Tribunal judiciaire de Bobigny, le 30 juin 2025, n°25/02614
Par un jugement du 30 juin 2025, le tribunal de proximité de Saint‑Ouen statue sur la mise en œuvre d’une clause résolutoire en matière locative et sur les délais de paiement. La décision interroge la combinaison du formalisme préventif de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et du pouvoir de modulation judiciaire.
Un bail d’habitation conclu le 17 décembre 2020 prévoyait une clause résolutoire. Un commandement de payer délivré le 3 juillet 2024 est resté infructueux pendant plus de deux mois, en présence d’un arriéré significatif. Le bailleur a assigné pour voir constater la résiliation, obtenir l’expulsion et la condamnation au paiement, tandis que la locataire sollicitait des délais et s’engageait à reprendre les loyers courants, avec 200 euros mensuels sur l’arriéré.
Les diligences préalables ont été accomplies. L’assignation a été notifiée à la préfecture plus de six semaines avant l’audience et la commission compétente a été saisie deux mois avant la délivrance de l’acte introductif. Le juge déclare dès lors l’action recevable, puis examine l’acquisition de la clause au regard du délai de deux mois suivant le commandement.
La question de droit tenait à la réunion des conditions d’acquisition de la clause résolutoire et à la possibilité de suspendre ses effets par l’octroi de délais, selon les nouvelles rédactions de l’article 24. Le juge retient que « ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail se sont trouvées réunies à la date du 3 septembre 2024 ». Il condamne au paiement de l’arriéré avec intérêts « à compter du commandement de payer », puis accorde des délais, en relevant que la locataire avait repris les loyers courants, et énonce que « les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés ».
I. L’acquisition de la clause résolutoire sous contrainte d’un formalisme préventif
A. La recevabilité de l’action au prisme de l’article 24 Le juge vérifie d’abord la notification de l’assignation à la préfecture dans le délai légal et la saisine préalable de la commission de prévention des expulsions. L’examen est strict, mais purement objectif. Ces diligences, exigées par l’article 24 II et III, conditionnent l’accès au juge sans influer sur le fond du droit. Elles visent la prévention et l’orientation sociale, afin d’éviter une rupture locative brutale.
En l’espèce, les deux formalités avaient été accomplies dans les délais. Le contrôle de recevabilité est bref et ferme. Il sécurise la suite du raisonnement en fermant toute contestation incidente sur la procédure, et autorise le juge à se concentrer sur la clause.
B. Le constat d’acquisition et ses effets financiers L’article 24, dans sa rédaction antérieure au 27 juillet 2023 pour le délai de deux mois, reste clair. La clause « ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ». Le juge se réfère au commandement du 3 juillet 2024 et fixe l’acquisition au 3 septembre 2024, sans analyser un comportement fautif particulier, la condition résolutoire étant stipulée et l’inexécution persistant.
Sur la dette, le décompte est tenu pour exact, la locataire ayant reconnu la somme. L’intérêt court « à compter du commandement de payer », ce qui s’accorde avec l’article 1231‑6 du code civil, le commandement valant mise en demeure. Le choix clarifie la fonction moratoire de l’intérêt, tout en laissant intacte la possibilité de moduler l’issue par les délais.
II. La suspension judiciaire des effets et la discipline des délais
A. Les conditions d’octroi des délais et la reprise des loyers courants La réforme issue de la loi du 27 juillet 2023 conditionne l’octroi des délais à la reprise du « versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience » et à la capacité de régler la dette. Le juge en fait une lecture concrète, constatant la reprise du paiement et l’accord du bailleur, puis fixe un échéancier réaliste au regard des ressources déclarées.
La motivation cite l’article 24 V et VII et souligne la finalité de la mesure. Le répit judiciaire est subordonné à une discipline stricte du loyer courant, sans altérer l’exécution du contrat. Le juge pose alors un équilibre entre sécurité du créancier et maintien dans les lieux, avec un échelonnement sur trois années.
B. La portée de la suspension et la déchéance en cas d’incident La solution articule fermeté et prévisibilité. D’une part, « les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant l’exécution des délais accordés ». D’autre part, la décision prévoit une sanction graduée en cas de défaillance. Le dispositif énonce que toute mensualité impayée, après mise en demeure, « justifiera: que la clause résolutoire retrouve son plein effet », l’exigibilité immédiate du solde, puis l’expulsion à défaut de départ volontaire.
Cette mécanique renforce la portée pédagogique des délais. Le maintien dans les lieux repose sur une exécution fidèle et ponctuelle, sans tolérer l’atermoiement. L’indemnité d’occupation, alignée sur l’ancien loyer, répare l’occupation sans titre et incite à la régularisation. Ainsi, la suspension, conçue comme une chance, demeure réversible si l’équilibre des paiements fait défaut.
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Avocat Associé
Hassan Kohen
Avocat au Barreau de Paris • Droit Pénal & Droit du Travail
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Par un jugement du 30 juin 2025, le tribunal de proximité de Saint‑Ouen statue sur la mise en œuvre d’une clause résolutoire en matière locative et sur les délais de paiement. La décision interroge la combinaison du formalisme préventif de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et du pouvoir de modulation judiciaire.
Un bail d’habitation conclu le 17 décembre 2020 prévoyait une clause résolutoire. Un commandement de payer délivré le 3 juillet 2024 est resté infructueux pendant plus de deux mois, en présence d’un arriéré significatif. Le bailleur a assigné pour voir constater la résiliation, obtenir l’expulsion et la condamnation au paiement, tandis que la locataire sollicitait des délais et s’engageait à reprendre les loyers courants, avec 200 euros mensuels sur l’arriéré.
Les diligences préalables ont été accomplies. L’assignation a été notifiée à la préfecture plus de six semaines avant l’audience et la commission compétente a été saisie deux mois avant la délivrance de l’acte introductif. Le juge déclare dès lors l’action recevable, puis examine l’acquisition de la clause au regard du délai de deux mois suivant le commandement.
La question de droit tenait à la réunion des conditions d’acquisition de la clause résolutoire et à la possibilité de suspendre ses effets par l’octroi de délais, selon les nouvelles rédactions de l’article 24. Le juge retient que « ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail se sont trouvées réunies à la date du 3 septembre 2024 ». Il condamne au paiement de l’arriéré avec intérêts « à compter du commandement de payer », puis accorde des délais, en relevant que la locataire avait repris les loyers courants, et énonce que « les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés ».
I. L’acquisition de la clause résolutoire sous contrainte d’un formalisme préventif
A. La recevabilité de l’action au prisme de l’article 24
Le juge vérifie d’abord la notification de l’assignation à la préfecture dans le délai légal et la saisine préalable de la commission de prévention des expulsions. L’examen est strict, mais purement objectif. Ces diligences, exigées par l’article 24 II et III, conditionnent l’accès au juge sans influer sur le fond du droit. Elles visent la prévention et l’orientation sociale, afin d’éviter une rupture locative brutale.
En l’espèce, les deux formalités avaient été accomplies dans les délais. Le contrôle de recevabilité est bref et ferme. Il sécurise la suite du raisonnement en fermant toute contestation incidente sur la procédure, et autorise le juge à se concentrer sur la clause.
B. Le constat d’acquisition et ses effets financiers
L’article 24, dans sa rédaction antérieure au 27 juillet 2023 pour le délai de deux mois, reste clair. La clause « ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ». Le juge se réfère au commandement du 3 juillet 2024 et fixe l’acquisition au 3 septembre 2024, sans analyser un comportement fautif particulier, la condition résolutoire étant stipulée et l’inexécution persistant.
Sur la dette, le décompte est tenu pour exact, la locataire ayant reconnu la somme. L’intérêt court « à compter du commandement de payer », ce qui s’accorde avec l’article 1231‑6 du code civil, le commandement valant mise en demeure. Le choix clarifie la fonction moratoire de l’intérêt, tout en laissant intacte la possibilité de moduler l’issue par les délais.
II. La suspension judiciaire des effets et la discipline des délais
A. Les conditions d’octroi des délais et la reprise des loyers courants
La réforme issue de la loi du 27 juillet 2023 conditionne l’octroi des délais à la reprise du « versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience » et à la capacité de régler la dette. Le juge en fait une lecture concrète, constatant la reprise du paiement et l’accord du bailleur, puis fixe un échéancier réaliste au regard des ressources déclarées.
La motivation cite l’article 24 V et VII et souligne la finalité de la mesure. Le répit judiciaire est subordonné à une discipline stricte du loyer courant, sans altérer l’exécution du contrat. Le juge pose alors un équilibre entre sécurité du créancier et maintien dans les lieux, avec un échelonnement sur trois années.
B. La portée de la suspension et la déchéance en cas d’incident
La solution articule fermeté et prévisibilité. D’une part, « les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant l’exécution des délais accordés ». D’autre part, la décision prévoit une sanction graduée en cas de défaillance. Le dispositif énonce que toute mensualité impayée, après mise en demeure, « justifiera: que la clause résolutoire retrouve son plein effet », l’exigibilité immédiate du solde, puis l’expulsion à défaut de départ volontaire.
Cette mécanique renforce la portée pédagogique des délais. Le maintien dans les lieux repose sur une exécution fidèle et ponctuelle, sans tolérer l’atermoiement. L’indemnité d’occupation, alignée sur l’ancien loyer, répare l’occupation sans titre et incite à la régularisation. Ainsi, la suspension, conçue comme une chance, demeure réversible si l’équilibre des paiements fait défaut.