Tribunal judiciaire de Bobigny, le 30 juin 2025, n°25/00783
Le tribunal de proximité de Saint-Denis, statuant en référé le 30 juin 2025, a été saisi par un bailleur social aux fins de constater la résiliation d’un bail pour impayés et d’ordonner l’expulsion du locataire. Ce dernier, reconnaissant la dette, sollicitait des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire, ayant repris le paiement du loyer courant. Le juge a constaté la régularité de la procédure de résiliation et l’acquisition de la clause résolutoire, tout en accordant au locataire des délais de paiement étendus et en suspendant l’effet de la clause. La décision soulève la question de savoir comment le juge des référés concilie la sanction du défaut de paiement avec la préservation du maintien dans les lieux du locataire, dans le cadre des pouvoirs conférés par la loi du 6 juillet 1989. L’ordonnance retient une solution équilibrée, conditionnant le maintien du contrat au respect d’un échéancier.
Le juge opère d’abord un contrôle rigoureux des conditions de la résiliation, garantissant la sécurité juridique du bailleur. Il vérifie scrupuleusement la recevabilité de l’action en constatant que “l’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département (…) au moins six semaines avant l’audience”. Le commandement de payer est jugé régulier en sa forme et valable car il “correspond par ailleurs bien à une dette justifiée”. Le juge exerce également son pouvoir d’office de vérification de la dette locative en retranchant les frais de poursuite “dont il n’est pas démontré qu’ils sont dus contractuellement”. Ce contrôle complet assure que la résiliation, sanction grave, intervient dans un cadre strictement légal. La dette incontestée justifie ensuite l’octroi d’une provision. Le juge rappelle que “le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation”. Il condamne ainsi le locataire au paiement d’une provision et d’une indemnité d’occupation future, préservant les intérêts patrimoniaux du bailleur pendant la période transitoire.
Le juge utilise ensuite les facultés offertes par la loi pour aménager les conséquences de la résiliation et préserver le logement. Il relève que les parties sont convenues à l’audience de l’octroi de délais et de la suspension. Appliquant l’article 24 de la loi de 1989, il conditionne cette mesure au fait que le locataire “ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience” et démontre être “en capacité de régler sa dette locative”. Le juge accorde ainsi un échéancier de trente-six mois, dérogeant au droit commun des délais de grâce. Cette suspension est toutefois réversible. La décision prévoit que “faute pour [le locataire] de respecter les modalités de paiement (…) le solde de l’arriéré (…) deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra son plein effet”. Ce mécanisme conditionnel assure l’effectivité de la sanction en cas de nouveau manquement. Il instaure une période probatoire pour le locataire, transformant la résiliation acquise en une simple menace.
Cette décision illustre la fonction pédagogique et préventive du référé en matière locative. Le juge dépasse la simple constatation d’un droit pour organiser un dispositif de sortie de crise. L’ordonnance combine une sanction juridiquement acquise avec une mesure de clémence conditionnelle. Elle rappelle que la résiliation pour impayés n’est pas une fin en soi mais un moyen de pression. La portée de cette solution est significative dans le contentieux des bailleurs sociaux. Elle encourage le recours au juge pour obtenir un plan de paiement exécutoire plutôt que pour une expulsion immédiate. Ce pragmatisme judiciaire peut contribuer à réduire les expulsions effectives tout en garantissant le recouvrement des créances. La décision s’inscrit dans une recherche d’équilibre entre la protection du patrimoine du bailleur et le droit au logement du locataire.
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Avocat Associé
Hassan Kohen
Avocat au Barreau de Paris • Droit Pénal & Droit du Travail
Maître Kohen, avocat à Paris en droit pénal et droit du travail, accompagne ses clients avec rigueur et discrétion dans toutes leurs démarches juridiques, qu'il s'agisse de procédures pénales ou de litiges liés au droit du travail.
Le tribunal de proximité de Saint-Denis, statuant en référé le 30 juin 2025, a été saisi par un bailleur social aux fins de constater la résiliation d’un bail pour impayés et d’ordonner l’expulsion du locataire. Ce dernier, reconnaissant la dette, sollicitait des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire, ayant repris le paiement du loyer courant. Le juge a constaté la régularité de la procédure de résiliation et l’acquisition de la clause résolutoire, tout en accordant au locataire des délais de paiement étendus et en suspendant l’effet de la clause. La décision soulève la question de savoir comment le juge des référés concilie la sanction du défaut de paiement avec la préservation du maintien dans les lieux du locataire, dans le cadre des pouvoirs conférés par la loi du 6 juillet 1989. L’ordonnance retient une solution équilibrée, conditionnant le maintien du contrat au respect d’un échéancier.
Le juge opère d’abord un contrôle rigoureux des conditions de la résiliation, garantissant la sécurité juridique du bailleur. Il vérifie scrupuleusement la recevabilité de l’action en constatant que “l’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département (…) au moins six semaines avant l’audience”. Le commandement de payer est jugé régulier en sa forme et valable car il “correspond par ailleurs bien à une dette justifiée”. Le juge exerce également son pouvoir d’office de vérification de la dette locative en retranchant les frais de poursuite “dont il n’est pas démontré qu’ils sont dus contractuellement”. Ce contrôle complet assure que la résiliation, sanction grave, intervient dans un cadre strictement légal. La dette incontestée justifie ensuite l’octroi d’une provision. Le juge rappelle que “le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation”. Il condamne ainsi le locataire au paiement d’une provision et d’une indemnité d’occupation future, préservant les intérêts patrimoniaux du bailleur pendant la période transitoire.
Le juge utilise ensuite les facultés offertes par la loi pour aménager les conséquences de la résiliation et préserver le logement. Il relève que les parties sont convenues à l’audience de l’octroi de délais et de la suspension. Appliquant l’article 24 de la loi de 1989, il conditionne cette mesure au fait que le locataire “ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience” et démontre être “en capacité de régler sa dette locative”. Le juge accorde ainsi un échéancier de trente-six mois, dérogeant au droit commun des délais de grâce. Cette suspension est toutefois réversible. La décision prévoit que “faute pour [le locataire] de respecter les modalités de paiement (…) le solde de l’arriéré (…) deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra son plein effet”. Ce mécanisme conditionnel assure l’effectivité de la sanction en cas de nouveau manquement. Il instaure une période probatoire pour le locataire, transformant la résiliation acquise en une simple menace.
Cette décision illustre la fonction pédagogique et préventive du référé en matière locative. Le juge dépasse la simple constatation d’un droit pour organiser un dispositif de sortie de crise. L’ordonnance combine une sanction juridiquement acquise avec une mesure de clémence conditionnelle. Elle rappelle que la résiliation pour impayés n’est pas une fin en soi mais un moyen de pression. La portée de cette solution est significative dans le contentieux des bailleurs sociaux. Elle encourage le recours au juge pour obtenir un plan de paiement exécutoire plutôt que pour une expulsion immédiate. Ce pragmatisme judiciaire peut contribuer à réduire les expulsions effectives tout en garantissant le recouvrement des créances. La décision s’inscrit dans une recherche d’équilibre entre la protection du patrimoine du bailleur et le droit au logement du locataire.