Tribunal judiciaire de Bobigny, le 30 juin 2025, n°25/02626
Rendu par le tribunal de proximité de Saint-Ouen le 30 juin 2025, ce jugement statue sur la résiliation d’un bail d’habitation, assorti de deux emplacements de stationnement, à la suite d’impayés persistants. Trois contrats successifs liaient les parties depuis 2012 et 2016 pour les parkings, puis 2019 pour le logement, avec loyers et charges déterminés, demeurés en partie impayés malgré un commandement visant clause résolutoire délivré le 19 novembre 2024.
La procédure a été engagée par assignation du 25 février 2025 après notification préfectorale et saisine de l’organisme débiteur des prestations familiales, les preneurs n’ayant ni comparu ni été représentés. Le juge rappelle, au visa de l’article 472, que « le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée », et vérifie les diligences préalables prévues par la loi du 6 juillet 1989. La question portait sur l’acquisition de la clause résolutoire stipulée aux baux et sur l’étendue des conséquences attachées à la résiliation judiciaire ainsi constatée.
Le tribunal retient l’infructuosité du commandement au-delà du délai légal et constate que « les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à la date du 19 janvier 2025 », ordonnant l’expulsion, fixant une indemnité d’occupation au montant du loyer et des charges, et condamnant solidairement les preneurs au paiement de l’arriéré avec intérêts. Il écarte la demande de séquestre des meubles, rejette les dommages-intérêts faute de préjudice distinct, et alloue des frais irrépétibles mesurés.
I. L’acquisition de la clause résolutoire et son contrôle préalable
A. La recevabilité de l’action et l’office du juge en cas de défaut de comparution Le juge vérifie d’abord la régularité de la saisine, la notification préfectorale intervenue plus de six semaines avant l’audience et la saisine de l’organisme social plus de deux mois avant l’assignation. Cette séquence répond aux exigences de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable, et fonde la recevabilité. En l’absence des preneurs, le tribunal rappelle que « lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond », puis ajoute que « le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée ». L’office du juge demeure donc actif, la stricte vérification des conditions légales précédant l’appréciation au fond.
Cette étape confère à la décision une portée méthodique, conforme à l’équilibre voulu entre prévention des expulsions injustifiées et effectivité des droits du bailleur. Le respect des diligences précontentieuses, contrôlé in concreto, légitime la poursuite de l’instance malgré la défaillance des preneurs.
B. Les conditions d’effet de la clause et la constatation de son acquisition Le tribunal rappelle le texte selon lequel « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement […] ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ». La clause résolutoire figurait aux trois baux, et le commandement du 19 novembre 2024 est resté sans effet pendant plus de deux mois. Le juge en déduit que « ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater » l’acquisition au 19 janvier 2025, puis ordonne l’expulsion.
La solution s’articule sans heurt avec la lettre de la loi et la pratique des contentieux locatifs. Elle privilégie la date d’acquisition comme pivot des effets résolutoires, ce qui clarifie la bascule vers l’occupation sans droit ni titre et sécurise la suite des demandes pécuniaires.
II. Les suites de la résiliation: condamnations et mesures accessoires
A. L’arriéré, les intérêts légaux et l’indemnité d’occupation Le décompte produit établit une dette de 7 410,35 euros au 31 mars 2025, due solidairement par les preneurs, en application de la clause de solidarité. Le jugement énonce que les preneurs « seront par conséquent solidairement condamnés au paiement de cette somme », avec intérêts au taux légal sur 3 009,59 euros à compter du commandement, et pour le surplus à compter du jugement, conformément à l’article 1231-6 du code civil. La décision fixe par ailleurs une indemnité d’occupation à « un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi », à compter du 1er avril 2025 jusqu’à restitution des clés.
L’économie de ces mesures demeure classique: la dette générée avant l’acquisition de la clause appelle intérêts moratoires, tandis que l’occupation postérieure donne lieu à une indemnité réparant la privation de jouissance. La solidarité renforce l’efficacité recouvratoire, sans excéder le périmètre contractuel.
B. Le refus de séquestre, le rejet des dommages-intérêts et l’allocation des frais S’agissant des meubles, le tribunal rappelle que leur sort « est spécifiquement organisé » par le code des procédures civiles d’exécution et en déduit qu’« il n’y a donc pas lieu d’autoriser leur séquestration ». Cette motivation, fondée sur un cadre légal spécial, écarte une mesure préventive hypothétique et potentiellement redondante avec la procédure d’expulsion. La demande de dommages-intérêts additionnels est rejetée « à défaut […] de justifier d’un préjudice financier distinct » de l’arriéré et des intérêts moratoires, ce que l’on peut approuver au regard de la prohibition des doubles réparations.
Le juge accorde enfin 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et met les dépens à la charge in solidum des preneurs, l’exécution provisoire de droit assurant l’effectivité de la décision. L’ensemble des accessoires illustre une recherche d’équilibre entre indemnisation suffisante et proportionnalité des frais, dans le respect des textes spéciaux régissant la fin du bail d’habitation.
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Avocat Associé
Hassan Kohen
Avocat au Barreau de Paris • Droit Pénal & Droit du Travail
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Rendu par le tribunal de proximité de Saint-Ouen le 30 juin 2025, ce jugement statue sur la résiliation d’un bail d’habitation, assorti de deux emplacements de stationnement, à la suite d’impayés persistants. Trois contrats successifs liaient les parties depuis 2012 et 2016 pour les parkings, puis 2019 pour le logement, avec loyers et charges déterminés, demeurés en partie impayés malgré un commandement visant clause résolutoire délivré le 19 novembre 2024.
La procédure a été engagée par assignation du 25 février 2025 après notification préfectorale et saisine de l’organisme débiteur des prestations familiales, les preneurs n’ayant ni comparu ni été représentés. Le juge rappelle, au visa de l’article 472, que « le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée », et vérifie les diligences préalables prévues par la loi du 6 juillet 1989. La question portait sur l’acquisition de la clause résolutoire stipulée aux baux et sur l’étendue des conséquences attachées à la résiliation judiciaire ainsi constatée.
Le tribunal retient l’infructuosité du commandement au-delà du délai légal et constate que « les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à la date du 19 janvier 2025 », ordonnant l’expulsion, fixant une indemnité d’occupation au montant du loyer et des charges, et condamnant solidairement les preneurs au paiement de l’arriéré avec intérêts. Il écarte la demande de séquestre des meubles, rejette les dommages-intérêts faute de préjudice distinct, et alloue des frais irrépétibles mesurés.
I. L’acquisition de la clause résolutoire et son contrôle préalable
A. La recevabilité de l’action et l’office du juge en cas de défaut de comparution
Le juge vérifie d’abord la régularité de la saisine, la notification préfectorale intervenue plus de six semaines avant l’audience et la saisine de l’organisme social plus de deux mois avant l’assignation. Cette séquence répond aux exigences de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable, et fonde la recevabilité. En l’absence des preneurs, le tribunal rappelle que « lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond », puis ajoute que « le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée ». L’office du juge demeure donc actif, la stricte vérification des conditions légales précédant l’appréciation au fond.
Cette étape confère à la décision une portée méthodique, conforme à l’équilibre voulu entre prévention des expulsions injustifiées et effectivité des droits du bailleur. Le respect des diligences précontentieuses, contrôlé in concreto, légitime la poursuite de l’instance malgré la défaillance des preneurs.
B. Les conditions d’effet de la clause et la constatation de son acquisition
Le tribunal rappelle le texte selon lequel « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement […] ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ». La clause résolutoire figurait aux trois baux, et le commandement du 19 novembre 2024 est resté sans effet pendant plus de deux mois. Le juge en déduit que « ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater » l’acquisition au 19 janvier 2025, puis ordonne l’expulsion.
La solution s’articule sans heurt avec la lettre de la loi et la pratique des contentieux locatifs. Elle privilégie la date d’acquisition comme pivot des effets résolutoires, ce qui clarifie la bascule vers l’occupation sans droit ni titre et sécurise la suite des demandes pécuniaires.
II. Les suites de la résiliation: condamnations et mesures accessoires
A. L’arriéré, les intérêts légaux et l’indemnité d’occupation
Le décompte produit établit une dette de 7 410,35 euros au 31 mars 2025, due solidairement par les preneurs, en application de la clause de solidarité. Le jugement énonce que les preneurs « seront par conséquent solidairement condamnés au paiement de cette somme », avec intérêts au taux légal sur 3 009,59 euros à compter du commandement, et pour le surplus à compter du jugement, conformément à l’article 1231-6 du code civil. La décision fixe par ailleurs une indemnité d’occupation à « un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi », à compter du 1er avril 2025 jusqu’à restitution des clés.
L’économie de ces mesures demeure classique: la dette générée avant l’acquisition de la clause appelle intérêts moratoires, tandis que l’occupation postérieure donne lieu à une indemnité réparant la privation de jouissance. La solidarité renforce l’efficacité recouvratoire, sans excéder le périmètre contractuel.
B. Le refus de séquestre, le rejet des dommages-intérêts et l’allocation des frais
S’agissant des meubles, le tribunal rappelle que leur sort « est spécifiquement organisé » par le code des procédures civiles d’exécution et en déduit qu’« il n’y a donc pas lieu d’autoriser leur séquestration ». Cette motivation, fondée sur un cadre légal spécial, écarte une mesure préventive hypothétique et potentiellement redondante avec la procédure d’expulsion. La demande de dommages-intérêts additionnels est rejetée « à défaut […] de justifier d’un préjudice financier distinct » de l’arriéré et des intérêts moratoires, ce que l’on peut approuver au regard de la prohibition des doubles réparations.
Le juge accorde enfin 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et met les dépens à la charge in solidum des preneurs, l’exécution provisoire de droit assurant l’effectivité de la décision. L’ensemble des accessoires illustre une recherche d’équilibre entre indemnisation suffisante et proportionnalité des frais, dans le respect des textes spéciaux régissant la fin du bail d’habitation.