit que “les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 23 septembre 2024”. Ce raisonnement strict confirme une jurisprudence constante sur l’exigence d’un formalisme protecteur. Le juge exerce également son pouvoir de contrôle sur le montant de la dette. Il écarte d’office les frais de poursuite de 261,91 euros, estimant qu’“il n’est pas démontré qu’ils sont dus contractuellement”. Cette intervention active s’appuie sur l’article 24 V de la loi de 1989 qui autorise le juge à vérifier tout élément de la dette. La rigueur de ce contrôle préalable légitime la suite de la décision.
Le juge use ensuite des pouvoirs d’atténuation que la loi lui confère pour éviter l’expulsion. Il fonde sa décision sur l’accord des parties et sur les conditions légales. Le texte prévoit que le juge peut accorder des délais de paiement et suspendre la clause si le locataire a “repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience” et est “en situation de régler sa dette”. La décision note “l’accord intervenu à l’audience entre les parties” et le fait que la locataire justifie de sa capacité à payer. Le juge accorde ainsi trente-six mensualités pour apurer la dette. Il suspend les effets de la clause résolutoire pendant cette période. Le dispositif prévoit une sanction automatique en cas de défaillance : “à défaut de paiement d’une seule mensualité ou du loyer à son terme”, la clause “retrouvera ses entiers effets”. Cette construction juridique est remarquable. Elle transforme une ordonnance de constatation en un plan de paiement judiciaire sous condition résolutoire. Elle fait de la suspension un sursis à exécution dont la rupture entraîne des conséquences automatiques et graves. Cette mécanique incite fortement au paiement tout en donnant une ultime chance au locataire.
La portée de cette décision réside dans l’articulation entre la force obligatoire du contrat et la protection du logement. En validant l’acquisition de la clause, le juge rappelle le principe selon lequel “le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile”. Il réaffirme ainsi la sanction de l’inexécution contractuelle. Cependant, l’utilisation des articles 24 V et VI permet d’éviter une expulsion souvent socialement lourde. La décision illustre le rôle du juge des référés comme régulateur social. Elle met en œuvre une philosophie préventive plutôt que purement répressive. Le prononcé de délais sur trois ans dépasse même le cadre de l’urgence référé. Il s’apparente à une mesure d’apurement structurel de la dette. Cette approche pourrait être généralisée à tous les contentieux des impayés en logement social. Elle offre une alternative à l’expulsion tout en préservant les intérêts du bailleur. La décision reste néanmoins une ordonnance de référé. Son efficacité dépendra de l’exécution effective du plan de paiement par la locataire.
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Avocat Associé
Hassan Kohen
Avocat au Barreau de Paris • Droit Pénal & Droit du Travail
Maître Kohen, avocat à Paris en droit pénal et droit du travail, accompagne ses clients avec rigueur et discrétion dans toutes leurs démarches juridiques, qu'il s'agisse de procédures pénales ou de litiges liés au droit du travail.
Le tribunal de proximité de Saint-Denis, statuant en référé le 30 juin 2025, a été saisi par un organisme de logement social d’une demande en constatation du jeu d’une clause résolutoire et en expulsion d’une locataire pour impayés de loyers. La défenderesse reconnaissait la dette mais sollicitait des délais de paiement et la suspension des effets de la clause, ayant repris le paiement du loyer courant. Le juge a constaté la régularité de la procédure de résiliation et l’acquisition de la clause, tout en accordant des délais de paiement étendus et en suspendant les effets de la résiliation. La décision articule ainsi une application rigoureuse des conditions légales avec une modulation judiciaire protectrice du maintien dans les lieux. Elle soulève la question de savoir comment le juge des référés concilie la sanction contractuelle pour impayés avec les instruments légaux de prévention des expulsions locatives. L’ordonnance retient une solution équilibrée en validant l’acquisition de la clause résolutoire tout en en suspendant les effets sous conditions.
L’ordonnance opère d’abord un contrôle strict des conditions de mise en œuvre de la clause résolutoire. Le juge vérifie scrupuleusement le respect des formalités prévues par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Il relève que “l’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 27 février 2025 soit au moins six semaines avant l’audience”. Le commandement de payer du 22 juillet 2024 est jugé régulier en sa forme car il comporte les mentions obligatoires, notamment l’avertissement sur les délais et les voies de recours. Le juge constate ensuite que ce commandement “est demeuré infructueux pendant plus de deux mois”. Il en déduit que “les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 23 septembre 2024”. Ce raisonnement strict confirme une jurisprudence constante sur l’exigence d’un formalisme protecteur. Le juge exerce également son pouvoir de contrôle sur le montant de la dette. Il écarte d’office les frais de poursuite de 261,91 euros, estimant qu’“il n’est pas démontré qu’ils sont dus contractuellement”. Cette intervention active s’appuie sur l’article 24 V de la loi de 1989 qui autorise le juge à vérifier tout élément de la dette. La rigueur de ce contrôle préalable légitime la suite de la décision.
Le juge use ensuite des pouvoirs d’atténuation que la loi lui confère pour éviter l’expulsion. Il fonde sa décision sur l’accord des parties et sur les conditions légales. Le texte prévoit que le juge peut accorder des délais de paiement et suspendre la clause si le locataire a “repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience” et est “en situation de régler sa dette”. La décision note “l’accord intervenu à l’audience entre les parties” et le fait que la locataire justifie de sa capacité à payer. Le juge accorde ainsi trente-six mensualités pour apurer la dette. Il suspend les effets de la clause résolutoire pendant cette période. Le dispositif prévoit une sanction automatique en cas de défaillance : “à défaut de paiement d’une seule mensualité ou du loyer à son terme”, la clause “retrouvera ses entiers effets”. Cette construction juridique est remarquable. Elle transforme une ordonnance de constatation en un plan de paiement judiciaire sous condition résolutoire. Elle fait de la suspension un sursis à exécution dont la rupture entraîne des conséquences automatiques et graves. Cette mécanique incite fortement au paiement tout en donnant une ultime chance au locataire.
La portée de cette décision réside dans l’articulation entre la force obligatoire du contrat et la protection du logement. En validant l’acquisition de la clause, le juge rappelle le principe selon lequel “le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile”. Il réaffirme ainsi la sanction de l’inexécution contractuelle. Cependant, l’utilisation des articles 24 V et VI permet d’éviter une expulsion souvent socialement lourde. La décision illustre le rôle du juge des référés comme régulateur social. Elle met en œuvre une philosophie préventive plutôt que purement répressive. Le prononcé de délais sur trois ans dépasse même le cadre de l’urgence référé. Il s’apparente à une mesure d’apurement structurel de la dette. Cette approche pourrait être généralisée à tous les contentieux des impayés en logement social. Elle offre une alternative à l’expulsion tout en préservant les intérêts du bailleur. La décision reste néanmoins une ordonnance de référé. Son efficacité dépendra de l’exécution effective du plan de paiement par la locataire.