Tribunal judiciaire de Bobigny, le 30 juin 2025, n°25/02631
Le juge des contentieux de la protection de Saint‑Ouen, 30 juin 2025, n° RG 25/02631, statue sur la mise en œuvre d’une clause résolutoire dans un bail d’habitation conclu en 2015. Le bailleur a délivré un commandement de payer le 19 novembre 2024, puis a assigné le 24 février 2025 pour voir constater la résiliation, ordonner l’expulsion et obtenir un arriéré locatif, une indemnité d’occupation, des dommages‑intérêts et l’indemnité de procédure. La locataire, régulièrement convoquée, n’a pas comparu. Les diligences préalables ont été accomplies, avec saisine de l’organisme d’allocations deux mois avant l’assignation et notification à la préfecture compétente plus de six semaines avant l’audience. La question posée tenait à l’acquisition de la clause résolutoire après commandement demeuré infructueux et aux conséquences accessoires, dans le cadre du jugement par défaut. Le juge constate l’acquisition de la clause au 19 janvier 2025, ordonne l’expulsion après les délais légaux, condamne au paiement de 6 392,50 € avec intérêts, alloue une indemnité d’occupation, refuse les dommages‑intérêts distincts et la séquestration des meubles, et accorde une indemnité de procédure. L’examen tient compte de ce que « Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée » et que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location […] ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. »
I. Le sens de la décision
A. La vérification des conditions de recevabilité et des diligences préalables Le juge rappelle la règle gouvernant le jugement par défaut en indiquant que « Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée. » La régularité procédurale est examinée avec méthode, d’abord au regard de la notification à l’autorité administrative compétente plus de six semaines avant l’audience, ensuite par la saisine de l’organisme d’allocations au moins deux mois avant l’assignation. L’ensemble répond aux exigences issues de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction modifiée par la loi de 2023 visant la prévention des expulsions et la coordination institutionnelle. Le défaut de comparution n’emporte donc pas jugement automatique, mais commande un contrôle complet, sobrement mené et conclu par la recevabilité de l’action.
La motivation articule clairement l’économie des textes en séparant l’office du juge en cas de défaut de comparution et les conditions propres aux litiges locatifs. Ce cadrage évite la confusion entre filtre procédural préalable et sanction contractuelle. Le juge ne franchit pas le seuil du fond avant d’avoir validé les diligences, ce qui conforte la finalité préventive des notifications, sans alourdir excessivement l’accès au juge pour le bailleur assidu.
B. L’acquisition de la clause résolutoire et ses effets Sur le fond, la décision s’adosse au texte central repris expressément: « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location […] ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. » Constatant l’existence de la clause dans le bail de 2015, le commandement signifié le 19 novembre 2024 et l’absence de règlement dans les deux mois, le juge retient « qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à la date du 19 janvier 2025. » La conséquence logique est l’expulsion, selon la procédure et les délais légaux, sans dérogation aux protections d’ordre public.
Les accessoires sont traités avec mesure. L’indemnité d’occupation est fixée sur une base réparatrice et prévisible, conformément à l’énoncé suivant: « Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi. » Le juge refuse la séquestration des meubles, rappelant l’existence d’un régime spécial et affirmant que « Il n’y a donc pas lieu d’autoriser leur séquestration, qui demeure de surcroît purement hypothétique à ce stade. » Le traitement de la dette locative est complété par les intérêts moratoires selon le droit commun, et l’exécution provisoire est soulignée en ces termes: « Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire. »
II. Valeur et portée de la solution
A. Une motivation cohérente avec le droit positif, malgré une référence formelle perfectible La solution s’inscrit dans une ligne constante, qui subordonne l’effet automatique de la clause à la preuve d’un commandement demeuré infructueux pendant deux mois. La motivation relie utilement la prévention des expulsions aux conditions de fond, sans confondre les finalités. Elle écarte les dommages‑intérêts complémentaires faute de préjudice distinct, prévenant les doubles réparations et respectant le principe de réparation intégrale. L’énoncé sur l’indemnité d’occupation, « Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges », illustre une fonction non punitive, strictement compensatoire.
On relève une légère approximation de forme dans la citation de la source du contrôle en cas de défaut, sans effet sur la justesse de la règle rappelée: « Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée. » L’articulation des intérêts moratoires avec la date du commandement pour la fraction correspondante est exacte, de même que l’application temporelle des dispositions issues de la réforme de 2023 concernant les notifications préalables. L’ensemble dessine une motivation sobre, fidèle aux textes, et adaptée aux contraintes sociales du contentieux locatif.
B. Une portée pratique confirmative, recentrée sur la sécurité juridique des acteurs La décision reconduit des repères opérationnels utiles aux praticiens. Le rappel littéral du déclenchement de la clause résolutoire, « ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux », sécurise le calcul des délais et la stratégie de régularisation. Le refus de la séquestration, formulé sans détours — « Il n’y a donc pas lieu d’autoriser leur séquestration, qui demeure de surcroît purement hypothétique à ce stade » — confirme la vocation exclusive du régime spécial des meubles saisis lors des expulsions, évitant des demandes accessoires inopérantes.
La portée est principalement confirmative. Elle consolide les exigences procédurales nouvelles en amont de l’instance, tout en maintenant l’économie de la clause résolutoire pour les baux antérieurs. La combinaison des intérêts moratoires et de l’indemnité d’occupation, cadrée par « Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges », offre un référentiel clair pour l’évaluation des sommes dues postérieurement à la résiliation. La solution ne prétend pas poser un principe nouveau, mais ordonne avec netteté la séquence des conditions, des effets et des accessoires, au service d’une exécution prévisible et d’un contentieux maîtrisé.
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Avocat Associé
Hassan Kohen
Avocat au Barreau de Paris • Droit Pénal & Droit du Travail
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Le juge des contentieux de la protection de Saint‑Ouen, 30 juin 2025, n° RG 25/02631, statue sur la mise en œuvre d’une clause résolutoire dans un bail d’habitation conclu en 2015. Le bailleur a délivré un commandement de payer le 19 novembre 2024, puis a assigné le 24 février 2025 pour voir constater la résiliation, ordonner l’expulsion et obtenir un arriéré locatif, une indemnité d’occupation, des dommages‑intérêts et l’indemnité de procédure. La locataire, régulièrement convoquée, n’a pas comparu. Les diligences préalables ont été accomplies, avec saisine de l’organisme d’allocations deux mois avant l’assignation et notification à la préfecture compétente plus de six semaines avant l’audience. La question posée tenait à l’acquisition de la clause résolutoire après commandement demeuré infructueux et aux conséquences accessoires, dans le cadre du jugement par défaut. Le juge constate l’acquisition de la clause au 19 janvier 2025, ordonne l’expulsion après les délais légaux, condamne au paiement de 6 392,50 € avec intérêts, alloue une indemnité d’occupation, refuse les dommages‑intérêts distincts et la séquestration des meubles, et accorde une indemnité de procédure. L’examen tient compte de ce que « Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée » et que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location […] ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. »
I. Le sens de la décision
A. La vérification des conditions de recevabilité et des diligences préalables
Le juge rappelle la règle gouvernant le jugement par défaut en indiquant que « Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée. » La régularité procédurale est examinée avec méthode, d’abord au regard de la notification à l’autorité administrative compétente plus de six semaines avant l’audience, ensuite par la saisine de l’organisme d’allocations au moins deux mois avant l’assignation. L’ensemble répond aux exigences issues de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction modifiée par la loi de 2023 visant la prévention des expulsions et la coordination institutionnelle. Le défaut de comparution n’emporte donc pas jugement automatique, mais commande un contrôle complet, sobrement mené et conclu par la recevabilité de l’action.
La motivation articule clairement l’économie des textes en séparant l’office du juge en cas de défaut de comparution et les conditions propres aux litiges locatifs. Ce cadrage évite la confusion entre filtre procédural préalable et sanction contractuelle. Le juge ne franchit pas le seuil du fond avant d’avoir validé les diligences, ce qui conforte la finalité préventive des notifications, sans alourdir excessivement l’accès au juge pour le bailleur assidu.
B. L’acquisition de la clause résolutoire et ses effets
Sur le fond, la décision s’adosse au texte central repris expressément: « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location […] ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. » Constatant l’existence de la clause dans le bail de 2015, le commandement signifié le 19 novembre 2024 et l’absence de règlement dans les deux mois, le juge retient « qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à la date du 19 janvier 2025. » La conséquence logique est l’expulsion, selon la procédure et les délais légaux, sans dérogation aux protections d’ordre public.
Les accessoires sont traités avec mesure. L’indemnité d’occupation est fixée sur une base réparatrice et prévisible, conformément à l’énoncé suivant: « Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi. » Le juge refuse la séquestration des meubles, rappelant l’existence d’un régime spécial et affirmant que « Il n’y a donc pas lieu d’autoriser leur séquestration, qui demeure de surcroît purement hypothétique à ce stade. » Le traitement de la dette locative est complété par les intérêts moratoires selon le droit commun, et l’exécution provisoire est soulignée en ces termes: « Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire. »
II. Valeur et portée de la solution
A. Une motivation cohérente avec le droit positif, malgré une référence formelle perfectible
La solution s’inscrit dans une ligne constante, qui subordonne l’effet automatique de la clause à la preuve d’un commandement demeuré infructueux pendant deux mois. La motivation relie utilement la prévention des expulsions aux conditions de fond, sans confondre les finalités. Elle écarte les dommages‑intérêts complémentaires faute de préjudice distinct, prévenant les doubles réparations et respectant le principe de réparation intégrale. L’énoncé sur l’indemnité d’occupation, « Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges », illustre une fonction non punitive, strictement compensatoire.
On relève une légère approximation de forme dans la citation de la source du contrôle en cas de défaut, sans effet sur la justesse de la règle rappelée: « Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée. » L’articulation des intérêts moratoires avec la date du commandement pour la fraction correspondante est exacte, de même que l’application temporelle des dispositions issues de la réforme de 2023 concernant les notifications préalables. L’ensemble dessine une motivation sobre, fidèle aux textes, et adaptée aux contraintes sociales du contentieux locatif.
B. Une portée pratique confirmative, recentrée sur la sécurité juridique des acteurs
La décision reconduit des repères opérationnels utiles aux praticiens. Le rappel littéral du déclenchement de la clause résolutoire, « ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux », sécurise le calcul des délais et la stratégie de régularisation. Le refus de la séquestration, formulé sans détours — « Il n’y a donc pas lieu d’autoriser leur séquestration, qui demeure de surcroît purement hypothétique à ce stade » — confirme la vocation exclusive du régime spécial des meubles saisis lors des expulsions, évitant des demandes accessoires inopérantes.
La portée est principalement confirmative. Elle consolide les exigences procédurales nouvelles en amont de l’instance, tout en maintenant l’économie de la clause résolutoire pour les baux antérieurs. La combinaison des intérêts moratoires et de l’indemnité d’occupation, cadrée par « Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges », offre un référentiel clair pour l’évaluation des sommes dues postérieurement à la résiliation. La solution ne prétend pas poser un principe nouveau, mais ordonne avec netteté la séquence des conditions, des effets et des accessoires, au service d’une exécution prévisible et d’un contentieux maîtrisé.