Tribunal judiciaire de Bobigny, le 30 juin 2025, n°25/02611
Le juge des contentieux de la protection de Saint-Ouen, le 30 juin 2025 (n° RG 25/02611), statue sur la résiliation d’un bail d’habitation assorti d’une place de stationnement, pour impayés persistants. La bailleresse invoque une clause résolutoire, un commandement de payer demeuré infructueux et sollicite l’expulsion ainsi que diverses condamnations pécuniaires. Les locataires, régulièrement assignés, ne comparaissent pas. La décision retient d’abord les formalités préalables, puis constate l’acquisition de la clause à une date déterminée, avant d’ordonner l’expulsion et de fixer les conséquences financières.
Les faits utiles ressortent clairement. Un bail d’habitation est conclu en mai 2018, complété par un bail de stationnement. Un commandement de payer visant la clause résolutoire est signifié le 2 novembre 2023, pour un principal de 2 786,35 euros. L’assignation est délivrée le 14 février 2025, l’audience se tient le 29 avril 2025, sans comparution des preneurs. Le décompte actualisé arrête l’arriéré à 3 597 euros à la veille de l’audience, aucune mesure sociale utile n’étant versée au greffe.
La procédure est marquée par la notification préfectorale plus de six semaines avant l’audience et la saisine de la caisse d’allocations familiales deux mois avant l’assignation. En l’absence de défense, le juge rappelle que, selon l’article 472 du code de procédure civile, « il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée ». La question posée tient à la réunion des conditions légales d’acquisition de la clause résolutoire et à l’étendue des effets attachés à la résiliation, tant pour l’occupation des lieux que pour la dette locative et ses accessoires.
La solution retient la recevabilité de l’action, puis l’acquisition de la clause au 2 janvier 2024, l’expulsion étant ordonnée après commandement de quitter les lieux. La condamnation solidaire au paiement de l’arriéré, des intérêts et d’une indemnité d’occupation équivalente au loyer et aux charges est prononcée, l’exécution étant de droit provisoire.
I. Les conditions de recevabilité et d’acquisition de la clause résolutoire
A. Le respect des formalités préalables à l’instance Le juge vérifie la double exigence procédurale instaurée par la loi du 6 juillet 1989. D’une part, la notification préfectorale, intervenue plus de six semaines avant l’audience, satisfait à l’article 24 III, dans sa rédaction issue de la réforme récente. D’autre part, la saisine de l’organisme payeur, accomplie deux mois au moins avant l’assignation, répond à l’article 24 II. L’audience se tient sans diagnostic social communiqué, mais l’absence de ce document n’emporte pas irrecevabilité en elle-même, le texte ne conditionnant pas la saisine du juge à sa production automatique. L’office du juge est ensuite rappelé en cas de défaut : « Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée ». La motivation se conforme à cette exigence, en retraçant les diligences de la bailleresse et l’ineffectivité des mesures de prévention des impayés.
Cette vérification, structurée et chronologique, s’inscrit dans une logique de proportionnalité procédurale. Elle garantit que la sanction contractuelle ne s’applique qu’après l’activation des dispositifs de prévention et d’information, dans l’esprit de la loi de 1989. Elle fonde ainsi la recevabilité, condition nécessaire à l’examen du fond.
B. La réunion des conditions légales de résiliation de plein droit Le juge cite le texte requis, rappelant que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location […] ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ». Les baux contiennent bien une clause résolutoire, un commandement régulier a été délivré, et aucune régularisation n’est intervenue dans le délai légal. La décision fixe précisément la date d’acquisition, retenant que « les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à la date du 2 janvier 2024 ». La temporalité est ici déterminante, car elle borne l’exigibilité des effets de la résiliation et conditionne l’assiette de l’indemnité d’occupation.
Le rappel de la version du texte antérieure à la loi du 27 juillet 2023 n’altère pas la solution pratique en l’espèce, la règle des deux mois demeurant constante. La motivation, centrée sur le caractère infructueux du commandement, satisfait aux exigences du contrôle de proportionnalité implicite, la mesure résolutoire sanctionnant une inexécution prolongée et persistante.
II. Les effets de la résiliation sur l’occupation et la dette
A. Condamnation pécuniaire, intérêts et solidarité contractuelle Le décompte produit établit l’arriéré, les preneurs n’opposant aucun moyen de contestation. La clause de solidarité, stipulée au contrat, fonde la condamnation conjointe et solidaire à la somme de 3 597 euros. Les intérêts au taux légal courent sur le principal visé par le commandement à compter de celui-ci, et pour le surplus à compter du jugement, en application de l’article 1231-6 du code civil. La solution distingue ainsi la part mise en demeure avant l’instance et l’appoint plus récent, conformément aux principes de l’exigibilité des intérêts moratoires attachés à l’inexécution.
S’agissant de l’occupation postérieure, la décision retient une indemnité mensuelle « fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi ». Cette méthode, classique, répare la perte de jouissance et traduit l’équivalence économique entre l’occupation sans titre et le loyer contractuel, sans pénalité excédentaire. Elle préserve, en outre, la lisibilité de l’assiette jusqu’à restitution effective des clés.
B. Mesures d’exécution et articulation avec les garanties procédurales La résiliation acquise, l’expulsion est ordonnée avec délai légal. Le dispositif prévoit qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à l’expulsion « deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux », y compris avec le concours de la force publique. Cette articulation respecte la séquence d’exécution fixée par le code des procédures civiles d’exécution et ménage un temps de régularisation ou de relogement.
La décision rappelle enfin l’exécution provisoire de droit, conforme au régime des contentieux locatifs, ce qui permet de prévenir l’aggravation de la dette et d’assurer l’effectivité de la solution. L’absence de diagnostic social communiqué ne fait pas obstacle à l’exécution, mais elle appelle vigilance pratique, notamment au stade préfectoral, pour concilier efficacité de la décision et prévention des expulsions sans solution.
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Avocat Associé
Hassan Kohen
Avocat au Barreau de Paris • Droit Pénal & Droit du Travail
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Le juge des contentieux de la protection de Saint-Ouen, le 30 juin 2025 (n° RG 25/02611), statue sur la résiliation d’un bail d’habitation assorti d’une place de stationnement, pour impayés persistants. La bailleresse invoque une clause résolutoire, un commandement de payer demeuré infructueux et sollicite l’expulsion ainsi que diverses condamnations pécuniaires. Les locataires, régulièrement assignés, ne comparaissent pas. La décision retient d’abord les formalités préalables, puis constate l’acquisition de la clause à une date déterminée, avant d’ordonner l’expulsion et de fixer les conséquences financières.
Les faits utiles ressortent clairement. Un bail d’habitation est conclu en mai 2018, complété par un bail de stationnement. Un commandement de payer visant la clause résolutoire est signifié le 2 novembre 2023, pour un principal de 2 786,35 euros. L’assignation est délivrée le 14 février 2025, l’audience se tient le 29 avril 2025, sans comparution des preneurs. Le décompte actualisé arrête l’arriéré à 3 597 euros à la veille de l’audience, aucune mesure sociale utile n’étant versée au greffe.
La procédure est marquée par la notification préfectorale plus de six semaines avant l’audience et la saisine de la caisse d’allocations familiales deux mois avant l’assignation. En l’absence de défense, le juge rappelle que, selon l’article 472 du code de procédure civile, « il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée ». La question posée tient à la réunion des conditions légales d’acquisition de la clause résolutoire et à l’étendue des effets attachés à la résiliation, tant pour l’occupation des lieux que pour la dette locative et ses accessoires.
La solution retient la recevabilité de l’action, puis l’acquisition de la clause au 2 janvier 2024, l’expulsion étant ordonnée après commandement de quitter les lieux. La condamnation solidaire au paiement de l’arriéré, des intérêts et d’une indemnité d’occupation équivalente au loyer et aux charges est prononcée, l’exécution étant de droit provisoire.
I. Les conditions de recevabilité et d’acquisition de la clause résolutoire
A. Le respect des formalités préalables à l’instance
Le juge vérifie la double exigence procédurale instaurée par la loi du 6 juillet 1989. D’une part, la notification préfectorale, intervenue plus de six semaines avant l’audience, satisfait à l’article 24 III, dans sa rédaction issue de la réforme récente. D’autre part, la saisine de l’organisme payeur, accomplie deux mois au moins avant l’assignation, répond à l’article 24 II. L’audience se tient sans diagnostic social communiqué, mais l’absence de ce document n’emporte pas irrecevabilité en elle-même, le texte ne conditionnant pas la saisine du juge à sa production automatique. L’office du juge est ensuite rappelé en cas de défaut : « Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée ». La motivation se conforme à cette exigence, en retraçant les diligences de la bailleresse et l’ineffectivité des mesures de prévention des impayés.
Cette vérification, structurée et chronologique, s’inscrit dans une logique de proportionnalité procédurale. Elle garantit que la sanction contractuelle ne s’applique qu’après l’activation des dispositifs de prévention et d’information, dans l’esprit de la loi de 1989. Elle fonde ainsi la recevabilité, condition nécessaire à l’examen du fond.
B. La réunion des conditions légales de résiliation de plein droit
Le juge cite le texte requis, rappelant que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location […] ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ». Les baux contiennent bien une clause résolutoire, un commandement régulier a été délivré, et aucune régularisation n’est intervenue dans le délai légal. La décision fixe précisément la date d’acquisition, retenant que « les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à la date du 2 janvier 2024 ». La temporalité est ici déterminante, car elle borne l’exigibilité des effets de la résiliation et conditionne l’assiette de l’indemnité d’occupation.
Le rappel de la version du texte antérieure à la loi du 27 juillet 2023 n’altère pas la solution pratique en l’espèce, la règle des deux mois demeurant constante. La motivation, centrée sur le caractère infructueux du commandement, satisfait aux exigences du contrôle de proportionnalité implicite, la mesure résolutoire sanctionnant une inexécution prolongée et persistante.
II. Les effets de la résiliation sur l’occupation et la dette
A. Condamnation pécuniaire, intérêts et solidarité contractuelle
Le décompte produit établit l’arriéré, les preneurs n’opposant aucun moyen de contestation. La clause de solidarité, stipulée au contrat, fonde la condamnation conjointe et solidaire à la somme de 3 597 euros. Les intérêts au taux légal courent sur le principal visé par le commandement à compter de celui-ci, et pour le surplus à compter du jugement, en application de l’article 1231-6 du code civil. La solution distingue ainsi la part mise en demeure avant l’instance et l’appoint plus récent, conformément aux principes de l’exigibilité des intérêts moratoires attachés à l’inexécution.
S’agissant de l’occupation postérieure, la décision retient une indemnité mensuelle « fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi ». Cette méthode, classique, répare la perte de jouissance et traduit l’équivalence économique entre l’occupation sans titre et le loyer contractuel, sans pénalité excédentaire. Elle préserve, en outre, la lisibilité de l’assiette jusqu’à restitution effective des clés.
B. Mesures d’exécution et articulation avec les garanties procédurales
La résiliation acquise, l’expulsion est ordonnée avec délai légal. Le dispositif prévoit qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à l’expulsion « deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux », y compris avec le concours de la force publique. Cette articulation respecte la séquence d’exécution fixée par le code des procédures civiles d’exécution et ménage un temps de régularisation ou de relogement.
La décision rappelle enfin l’exécution provisoire de droit, conforme au régime des contentieux locatifs, ce qui permet de prévenir l’aggravation de la dette et d’assurer l’effectivité de la solution. L’absence de diagnostic social communiqué ne fait pas obstacle à l’exécution, mais elle appelle vigilance pratique, notamment au stade préfectoral, pour concilier efficacité de la décision et prévention des expulsions sans solution.